Dispensation fra lokalplan nr. 76 "Titangade" til opførelse af institutionsbygning, Sigurdsgade 33/Titangade

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 16. august 2000

23. Dispensation fra lokalplan nr. 76 "Titangade" til opførelse af institutionsbygning, Sigurdsgade 33/Titangade

BTU 355/2000 J.nr. 611:195.0003/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget drøfter, om der skal meddeles dispensation fra lokalplan nr. 76 "Titangade ", § 3, stk. 1a, om anvendelse, § 4, stk. 3, om hjørneafskæring, og § 5, stk. 1, om bebyggelsesprocent ved opførelse af en institutionsbygning i 4 etager på ejendommen matr.nr. 5473 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Sigurdsgade 33/Titangade.

Henning Larsens Tegnestue A/S har på vegne af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen fremsendt ansøgningsmateriale om opførelse af en institutionsbygning i 4 etager på ejendommen matr.nr. 5473 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Sigurdsgade 33/Titangade.

Ejendommen er beliggende i udkanten af et erhvervsområde, der ved lokalplan er fastlagt til administration, liberale erhverv m.v. Lokalplanen muliggør endvidere ved dispensation indretning af offentlige formål, der er forenelige med beliggenheden i erhvervsområdet.

Der er i forbindelse med naboorientering om dispensation fra lokalplanen og ligeledes fornøden dispensation fra bygningslovgivningen modtaget fem skriftlige henvendelser fra omboende. Henvendelserne omhandler bl.a. frygten for efterfølgende miljøkrav, parkeringsforhold, nybyggeriets karakter og arkitektur samt bebyggelsesprocentoverskridelsen og de begrænsede friarealforhold til institutionen. Henvendelserne er refereret og kommenteret under afsnittet Sagsbeskrivelse.

Sagen forelægges til drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget under hensyn til dens karakter, herunder at de modtagne henvendelser ud fra en samlet vurdering betragtes som væsentlige indsigelser. Der foreslås i den forbindelse overvejelse af alternativ løsning med en reduktion af det foreliggende projekt.

Ejendommen, der er beliggende i bydelen Ydre Nørrebro, er omfattet af lokalplan nr. 76 "Titangade", endeligt bekendtgjort den 13. marts 1985. Ejendommen er beliggende i udkanten af lokalplanens underområde benævnt A II, der er fastlagt til erhvervsformål. Underområdet afgrænses af Sigurdsgade og af Titangade mod henholdsvis et underområde B III (boligformål) og et underområde O (øvrige område). Afgrænsningen er vist på bilag hørende til naboorienteringen af 21. juni 2000, der er vedlagt nærværende indstilling som bilag A.

Der må i det omhandlede underområde A II ifølge § 3, stk. 1 a, kun opføres eller indrettes bebyggelse til administration, liberale erhverv m.v. samt andre virksomheder, der efter Bygge- og Teknikudvalgets skøn ikke i mere end ubetydelig grad kan medføre luftforurening, støjforurening eller andre ulemper, og som efter Bygge- og Teknikudvalgets skøn naturligt hører hjemme i området. I henhold til § 3, stk. 1 c, kan Bygge- og Teknikudvalget tillade, at der i underområdet opføres eller indrettes bebyggelse til offentlige formål, der af Bygge- og Teknikudvalget anses for forenelig med beliggenheden i heromhandlede erhvervsområde.

Ifølge lokalplanens § 4, stk. 3, fastlægges der 3 m hjørneafskæringer. Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 130, og bebyggelsen må højst opføres i 5 etager med udnyttet tagetage. Det fremgår af § 5 henholdsvis stk. 1 a og 1 c.

Friarealet (ekskl. parkerings- og tilkørselsareal) skal ifølge § 9, stk. 1 a, være af størrelsesordenen 10% af etagearealet (ved erhvervsanvendelse som normalt gælder for underområdet). Friarealet skal anlægges efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse, og der skal efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere bestemmelse indrettes opholdsarealer for de beskæftigede. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal ifølge § 9, stk. 1 b. Dette svarer i heromhandlede tilfælde til 14 parkeringspladser.

