Dispensation fra lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 17. januar 2001

17. Dispensation fra lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd"

BTU 4/2001 J.nr. 611:156.0001/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Bygge- og Teknikudvalget bemyndigede i mødet den 12. april 2000 Bygge- og Teknikforvaltningen til i den sydlige del af område I i lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd" at meddele nærmere beskrevne dispensationer i forbindelse med selskabet Sjælsø Gruppens projekt til opførelse/indretning af ca. 17.000 m² erhvervsbyggeri og opførelse af ca. 12.000 m² boligbyggeri med forbehold vedrørende de endelige projekter samt resultatet af fornøden naboorientering.

Byggeretten til boligerne har Sjælsø Gruppen solgt til JM Danmark A/S, der ønsker at udbyde lejlighederne i 1. etape på ca. 7.500 m² til salg snarest med henblik på at påbegynde byggeriet senest i juli 2001.

Arkitektfirmaet Arkitektgruppen Aarhus søger i den forbindelse for JM Danmark A/S om tilladelse til at overskride byggefeltet i forhold til den grønne kile med yderligere 3 m ud over de tidligere ansøgte 6 m, at reducere afstanden til den syd-vest for liggende erhvervsbebyggelse med yderligere 2 m ud over den tidligere ansøgte på ca. 10 m samt at opføre længehuset langs gaden Islands Brygge med adgang til boligopgangene kun fra gadefacaden, hvor lokalplanen foreskriver adgang fra begge facader, for at kunne indrette huset med hævede stueetager og terrasser med underliggende halvt nedgravet p-kælder med 25 pladser.

Forvaltningen kan ud fra det foreliggende materiale anbefale projektet i den reviderede form.

Bygge- og Teknikudvalget bemyndigede i mødet den 12. april 2000 Bygge- og Teknikforvaltningen til i den sydlige del af område I i lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd" at meddele nærmere beskrevne dispensationer i forbindelse med selskabet Sjælsø Gruppens projekt til opførelse/indretning af ca. 17.000 m² erhvervsbyggeri og opførelse af ca. 12.000 m² boligbyggeri med forbehold vedrørende de endelige projekter samt resultatet af fornøden naboorientering.

For så vidt angår dispensationerne i forbindelse med boligbyggeriet henviste forvaltningen til forventede lempede bebyggelsesregulerende bestemmelser med hensyn til husdybder, bygningshøjder og afstandskrav i forslag til supplerende lokalplan for lokalplanens område II. Forslaget til den supplerende lokalplan blev vedtaget i Borgerrepræsentationen på mødet den 21. september 2000 og er i offentlig høring indtil den 4. december 2000.

Der er den 13. september 2000 givet byggetilladelse til at opføre erhvervsbyggeriet og i den forbindelse meddelt de i forhold hertil indstillede dispensationer.

Byggeretten til de ca. 12.000 m² boliger har Sjælsø Gruppen solgt til JM Danmark A/S, der ønsker at opføre bebyggelsen i 2 etaper. Selskabet ønsker at udbyde lejlighederne i 1. etape til salg snarest med henblik på at påbegynde byggeriet senest i juli 2001. JM Danmark A/S har bedt arkitektfirmaet Arkitektgruppen Aarhus om at projektere 1. etape på ca. 7.500 m² ud fra det skitseprojekt, firmaet tidligere har udarbejdet for Sjælsø Gruppen, og som lå til grund for indstillingen af 12. april 2000.

I forbindelse med den detaljerede bearbejdning af projektet er Arkitektgruppen Aarhus på enkelte punkter nået frem til nye løsningsforslag og søger på den baggrund om fravigelser i forhold til de tidligere indstillede dispensationer.

Den samlede boligbebyggelse består af to længehuse og et punkthus, jf. bilag A, og er i store træk i overensstemmelse med lokalplanens bebyggelsesplan.

Første etape består af længehuset placeret i vejlinien mod gaden Islands Brygge samt punkthuset, jf. bilag A og B. De to bygninger, der i alt indeholder ca. 60 lejligheder med en gennemsnitsstørrelse på ca. 125 m², opføres i 6½ etage og udformes ud fra et fælles facadetema med tunge teglstenskassetter, der indrammer vinduespartier og altaner, samt en let penthouseetage.

I længehusets vigtige gadefacade giver tilbagetrukne opgange og halvt inddækkede altaner dybde og stoflighed. Huset har en facadelængde på ca. 55 m, der opdeles rytmisk af de 3 opgange med symmetri omkring den midterste opgang, jf. bilag B og C.

For at undgå indbliksgener opføres huset med en sokkel, så stueetagen hæves 1,25- 1,5 m over terræn. Der etableres en halvt nedgravet p-kælder med 25 pladser under den hævede stueetage og ca. 6,5 m ud fra huset på gårdsiden. Den derved skabte plint udnyttes til private terrasser for stueetagens lejligheder.

