Opførelse af parkeringsanlæg for Foreningen Socialt Boligbyggeris afdeling 85, Blågården

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 18. april 2001

8. Opførelse af parkeringsanlæg for Foreningen Socialt Boligbyggeris afdeling 85, Blågården

BTU 161/2001 J.nr. 21219.0011/95

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller endvidere, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Bygge- og Teknikudvalget udsatte på mødet den 18. marts 1998 sagen vedrørende påbud om opførelse af et parkeringshus på tomten Åboulevard/Blågårdsgade til opfyldelse af Foreningen Socialt Boligbyggeri, Afdeling 85, Blågårdens forpligtigelse til etablering af 146 byggelovsbetingede parkeringspladser. Udvalget ønskede at forvaltningen optog forhandlinger med de berørte parter om sagen, med henblik på, at udvalget på baggrund af de opnåede resultater kunne tage stilling i sagen. Spørgsmålet har i flere omgange efterfølgende været behandlet i udvalget, bl.a. med et ønske om, at få forelagt et prissat projekt til opførelse af et parkeringshus på grunden.

På den baggrund har FSB fremsendt det vedlagte skitseprojekt til opførelse af parkeringshus, der inden for rammerne af den for området gældende lokalplan nr. 42 vil kunne opføres i varierende omfang, fra et anlæg med 2 etager med ca. 98 parkeringspladser og en opførelsespris på ca. 12,5 mio. kr. til et anlæg i 4/5 etager med ca. 229 pladser og en opførelsespris på ca. 28 mio. kr. De anførte priser er eksklusive grundkøb og inklusive moms.

De i afdeling 85 hensatte midler til opførelse af et parkeringshus udgør pt. ca. 16,4 mio. kr. og vil med en forventet grundpris på ca. 4 mio. kr. ikke række til opførelse at et parkeringshus, der fuldt ud dækker afdelingens forpligtigelser til etablering af 146 parkeringspladser.

På den baggrund har der været ført forhandlinger med en ekstern investor om et eventuelt samarbejde om opførelse og drift af parkeringshuset. Herved kunne der etableres det nødvendige antal parkeringspladser uden, at afdelingen ville være nødt til at optage lån med deraf afledte huslejeforhøjelser for at opfylde afdelingens parkeringsforpligtigelser. I drøftelserne med den eksterne investor har indgået muligheden for, at etablere et benzinsalgssted i parkeringshuset.

Bygge- og Teknikforvaltningen fremlagde på Bygge- og Teknikudvalgets møde den 18. marts 1998 (BT 70/98) indstilling om realisering af parkeringsanlægget på hjørnet af Åboulevard og Blågårdsgade. Udvalget udsatte sagen, idet man ønskede at Bygge- og Teknikforvaltningen optog forhandlinger om sagen med de berørte parter, herunder FSB (centralt og decentralt), beboere og Indre Nørrebro Bydelsråd. Forhandlingernes resultater skulle forelægges Bygge- og Teknikudvalget og danne grundlag for en senere afslutning af sagen.

På Bygge- og Teknikudvalgets møde den 10. juni 1998 var til efterretning fremlagt Plandirektoratets redegørelse af 2. juni 1998 om drøftelserne med FSB, Bydelsrådet for Indre Nørrebro samt Beboerforeningen Blågården vedrørende et parkeringshus på Indre Nørrebro. Sagen blev efter anmodning fra Jens Kjær Christensen optaget til drøftelse på Bygge- og Teknikudvalgets møde den 12. august 1998 (BT 229/98).

Foranlediget af drøftelserne på dette møde fremsendte Bygge- og Teknikforvaltningen med brev af 24. september 1998 en anmodning til FSB om - under inspiration af de af Indre Nørrebro Bydelsråds skitserede forslag til parkeringsløsninger - at udarbejde et prissat projekt til etablering af størst mulige antal parkeringspladser inden for de reserverede økonomiske midler ved erhvervelse af de nødvendige grundarealer på tomterne ved Blågårdsgade/Åboulevard og om nødvendigt ved Stengade/Baggesensgade. Bygge- og Teknikforvaltningens brev blev fremlagt til efterretning på udvalgets møde den 7. oktober 1998, og efter anmodning fra Jens Kjær Christensen og Mikkel Warming optaget til drøftelse på udvalgets møde den 21. oktober 1998 (BT 303/98).