I henhold til rammebestemmelserne for lokalplanlægningen i Kommuneplan 1997 skal friarealet i områder for blandet erhverv (E-områder), hvor der muliggøres børneinstitutioner, normalt være af størrelsesordenen som institutionens etageareal, dvs. en friarealprocent på 100.

Henning Larsens Tegnestue A/S har på vegne af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ansøgt om opførelse af en 4 etages institutionsbygning. Denne opføres som en længebygning i en højde af ca. 13,6 m med fladt tag. Den udføres med en husdybde på ca. 8,5 m med facade mod Titangade i hele grundens længde. Gavlen mod nord placeres derved i skel mod naboejendommen matr.nr. 5920 ibid., Titangade 9 A-C. Bygningen er projekteret med en 2,5 m hjørneafskæring i stueetagen (ca. 2,9 m i højden) ved Sigurdsgade/Titangade.

Placering af bygningen mod øst langs Titangade giver et sammenhængende friareal mod vest på resten af grunden. Denne vil ifølge det oplyste blive afgrænset mod syd af en havemur, mod nord af en eksisterende mur påbygget afskærmning af terrasse og mod vest af eksisterende gavle.

Institutionen indrettes til 72 vuggestuebørn og udføres i øvrigt fleksibelt af hensyn til eventuelt senere behov for andre daginstitutionsformer. Stueetagen, 1. og 2. sal indrettes til grupperum m.v., herunder liggeterrasser for institutionens børn, og 3. sal indrettes til fælles, centrale funktioner, herunder kontor, mødelokale, køkken og lignende. Der etableres delvis kælder med sikringsrum under bygningen.

Bruttoetagearealet er i alt 1.427 m² inkl. tre liggeterrasser, en overdækket terrasse på 3. sal samt skurbebyggelse og overdækket areal i gården. Grundens areal er ifølge oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret 1.000 m². Bebyggelsesprocenten for ejendommen er derved ca. 143.

Friarealet er ca. 476 m² på terræn og ca. 158 m² på terrasse i 1. sals højde eller i alt ca. 634 m² svarende til ca. 44% af bruttoetagearealet. Såfremt der medregnes et overdækket areal på 83 m² under ovennævnte terrasse – hvilket areal er ansøgt som friareal under hensyn til højden til underkant på ca. 3,2 m og med sydvendt orientering – vil friarealet blive i alt ca. 717 m² svarende til ca. 50% af bruttoetagearealet. Der indrettes ikke parkeringspladser på ejendommen, men der er vist udlæg til tre pladser for eventuelt påkommende tilfælde, hvorved friarealerne i givet fald reduceres med ca. 90 m² (parkerings- og tilkørselsareal). Adgang til institutionen sker fra Sigurdsgade.

Bygningens østfacade mod Titangade udføres som lukket facade med vinduer i forskellige højder. Vestfacaden udføres i det væsentligste som glasfacade. Der er ingen vinduer i gavlene.

Tegningsmateriale fremsendt med ansøgningen i form af situationsplan, stueplan/haveplan samt planer af vestfacade mod gårdrum samt gavle mod henholdsvis Sigurdsgade mod syd og naboejendommen mod nord (i alt 4 tegninger) er som bilag vedlagt naboorienteringen af 21. juni 2000, der er vedlagt nærværende indstilling som bilag A. Tegningerne er nedfotograferede og er derfor ikke målfaste.

Ejendommens benyttelse overholder ikke lokalplanens primære anvendelsesbestemmelser om erhvervsformål. Bygningens opførelse til institution (offentligt formål) kan dog ske med Magistratens (nu Bygge- og Teknikudvalgets) tilladelse, hvilket forudsætter dispensation fra lokalplanen. Endvidere overholdes ikke lokalplanens bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent og om 3 m hjørneafskæring.

Den projekterede institutionsbygning overholder lokalplanens bestemmelser om etageantal.

Friarealets størrelse overholder lokalplanens minimumskrav, der dog for heromhandlede underområde gælder for erhvervsbebyggelse. Friarealet for den omhandlede institutionsbebyggelse vurderes derfor i forhold til rammebestemmelserne for lokalplanlægning i Kommuneplan 1997, hvorved friarealprocenten for ejendommen ikke svarer til det forudsatte. Det omhandlede friareal - jf. foranstående afsnit Ansøgning og projekt - på ca. 634 m² svarer imidlertid til ca. 9 m² pr. barn i institutionen, mens det omhandlede friareal på 717 m² svarer til ca. 10 m² pr. barn. Dette accepteres normalt ved indretning af institutioner i eksisterende bebyggelse med forholdsvise trange friarealer.

