Dispensation fra lokalplan nr. 290 "Kalkbrænderihavnen" - Kalkbrænderihavnsgade

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 16. august 2000

7. Dispensation fra lokalplan nr. 290 "Kalkbrænderihavnen" - Kalkbrænderihavnsgade

BTU 348/2000 J.nr. 611:159.0006/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Bygge- og Teknikforvaltningen har modtaget en ansøgning fra arkitektfirmaet 3 x Nielsen, hvormed der på vegne af Sjælsø Gruppen A/S søges om dispensation fra lokalplanen til etablering af en større udkragning ud over byggefeltet mod Kalkbrænderihavnsgade samt til undladelse af sammenbygning med nabobebyggelsen mod nord (Andersen Consulting) i forbindelse med opførelse af en 12.000 m² stor kontorbebyggelse på ovennævnte ejendom til brug for firmaet World Online.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 290 "Kalkbrænderihavnen", som fastlægger området til serviceerhverv m.v. Bebyggelsen skal placeres inden for nærmere fastlagte byggefelter. I byggefelt A skal bebyggelsen ud mod Kalkbrænderihavnsgade udføres som sluttet randbebyggelse med placering i byggefeltets afgrænsning mod vejen.

Det ansøgte projekt er placeret i den midterste del af byggefelt A umiddelbart syd for det igangværende byggeri for Andersen Consulting. Projektet placeres med en afstand på 5 m fra denne nabobebyggelse og udføres med en større udkragning på facaden ud mod Kalkbrænderihavnsgade, hvormed byggefeltet overskrides. Projektet forudsætter således dispensation fra lokalplanen.

Dispensationsforholdene er af underordnet betydning for naboer m.v., hvorfor der ikke er foretaget forudgående naboorientering.

Bygge- og Teknikforvaltningen har modtaget en ansøgning fra arkitektfirmaet 3 x Nielsen A/S, hvormed der på vegne af bygherren, Sjælsø Gruppen A/S, søges om dispensation fra lokalplan nr. 290 "Kalkbrænderihavnen" med henblik på overskridelse af afgrænsningen af byggefelt A ud mod Kalkbrænderihavnsgade ved etablering af en større udkragning samt fra kravet om sammenhængende randbebyggelse ud mod Kalkbrænderihavnsgade, i forbindelse med opførelse af en 12.000 m² stor kontorbebyggelse til brug for firmaet World Online.

De ansøgte dispensationer er begrundet med følgende:

Ud mod Kalkbrænderihavnsgade vil den ansøgte bebyggelse, der består af to etaper, fremtræde som en ramme, der samler etape I og II. Inden for rammen opdeles facaden ved en forskydning af de to etaper, således at etape II skydes frem og udkrages 2 m ud over rammen i en højde af ca. 4 m fra terræn og derved ud over byggefeltets afgrænsning, mens etape I trækkes tilbage i forhold til rammen.

Den ansøgte bebyggelse placeres med et mellemrum på 5 m i forhold til det nordfor beliggende byggeri for Andersen Consulting (p.t. under opførelse). Bebyggelsen for Andersen Consulting, der er ca. 4-12 m højere end den kommende randbebyggelse ud mod Kalkbrænderihavnsgade, har karakter af slanke tårne, der afslutter det samlede bygningsforløb langs Kalkbrænderihavnsgade mod udsigtskilen. En sammenbygning vil sløre denne markante afslutning.

For nærmere oplysninger om projektet henvises til bilagene 1 (situationsplan af bebyggelsen), 2 (facade mod Kalkbrænderihavnsgade) og 3 (perspektivtegning af bebyggelsen ud mod Kalkbrænderihavnsgade).

Det omhandlede projekt er placeret i et område omfattet af lokalplan nr. 290 "Kalkbrænderihavnen", der er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 6. november 1997 og endeligt bekendtgjort den 26. november 1997. I lokalplanens § 6, stk. 2, fastlægges en række byggefelter. Magistraten (nu Bygge- og Teknikudvalget) kan tillade mindre afvigelser herfra, når den tilstræbte karakter af området ikke derved ændres.