Senest har spørgsmålet været behandlet i forvaltningens indstilling om erstatningskrav i "Folkets Park"-sagen, der blev tiltrådt af Borgerrepræsentationen i mødet den 14. juni 2000 (BR 305/2000), bl.a. efter anbefaling fra Bygge- og Teknikudvalget på udvalgets møde den 7. juni 2000 (BTU 310/2000). Udvalgsmedlem Mikkel Warming kunne dog kun anbefale indstillingen med bemærkning om, at Enhedslisten ikke dermed havde godkendt hele pakken og fortsat var imod bl.a. opførelse af et parkeringshus.

I overensstemmelse med Helhedsplan 1979 Indre Nørrebro, er der i lokalplan nr. 42 "Tømrergade" – vedtaget af Borgerrepræsentationen den 17. december 1980 - reserveret et areal til opførelse af et parkeringshus på arealet mellem Åboulevard, Blågårdsgade og Smedegade. Lokalplanen muliggør opførelse af et parkeringshus med en maksimal gesimshøjde på 11 m, svarende til højden på den i lokalplanen for karreen i øvrigt forudsatte nye randbebyggelse i 3 og 4 etager. Der vil inden for denne fastlagte maksimale gesimshøjde kunne etableres 4-5 parkeringsdæk på og over terræn. Lokalplanen udelukker ikke parkering etableret under terræn.

Det til parkeringshuset reserverede areal henligger ubebygget og er midlertidigt indrettet til terrænparkering. Den eksisterende randbebyggelse langs Åboulevard ("Åhusene") er efter lokalplanens vedtagelse fredet i 1981, hvorfor den forudsatte nye randbebyggelse i 3 etager langs Åboulevard ikke længere er mulig at opføre. "Åhusene" fremstår i 5 etager med en gesimshøjde på ca. 16 m. Bebyggelsen på den modsatte side af Blågårdsgade er opført med en gesimshøjde mod Åboulevard på ca. 12 m. Parkeringshuset, der som øvrig bebyggelse mod Åboulevard er forudsat, at skulle danne støjskærm for den bagvedliggende boligbebyggelse, vil derfor skulle indgå i, danne overgang mellem og eventuelt formidle dette markante spring i facadehøjder mod Åboulevard.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 27. juni 1985 (BF 1985 s. 1207-1220) i forbindelse med behandlingen af "Redegørelse om trafik og parkering i Helhedsplanområdet på Indre Nørrebro", at der skulle udstedes byggetilladelse til opførelse af et parkeringshus på hjørnet af Åboulevard og Blågårdsgade med 160 parkeringspladser og med et benzinsalgssted til erstatning for den i forbindelse med saneringsplanen "Åboulevarden" nedlagte Shell-tankstation på adressen Åboulevard 74-76. De 160 pladser skal dække 146 byggelovsbetingede pladser i relation til en række allerede tilladte byggerier og 14 pladser i forbindelse med offentlige institutioner i området.

Efter en klage afgjorde Miljøministeriet (Planstyrelsen) den 4. juli 1986, at en dispensation fra lokalplanen til etablering af et benzinsalgssted i forbindelse med parkeringshuset ligger inden for kommunens dispensationskompetence, hvilket er bekræftet i Østre landsrets efterfølgende dom af 30. november 1988.

Borgerrepræsentationen har i mødet den 3. december 1987 (BF 1987 s. 1770-1785) tiltrådt den i forhold til lokalplanen nødvendige dispensation til etablering af benzinsalgssted i parkeringshuset. Dispensationen er ikke længere gældende, idet en uudnyttet dispensation, dengang efter sædvanlig praksis og i dag i henhold til Planlovens § 56, stk. 1, bortfalder efter tre år.