Den forudsatte parkeringsdækning på 14 parkeringspladser i dette tilfælde vil kunne sikres ved tinglyst deklaration på ejendomen om eventuel deltagelse i fælles parkeringsanlæg i kvarteret eller indbetaling til en eventuel kommunal parkeringsfond. Opholdsareal for personalet foreslås krævet indrettet.

Borgerrepræsentationen har i mødet den 8. juni 2000 tiltrådt en indstilling fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om økonomisk bevilling til etablering af institutionen, hvilken etablering forudsætter fornødne dispensationer fra de ovennævnte bestemmelser i lokalplanen og i øvrigt som anført nedenfor fra bygningslovgivningen.

Kommunen kan i henhold til planlovens § 19, stk. 1, meddele dispensation fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.

Byggelovens § 8, stk. 1, bestemmer, at bebyggelse ikke må opføres nærmere skel mod anden grund end 2,5 m. Ifølge bygningsreglement 1995, kap. 3.3., stk. 1 c, må ingen del af en bebyggelse have større højde i forhold til skel end 3m + 0,8 x afstanden til naboskel. Disse bestemmelser overholdes ikke i forhold til naboskel mod matr.nr. 5920 ibid., Titangade 9 A-C.

Kommunen kan ifølge byggelovens § 22, stk. 1, meddele dispensation fra bestemmelserne i bygningslovgivningen. Dispensation vil i givet fald kunne gives administrativt af Byggedirektoratet, Byggesagsafdelingen.

Forvaltningen har i perioden 21. juni - 17. juli 2000 foretaget den i henhold til planloven og byggeloven forudsatte forudgående naboorientering, jf. den som bilag A vedlagte kopi af skrivelse af 21. juni 2000 med tilhørende bilag. Der er i den anledning inden for tidsfristen modtaget fem henvendelser. Henvendelserne er fremlagt som bilag 1.

1. Skrivelse af 28. juni 2000 fra CTH Grafisk A/S, Titangade 12

Selskabet gør som ejer og bruger af Titangade 12 indsigelse mod projektet. Det frygtes, at en institution til 72 børn i et erhvervsområde kan betyde krav inden for en periode om nedlæggelse af virksomheder på grund af belastning fra disse i forhold til børnene med tab af arbejdspladser til følge. Den påtænkte undladelse af indretning af parkeringspladser på institutionsejendommen vil belaste et i forvejen parkeringsmæssigt overfyldt kvarter, således at eventuel parkering for virksomhedens kunder vil blive umulig. Det nævnes, at en bygning i 4 etager ikke skaber forventet lys og venlighed på Nørrebro. I øvrigt påpeges det, at udsynet mindskes i krydset Titangade/Sigurdsgade, hvor der i forvejen er mindst et trafikuheld om måneden.

 

2. Skrivelse af 28. juni 2000 fra fa. A. P. Møller, Esplanaden 50

Firmaet gør som lejer i Titangade (Mærsk Data A/S har adresse Titangade 11) indsigelse mod afvigelser fra parkeringsdækningen. Der forventes en yderligere væsentlig belastning af den i forvejen trængte parkeringssituation for erhverv i området. Der henvises til, at den projekterede manglende parkering på institutionsejendommen sammenholdt med indførelse af 2-timers parkeringszone i brokvartererne er af meget uheldig karakter. Det nævnes, at Titangade mellem Sigurdsgade og Vermundsgade er en privat fællesvej, der ikke er tilmeldt parkeringszoneordningen. Der kræves samtidig hensyntagen i byggeperioden til allerede etablerede virksomheder.

