Forslag til tillæg til lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 17. januar 2001

15. Forslag til tillæg til lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus"

BTU 29/2001 J.nr. 611:202.0001/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Forslaget til tillæg til lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus" er udarbejdet med henblik på at muliggøre opførelse af tre kontorbygninger ud mod Amager Boulevard. Bygningen nærmest Hotel Scandinavia opføres af det norske investeringsselskab Haro A/S med 3XNielsen som arkitekt. De to bygninger beliggende vest herfor opføres af HK samt Kommunernes Landsforening/Kommunernes Pensionskasse med Arkitektgruppen Aarhus som arkitekt.

Bygningerne skal opføres som fritliggende i 5 - 6 etager med udnyttet tagetage, der skal udformes som en tilbagerykket etage med i princippet vandrette tagflader og med en højde, der ikke overstiger 27,5 m og en gesimshøjde på mindst 22,5 m og højst 24 m. Bygningerne placeres i en urban sø beliggende ud mod boulevarden. Imellem bygningerne og den i lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus" fastlagte øst/vest-gående lokalgade i Vestmannagades forlængelse etableres en sammenhængende pladsdannelse, der belægges med granitfliser

Lokalplantillægget er udarbejdet inden for de overordnede retningslinier, der er fastlagt i lokalplan nr. 327 med tilhørende kommuneplantillæg, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 21. september 2000.

Borgerrepræsentationen vedtog i mødet den 21. september 2000 et kommuneplantilæg samt lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus" for området begrænset af Amager Boulevard, Artillerivej, Njalsgade og Thorshavnsgade. Lokalplanen indeholder rammerne for områdets samlede udbygning og opdeler området i underområderne I-V. Lokalplanen indeholder alene detailbestemmelser for område I, der ligger mellem Amager Boulevard, Thorshavnsgade og en fastlagt nord/syd-gående bydelsgade. Her muliggøres opførelse af en 5 ½ etages hotelbebyggelse mod Amager Boulevard og en 5 ½ etages boligbebyggelse syd herfor. Nybyggeri i de øvrige underområder forudsætter udarbejdelse af supplerende lokalplan.

Statens ejendomsselskab Freja ejendomme A/S har anmodet om, at der udarbejdes en supplerende lokalplan for område II, der ligger ud mod Amager Boulevard mellem område I og Hotel Scandinavia, med udgangspunkt i en principiel bebyggelsesplan, der bygger videre på intentionerne i lokalplan nr. 327.

Området skal rumme tre selvstændige kontorbygninger på i alt ca. 48.400 m² etageareal, hvoraf de to skal være hovedsæder for henholdsvis HK Danmark og Kommunernes Landsforening/Kommunernes Pensionskasse, der som resultat af en indbudt totalentreprisekonkurrence projekteres af Arkitektgruppen Aarhus og forventes at være klar til indflytning i 2002. Herudover opføres et kontorhus med det norske investeringsselskab Haro A/S som bygherre og 3XNielsen som arkitekt.

I forbindelse med offentliggørelsen af lokalplanforslaget "Ny Tøjhus" lod Freja ejendomme A/S foretage en volumenvurdering af byggemulighederne for at sikre, at område II tilføres homogenitet og en særlig byarkitektonisk kvalitet. Analysen konkluderede bl.a., at det er vigtigt at sikre et arkitektonisk slægtskab mellem de tre bygninger. I indstillingen om endelig vedtagelse af lokalplanen erklærede forvaltningen sig enig i, at bebyggelsen mod Amager Boulevard skal fremtræde som en arkitektonisk helhed, og man tilsluttede sig argumentationen om, at der skal være et arkitektonisk slægtskab mellem de tre bygninger, hvilket præciseres gennem krav som muliggør, at bebyggelsen kan opføres i fulde syv etager i stedet for 6 etager med udnyttet tagetage – hvilket giver mulighed for at arbejde med klare kubiske former i forbindelse med nybyggeriet.

Vurderingen resulterede i, at lokalplanforslagets oprindelige forslag om 6 etager samt udnyttet tagetage med muligheden for at bygge punktvist i 12 etager mod Amager Boulevard bortfaldt til fordel en byggemulighed på 7 fulde etager inden for en maksimal bygningshøjde på 27,5 m.

