Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 16. august 2000

4. Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd"

BTU 342/2000 J.nr. 611:156.0001/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Bygge- og Teknikudvalget drøftede i mødet den 12. april 2000 forvaltningens redegørelse for igangsætning af det aktuelle lokalplanarbejde.

Lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd" er udarbejdet for at muliggøre en omdannelse af den tidligere Dansk Sojakagefabriks arealer til et moderne, blandet bolig- og erhvervsområde begyndende med området mellem Sturlasgade og Axel Heides Gade (område I) og senere området syd for Axel Heides Gade (område II), hvor nybyggeri forudsætter tilvejebringelse af supplerende lokalplan. Da DS Industries Aps nu har afhændet væsentlige dele af område I og – med forbehold for lokalplantillæggets vedtagelse – herudover har indgået aftaler for ca. halvdelen af byggerummeligheden inden for område II, har PLH arkitekter på selskabets vegne anmodet om, at der udarbejdes en supplerende lokalplan med udgangspunkt i en principiel bebyggelsesplan, der er i overensstemmelse med de i lokalplan nr. 303 fastlagte rammer, bortset fra, at Axel Heides Gade er forskudt ca. 16 m mod syd på grund af bevaring af bygninger i område I, og at der i forhold til de bebyggelsesregulerende bestemmelser for område I ønskes visse lempelser.

På baggrund af forvaltningens redegørelsesindstilling er andragers oplæg til indholdet af et lokalplantillæg efterfølgende blevet bearbejdet i et samarbejde mellem andrager og forvaltningen.

Forslaget til lokalplantillæg omfatter den sydlige del af område I samt hele område II i lokalplanen udvidet med et mindre vejareal af Drechselsgade. Eksisterende bebyggelse i område I på hjørnet af gaden Islands Brygge og Axel Heides Gade bevares, Axel Heides Gade forskydes 16 m mod syd, og de øvrige byggefelter, på nordsiden af Axel Heides Gade forlænges som konsekvens heraf ligeledes 16 m.

For område II fastlægges bestemmelser, der sikrer, at bebyggelsen mod Axel Heides Gade fremtræder som karrébebyggelse og langs gaden Islands Brygge og omkring en ny plads ved Drechselsgade som facadebebyggelse, hvorimod bebyggelse mod havneløbet og et indre vandbassin overvejende skal være gavlvendte. Herudover bevares de to runde siloer på kajarealet og ombygges til boliger.

Det sikres, at mindst 60 pct. af etagearealet langs havnen anvendes til boliger, samt at der placeres boliger i byggefeltet på sydsiden af det indre vandbassin med prioritering af arealerne nærmest vandbassinet og gaden Islands Brygge. Yderligere boligbebyggelse i de øvrige byggefelter skal placeres tilsvarende.

Gaden Islands Brygge fastlægges med et profil med cykelsti og fortov i begge sider samt rabat med parkering i den østlige side. Profilet fra den nordlige strækning er her "vendt om", så det østlige fortov bliver særlig bredt med træbeplantning, hvilket giver bedre afviklingsforhold for trafikken omkring krydsningen mellem Axel Heides Gade og gaden Islands Brygge og vil understrege den forudsatte bygningsfront. Den interne vejstruktur fastlægges med tilkørsel fra henholdsvis Axel Heides Gade og Drechselsgade uden mulighed for gennemkørende trafik. En gang- og cykelbro over havneløbet til Fisketorvet og Dybbølsbro Station fastlægges som del af kommunens overordnede cykelrutenet.

Det præciseres, at de i lokalplan nr. 303 fastlagte vandbassiner skal udformes som henholdsvis et havnebassin med marina og en urban sø omkranset af rekreative arealer.

Bygge- og Teknikudvalget drøftede i mødet den 12. april 2000 forvaltningens redegørelse for igangsætning af det aktuelle lokalplanarbejde.