 

3. Skrivelse af 11. juli 2000 fra Advokatfirmaet Jordan & Løgstrup v/ advokat René Hölmer

Advokat René Hölmer gør på vegne af Titangades Industrihus I/S, Titangade 9-13, indsigelse imod projektet. Der henvises i den forbindelse til, at bygningslovgivningens bestemmelser om højde og afstand til naboskel overskrides, at den eksisterende nabobebyggelse, Titangades Industrihus, tilføres væsentlige støjgener, især fra friarealet, der etableres i 1. sals højde, hvilket betragtes som en væsentlig værdiforringelse, samt at Titangades Industrihus fratages en ikke uvæsentlig herlighedsværdi ved at placere en ny bebyggelse i 4 etager med grimme gavle, der tager al udsigt. Der ønskes oplyst baggrunden for at etablere en børneinstitution på dette sted, samt hvilke alternative formål bygningen kan forventes anvendt til, såfremt der senere viser sig et dalende behov for den påregnede udnyttelse. I øvrigt bemærkes det, at projektet ikke er inspirerende for så vidt angår parkeringsforhold til forældre og personale, og at byggeriet må betragtes som ikke inspirerende og betonagtigt.

 

4. Skrivelse af 14, juli 2000 fra Afdelingsbestyrelsen i Titanparken v/ afdelingsformand Jens Damgaard, Titangade 36, 2. tv.

Jens Damgaard, formand for Boligselskabet AKB´s afdeling 1601, Titanparken, beliggende Hermodsgade 12-20, Sigurdsgade 16 A-22 og Titangade 3 A-5 G (i lokalplanens underområde B III) nævner, at afdelingsbestyrelsen er positiv overfor etablering af en børneinstitution i området. Der udtrykkes dog betænkelighed ved den manglende etablering af parkeringspladser på institutionsejendommen sammenholdt med de nye 2-timers parkeringsregler, da det forventes at indebære belastning af parkeringspladser hørende til afdelingen. Det anses for kritisabelt, at bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent og om minimum friareal overskrides, når der er tale om en børneinstitution beliggende i et industriområde. I øvrigt anses det ikke for hensigtsmæssigt at opføre en institution med autoværksted som nabo (Sigurdsgade 31) og værested for personer med sociale problemer som næstnabo (Sigurdsgade 29).

 

5. Skrivelse faxet den 17. juli 2000 fra Jan-Erik Refskær Olsen, Sigurdsgade 18 B, 4.th.

Jan-Erik Refskær Olsen påtaler udsendelsen af naboorienteringen med forfaldsdato midt i industriferien. Det foreslås, at institutionen bygges til det halve antal børn eller lægges et sted, hvor antallet af børn passer til arealet Det tidligere tilholdssted for HA, Titangade 2, bringes i forslag. Det kræves, at der etableres parkeringspladser i forbindelse med institutionen af hensyn til belastning med gadeparkering, i hvilken forbindelse der henvises til den nye 2-timers parkeringsordning. I øvrigt kræves ydermurene murstensbeklædt af hensyn til gadebilledet, ligesom der udtrykkes undren over etablering af fladt tag under hensyn til de erfaringsmæssigt utætte flade tage i tidligere byggerier.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, der har modtaget kopi af henvendelserne, har udtalt sig i den som bilag 2 fremlagte kopi af skrivelse af 28. juli 2000. Forvaltningen har bl.a. bemærket sig indsigelser vedrørende manglende parkering, overskridelse af maksimal bebyggelsesprocent, arkitektur, forventede støjgener fra børnene og placering i et industrikvarter.

Det oplyses, at man for at opfylde kommunens garanti for institutionsplads altid er på udkig efter store og egnede grunde, men ofte må nøjes med mindre, enten på grund af manglende optimalt areal på et givet tidspunkt eller for høj leje eller købspris.

Ydre Nørrebro har et stort behov for institutionspladser og med etablering af institutionen kan ventelisten formindskes betragtelig.

Der anlægges ikke parkeringspladser på grunden for at få så stort friareal som muligt, og man er indstillet på at betale til en eventuel kommunal parkeringsfond.

Forvaltningen finder det samlede legeareal fuldt forsvarligt, da der, til delvis kompensation for at udearealet på terræn ikke helt opfylder kravene, er projekteret en legeterrasse og liggehaller.

I relation til bebyggelsesprocenten har forvaltningen tidligere overvejet at mindske projektet med 1 etage. Dermed ville 2 af de 6 planlagte børnegrupper udgå, hvilket under hensyn til pladsbehovet i området ikke vurderes hensigtsmæssigt. Der henvises til, at Borgerrepræsentationen har tiltrådt, at institutionen opføres til 72 børn.

