Udlejningspolitik for erhvervslejeaftaler

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 15. august 2001

10. Udlejningspolitik for erhvervslejeaftaler

BTU 351/2001 J.nr. 2150.0013/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Erhverslejeaftaler på veje og i parker har hidtil overvejende været indgået på lejekontrakter uden tidsbegrænsning. Forvaltningen indstiller, at der fremover anvendes tidsbegrænsede kontrakter, hvor det af forvaltningen skønnes formålstjenligt. Baggrunden er at sikre, at lejemål anvendes på en harmonisk facon i forhold til omgivelserne, at offentlig regulering til eksempelvis cykelruter, vejanlæg etc. kan føres ud i livet uden at være hindret af lejemål, og at der oppebæres en markedsleje.

Med tidsbegrænsede aftaler er den offentlige adgang til at disponere over det udlejede til offentlige formål mere sikker og klar i forhold til lejer.

Almindelige bestemmelser for råden over vej- og parkareal vedtaget af Borgerrepræsentationen den 4. marts 1999 med følgende ændringer udstikker en meget konkret regulering af alle almindeligt forekommende typer kommerciel råden over arealer, og afgifternes størrelse er fastlagt i forbindelse med budgetvedtagelser hvert år. Herved er reguleringen givet for udeserveringer, stader, skilte- og vareudstillinger etc. Til dette regelsæt hører også en opsamlingsbestemmelse betegnet "anden råden", hvorefter der betales en afgift på 5% af den stedlige grundværdi for leje af grundareal, hvis anvendelsen ikke kan henføres til anden bestemmelse. Denne 5% afgift har været anvendt siden cirka år 1900. Endelig indeholder regelsættet en bestemmelse om, at der kan ses bort fra regelsættet og fastsættes en individuel afgift for en kommerciel type råden, når denne er af særegen karakter, eller hvis en ordinær 5% afgift giver et åbenbart urimeligt resultat. Endelig er der aftaler, som er omfattet af erhvervslejelovgivningen. Aftalerne kan således inddeles i 4 grupper, denne indstilling omhandler gruppen "Erhverslejeaftaler":

Denne indstilling handler om at udstikke retningslinier for erhvervslejeaftalerne, der er omfattet af erhvervslejelovgivningen. Det drejer sig om bygninger, parkeringsanlæg, brorum, kiosker og restauranter. Fælles for disse aftaler er, at lejelovgivningen giver erhvervslejerne en række rettigheder, som kan kollidere med en ønsket offentlige anvendelse af arealerne. Baggrunden for lejers rettigheder er, at erhvervslejelovgivningen er en social beskyttelseslov, og derfor er lejeaftaler som udgangspunkt uopsigelige, og i de tilfælde hvor opsigelse kan lade sig gøre, skal der ofte som udgangspunkt udredes en erstatning til lejer. Ved lejeaftalens indgåelse kan Kommunen dog tage visse forholdsregler til beskyttelse af Kommunes interesser, som er opregnet herefter.

Kommunen ønsker om nødvendigt at kunne disponere over erhvervslejemålene inden for rimelig tid for at kunne sikre, at faciliterne anvendes på en måde, som er servicerende over for omgivelserne og er i overensstemmende med den offentlige anvendelse af området i øvrigt. Således skal kiosken betjene parken, restauranten være et tilbud i parken, på pladsen etc. Lejeretlig kaldes denne type lejemål etablissementslejemål, fordi de netop udgør en underordnet og betjenede del i forhold til et omgivende vej- eller parkareal.

Kommunen ønsker samtidig at kunne foretage planmæssige beslutninger, f.eks. i form af lokalplaner, der også i praksis skal kunne føres ud i livet og ønsker ikke at være forhindret heri af lejeaftaler, som Kommunen ikke kan komme ud af. Herved adskiller offentlig udlejning sig afgørende fra privat udlejning. Hvor den private udlejning alene sigter på højest mulig leje, skal den offentlige udlejning have et bredere syn og anvendelse af faciliteter for øje.