Forvaltningen har i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplantillægget – på baggrund af bebyggelsens markante og synlige beliggenhed, hvor det arkitektoniske ambitionsniveau for bebyggelsens placering og udformning må vægtes højt – tillagt det stor betydning, at de tre bygninger, trods deres forskellige volumen, fremtræder som en homogen helhed baseret på et ensartet arkitektonisk koncept. Ud over et fællesskab i facadeudtrykket er der især lagt vægt på, at bebyggelsen mod Amager Boulevard med hensyn til facadebredde, gesimshøjde og tagudformning gives en ensartet udformning.

De af Arkitektgruppen Aarhus projekterede bygninger for HK og Kommunernes Landsforening/Kommunernes Pensionskasse har en tilbagerykket penthouseetage, hvorimod 3XNielsens projekt for bygningen nærmest Hotel Scandinavia arbejder med en fuld øverste etage. Forvaltningen har på denne baggrund ført forhandling med bygherrerne, deres arkitekter og Freja ejendomme A/S med henblik på at nå frem til enighed om tagformerne, hvilket ikke er lykkedes.

Freja ejendomme A/S har på denne baggrund i brev af 29. december 2000 til Plandirektoratet tilkendegivet, at man for god ordens skyld præciserer, at det er selskabets ønske, bl.a. af hensyn til den arkitektoniske helhed, at den supplerende lokalplan fastholder, at alle tre domiciler skal opføres i en højde på 27,5 m uden fastlæggelse af gesimshøjde, altså sådan at alle bygningens fire facader er ført fuldt op i højden på 27,5 m. Endvidere ønsker selskabet fastlagt, at ingen bygningsdel må overskride højden 27,5 m. Selskabet anfører, at man over for HK-Huset A/S og Kommunernes Hus A/S har meddelt, at de ikke kan få endelig adkomst til deres grund, medmindre de ændrer deres projekt, så det som aftalt med selskabet i juni 2000 opføres i en højde på 27,5 m og uden fastlæggelse af gesimshøjde.

I brev af 8. januar 2001 har Freja ejendomme A/S oplyst, at et planlagt møde med de tre bygherrer vedrørende de tre bygningers arkitektoniske fremtræden har måttet aflyses, men at man fortsat kan henholde sig til synspunkterne fremført i brev af 29. december 2000. Der henvises til et vedlagt af arkitektfirmaet 3XNielsen udarbejdet indlæg "3 domiciler – monolitter eller lagkager?", som argumenterer for, at de tre bygninger – hvis de skal være med ensartet tagudformning – "fremstår som færdige, skarpe krystaller eller monolitter, frem for at blive opdelt i vandrette lag med en tilbagetrukket penthouseetage øverst."

Henvendelserne fra Freja ejendomme A/S er vedlagt til gennemsyn på borgmester Søren Pinds forkontor på Rådhuset, 1. sal værelse 36.

Forvaltningen er af den opfattelse, at begge projekter indeholder væsentlige arkitektoniske kvaliteter, men at det som nævnt er betydningsfuldt, at alle bygninger følger et ensartet arkitektonisk koncept.

Forvaltningen finder, at en udformning med ensartet højde og fulde etager vil være den arkitektonisk set mest overbevisende løsning i forhold til Amager Boulevard og Christianshavns Vold, hvorfra de tre bygninger vil fremtræde som klare monolitter. En løsning med tilbagetrukket tagetage vil til en vis grad sløre den klare form, men vil til gengæld på en mere fordelagtig måde formidle overgangen til den kommende boligbebyggelse syd for kontorbebyggelsen. Endvidere vil en tilbagerykket tagetage forbedre lysforholdene mellem kontorhusene indbyrdes samt mellem kontorhusene og den kommende boligbebyggelse. Ud fra en samlet vurdering skal man foreslå, at der stilles krav om, at de tre bygninger skal opføres med tilbagerykket tagetage.

Det skal endvidere bemærkes, at Freja ejendomme A/S har en designmanual under udarbejdelse for at fastholde udformningen af udearealerne for hele Ny Tøjhus-området. Designmanualen skal udgøre det fælles grundlag for den fremtidige grundejerforenings etablering og drift.

Inden for område I er endelige projekter til et hotel og en boligbebyggelse under udarbejdelse.

Endvidere forhandles med Hoffmann & Sønner A/S og Boplan om opførelse af et andelsboligbyggeri på en del af underområde III, der ligger mellem Njalsgade og underområde II og Hotel Scandinavia. Opførelse af dette boligbyggeri forudsætter tilvejebringelse af yderligere et lokalplantillæg omfattende hele underområde III i Ny Tøjhus-lokalplanen.