Med hensyn til placering i et industrikvarter henviser forvaltningen til dels at dette er muligt i henhold til lokalplanen, dog med dispensation, dels at benyttelsen er godkendt af Miljøkontrollen, når eksisterende afkast på autoværkstedet på nabogrunden forhøjes.

Byggeriet er projekteret med afskåret hjørne ved Sigurdsgade/Titangade af hensyn til de trafikale oversigtsforhold.

Det bemærkes om gener i byggeperioden, at et byggeri uanset art altid vil være til større eller mindre gene for naboer, men at disse ikke derfor kan lægge hindringer i vejen for bebyggelse af tomme grunde.

Forvaltningen anfører, at den ikke har kommentarer til bemærkningerne om støjgener fra børn, da denne indsigelse stort set altid fremsættes af naboer til en kommende børneinstitution.

Afslutningsvis anfører forvaltningen, at man ikke finder, at der er kommet indsigelser, der ikke kunne forventes.

Vej & Park, der ligeledes har modtaget kopi af henvendelserne, har udtalt sig i den som bilag 3 fremlagte kopi af telefax af 3. august 2000. Vej & Park finder det betænkeligt at undlade etablering af de i dette tilfælde fornødne 14 parkeringspladser ikke mindst af hensyn til den netop indførte 2 timers parkeringsordning. Vej & Park mener, at der under alle omstændigheder bør etableres det for brugerne af ejendommen nødvendige antal parkeringspladser.

Det anføres fra Vej & Park, at en forøgelse af hjørneafskæring ved Sigurdsgade/Titangade fra 2,5 m til 3 m kun vil forbedre oversigtsforholdene i ubetydelig grad. Man anser derfor en dispensation fra 3 m-kravet for trafikalt og sikkerhedsmæssigt forsvarligt.

Ifølge Vej & Park er parkeringsafmærkningen i det pågældende kryds endnu ikke bragt i overensstemmelse med færdselslovens bestemmelser om, at "standsning og parkering ikke må ske i vejkryds eller inden for en afstand af 10 m fra den tværgående kørebanes eller cykelstis nærmeste kant ". Dette vil ske inden for kort tid, hvorefter oversigtsforholdene i krydset betragtes som fuldt ud tilstrækkelige.

I de modtagne henvendelser fremføres generelt følgende:

1. Placering af en børneinstitution i et erhvervsområde anses ikke hensigtsmæssigt.
2. Der protesteres imod bygningen samt dennes størrelse og placering, herunder i forhold til maksimal bebyggelsesprocent, afstand og højde i forhold til naboskel, udseende samt værdiforringelse af omliggende ejendomme.
3. Udsynet i krydset Sigurdsgade/Titangade forringes.
4. Manglende etablering af parkeringspladser på institutionsejendommen belaster parkeringsmæssigt det omliggende kvarter.
5. Friarealerne til institutionen anses for utilstrækkelige.
6. Der forventes støjgener for naboer fra børnene i institutionen.
7. Placeringen af indsigelsesperioden påtales.

Indledningsvis bemærkes det, at man kan henholde sig til de i det foranstående afsnit Intern høring omhandlede udtalelser fra henholdsvis Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen samt Vej & Park.

Ad 1: Bygningens benyttelse til børneinstitution skønnes forenelig med beliggenheden i det pågældende erhvervsområde. Ejendommen er beliggende i udkanten af erhvervsområdet over for det fastlagte boligområde (underområde B III) og i øvrigt omgivet af flere offentlige funktioner. Der sker ikke ændring af erhvervsområdets karakter som sådan. Miljømyndighederne har vurderet de umiddelbart nærliggende virksomheder og har meddelt, at der intet vides imod benyttelsen af ejendommen, når alene de eksisterende afkast fra autoværkstedet beliggende Sigurdsgade 31 forhøjes til minimum højden af den planlagte daginstitutionsbygning.