Ovennævnte forudsætning om etablering af et benzinsalgssted til Shell i parkeringshuset Åboulevard/Blågårdsgade er efterfølgende opgivet i 1991, i forbindelse med den endelige afregning vedrørende overtagelsen af grunden Åboulevard 74-76.

De nævnte 146 byggelovsbetingede parkeringspladser skal, i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning om anlæg af 1 parkeringsplads pr. 400 m² boligetageareal, etableres til dækning af dette umiddelbare anlægskrav for de ca. 685 lejligheder med et samlet etageareal på ca. 58.000 m² i 1.- og 2. etapens bebyggelse på Indre Nørrebro, der ikke har bidraget med parkeringspladser.

Pr. 1. januar 1987 rådede beboere i 1.- og 2. etapens boliger ifølge oplysninger fra Centralmotorregistret over 183 køretøjer. Den 1. januar 1991 var antallet af registrerede køretøjer faldet til 162 og pr. 1. januar 1995 yderligere til 157 køretøjer. Den 1. januar 1997 er antallet af indregistrerede køretøjer opgjort til 190 og antallet må siden forventes at være yderligere steget, idet indregistreringstallet i bydelen Indre Nørrebro i perioden 1. januar 1997 til 1. januar 2000 er steget med omkring 20 %. Parkeringsbehovet i 1.- og 2. etapens boliger har således i hele perioden ligget over anlægskravet på 1 plads pr. 400 m² etageareal for bebyggelsen.

I forbindelse med forhandlingerne med Indre Nørrebro Bydelsråd, aftaltes det, at parkeringsbehovet i området i 2000 skulle registreres gennem parkeringstællinger henholdsvis før og efter iværksættelsen af den nugældende parkeringsordning i brokvartererne.

Parkeringstællingerne er gennemført i henholdsvis juni, august og december 2000 og indgår i Vej og Parks indstilling og bilag om evaluering af parkeringsordningen på brokvartererne, der er forelagt Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 4. april 2001. Det fremgår heraf, at beboerparkeringen på gadeareal i området – udtrykt ved parkeringen kl. 22 – er forøget, idet belægningsprocenten på parkeringspladserne er steget fra godt 70% i juni til knap 90% i december.

Marianne Ingvartsens Tegnestue Aps (MIT) har for FSB udarbejdet et skitseprojekt til et parkeringshus på grunden. Bygningen opføres på hele det i lokalplan 42 til parkeringshus fastlagte areal, idet der med baggrund i den i forhold til Åboulevard tilbagetrukne byggelinie dog ikke påregnes hjørneafskæringer. Fælles ud- og indkørsel etableres i facaden mod Blågårdsgade. Skitseprojektet er vedlagt som bilag A.

Parkeringshusets etager etableres som 2 parkeringsdæk forskudt en halv etage, med den halvdel der vender mod gården til bebyggelsen langs Åboulevard og Smedegade nedgravet en halv etage. Herved opnås såvel en lavere bygningshøjde mod boligernes gårdrum som bedre rampeforhold i selve parkeringshuset. med den valgte konstruktion kan parkeringshusets opføres med fra 2 parkeringsetager med i alt ca. 98 pladser til henholdsvis 4 og 5 parkeringsetager med i alt ca. 229 pladser.

Projektet er udarbejdet uden et benzinsalgssted. Etablering af et benzinsalgssted i stueetagen vil, med udgangspunkt i det tidligere udarbejdede projekt for etablering af et benzinsalgssted i parkeringshuset, forudsætte, at stuetagens højde forøges, og at der herefter maksimalt vil kunne etableres 3 parkeringsetager med i alt ca. 160 pladser. Løsningen vil som ovenfor anført forudsætte, at der meddeles dispensation fra lokalplanen. Derudover vil der formentlig i så fald være ønske om indkørsel direkte fra Åboulevard og eventuelt også ønske om direkte udkørsel hertil. Hvorvidt dette vil være muligt er ikke undersøgt, men må i givet fald afklares i de fortsatte overvejelser.