PLH arkitekter har på vegne af DS-Industries Aps (DSI) med brev af 6. marts 2000 anmodet om, at der udarbejdes supplerende lokalplan for område II under lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd". Lokalplanens område I og II omfatter de tidligere arealer under Dansk Sojakagefabrik samt foranliggende kajarealer og udgør tilsammen den såkaldte Havnestad. DSI har p.t. solgt grundarealer inden for område I svarende til ca. 80 pct. af byggerummeligheden, hvilket er baggrunden for, at man nu er klar til at fortsætte oprensningen af undergrunden inden for område II med henblik på efterfølgende omdannelse af dette område. Med forbehold for lokalplantillæggets vedtagelse har man inden for område II solgt arealer svarende til ca. halvdelen af byggerummeligheden.

PLH har udarbejdet et forslag til indholdet af et lokalplantillæg, der på baggrund af forvaltningens redegørelsesindstilling efterfølgende er blevet bearbejdet i et samarbejde mellem andrager og forvaltningen.

Forvaltningen anbefalede i redegørelsen, at lokalplanarbejdet blev igangsat på baggrund af andragers oplæg med forbehold vedrørende vej- og miljømæssige aspekter, der ikke var belyst. Desuden rejstes spørgsmålet om den foreslåede placering af boliger, som forvaltningen fandt burde være mere attraktiv.

Med hensyn til bevaring af Frøsilo på kajarealet indstillede forvaltningen, at dens bevaring blev gjort betinget af en overbevisende arkitektonisk bearbejdning af facaderne og indretning med store, attraktive boliger. Endelig lagde forvaltningen op til, at de bebyggelsesmæssige intentioner i højere grad, end andrager har ønsket, skal præciseres for at sikre, at væsentlige kvaliteter i områdets udbygning fastholdes.

Endelig blev det i redegørelsen foreslået, at terrænparkering på kajarealet reduceres til maksimalt 1/3 af parkeringsdækningen i forhold til etagearealet af det planlagte byggeri på arealet.

Lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd", der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 14. januar 1999, fastlægger rammer for den samlede omdannelse af området. Område I og II fastlægges til boliger og serviceerhverv. Område III og IV, der omfatter eksisterende industriområder beliggende ud til Artillerivej, fastlægges overvejende til serviceerhverv. Lokalplanen indeholder kun detaljerede bebyggelsesregulerende bestemmelser for område I.

Område I og II er vurderet i sammenhæng. Det fastlægges, at mindst 70 pct. af etagearealet inden for område I, der udbygges først, og som grænser op til bolig- og institutionsområder, skal anvendes til boliger. For område II fastlægges, at mindst 35 pct. af det maksimale etageareal skal anvendes til boliger, der fortrinsvis skal placeres på kajarealet og langs 3 nye vandbassiner.

Bebyggelsesprocenten for det samlede lokalplanområde må ikke overstige 110. Bestemmelsen er på baggrund af bolig- og erhvervsfordelingen udmøntet for område I og II i maksimale bebyggelsesprocenter på henholdsvis 100 og 120.

Eksisterende vejlinier mod Sturlasgade, Kigkurren, Artillerivej og Drechselsgade opretholdes. Mod gaden Islands Brygge nord for Axel Heides Gade opretholdes den østlige vejlinie, og gaden fastlægges i en bredde af 16,5 m. Placering og profil på den syd for liggende strækning inden for område II skal fastlægges i den supplerende lokalplan.

Axel Heides Gades placering og profil med en bredde af 40 m er fastlagt. Tilslutningen til Artillerivej skal udformes med en samlet ind- og udkørsel. Tilslutningen til gaden Islands Brygge kan udformes som en rundkørsel med en diameter på omkring 40 m. Der er meddelt dispensation til bevaring af bebyggelse inden for område I beliggende på hjørnet af Islands Brygge og Axel Heides Gade, hvilket bl.a. medfører, at Axel Heides Gade flyttes ca. 16 m mod syd, jf. den på Bygge- og Teknikudvalgets møde den 12. april 2000 givne bemyndigelse vedrørende ønskede dispensationer fra Lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd".