Ad 2: Overskridelsen af den maksimalt tilladelige bebyggelsesprocent svarer i det væsentligste til dels det overdækkede areal i gården på 83 m², hvorpå der etableres friareal i 1. sals højde, dels den overdækkede tagterrasse på 3. sal, der har et areal på 39 m², og som anvendes som supplement til friarealerne. Dispensationen vedrørende bygningslovgivningens bestemmelser om afstand og højde i forhold til naboskel vil i givet fald blive betinget af, at det ved deklaration sikres, at eventuel ny bebyggelse på naboejendommen matr.nr. 5920 ibid., Titangade 9 A-C, sammenbygges i skel med den heromhandlede bygning eller holdes i afstand fra denne mindst svarende til bestemmelserne i bygningsreglement 1995, kap. 3.5., om bebyggelse på samme grund. Bygningens udformning og udseende vil i givet fald blive krævet aftalt nærmere med Bygge- og Teknikforvaltningen, Plandirektoratet. Det bemærkes, at bygning en opføres i 4 etager uden tagetage, og at lokalplanen – med behørig hensyntagen til øvrige relevante bestemmelser – tillader 5 etager med udnyttet tagetage. Begrundelsen for valg af ejendommen til bygningens placering fremgår af ovennævnte udtalelse fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Institutionen udføres ifølge ansøgningsmaterialet fleksibelt af hensyn til eventuelt senere behov for andre former for daginstitutioner end vuggestue. Den fra en indsigers side foreslåede adresse Titangade 2 er overtaget af Universitetet til Undervisningsformål. Vedrørende påstået værdiforringelse af ejendomme bemærkes det, at regulering af bebyggelser gennem lokalplanlægning/dispensationer, herunder vedrørende anvendelse, har hjemmel i planloven. En sådan lovlig regulering vil i givet fald være erstatningsfri.

Ad 3: Af vejtekniske hensyn kan der godkendes en hjørneafskæring på 2,5 m (mod foreskrevet 3 m) i en højde på minimum 2,8 m, mens bygningen herover i øvrigt udføres med skarpt hjørne, jf. Vej & Parks ovennævnte udtalelse.

Ad 4: Som foran nævnt under det foranstående afsnit Baggrund forudsætter lokalplanen en parkeringsdækning på 14 parkeringspladser i dette tilfælde. Parkeringsdækningen vil i givet fald kunne sikres ved en parkeringsdeklaration, som også nævnt foran i afsnittet Afvigelser fra lokalplanens bestemmelser. Som nævnt i den i afsnittet Intern høring omhandlede udtalelse finder Vej & Park det betænkeligt at undlade etablering af parkeringspladser ikke mindst af hensyn til den netop indførte 2 timers parkeringsordning, og at der bør etableres det nødvendige antal parkeringspladser. Det bemærkes, at uvedkommende parkering på privat ejendom vil kunne påtales af politiet i henhold til lov om mark- og vejfred, hvorom nærmere vil kunne oplyses til interesserede grundejere af Vej & Park.

Ad 5 : Friarealet svarer som nævnt i det foranstående afsnit Afvigelser fra lokalplanens bestemmelser til ca. 10 m² pr. barn i institutionen, hvilket normalt som anført accepteres ved indretning af institutioner i eksisterende bebyggelse med forholdsvis trange friarealer. Begrundelse for eventuel godkendelse af friarealet med en størrelse på tilnærmelsesvis 10 m² i dette tilfælde vil kunne være grundens størrelse og friarealernes placering i forhold til institutionsbygningen med lys og solindfald på arealet fra syd og vest. Godkendelse i givet fald bør være uden præjudicerende virkning for andre kommende daginstitutioner i kommunen. Der henvises til, at Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen i udtalelsen nævnt i foranstående afsnit Intern høring finder det samlede legeareal fuldt forsvarligt, da der til delvis kompensation for at udearealet på terræn ikke helt opfylder kr avene er projekteret en legeterrasse og liggehaller. Det bemærkes i den forbindelse, at arealet på terrassen som nævnt i det foranstående afsnit Ansøgning og projekt er medtaget i beregningen af friarealet, mens liggehallerne (liggeterrasserne) ikke kan medregnes heri.

Ad 6: Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i udtalelsen nævnt i foranstående afsnit Intern høring kommenteret spørgsmålet om forventede støjgener for naboer fra børnene i institutionen.