I det foreliggende skitseforslag tænkes parkeringshuset opført som et forenklet betonelementhus med anvendelse af dækplader i standardmål, der spænder fra facade til midtervæg. Derved undgås søjler i selve parkeringsarealet, og der kan skabes et rationelt besparende byggeri. Uden på konstruktionen kan på stålprofiler monteres facadebeklædning, som kan udføres i varierende udformninger. Parkeringshusets facader skal af hensyn til brand- og ventilationskrav udføres med åbninger svarende til 5% af gulvarealet. Dette kan løses med få store åbninger eller mange små, herunder ved at anvende facadeplader, som ikke sættes helt sammen.

Facaden mod Åboulevarden vil blive et markant indslag i gadebilledet. MIT anbefaler en løsning med glas i en eller anden form, men også andre materialetyper vil kunne anvendes, herunder perforerede metalplader og lignende. Facaden overvejes endvidere monteret med plantesnore på forskellig vis, der vil muliggør en beplantning på facaden, hvilket særligt kunne være ønskeligt på facaden ind mod gården.

Åboulevardens trærække vil kunne fortsættes foran parkeringshuset og forlænges ad Blågårdsgade på det relative brede areal foran byggelinien.

MIT har med udgangspunkt i dels gennemsnitspriser pr. parkeringsplads i allerede opførte parkeringshuse, dels erfaringsstal og indhentede priser på standardbetonelementer estimeret priserne på opførelsesomkostningerne for projektet i de mulige kombinationer. Priserne er uden grundkøb. Eksempelvis skønnes et parkeringshus med 98 pladser (2 etager) at koste ca. 12,5 mio. kr. at opføre. Et hus med 150 pladser (3 etager) skønnes at koste omkring 19 mio. kr. og et hus med 229 pladser ( 4 og 5 etager) skønnes at koste i omegnen af 28 mio. kr. De anførte priser er inklusive moms.

Afdeling Blågården blev opført i 3 etaper i perioden 1980-85. I forbindelse med opførelsen af bebyggelserne blev der i anskaffelsessummerne afsat beløb til etapernes andel af finansieringen af parkeringshuset ved Åboulevarden.

Ved opførelsen af 1. etape udbetalte kreditforeningen ultimo 1982 realkreditlån (indekslån) der også omfattede etapens andel af parkeringshuset. Derimod er der ikke hjemtaget realkreditlån til de øvrige etapers andel af parkeringshuset, og 3. etapens parkering er efterfølgende sikret i forbindelse med terrænparkeringen ved "Ågården". Endvidere blev lån incl. parkeringshusandel fra Boligselskabernes Landsbyggefond udbetalt til samtlige etaper (lånet udgjorde på daværende tidspunkt 23 % af anskaffelsessummen).

Da opførelse af parkeringshuset imidlertid ikke var afklaret i forbindelse med behandlingen af byggeregnskaberne, nedsatte Boligministeriet i årene 1985, 1986 og 1987 anskaffelsessummerne for de 3 etaper med de til parkeringshuset afsatte beløb. De herved for meget udbetalte lån blev modregnet i låneudmålingen efter ministeriets godkendelse af byggeregnskaberne.

Inden tilbagebetalingen var de pågældende lån blevet investeret hensigtsmæssig af boligselskabet, således at der pr.1. januar 1986 henstod parkeringshusmidler på ca. 32 mio. kr., hvoraf 16,4 mio.kr. var rente- og kursgevinster.

Efter tilbagebetaling af de for meget udbetalte lån androg afdelingens parkeringshusmidler således 16,4 mio. kr. I forbindelse med budgetlægningen for 1986 besluttede selskabsbestyrelsen, at disse rente- og kursgevinster skulle opdeles, hvorved 6,7 mio. kr. blev henlagt til parkeringshuset og 9,7 mio. kr. blev tilbageført til afdelingen. Omfordelingen af midlerne skal ses i lyset af Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 27. juni 1985 (samme sag som ovenfor nævnt om opførelse af parkeringshus) om nedsættelse af kravet til anlæg af parkeringspladser på Indre Nørrebro til 1 plads pr. 400 m² etageareal, hvorved de oprindeligt krævede 303 pladser i parkeringshuset blev nedsat til 146 pladser.

