Dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 17. januar 2001

18. Dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen"

BTU 5/2001 J.nr. 611:153.0011/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Bystrup Arkitekter har på vegne af bygherren, Kommanditaktieselskabet P/S Støberigade 12, ansøgt om tilladelse til at opføre en kontor- og konferencebygning på ejendommen Støberigade 12. Projektet omfatter en 5-etagers kontorbygning placeret vinkelret på Teglværksløbets kajkant, og en 1-etages konferencedel, der tænkes placeret parallelt med kajkanten. Projektet forudsætter flytning af Støberigade.

Der ansøges i denne sammenhæng om dispensation fra lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" for så vidt angår:

• højden i forhold til modstående vejlinie
• højden i forhold til naboskel mod fremtidig boligbebyggelse
• højden i forhold til anden eksisterende erhvervsbebyggelse
• højden i forhold til grænsen mod havnebassiner

Forvaltningen kan af arkitektoniske grunde ikke anbefale, at der meddeles dispensation fra bestemmelsen i § 6, stk. 4, om højden i forhold til naboskel mod den fremtidige boligbebyggelse for så vidt angår en udbygning i form af et trappetårn. Denne trappe forudsættes således indbygget i huset.

Bygge- og Teknikudvalget har på mødet den 8. december 1999 generelt bemyndiget Bygge- og Teknikforvaltningen til at dispensere fra bestemmelserne i lokalplan nr. 310, § 11, litra a), b) og c) vedrørende etablering og tilslutning til særlige fællesanlæg som betingelse for ibrugtagning. Forvaltningen er indstillet på at give disse fornødne dispensationer administrativt på sædvanlig betingelse af indbetaling til opførelse af den kommende bro over Teglværksløbet samt deltagelse i etablering af de fastlagte fællesanlæg.

Der er i forbindelse med naboorienteringen indkommet 3 indsigelser.

Man B&W Diesel A/S henstiller, at etablering af broen over Teglværksløbet gennemføres i forbindelse med dette projekt. Subsidiært henstilles, at der som midlertidig foranstaltning etableres en bedre trafikafvikling i krydset Teglholmsgade/Scandiagade/Vasbygade bl.a. ved etablering af en højresvingsbane fra Teglholmsgade ad Vasbygade.

Lemvigh-Müller & Munck A/S ønsker tilsvarende ikke yderligere dispensationer fra lokalplanens § 11 for så vidt angår etablering af vejbroen over Teglværksløbet. Det fremføres, at trafikbelastningen allerede nu er så stor, at etableringen af broen må fremskyndes mest muligt.

Københavns Vand, Afløbsafdelingen, bemærker, at der i den nuværende Støberigade ud for matr.nr. 363 Kongens Enghave, København, ligger en 350 mm kloakledning. Denne lednings placering og adgangsforhold skal i forbindelse med en udmatrikulering sikres ved deklaration.

Bystrup Arkitekter har på vegne af bygherren, Kommanditaktieselskabet P/S Støberigade 12, søgt om tilladelse til at opføre en 1- og 5-etagers kontor- og konferencebygning på ejendommen Støberigade 12, matr.nr. 363 Kongens Enghave, København.

Bygningen, som har et etageareal på 9.987 m², opføres således, at østfacaden af det 5-etagers kontorhus flugter med den eksisterende bygning mod nord. Bygningen placeres vinkelret på Teglværksløbets kajkant i en afstand af 8 m. Den 1-etages konferencedel placeres parallelt med kajkanten i en afstand af 15 m. Bygningens placering sikrer en god, visuel forbindelse til vandet fra den bagved liggende bebyggelse og rekreative arealer. Projektet forudsætter, at Støberigade ud for ejendommen forskydes mod øst svarende til det i lokalplanen forudsatte, og at arealerne vest for den nye vej inddrages i byggegrunden.

Der vedlægges tegninger, bilag A og B, som viser bygningernes placering og udformning. Tegningerne viser derudover skitser til en mulig placering af 13.000 m² boliger på naboarealet mod vest. Tegningerne er nedfotograferede og derfor ikke målfaste.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" og beliggende i lokalplanens underområde II, delvis inden for arealet mrk. D.

Formålet med lokalplanen er bl.a. at fastlægge området til boliger og serviceerhverv med en høj grad af integration samt at forøge den rekreative værdi af kajarealerne ved anlæg af sammenhængende offentligt tilgængelige promenader samt ved etablering af en grøn kile med rekreative arealer og et stianlæg at tilføre området herlighedsværdier. Endvidere udvides bydelsgadenettet ved etablering af en broforbindelse over Teglværksløbet mellem de nuværende bydelsgader Teglholmsgade og Sluseholmen, jf. bilag E og F.