Ad 7: Ifølge planloven kan dispensation først meddeles, når der er forløbet 2 uger efter fornøden orientering er udsendt til de berørte parter. I henhold til fortolkningsbidrag til loven skal fristen omfatte mindst 10 hverdage. Byggeloven indeholder en tilsvarende frist på 2 uger. Der er ikke lovkrav om at undgå udsendelse af orienteringer i bestemte perioder, f.eks. i ferier. Så vidt muligt undgås dog generelt udsendelse af orienteringer om plan- og byggelovsforhold i juli måned. I dette tilfælde går fristen som også nævnt i det foran omhandlede afsnit Naboorientering fra orienteringens dato den 21. juni 2000 til den 17. juli 2000. Dette svarer til i alt 26 dage, hvoraf 18 er hverdage. Af hensyn til ferieperioden er det tilstræbt, at perioden berører 5 kalenderuger.

Projektet har været forhandlet mellem ansøgeren og Plandirektoratet, i hvilken forbindelse man fra Plandirektoratets side især nærede betænkeligheder ved bebyggelsesprocentoverskridelsen, friarealernes størrelse og det manglende anlæg af parkeringspladser på ejendommen. Uanset at det foreliggende projekt må anses for det bedst opnåelige set i forhold til Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens ønsker for udnyttelsen af grunden, finder Plandirektoratet, at der under hensyn til de samme forhold bør overvejes ændring af projektet, jf. nedenstående afsnit Alternativ.

Borgerrepræsentationen har som nævnt i foranstående afsnit Dispensation i mødet den 8. juli 2000 tiltrådt en indstilling fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om økonomisk bevilling af institutionen.

Det er i indstillingens økonomiafsnit anført, at en angiven merpris for den beskrevne institution til i alt 72 vuggestuebørn skyldes dels, at der bygges i flere etager og dels, at der indrettes en legeterrasse på 1. sal. Det anføres, at et alternativ kunne være at tage en etage ud af byggeriet, så behov for anlæg af legeterrassen bortfalder. Det har den konsekvens, at der bliver 2 børnegrupper med i alt 24 vuggestuepladser færre i et område, hvor det er svært at finde egnede byggemuligheder, og hvor der er et stort behov for pladser.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i den i foranstående afsnit Intern høring omhandlede udtalelse gjort opmærksom på de nævnte konsekvenser af en beskæring af projektet samt på, at Borgerrepræsentationen har tiltrådt, at institutionen opføres til 72 vuggestuebørn.

Uanset dette finder Plandirektoratet, at det af planmæssige hensyn bør overvejes, om projektet bør reduceres med f.eks. 1 etage, jf. det anførte herom i foranstående afsnit Plandirektoratets bemærkninger.

Ved reduktion af projektet med 1 etage, der svarer til 330 m², vil bruttoetagearealet blive reduceret fra 1.427 m² til 1.097 m². Bebyggelsesprocenten vil herefter blive reduceret fra ca. 142 til ca. 109 (< 130).

Med et friareal fortsat på i alt ca. 634 m² inkl. terrassen på 1. sal på ca. 158 m² vil dette efter den nævnte reduktion af projektet svare til ca. 58% af bruttoetagearealet. Friarealet på 634 m² vil svare til ca. 13 m² friareal pr. barn ved det reducerede antal børn på 48 (72 - 24 børn).

Såfremt der stiles mod ca. 10 m² friareal pr. barn, vil friarealet efter reduktionen af projektet skulle udgøre i alt 480 m². Når terrassen fortsat medregnes, vil der være arealoverskud på 154 m² (634 m² - 480 m²) til parkerings- og tilkørselsareal svarende til 5 parkeringspladser ud af 11 krævede.

Til løsning af parkeringsproblemet vedrørende de således resterende 6 parkeringspladser i givet fald kan der umiddelbart peges på indretning af parkeringskælder på ejendommen, fornøden reduktion af det bebyggede areal på ejendommen eller accept af endnu mindre friareal til institutionens børn. Fra Plandirektoratets side vil man alene kunne anbefale en af de to førstnævnte løsninger.

1. Kopi af naboorientering af 21. juni 2000 med bilag

1. Modtagne henvendelser
2. Kopi af udtalelse af 28. juli 2000 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
3. Kopi af udtalelse af 3. august 2000 fra Vej & Park

/Jens Ole Nielsen