Forvaltningen finder, at projektet står mål med lokalplanens overordnede formål om, at området opbygges med et helhedspræg af høj kvalitet i såvel bebyggelsens ydre fremtræden som i friarealerne. Der er således tale om et byggeri af arkitektonisk kvalitet og med attraktive lejligheder. De hævede terrasser anses for at være et positivt tilskud til stueetagens lejligheder og efter omstændighederne acceptable i den konkrete situation, men findes ikke hensigtsmæssige i bebyggelsen i øvrigt.

Bygge- og Teknikudvalget bemyndigede i mødet den 12. april 2000 Bygge- og Teknikforvaltningen til med forbehold vedrørende det endelige projekt samt resultatet af fornøden naboorientering at meddele følgende dispensationer til boligbyggeriet:

• Placering af længehuset med en overskridelse af byggefeltet på ca. 6 m mod grønningen, i hvilken forbindelse forvaltningen forudsatte, at grønningen ikke reduceres yderligere, og at der fortsat er åbne rum på begge sider af Pressesilo
• Opførelse af længehuset med en husdybde på ca. 15 m under forudsætning af, at bygningen indrettes med lejligheder på mindst 100 m² i normaletager
• Placering af boligbebyggelsen med en afstand til den syd for liggende erhvervsbebyggelse på ca. 20 m mod de foreskrevne ca. 30 m i forhold til den planlagte bygningshøjde på op til de maksimale ca. 25 m
• Placering af længehuset og punkthuset med en indbyrdes afstand på godt 20 m mod de foreskrevne ca. 28 m

For at kunne overholde kravet om, at alle lejligheder i længehusets normaletager skal have en størrelse på mindst 100 m² og samtidig bevare bygningen med 3 opgange og et lejlighedsgennemsnit på 125 m², ønskes bygningen i forhold til det tidligere oplyste forøget med ca. 5 m til en længde på ca. 55 m, jf. bilag B.

For at gribe mindst muligt ind i grønningen foreslår andrager at reducere afstanden til den syd for liggende erhvervsbebyggelse fra ca. 20 m til ca. 18 m, jf. bilag B. På bilag D og E ses længehuset i sammenhæng med den syd-vest for liggende erhvervsbebyggelse. Punkthuset flyttes tilsvarende, således at de to bygninger mod syd-vest fortsat placeres i samme facadelinie. Med forslaget reduceres den grønne kile ved gaden Islands Brygge til knap 47 m svarende til en overskridelse af byggefeltet på yderligere ca. 3 m til i alt ca. 9 m og øges samtidig ud for punkthuset med ca. 2 m. Forslaget indebærer, at den planlagte vinkelrette parkering langs bebyggelsens syd-vestfacader må ændres til længdeparkering, hvorved 22 pladser reduceres til 8. Der kan kompenseres for reduktionen på 14 pladser f.eks. på nabogrunden, idet der i byggeandragendet for Sjælsø Gruppens erhvervsbebyggelse var angivet 50 parkeringspla dser mere på terræn, end lokalplanen tillader.

Forvaltningen finder det reviderede forslag til boligbebyggelsen acceptabelt på grund af antallet af attraktive lejligheder, samt fordi lejlighederne i gavl/punkthusfacade mod nabohuset har lysindtag fra 3 sider, og ingen rum alene er orienteret med vinduer mod nabohuset, samt da den grønne kile ud til gaden Islands Brygge fortsat har en udstrækning, der bevarer de åbne rum på begge sider af Pressesilo, jf. bilag B. Det skal tillige bemærkes, at afstandsbestemmelserne i ovennævnte forslag til tillæg til lokalplanen er lempet til 4/3 x afstanden, hvis den ene eller begge de berørte bygningsdele er gavle. Med en afstand på 18 m kan der således med overholdelse af bestemmelsen opføres bebyggelse med en maksimal højde på 24 m, hvilket overholdes i såvel længehuset som i nabobebyggelsen.

Længehusets indretning med stueetager og terrasser, der er hævet op til 1,5 m, jf. bilag B og C, over terræn medfører, at opgange ikke kan forsynes med adgang til gårdfacade, som foreskrevet i lokalplanens bestemmelse om, at opgange i boligbebyggelse langs veje skal forsynes med adgang til begge facader.

Forvaltningen finder denne disposition acceptabel set i lyset af, at der ikke er tale om en lukket karré samt længehusets begrænsede facadelængde. Det bør være en forudsætning for godkendelse, at der ved udformning og indretning af nedkørselsrampen til p-kælderen tages størst mulige sikkerhedsmæssige hensyn til fodgængere og cyklister.

Notat af 8. januar 2000 fra Plandirektoratet vedrørende dispensation fra lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd"

Jens Ole Nielsen