Lokalplanområdets afgrænsning og opdeling i underområder fremgår af bilag C. Her er desuden vist det aktuelle byggeris placering.

Det fremgår af lokalplanens § 4, stk. 2., litra c, at der i lokalplanens underområde II på arealet mrk. D skal placeres mindst 13.000 m² boliger, mens arealet langs den forlagte Støberigade skal anvendes til erhverv, jf. bilag D. En andel af boligerne skal placeres i direkte tilknytning til havnefronten.

I lokalplanens § 6, stk. 4, fastlægges det, at bebyggelsens højde ikke må overstige afstanden til modstående vejlinie, ikke 4 m + 0,8 m x afstanden til naboskel mod boligejendomme, ikke afstanden til anden erhvervsbebyggelse og ikke 8 m + afstanden til grænsen mod havnebassiner. Det bestemmes endvidere i § 6, stk. 4, at ovennævnte bestemmelser kan lempes under forudsætning af, at beboelses-, opholds- og arbejdsrum efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn opnår tilfredsstillende lysforhold.

Bygge- og Teknikudvalget har på mødet den 8. december 1999 generelt bemyndiget Bygge- og Teknikforvaltningen til at dispensere fra bestemmelserne i lokalplan nr. 310, § 11, litra a), b) og c) vedrørende etablering og tilslutning til særlige fællesanlæg som betingelse for ibrugtagning, hvorfor forvaltningen er indstillet på at meddele denne del af dispensationen administrativt på betingelse af, at der indbetales 50 kr. pr. m² etageareal (prisniveau 1. juli 1999), der opføres. Pengene indbetales som økonomisk sikkerhed for det pågældende byggeris forholdsmæssige andel til senere etablering af den fastlagte oplukkelige vejbro over Teglværksløbet mellem Støberigade og Sluseholmen. Endvidere betinges det, at der inden ibrugtagningstilladelse foreligger et af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt forslag til den grønne kiles nærmere udformning og en af Bygge- og Teknikforvaltningen godke ndt tidsplan for etableringen, samt at ejeren forpligter sig til at deltage i finansieringen af anlægget med en forholdsmæssig andel til senere etablering af det fastlagte fællesanlæg. Betingelsen tinglyses på ejendommen. For så vidt angår havnepromenaden, betinges det, at der inden ibrugtagningstilladelse ligeledes foreligger et af Bygge- og Teknikforvaltningen godkendt forslag til promenaden fra den omlagte Støberigade til havnepromenaden på naboejendommen mod vest, matr.nr. 249 ibid., der er under etablering. Herefter vil ejendommens andel i promenaderne som fællesanlæg anses for at være tilgodeset.

Mod nord overskrider den 5-etagers bygning lokalplanens bestemmelser omhandlende afstanden til modstående vejlinie samt afstand til eksisterende erhvervsbygning med ca. 2,5 m. Endvidere overholder bygningen ikke lokalplanens bestemmelse om højde i forhold til kajkant, for så vidt angår rækværket omkring tagterrassen, der er udformet som en integreret del af facaden, samt en tilhørende pergola. Bygningens højde overskrider bestemmelserne med ca. 3 m , jf. lokalplanens § 6, stk. 4. Den ansøgte 5-etagers bygning er vist med en udbygning i form af et trappetårn på den vestlige facade mod den fremtidige boligbebyggelse. Trappetårnet overskrider lokalplanens bestemmelser vedrørende bebyggelsens højde i forhold til naboskel mod boligejendom med ca. 4,3 m.

Det skal bemærkes, at forvaltningen finder, at tegningerne, bilag A og B, godtgør, at der fremtidigt kan placeres 13.000 m² boliger inden for den vestlige del af matr.nr. 363 ibid., således at lokalplanens bestemmelser i §4, stk. 2, litra c, om et mindste boligareal på arealet mrk. D kan opfyldes.

Kommunen kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen. Dette fremgår af planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 16.

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles dispensationer fra bestemmelserne i § 6, stk. 4, om højde og afstand i forhold til modstående vejlinie og den her beliggende erhvervsbygning samt om højde i forhold til kajkant med den begrundelse, at bygningen har en udformning og placering, som indgår i en god helhedsvirkning med omgivelserne. Desuden er der taget hensyn til, at bygningen har samme højde som erhvervsbygningen mod nord samt de nye bygninger mod vest. Lysforholdene tilgodeses ved bygningens placering med gavl mod gavl med erhvervsbygningen nord for. Herved minimeres slagskyggen på den eksisterende bygning, der i øvrigt ikke har vinduer placeret i gavlen. Højdeoverskridelse i forhold til kajkanten er lille og kan anbefales, idet tagterrassen indgår som en arkitektonisk tilpasset del af bygningen.