Der henvises til bilag 4, lokalplantegning vedrørende byggefelter m.v.

I § 6, stk. 3, litra b, foreskrives, at bebyggelse ud mod Kalkbrænderihavnsgade skal opføres som sluttet randbebyggelse med principiel placering i byggefeltets afgrænsning mod vejen.

Projektet afviger fra ovennævnte bestemmelser, for så vidt angår det 5 m brede mellemrum mellem Andersen Consultings bebyggelse og det aktuelle projekt, samt for så vidt angår udkragningen på 2 m ud over byggefeltet på en strækning af ca. 48 m. Projektet forudsætter således dispensation fra lokalplanen.

Det skal bemærkes, at der i Andersens Consultings sydfacade er vinduer til møde- og arbejdsrum på en 9-10 m strækning (3 moduler) ud til det 5 m brede bygningsmellemrum. Ifølge vurdering fra arkitektfirmaet Schmidt, Hammer & Lassen, der er arkitekter på Andersen Consultings bygning, modtager de 2 vestligste moduler også dagslys fra vinduer mod nord, ligesom de valgte facadematerialer - hvidlig glasbeklædning på Andersen Consultings bygning og stålbeklædning på her omhandlede bygning - vil indebære en så høj grad af lysreflektion (dobbelt lysreflektion), at der bliver tale om tilfredsstillende dagslysforhold, ligesom det vurderes, at der vil være fine skråkig ud til havnebassinet.

Imidlertid er afstandsforholdet betinget af, at der meddeles dispensation fra bestemmelsen i BR 95, kap. 3.3, litra c (om bebyggelsens højde og afstand i forhold til naboskel og sti) efter reglerne i byggeloven, hvilket forudsættes behandlet i forbindelse med byggesagen.

Forvaltningen skønner, at ovennævnte dispensationer er af underordnet betydning for ejere og brugere i lokalplanområdet og derfor ikke forudsætter den i planlovens § 20, stk. 1, foreskrevne naboorientering, men vil kunne meddeles uden forudgående naboorientering efter reglerne i § 20, stk. 2. Der er herved lagt til grund, at afvigelserne fra byggefeltet må anses for mindre, og at det 5 m brede mellemrum ikke ses at bryde med intentionen om, at der langs Kalkbrænderihavnsgade principielt vil være tale om sluttet randbebyggelse, herunder af hensyn til randbebyggelsens virkning som støjskærm i forhold til trafikstøjen fra vejen.

I henhold til planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 16, kan der dispenseres fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensation ikke er i strid med principperne i planen.

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles fornøden dispensation fra lokalplanen begrundet med:

• Det ønskede bygningsmellemrum ses at være arkitektonisk velbegrundet og rigtigt på dette sted, hvor det lange bygningsforløb langs Kalkbrænderihavnsgade afsluttes med den vertikalt prægede bygning for Andersen Consulting, der med sine præcise og slanke former bør fremstå uantastet for dermed at understrege bygningens markante vertikalitet. Bygningsmellemrummet ses ikke at bryde med princippet om, at der i øvrigt i byggefelt A bliver tale om sluttet randbebyggelse langs Kalkbrænderihavnsgade, herunder af hensyn til randbebyggelsens virkning som støjskærm.
• Den foreslåede udkragning henholdsvis tilbagerykning af facaden ud mod Kalkrænderihavnsgade giver den samlede facadeudformning en ønskelig differentiering og opfylder dermed lokalplanens bestemmelse om, at randbebyggelsen i byggefelt A skal opdeles i facadeenheder på højst 60-70 m (§ 6, stk. 3, litra b), samtidig med at den omsluttende "ramme" tilgodeser, at bebyggelsen fremstår med placering i byggefeltets afgrænsning, således at den indgår i et sammenhængende, vægdannende bygningsforløb.

1. Situationsplan af bebyggelsen
2. Facade mod Kalkbrænderihavnsgade
3. Perspektivtegning af bebyggelsen mod Kalkbrænderihavnsgade
4. Lokalplantegning visende byggefelter m.v.

/Jens Ole Nielsen