De 9,7 mio. kr. er gradvist tilbageført afdelingen over en 4-5 årig periode og har givet lejenedsættelser i afdelingen (i 1986 på ca. 5 %). Endvidere er de kapitalydelser til andel af parkeringshuset, der i sin tid blev indregnet som følge af realkreditfinansieringen af parkeringshusdelen til 1. etape, blevet neutraliseret, senest ved budgettet for 1990, hvorefter der ikke indgår udgifter til parkeringsanlæg i lejen.

Mellem afdelingen og boligselskabet er der i 1991 truffet aftale om dels størrelsen af forrentning af midlerne, dels om den løbende fordeling af tilskrivningen.

Indtil 1991 er parkeringshusmidlerne forrentet med 10 %, i perioden 1991-1993 med 3 % og herefter med 2 %.

Afdelingens midler (mellemregning med selskabet) er ifølge FSB forrentet i henhold til gældende lovgivning med mindst minimumsrenten. Siden 1994 skal afdelingsmidler forrentes med mindst diskontoen minus 2%.

Boligministeriet, Bygge- og Boligstyrelsen har med det som bilag B vedlagte brev af 3. maj 1995 besvaret en række spørgsmål fra Beboerforeningen Blågården om de til parkeringshuset hensatte midler og har ikke, ud over at opfordre til, at problemet med parkeringshuset snarest løses, haft bemærkninger til de foretagne dispositioner.

Parkeringshusmidlerne indgår med udgangen af år 2000 ifølge FSB i afdeling Blågårdens årsregnskab som en passivpost (under langfristet gæld) på ca. 16,4 mio. kr. Boliglejen i afdelingen udgør på årsbasis ca. 600 kr. pr. m². Det skal i den forbindelse bemærkes, at afdeling Blågården i forbindelse med den igangværende 2.-omprioriteringsrunde med baggrund i afdelingens boligsociale forhold, herunder beboersammensætningen aktuelt har ansøgt om omprioritering, primært med henblik på renoveringsarbejder. Afdelingens ansøgning forventes at blive imødekommet, idet der dog i samarbejde med kommunen skal udarbejde en nærmere plan herfor.

Indenrigsministeriet har med brev af 28. juni 1999 oplyst, at grundene, såfremt de sælges til FSB er undtaget fra styrelseslovens krav om offentligt udbud, men i givet fald skal sælges til markedspris. Markedsprisen for de til brug for parkeringshuset fornødne kommunale grunde er i den forbindelse vurderet at være i størrelsesordenen 4 mio. kr. baseret på salg med henblik på opførelse af et parkeringshus med 146 pladser og et benzinsalgssted. Der foreligger ingen aktuel vurdering af markedsprisen ved salg med henblik på opførelse af et større anlæg uden benzinsalgssted.

Som det fremgår af det i MIT's skitseprojekt udarbejdede overslag over prisen på parkeringsanlægget, muliggør den i FSB hensatte sum til betaling af et parkeringsanlæg og med en forventet grundpris på ca. 4 mio. kr., alene etablering af et anlæg med ca. 100 pladser. Der er således ikke tilstrækkelige midler til etablering af de byggelovsbetingede 146 pladser, og det skal bemærkes, at der eventuelt vil være yderligere omkostninger, såfremt der konstateres forurening af grunden.

Såfremt der ikke skal fremskaffes yderligere kapital gennem huslejeforhøjelser, er det derfor nødvendigt, at indgå i et samarbejde med en ekstern investor. På den baggrund er der taget kontakt til en ekstern investor og mulighederne for et sådant samarbejde om etablering og drift af parkeringsanlægget er drøftet.

