Udlejningsforsøg - opsigelse med "fortrydelsesret"/boliggarantibevis

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 15. august 2001

19. Udlejningsforsøg - opsigelse med "fortrydelsesret"/boliggarantibevis

BTU 345/2001 J.nr. 408.0006/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Fællesadministrationen 3B har i skrivelser af 16. maj og 25. juli 2001 foreslået, at de igangværende udlejningsforsøg i FB's og KSB's boligafdelinger suppleres med aftaler mellem Københavns Kommune og henholdsvis FB og KSB i.h.t. reglerne om "fleksibel udlejning", jfr. almenboliglovens § 60, hvorefter boligtagere, der fraflytter en lejlighed i forbindelse med indgåelse af et nyt parforhold, kan opnå fortrinsret til en bolig i samme afdeling eller område i en toårig periode. Fortrinsretten forudsættes at gå forud for alt herunder også den interne venteliste, udlejning efter forsøgskriterier og kommunal anvisning. Forsøget vil omfatte 35 boligafdelinger med 5.347 lejligheder.

KAB har i skrivelse af 4. juli 2001 anmodet om godkendelse af et udlejningsforsøg omfattende samtlige 36 boligafdelinger i Samvirkende Boligselskaber med tilsammen 6.895 lejligheder i København. Forsøget går ud på, at tilbyde enlige beboere, der ønsker at flytte i parforhold, samt pensionister og efterlønsmodtagere, der ønsker at flytte i sommerhus, et "boliggarantibevis" som i 5 år efter fraflytningen sikrer den pågældende fortrinsret til en almen bolig forud for øvrige ventelister og kommunal anvisning. Boliggarantibeviset skal kunne erhverves for 900 kr.

I henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. § 144 kan der iværksættes forsøg med bl.a. udlejning af almene boliger. Ansøgninger herom skal fremsendes til By- og Boligministeriets godkendelse gennem Kommunalbestyrelsen. Kommunen har dog efter reglerne om "fleksibel udlejning" i lovens § 60 adgang til under visse betingelser at indgå aftaler direkte med de almene boligorganisationer om udlejning af indtil 90 % af de ledige boliger i hver boligafdeling.

KAB har forlods drøftet forsøget med udstedelse af boliggarantibeviser med By- og Boligministeriet, som er positivt indstillet, men har forbeholdt sig at godkende forsøget i.h.t. lov om almene boliger § 144, da ordningen vurderes at være for vidtgående til en aftale om fleksibel udlejning efter lovens § 60.

Det skønnes hensigtsmæssigt at behandle de to udlejningsforsøg i sammenhæng, hvorfor også det mindre vidtgående forsøg (ingen gebyrer, to-årig periode) med aftaler om fortrydelsesret i FB's og KSB's afdelinger forudsættes forelagt Ministeriet til godkendelse – også fordi fortrydelsesretten kan tilsidesætte fortrinsrettigheder i.h.t. det af Ministeriet tidligere godkendte udlejningsforsøg.

Der er indhentet en udtalelse fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, som bl.a. påpeger, at det er usikkert, hvordan forsøget vil påvirke antallet af boliger, der stilles til rådighed for boligsocial anvisning, men i øvrigt ikke har bemærkninger til at forsøget igangsættes.

Borgerrepræsentationen bemyndigede den 19. marts 1998 Bygge- og Teknikudvalget til at fremsende ansøgninger om iværksættelse af forsøg med udlejning af almene boliger i.h.t. almenboliglovens § 144 til By- og Boligministerens godkendelse uden forudgående forelæggelse for Borgerrepræsentationen.

Begge udlejningsforsøg tilsigter at øge mobiliteten på boligmarkedet ved at give adgang til en form for "fortrydelse" i visse situationer, hvor et alment boliglejemål opsiges. Det er samtidig et mål, at mindske omfanget af ulovlig fremleje og at undgå, at lejligheder står tomme i længere perioder. I det følgende redegøres nærmere for de to udlejningsforsøg:

Forsøget går ud på, at en boligtager, som indgår i et nyt parforhold, i forbindelse med opsigelse af lejemålet skal kunne aftale med boligorganisationen, at vedkommende skal stå først på ventelisten – før bolighavende i samme afdeling eller område – i en toårig periode. Ønsker boligtageren at udnytte denne særlige placering på ventelisten, skal boligtageren anmode om en bolig (til sig selv og den husstand, der fraflyttede) inden der er gået 2 år fra ophøret af det oprindelige lejemål.

FB og KSB har gennem årene fået adskillige henvendelser fra beboere, der ønsker at flytte sammen med en ny partner uden at "brænde alle broer" bag sig ved at opsige sin egen bolig straks.

Med den nuværende mangel på boliger finder boligselskaberne det forståeligt, at en beboer ønsker at sikre sig en lejlighed at vende tilbage til, hvis et nyt parforhold skulle svigte. Bestemmelsen om fremleje i lov om leje af almene boliger § 65 kan ikke anvendes i denne situation. Efter denne bestemmelse har en lejer alene ret til at fremleje sin bolig i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende.

