Opførelse af et kollegium på Jagtvej 161

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 16. januar 2002

8. Opførelse af et kollegium på Jagtvej 161

BTU 13/2002 J.nr. 619.0025/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse, hvorvidt et projekt om opførelse af et kollegium på Jagtvej 161 skal fremmes.

Der er ansøgt om tilladelse til at opføre et kollegium i 4 etager. Projektet er i overensstemmelse med den nye Kommuneplan 2001, men forudsætter dispensation fra byggelovgivningens regler om bebyggelsesprocent, etageantal og bygningshøjde samt højde og afstand til naboskel.

Der er i forbindelse med naboorienteringen fremkommet indsigelser mod projektet. Særligt klager forældre til børn i naboejendommen - børnehaven Stadens Vænge - over de skyggegener på børnehavens legeplads, som det ansøgte byggeri vil medføre.

Bygge- og Teknikforvaltningen finder ikke, at de modtagne indsigelser kan berettige til en nægtelse af projektet og anbefaler derfor, at projektet fremmes.

Der er ansøgt om tilladelse til at opføre et kollegium i 4 etager indeholdende 64 kollegieværelser. Etagearealet er på ca. 1920 m² samt ca. 360 m² kælder med sikringsrum til 106 personer. Det ansøgte byggeri har en bebyggelsesprocent på ca. 109 og en bygningshøjde på ca. 13,1 m. For så vidt angår friarealerne anlægges der 10 parkeringspladser, og der vil i forbindelse med en eventuel tilladelse blive stillet krav om, at opholdsarealet skal udgøre mindst 25 % af etagearealet.

Området, hvor ejendommen er beliggende, er i den nye Kommuneplan 2001 fastlagt til en O3-ramme, hvorefter området fastlægges til institutioner og andre sociale formål, skoler og andre uddannelsesformål, sportsanlæg, hospitaler og andre sundhedsmæssige formål, miljømæssige servicefunktioner, kulturelle formål, ældreboliger samt administration.

Da benyttelsen til kollegium er i overensstemmelse med rammerne i den nye Kommuneplan 2001, kan tilladelse til den ansøgte benyttelse anbefales.

I henhold til Kommuneplan 2001 er den maksimale bebyggelsesprocent i et O3-område 110, og den maksimale bygningshøjde er 24 m. Projektet overholder dette.

Endvidere er de byarkitektoniske intentioner fulgt ved ejendommens placering med hensyn til det samlede gadebillede mod Jagtvej.

Endelig kan opførelsen af et kollegium på ejendommen anbefales i planmæssig henseende pga. ejendommens umiddelbare nærhed til det store Universitetspark-område, samt fordi ejendommen vil indgå i et stort O3-område mellem Jagtvej, Lersø Parkallé og Biskop Krags Vænge.

Det bemærkes, at der ikke for O-områder er fastsat rammebestemmelser for indretningen af friarealerne, herunder for parkeringsdækningen.

Det ansøgte forudsætter forskellige dispensationer fra byggelovgivningens bestemmelser.

Således er byggelovens bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent (50) samt bestemmelsen om højde- og etageantal (8,5 m og 2 etager) ikke iagttaget. Da Kommuneplanens rammer om disse forhold er iagttaget, kan dispensation anbefales.

Endvidere er bestemmelserne om højde og afstand til naboskel ikke iagttaget, men en dispensation kan anbefales mod, at der på naboejendommene til kollegiet tinglyses en sædvanlig afstandsdeklaration. (En afstandsdeklaration går ud på, at ejer af nabogrundene ved fremtidig bebyggelse skal overholde afstandsreglerne i byggelovgivningen om bebyggelse på samme grund.)

Den manglende iagttagelse af det skrå højdegrænseplan medfører visse skyggemæssige gener på børneinstitutionens opholdsareal, men forvaltningen skønner, at den del af opholdsarealet som vil få skyggegener er så lille en del af det samlede opholdsareal, at de lysmæssige forhold på ejendommen som helhed vil være fuldt ud acceptable under hensyn til beliggenheden i et område udlagt til etagebebyggelse.

Der henvises til skyggediagrammer for henholdsvis sommersolhverv og jævndøgn, vedlagt som bilag 1.

For så vidt angår indretningen af friarealerne vil der, som nævnt, blive stillet krav om, at opholdsarealet skal udgøre mindst 25 % af etagearealet, hvilket er det byggelovsmæssige krav. Med hensyn til parkeringsdækningen er det sædvanlige krav 1 plads pr. 100 m² etageareal, hvilket i den konkrete sag svarer til 19 pladser. De 10 projekterede pladser kan accepteres på betingelse af, at parkeringspladserne efterfølgende anlægges på forvaltningens forlangende. Baggrunden herfor er, at yderligere parkeringspladser vil blive placeret op mod børnehavens opholdsareal, samt at etablering af yderligere parkeringsarealer vil reducere antallet af cykelparkeringspladser på terræn væsentligt.