Forudsætningerne for og indholdet af et samarbejde med en ekstern investor er ikke fuldt ud afklaret, hverken med hensyn til grunderhvervelse, drift eller økonomi m.v., men det vil kunne baseres på en opdeling af parkeringshuset i ejerlejlighedspartier, der sikrer afdelingens parkeringsforpligtigelser opfyldt, og indgåelse af en driftsoverenskomst. Derudover forudsættes, at der etableres et anlæg med mindst ca. 200 pladser eller at der i parkeringshuset etableres et benzinsalgssted.

Et anlæg med 200 pladser vil muliggøre, at de afledte parkeringskrav fra allerede opførte offentlige institutioner i området, som endnu ikke er dækket og fra et eventuelt kommende idrætsanlæg i Korsgade vil kunne dækkes i parkeringshuset, ved at der købes pladser i parkeringshuset, der ikke er bundet til anden bebyggelse.

Et anlæg med benzinsalgssted vil udover en større huslejeevne have fordelen af, at kunne være døgnovervåget og det må formodes, at der vil kunne opnås en bedre rentabilitet af anlægget, som bl.a. vil muliggøre, at FSB, afdeling 85 fortsat vil kunne opretholde et afkast af de investerede midler.

På baggrund af ovenstående er det Bygge- og Teknikforvaltningens opfattelse, at der gennem et eventuelt samarbejde med en ekstern investor og opførelse af et parkeringshus med ca. 200 pladser, vil kunne opnås dels den for beboerne i området mest favorable løsning, dels en arkitektonisk acceptabel løsning i forhold til gadebilledet mv., der tilgodeser umiddelbart forventede fremtidige behov for etablering af parkeringspladser i området.

Bygge- og Teknikforvaltningen finder, uanset at lokalplanen muliggør det, skitseprojektets maksimale løsning med 229 parkeringspladser fordelt på 4 parkeringsetager mod Blågårdsgade og 5 parkeringsetager mod gårdrummet i karréen mindre hensigtsmæssig, idet den for karréen opnåede fordel af en lavere gavl ved den delvise nedgravning ind mod gården forskertses med den 5. parkeringsetage. Derudover finder man ikke at parkeringshuset vil kunne få en tilfredsstillende fremtræden i gadebilledet, da der inden for rammerne af lokalplanen alene vil være mulighed for at opsætte facadeelementer i indtil 11 m højde, hvorved parkerede biler på denne 5 etage vil være synlige over facaden.

Bygge- og Teknikforvaltningen finder umiddelbart den skitserede løsning uden benzinsalgssted mest hensigtsmæssig, bl.a. fordi dette stemmer bedst overens med de tidligere tilkendegivelser fra områdets beboere, samt at der herved vil være mulighed for at tilgodese forventelige nye parkeringskrav i området.

Forvaltningen er dog opmærksom på, at ovennævnte fordele ved at etablere et benzinsalgssted i parkeringshuset kan være så betydelige, at det vil være mere hensigtsmæssigt at opføre et sådant anlæg.

1. Skitseprojekt til opførelse af et Parkeringshus Marianne Ingvartsens Tegnestue Aps, marts 2001.
2. Boligministeriet, Bygge- og Boligstyrelsens brev af 3. maj 1995.

1. Bygge- og Teknikforvaltningens indstilling til Bygge- og Teknikudvalgets møde den 18. marts 1998 om meddelelse af påbud til FSB om opførelse af Parkeringshus
2. Plandirektoratets notat af 2. juni 1998 om drøftelserne med FSB, Bydelsrådet for Indre Nørrebro samt Beboerforeningen Blågården vedrørende eventuel opførelse af et parkeringshus på Indre Nørrebro
3. Plandirektoratets brev af 24. september 1998 til FSB
4. Bygge- og Teknikforvaltningens indstilling til Bygge- og Teknikudvalgets møde den 7. juni 2000 om erstatningskrav i "Folkets Park"-sagen

Jens Ole Nielsen