Den interne trafikbetjening skal inden for område II ske ved udlæg og anlæg af private fællesveje fra henholdsvis Axel Heides Gade og Drechselsgade. De interne veje i området skal fastlægges i den supplerende lokalplan.

Over havneløbet kan der under hensyntagen til besejlingsforholdene etableres en gang- og cykelbro med forbindelse til Fisketorvet og Dybbølsbro. Broens placering er principielt angivet. Den nærmere placering og udformning af stiforbindelser gennem område II til broen skal fastlægges i den supplerende lokalplan.

Friarealet skal inden for hele lokalplanområdet være af størrelsesordenen 60 pct. af boligetagearealet, 15 pct. af erhvervsetagearealet og 100 pct. af etagearealet til børneinstitutioner. Til friarealet medregnes den grønne kile i område I, vandbassiner i område II samt promenader og stier. Udformningen og den præcise placering af de tre vandbassiner i område II skal fastlægges i den supplerende lokalplan. Bassinet nærmest havnen forudsættes at kunne besejles.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Inden for område I og II må højst 2/3 af parkeringsdækningen anlægges på terræn. Placeringen af terrænparkeringen inden for område II er forudsat angivet i den supplerende lokalplan.

Langs havneløbet skal der anlægges en promenade for fodgængere og cyklister i en bredde af ca. 12 m. Promenaden skal gives en bymæssig udformning. Der skal i den supplerende lokalplan tages stilling til promenadens udformning i forbindelse med det åbne vandbassin nærmest havnen.

Langs gaden Islands Brygge skal der anlægges et areal med træer og offentlig tilgængelig gangsti på grusbefæstelse. Placering og udformning af stianlægget inden for område II skal fastlægges i den supplerende lokalplan.

For friarealerne på kajarealet i øvrigt gælder, at de skal gives en urban karakter og skal anlægges med plæner og pladsdannelser. Specielt skal arealet i forlængelse af Axel Heides Gade udformes som en markant plads som afslutning på alleen.

For område I fastlægges principielle byggefelter med detaljerede bestemmelser om, at bebyggelsen mod Axel Heides Gade og om hjørnerne mod de tilstødende veje skal opføres som sluttet bebyggelse i vejlinien. Mod Islands Brygge skal bebyggelsen opføres i den østlige vejlinie i sammenhængende enheder hver med facadelængder på mindst 50 m og højst 100 m. Mod de øvrige veje skal bebyggelse opføres i sammenhængende enheder hver med facadelængder på mindst 25 m og højst 100 m. Mod den grønne kile kan bebyggelsen dog opføres som punkthuse. En bygning langs Sturlasgade og to bygninger på havnefronten fastlægges som bevaringsværdige. Efter at de to bygninger på havnefronten er ombygget til boliger, kan der på det mellemliggende areal opføres en ny bygning til boliger eller erhverv.

I nybyggeriet må husdybden ikke overstige henholdsvis ca. 12 m for boligbebyggelse, ca. 15 m for erhvervsbebyggelse og ca. 18 m for punkthuse. Bebyggelsen skal opføres i 4-6½ etager. Gesimshøjden må ikke overstige ca. 21 m og bygningshøjden ikke ca. 25 m. Tagetagen kan udformes traditionelt eller som tilbagerykket etage. Vedrørende bebyggelsens ydre fremtræden er særligt fastlagt, at facader mod Islands Brygge, Axel Heides Gade og Artillerivej fortrinsvis skal udføres i teglsten med blank eller pudset overflade eller i beton med en bearbejdet overflade. Karnapper og altaner m.v. mod disse gader skal udformes således, at de indgår som integreret del af bygningskroppen. Facader mod interne veje og mod gårdrum kan udformes med fortrinsvis lette facadepartier af glas, metal, træ m.v. med henblik på at skabe god visuel sammenhæng mellem boliger og friarealer. For de bevaringsværdige bygninger er der fastlagt ind ividuelle detaljerede bestemmelser om den ydre fremtræden.