Derimod kan forvaltningen af arkitektoniske grunde ikke anbefale, at der meddeles dispensation fra bestemmelsen i § 6, stk. 4, om højden i forhold til naboskel mod boligbebyggelse med henblik på en udbygning i form af et trappetårn. Denne trappe forudsættes således indbygget i huset. Dette er meddelt tegnestuen, der har erklæret sig indforstået.

Plandirektoratet har i perioden fra den 9. november til den 23. november 2000 foretaget den i henhold til planlovens § 20, stk. 1, forudsatte naboorientering. Der er i den anledning indkommet 3 indsigelser.

Man B&W Diesel A/S henstiller, at etablering af broen over Teglværksløbet gennemføres i forbindelse med dette projekt. Subsidiært henstilles, at der som midlertidig foranstaltning etableres en bedre trafikafvikling i krydset Teglholmsgade/Scandiagade/Vasbygade bl.a. ved etablering af en højresvingsbane fra Teglholmsgade ad Vasbygade ved udnyttelse af det ubenyttede græsareal ved hjørnet.

Broen over Teglværksløbet forventes ud fra det foreliggende grundlag og trafikale beregninger at skulle etableres, når der er opført yderligere omkring 200.000 m² etageareal i lokalplanområderne I-VI, hvilket Borgerrepræsentationen har tilsluttet sig i forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplan nr. 310. Den totale rummelighed i lokalplanområderne I-VI er anslået til at være ca. 850.000 m², hvoraf ca. 250.000 m² er eksisterende bebyggelse, der måtte forventes bibeholdt. Der er siden lokalplanens vedtagelse givet byggetilladelse til i alt ca. 40.000 m² etageareal i de omhandlede områder, hvortil kommer det omhandlede projekt på 10.000 m². Det er derfor forudsat, at broen skal etableres, efter der er opført yderligere ca. 150.000 m² etageareal, idet det dog bemærkes, at den konkrete trafiksituation, herunder behovet for ændret lysregulering , opmarchbåse m.v. løbende vil blive reguleret og vurderet. Indsigelsen er derfor videresendt til Vej og Park.

Lemvigh-Müller & Munck A/S ønsker ikke yderligere dispensationer fra lokalplanens § 11, for så vidt angår etablering af vejbroen over Teglværksløbet. Det fremføres, at trafikbelastningen allerede nu er så stor, at etableringen af broen må fremskyndes mest muligt. Det findes uheldigt, at der gives dispensation på dispensation, og at efterhånden gamle trafikberegninger stadig ligger til grund for broens aktualitet.

Der henvises til bemærkninger til skrivelse 1.

Afløbsafdelingen bemærker, at der i den nuværende Støberigade ud for matr.nr. 363 Kongens Enghave, København ligger en 350 mm kloakledning. Denne lednings placering og adgangsforhold skal i forbindelse med en udmatrikulering sikres ved deklaration.

Lokalplanen forudsætter omlægning af en strækning af Støberigade med henblik på tilslutning til den planlagte vejbro over Teglværksløbet. Omlægningen, der betales af her omhandlende bygherre, indebærer, at en del af den nuværende Støberigade, der er privat fællesvej, skal nedlægges som vej og henlægges til den aktuelle byggegrund. Vejnedlæggelsen skal ske efter bestemmelserne i vejlovgivningen. Det forudsættes, at der i den forbindelse tages stilling til ledningsforholdene, herunder spørgsmålet om sikring eller omlægning, der ligeledes sker på bygherrens foranledning og bekostning.

Bilag A og B: bygningernes placering og udformning. Tegningerne er nedfotograferede og derfor ikke målfaste

Bilag C: Lokalplantegning nr. 27.253 med lokalplanområdets afgrænsning og opdeling i underområder

Bilag D: Lokalplantegning nr. 27.254 med principiel placering af arealer med min krav til boligetagemeter

Bilag E: Lokalplantegning nr. 27.255 med angivelse af principiel placering af grøn kile

Bilag F: Lokalplantegning nr. 27.256 med angivelse af oplukkelig vejbro og havnepromenader

Notat af 5. januar 2000 vedrørende dispensationer m.v. i forhold til lokalplan 310 "Teglværkshavnen"

1) Naboorientering af 9. november 2000

2) Kopi af de 3 henvendelser

Jens Ole Nielsen