3B oplyser, at en række af FB's og KSB's boliger er beboet af en anden end den, der står på lejekontrakten – ofte fordi, der er sket fremleje på ikke helt sandfærdige beviser om sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende. Eller fordi boligen bliver overladt til en anden, og man hævder, der er fælles husstand, fremleje af værelse eller lignende.

Somme tider vælger beboeren at sikre sig ved at lade sin bolig stå ubenyttet i en periode, hvor boligen ellers kunne være lejet ud til et andet medlem. 3B's udlejningsafdeling har på det seneste opdaget en del lejligheder, hvor det har været nødvendigt at anvende mange ressourcer både i 3B og hos advokater for at finde ud af, hvem der egentlig bor i en given lejlighed.

Forsøgene, der er godkendt af FB's delegeretforsamling den 28. marts 2001 og repræsentantskabet i KSB den 12. juni 2001, giver boligtageren en mulighed for på lovlig vis at sikre sig en tilbagevenden til et boligområde. Det er boligselskabernes forventning, at forsøget vil føre til, at flere lejligheder frigives.

Forsøget med et boliggarantibevis går ud på, at tilbyde enlige beboere, der ønsker at flytte i parforhold, en garanti for igen at kunne få en almen bolig, hvis parforholdet ikke holder. Boliggarantibeviset skal også gælde for pensionister og efterlønsmodtagere (både enlige og par) der ønsker at flytte i sommerhus, men som ønsker at kunne vende tilbage til en almen bolig, hvis man alligevel ikke har lyst til at bo i sommerhuset.

Forsøget bygger på en antagelse om, at mange, der flytter i parforhold eller flytter til deres sommerhus i kortere eller længere perioder, ønsker en sikkerhed for at kunne vende tilbage til deres egen lejlighed. I dag opnår beboeren denne sikkerhed ved enten at lade lejligheden stå mere eller mindre ubeboet hen eller ved at "låne" boligen ud til venner eller familiemedlemmer.

Boliggarantibeviset skal gælde i fem år fra fraflytningstidspunktet. Når man aktiverer sit boliggarantibevis, vil man som udgangspunkt blive tilbudt den første ledige bolig, som svarer til den, man i sin tid fraflyttede. I tilfælde hvor en ledig bolig er særlig velegnet for ældre eller handicappede, skal denne bolig dog først tilbydes evt. ældre eller handicappede fra ventelisten. Med en tilsvarende bolig menes en bolig i samme afdeling eller bydel, en bolig med samme antal rum eller af nogenlunde tilsvarende størrelse (antal m²) og en bolig med en nogenlunde tilsvarende husleje. Forsøget omfatter kun almene familieboliger.

Personer med et boliggarantibevis går således forud for opskrevne på de øvrige ventelister og forud for kommunens boligsociale anvisningsret. Imidlertid forventes det, at langt fra alle personer, som får et boliggarantibevis, vil benytte dette i løbet af den 5 årige garantiperiode. Der vil kun blive givet 2 tilbud ved indfrielse af boliggarantibeviset.

KAB forventer, at forsøget vil medvirke til at frigøre flere lejemål til de ordinære ventelister herunder også til kommunal anvisning, idet forudsætningen for overhovedet at kunne få et boliggarantibevis er opsigelse af og fraflytning fra et lejemål i en KAB-administreret boligorganisation, der er med i ordningen.

De personer, der får et boliggarantibevis, vil blive opnoteret på en særskilt venteliste. Samtidig indebærer boliggarantibeviset, at man automatisk bliver opnoteret på den eksterne venteliste i den pågældende boligorganisation og at denne opskrivning automatisk ajourføres i garantiperioden. Når garantiperioden på de 5 år udløber og garantibeviset ikke er aktiveret skal de pågældende tage stilling til, om de ønsker at blive optaget på den almindelige venteliste med overførsel af ancienniteten fra garantiperioden. Der vil ikke være mulighed for at forlænge garantiperioden.

Boliggarantibeviset skal koste 900 kr. Beløbet er betaling for opnotering på en særlig venteliste for personer med et boliggarantibevis og op til 4 års ajourføringsgebyr på den eksterne venteliste. Beløbet dækker endvidere udgifter i forbindelse med personlig orientering og rådgivning i forbindelse med udstedelse af et boliggarantibevis i den periode det gælder.

Forsøget har været forhåndsdrøftet mellem KAB og By- og Boligministeriet, og Ministeriet er efter det oplyste positivt indstillet, men forbeholder sig at skulle godkende forsøget i.h.t. almenboliglovens § 144, idet ordningen opfattes som mere vidtgående end fleksibel udlejning efter lovens § 60. Ministeriet opfatter betalingen som et ventelistegebyr.

SAB har opstillet som succeskriterium, at der skal indgås mindst 25 aftaler om boliggarantibeviser inden for det første år (samlet for både Samvirkende Boligselskaber med ca. 7.000 boliger i København og Lyngby Boligselskab med ca. 700 boliger, hvor forsøget samtidig søges iværksat).