Inden for område II forudsætter opførelse af ny bebyggelse generelt, at der i supplerende lokalplan fastlægges principielle byggefelter, samt andre mere detaljerede bebyggelsesregulerende bestemmelser.

Lokalplantillægget omfatter hele område II i lokalplan nr. 303 udvidet med et mindre vejareal af Drechselsgade. Desuden omfatter det ejendommene matr.nr. 210 og 279 og dele af matr.nr. 288 og 343 Amagerbros Kvarter, København, der udgør den sydlige del af område I op til Axel Heides Gade.

Med lokalplantillægget fastlægges Axel Heides Gade på baggrund af bevaring af bebyggelsen på hjørnet af Axel Heides Gade og gaden Islands Brygge med en placering 16 m sydligere end fastlagt i lokalplan nr. 303 med det samme profil på 40 m. Den bevarede bebyggelse fastlægges som bebyggelsesplan, og de øvrige byggefelter beliggende på nordsiden af Axel Heides Gade forlænges svarende til gadens forskydning.

I område II skal mindst 35 pct. af byggerummeligheden på ca. 110.000 m² svarende til ca. 38.000 m² etageareal indrettes til boliger. I tillægget præciseres, at boliger skal placeres på arealet mellem gaden Islands Brygge og havnen og udgøre mindst 60 pct. af etagearealet her, herunder skal den eksisterende silo anvendes til boliger. Herudover skal boliger placeres i byggefeltet, der på sydsiden grænser op til det indre vandbassin med prioritering af arealerne nærmest vandbassinet og gaden Islands Brygge. Ved eventuelle boliger i de øvrige byggefelter skal arealer med tilsvarende placering prioriteres.

Gaden Islands Brygge fastlægges med et profil med cykelsti og fortov i begge sider samt rabat med parkering i den østlige side. Profilet fra den nordlige strækning er her "vendt om", så det østlige fortov bliver særlig bredt med træbeplantning, hvilket giver bedre afviklingsforhold for trafikken omkring krydset Axel Heides Gade/gaden Islands Brygge. Den interne vejstruktur fastlægges med tilkørsel fra henholdsvis Axel Heides Gade og Drechselsgade uden mulighed for gennemkørende trafik. En gang- og cykelbro over havneløbet til Fisketorvet og Dybbølsbro Station , der i den gældende lokalplan er nævnt som en mulighed, fastlægges som del af kommunens overordnede cykelrutenet, jf. Bygge- og Teknikudvalgets godkendelse i mødet den 2. februar 2000 af, at rapporten "Forslag til Grønne Cykelruter" danner grundlag for den videre planlægning af de grønne cykelruter i Kø benhavn.

For ny bebyggelse fastlægges bestemmelser, der sikrer, at bebyggelsen mod Axel Heides Gade fremtræder som karrébebyggelse og langs gaden Islands Brygge og omkring en plads ved Drechselsgade som facadebebyggelse. Bebyggelse mod havneløbet skal overvejende være gavlvendte. De to runde siloer på kajarealet bevares og ombygges til boliger.

Maksimale gesims- og bygningshøjder er øget i forhold til bestemmelserne for område I til henholdsvis 24 m og 27 m og maksimale husdybder til 18 m for erhvervsbebyggelse og 15 m for boligbebyggelse med den betingelse indbygget, at boliger i bebyggelse med en husdybde over 12 m og i siloerne skal have en mindstestørrelse på 100 m². Desuden er det skrå højdegrænseplan i forhold til erhverv og ved gavle fastlagt til 4/3 x afstanden mellem bygninger.

Bebyggelse skal langs Axel Heides Gade og Artillerivej udføres i fortrinsvis tunge materialer, og bebyggelse i øvrigt med skift mellem lette og tungere facadeudtryk.