Med forslaget til tillæg til lokalplanen tages der stilling til det planmæssige grundlag for opførelse af erhvervsbebyggelse inden for de rammer, som er afstukket i lokalplan nr. 327.

Bebyggelsen skal opføres som tre fritstående bygningsenheder placeret i en urban sø mod Amager Boulevard og beliggende på en pladsdannelse mod den øst/vestgående gade i Vestmannagades forlængelse. Bygningerne skal opføres i mindst 5 og højst 6 etager med udnyttet tagetage i form af en tilbagerykket etage med i princippet vandrette tagflader. Bygningshøjden må ikke overstige 27,5 m, og gesimshøjden skal være mindst 22,5 m og højst 24 m.

Bebyggelsen skal fremstå med et let, transparent facadeudtryk i glas, træ og stål, hvor glas er det gennemgående materiale. Solafskærmning skal fremtræde som integrerede elementer i facadeopbygningen, og overfladebehandling og farvevalg skal som hovedregel være i overensstemmelse med materialernes naturlige farveholdning og afstemmes i forhold til bebyggelsens samlede fremtræden.

De ubebyggede arealer mellem vandbassin, bebyggelsen og lokalgaden i Vestmannagades forlængelse skal anlægges som en sammenhængende plads med en urban karakter. Belægningen skal fremstå som et sammenhængende hele og udføres som granitfliser med skridsikker overflade. Beplantning placeres i præcise udsparinger, hvor eventuelle kanter integreres i belægningen.

Vandarealet mod Amager Boulevard skal have en dybde på mindst 0,9 m, der kan reduceres mod bassinkanten. Overgangen mellem bassinet og pladsen syd herfor skal fremtræde som en glidende overgang, ved at bassinets bund hæves og anlægges med pladsbelægning i en bredde af ca. 4 m ud i bassinet. Bassinkanter herudover skal være lodrette som hovedregel med granithammer og skal ved mødet mellem bygninger og bassin indgå som en del af bebyggelsens konstruktion.

Parkeringsdækningen skal være 1 plads pr. 100 m² etageareal. Bortset fra enkelte pladser til afsætning og handicappede skal parkeringen etableres i underjordiske anlæg. Bestemmelsen er en skærpelse af kravene i lokalplan nr. 327, hvor 1/3 af parkeringsdækningen kan etableres på terræn.

Langs Amager Boulevard og skellet mod Hotel Scandinavia fastlægges i overensstemmelse med retningslinierne i lokalplan nr. 327 en 2,5 m bred gangsti, og der fastlægges en bebyggelsesregulerende byggelinie i en afstand af 22 - 35 m fra vejlinien mod Amager Boulevard.

Lokalplanområdet er omfattet af 100 m beskyttelseslinien, der i henhold § 18 i lov om naturbeskyttelse afkastes af de fredede fortidsminder Christianshavns Vold og Stadsgraven, med de indskrænkninger, der er aftalt mellem Skov- og Naturstyrelsen og kommunen i 1996. Inden for beskyttelseslinien må der ikke foretages ændringer i områdets tilstand, medmindre kommunen meddeler dispensation hertil eller Skov- og Naturstyrelsen flytter beskyttelseslinien. Forvaltningen vil i forbindelse med lokalplanforslagets offentliggørelse anmode Skov- og Naturstyrelsen om at flytte fortidsmindebeskyttelseslinien, så den er sammenfaldende med byggelinien i lokalplanforslaget. Det skal nævnes, at Skov- og Naturstyrelsen i forbindelse med gennemførelse af lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus" på tilsvarende måde flyttede beskyttelseslinien i lokalplanens underområde I.

Da lokalplantillægget alene supplerer lokalplan nr. 327 med bebyggelsesregulerende bestemmelser for nyt erhvervsbyggeri, er der ikke foretaget høring af kommunens forvaltninger.

1. Redegørelse for forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus"
2. Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus"
3. Lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus"

Brev af 29. december 2000 fra Freja ejendomme A/S

Brev af 8. januar 2001 fra Freja ejendomme A/S, bilagt indlægget "3 domiciler – monolitter eller lagkage?" fra arkitektfirmaet 3XNielsen

Jens Ole Nielsen