Forsøget, der er godkendt af KAB's bestyrelse den 15. maj 2001, ønskes iværksat pr. 1. oktober 2001 foreløbigt for en periode af 2 år frem til 30. september 2003.

Da fortrinsretten i henhold til aftale om fortrydelsesret/boliggarantibevis konkret går forud for Kommunens anvisningsret til hver 3. bolig har ansøgningerne været forelagt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, som ved skrivelse af 6. august d.å. har tilkendegivet følgende:

"I det omfang de to udlejningsforsøg betyder frigivelse af flere lejemål end hidtil, vil det umiddelbart medføre flere boliger til rådighed for den kommunale boliganvisning. Det er imidlertid svært på nuværende tidspunkt at vurdere, om ordningen på længere sigt vil betyde færre boliger til rådighed for den kommunale boliganvisning, da det er usikkert, hvor mange boligtagere, der i dag opsiger deres bolig på grund af parforhold eller flytning til sommerhus uden at have fortrydelsesret/ ret til en boliggaranti. Disse boliger indgår i dag i opgørelsen over ledige familieboliger og dermed også i andelen af boliger til rådighed for kommunal boliganvisning, men vil fremover i det omfang, boligtageren udnytter fortrydelsesretten/ boliggarantien, gå udenom den kommunale boliganvisning. Det synes umiddelbart svært at gennemføre en evaluering af udlejningaforsøgenes virkning på antallet af boliger til rådighed for den kommunale boliganvisning.

De skitserede udlejningsforsøg, hvor boligtageren får en fortrydelsesret/ boliggaranti, der sikrer pågældende en bolig forud for ventelister/ fortrinsrettigheder vil kunne skubbe unge og andre borgere, der første gang skal bosætte sig, længere ned i boligkøen.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har ikke herudover bemærkninger til, at forsøget sættes i gang."

Forvaltningen er enig i, at der i en situation med lange ventelister til en almen bolig, kan være behov for særlige tiltag for at stimulere omsætningen og minimere omfanget af ulovlig fremleje og lejligheder, der står tomme. Om en fortrydelsesret på 2 år, som indgår i FB's og KSB's forsøgsansøgning, er tilstrækkelig for at opnå den tilsigtede mobilitet på boligmarkedet, eller der er behov for en længere garantiperiode på f.eks. 5 år, som KAB foreslår, kan der ikke siges noget om med sikkerhed. Det findes derfor hensigtsmæssigt at afprøve begge de foreslåede modeller med fortrydelsesret/boliggarantibeviser, idet evalueringen forhåbentlig vil kunne give et svar på dette spørgsmål.

F.s.v. angår forsøget i FB's og KSB's afdelinger, er det forudsat, at fortrinsretten relaterer sig til en bolig der med hensyn til størrelse og standard svarer til den, man i sin tid fraflyttede, og at forsøget i øvrigt kun omfatter almene familieboliger og dermed ikke ungdoms- og ældreboliger samt plejeboliger.

Det foreslås, at forsøgene godkendes for en toårig periode (1. oktober 2001 – 30. september 2003), idet selskaberne forudsættes hvert år inden 1. marts at fremsende en redegørelse for, hvor mange aftaler om fortrydelsesret/boliggarantibeviser, der er indgået/udstedt, og hvor mange boligtagere, der har udnyttet fortrinsretten i henhold hertil, m.h.p. at disse oplysninger kan indgå i den årlige afrapportering af udlejningsforsøg til By- og Boligministeriet.

Et skøn over, hvor mange lejligheder, der er frigivet før, de ellers ville være blevet, bør tillige indgå i den årlige afrapportering. For at kunne besvare dette spørgsmål bør de boligtagere, der benytter sig af muligheden for at få en aftale efter forsøgsordningen, anmodes om at tilkendegive, om de ville have tøvet med at opsige lejligheden, hvis forsøgsordningen ikke havde været der.

Ved forsøgsperiodens udløb foretages en samlet evaluering m.h.p. overvejelser om evt. forlængelse af forsøgsperioden/tilpasning af forsøget.

I forbindelse med fremsendelsen af ansøgningerne til By- og Boligministeriet søges det afklaret, om Ministeriet forbeholder sig at godkende en forlængelse af forsøget eller om en sådan vil kunne gennemføres indenfor rammerne af almenboliglovens § 60 ved aftale direkte mellem Boligselskaberne og Kommunen efter forudgående godkendelse i Bygge- og Teknikudvalget.

1. Ansøgning om indgåelse af udlejningsaftale af 16. maj 2001 fra Fællesadministrationen 3B på vegne af FB.
2. Ansøgning om indgåelse af udlejningsaftale af 25. juli 2001 fra Fællesadministrationen 3B på vegne af KSB.
3. Ansøgning af 4. juli 2001 fra KAB om godkendelse af udlejningsforsøg med udstedelse af boliggarantibevis i SAB's ejendomme.
4. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens skrivelse af 6. august 2001.

Jens Ole Nielsen