Det præciseres, at de i lokalplan nr. 303 fastlagte vandbassiner skal udformes som henholdsvis et havnebassin med marina og en vanddybde på mindst 3 m og en urban sø med en dybde på mindst 1 m omkranset af rekreative arealer.

Endelig begrænses parkering på kajarealet til højst 1/3 af parkeringsdækningen, og parkeringspladserne skal her holdes i en afstand af mindst 40 m fra bolværket. For den øvrige parkering, hvoraf højst 2/3 må etableres på terræn, angives den nærmere placering primært på og langs de interne veje.

Bygge- og Teknikforvaltningen har i forbindelse med planarbejdet anmodet Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Miljøkontrollen om udtalelser i forlængelse af de respektive udtalelser i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan nr. 303.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen vurderer på baggrund af foreliggende oplysninger vedrørende ejerformer og boligstørrelser i den planlagte udbygning med godt 700 boliger inden for lokalplanområdet et behov for en daginstitution på ca. 750 m² etageareal svarende til 5 børnegrupper. Forvaltningen har indledt forhandlinger med Økonomiforvaltningen om reservation af en kommunal ejendom øst for Artillerivej ud for Axel Heides Gade på godt 3.500 m², der bliver ledig pr. 1. marts 2001, når den nuværende lejer, en tømmerhandel, fraflytter. Grunden ligger attraktivt og centralt i forhold til de kommende boligbebyggelser og vil ifølge fredningskendelsen af 1994 og Kommuneplan 1997 kunne anvendes til lokale institutioner. Det vil være nødvendigt forinden at udarbejde en lokalplan.

Det aktuelle forslag til lokalplantillæg indeholder sædvanlig bestemmelse om, at der kan etableres børneinstitutioner i området, uden at der foretages en konkret udpegning af et institutionsområde.

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen konkluderer på baggrund af beregninger af den forventede omfattende boligudbygning på Islands Brygge, at der vil opstå et behov for udvidelse af skolekapaciteten i bydelen med 2 spor og en tilsvarende udvidelse af fritidshjemskapaciteten. Forvaltningen har konkrete planer om udbygning af Skolen på Islands Brygge, således at den kan dække hele grundskoleforløbet til og med 9. klassetrin. Denne udbygning vil kunne foretages inden for skolens nuværende areal. Forvaltningen finder, at en yderligere udbygning af skolen til 4 spor mest hensigtsmæssigt placeres i tilknytning til den eksisterende skole. Det påpeges, at der ikke er plads inden for skolens nuværende areal, og at man derfor må forudsætte, at der tilvejebringes mulighed for at fortsætte skoleudvidelsen på et indtil 2 ha stort areal af Amager Fælled, der i forbindelse med fredningen af fælleden i 1994 bl ev stillet til rådighed til skolens udbygning.

På baggrund af udmeldingerne fra de to forvaltninger vil der i den nærmeste fremtid blive igangsat et lokalplanarbejde af området øst for Artillerivej.

Miljøkontrollen oplyser i sin udtalelse, at virksomheden Unicon Beton beliggende ud mod havnen umiddelbart syd for lokalplanområdet på ejendommen matr.nr. 111 Eksercerpladsen, København, er omfattet af et vejledende afstandskrav på 150 m. For virksomheden LL autolakering beliggende på ejendommen matr.nr. 158 ibid, Artillerivej 106, er afstandskravet vurderet til 100 m. Opførelse af bebyggelse inden for disse grænser vil derfor være betinget af, at Miljøkontrollen vil kunne godkende bebyggelserne. Hertil bemærkes, at forholdet er reguleret ved sædvanlig bestemmelse i den gældende lokalplans § 8, stk. 1, Foranstaltninger mod forureningsgener.

Brev af 20. juli 2000 fra Miljøkontrollen

Brev af 20. juli 2000 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen

Brev af 4. august 2000 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

/Jens Ole Nielsen