De nævnte byggelovsmæssige dispensationer forudsætter orientering af berørte naboer.

Forvaltningen har ved brev af 8. november 2001, jf. bilag 2, orienteret naboejendommene om det ansøgte, herunder mulighederne for at dispensere. Det er i orienteringen oplyst, at ovennævnte dispensationer kan gives under forudsætning af, at der ikke fremkommer væsentlige indsigelser samt, at der på naboejendommene til kollegiet tinglyses afstandsdeklaration.

Fristen for indsigelser udløb den 30. november 2001, og forvaltningen modtog 17 indsigelser fra repræsentanter fra og brugere af børnehaven Stadens Vænge, samt 1 tilkendegivelse fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, der er administrator for børnehaven.

Indsigelserne omfatter følgende forhold:

Samtlige indsigelser vedrører skyggegener på naboejendommen børnehaven Stadens Vænge. Som ovenfor anført, er reglerne i byggelovgivningen om det skrå højdegrænseplan, som regulerer de lysmæssige forhold, ikke iagttaget. Der henvises til ovenstående argumenter for dispensation samt skyggediagrammer, vedlagt som bilag 1.

Bilag 4, 5 og 6 indeholder indsigelser vedrørende udsyn. Som ovenfor anført er reglerne i byggelovgivningen om etageantal og bygningshøjde ikke iagttaget, men da rammerne i Kommuneplan 2001, jf. ovenfor, er iagttaget, anbefales dispensation.

Benyttelse til kollegium

Bilag 3, 4, 5, 11, 14 og 15 indeholder indsigelser vedrørende byggeriets status som kollegium. Bebyggelsens anvendelse er, som ovenfor nævnt, vurderet på grundlag af rammerne i den nye Kommuneplan, som udlægger området til et O3 område - område for institutioner og fritidsformål, og giver dermed mulighed for opførelse af kollegier.

Særligt vedrørende spørgsmålet om kollegiets fysiske indretning bemærkes det, at kollegiet opføres som et privat byggeri, og der er ikke i byggelovgivningen krav til indretning af fællesarealer og udlejningsform.

I forhold til planlovgivningen er det en forudsætning, at bebyggelsen anvendes til kollegium i overensstemmelse med anvendelsesrammen i Kommuneplan 2001. En ændring af anvendelsen til f.eks. beboelsesejendom vil kræve fornyet tilladelse i henhold til både bygnings- og planlovgivningen.

1 indsigelse, bilag 8, samt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens bemærkninger, bilag 20, vedrører de krævede afstandsdeklarationer og dermed spørgsmålet om fremtidige bebyggelsesmuligheder på børneinstitutionens ejendom.

Der er en igangværende dialog med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen herom, og forvaltningen har tilkendegivet, at man som udgangspunkt ikke vil modsætte sig opførelse af det ansøgte kollegie-projekt.

- 0 -

Med henvisning til ovenstående anses de modtagne indsigelser ikke at kunne berettige til en nægtelse af projektet.

1. Skyggediagrammer – sommersolhverv 21. juni samt jævndøgn 21. marts og 21. september

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

2. Naboorientering af 8. november 2001
3. Brev af 21. november 2001 fra Charlotte Engelbrecht
4. Brev af 22. november 2001 fra Rikke Hagen og Rasmus Nygaard
5. Brev af 22. november 2001 fra Julie N. Holst
6. Brev af 24. november 2001 fra Heidi Hjorth og Mehmet Aslan
7. Brev af 24. november 2001 fra børnehaven Stadens Vænge v/ Anne-Marie Ie Eckardt - Vedlagt folder "Haven og Huset"
8. Brev af 26. november 2001 fra Kim Borch og Katja Broe
9. Brev af 26. november 2001 fra Karen og Søren Rude
10. Brev af 26. november 2001 fra Morten Østergaard og Marianne Kamper
11. E-mail af 27. november 2001 fra Jørgen Würtzenfeld og Elsebeth Hjorth Jespersen
12. Brev af 27. november 2001 fra Carsten og Lykke Schmidt
13. Brev af 27. november 2001 fra Niels Hilfling Nielsen og Lone Jacobsen Nielsen
14. E-mail af 27. november 2001 fra Helle Fals og Henrik Bruun
15. Brev af 27. november 2001 fra Lorens Juul Madsen
16. E-mail af 27. november 2001 fra Thomas Ditzel og Christina Mosbak Ditzel
17. Brev modtaget 28. november 2001 fra Tina Rosendahl og Allan Nielsen
18. Brev modtaget 28. november 2001 fra Signe Rude
19. Brev modtaget 28. november 2001 fra Anette Lang og Jesper L. Jensen
20. Brev af 28. november 2001 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Ole Sperling