Kommunen ønsker endelig at der betales en markedsleje for brug af offentlig ejendom. Markedslejen fastlægges på grundlag af forvaltningens erfaring for lignende lejemål, ved fremsættelse af krav over for lejere, der enten accepteres eller afvises, ved ejendomsmæglervurdering eller ved annoncering, hvor tilbud indkaldes.

Kommunens ønsker kan sammenfattes til at sikre en drift af lejemålene, der er overensstemmende med omgivelser, at forbeholde sig offentlig anvendelse, eksempelvis ved planmæssig regulering af anvendelsen af et område, og i øvrigt at oppebære en markedsleje for brug af offentlig ejendom.

Midlet til at sikre opfyldelse af de offentlige interesser er at indgå tidsbegrænsede lejeaftaler. En tidsbegrænset lejeaftale sikrer, at Kommunen kan disponere over det udlejede til et bestemt tidspunkt, og at planmæssige og reguleringsmæssige tiltag kan tilrettelægges herefter. Økonomisk vurderet giver en tidsbegrænset lejeaftale desuden den situation, at Kommunen ikke skal udrede erstatning til lejer, fordi de tidsbegrænsede aftaler ikke er omfattet af de særlige erhvervslejebeskyttelsesregler, og Kommunen er frit stillet i relation til anvendelsen lejemålet, når dette er udløbet. Med hensyn til den tidsmæssige udstrækning af aftaler bestemmer udstykningsloven § 16, at brugsrettigheder for umatrikulerede arealer som vej- og parkarealer ikke kan gives for mere end 10 år. Lejeaftalerne skal dog under respekt heraf gives for så lang tid som muligt. Kortvarige aftaler, der løbende fornyes, kan af l ejer påstås at være en omgåelse af lejelovgivningens princip om, at lejeaftaler som udgangspunkt er uopsigelige og uden tidsbegrænsning.

Forvaltningen har indtil videre ikke haft retssager i anledning af erhvervslejemål. Forvaltningen må imidlertid påregne, at der før eller siden kan komme retslige tvister, fordi lejelovgivningen giver lejere en række rettigheder herunder erstatningsbeføjelser, som af lejerne vil blive søgt prøvet ved domstolene.

Nedenfor følger til orientering en opregning af enkelte sager, som forvaltningen skal håndtere i andet halvår 2001. Det er angivet, hvorledes forvaltningen vil forholde sig.

Lejer af Cafe Pavillonen i Fælledparken er Cafepavillonen Aps, hvor Gunnar Wulff er direktør. Cafepavillonen Aps har over de sidste mange år drevet stedet, hvor der har været afviklet forskellige musikarrangementer, ligesom der har været bar og restaurationsvirksomhed. Der gælder visse restriktioner for brugen af det lejede på grund af fredningen af parken, ligesom andre myndigheders krav sætter begrænsninger, herunder krav fra politi, bevillingsmyndighed, miljøkontrollen etc. Lejeaftalen er tidsbegrænset og udløber 1. januar 2002. Forvaltningen vil annoncere lejemålet ledig med angivelse af, at det som udgangspunkt fortsat skal drives ud fra hidtidigt koncept med musik og restaurationsvirksomhed til glæde for parken. Lejekontrakt agtes indgået for et tidsrum af maksimalt 10 år. Gældende aftale er omfattet af erhvervslejelovgivningen, da der udlejes bygning.

Skandinavisk Tobakskompagni ejer kiosken og har opsagt aftale om brug af vejarealet, hvorpå kiosken står, til udløb ved kommende årsskifte, fordi kioskens drift har givet underskud. Forvaltningen sigter på at overtage kiosken til ejendom, som aftalen indeholder mulighed for. Kommunens pris for kiosken afhænger af, hvad kiosken fremtidig skal anvendes til. Forvaltningen vil drøfte spørgsmålet med Skandinavisk Tobakskompagni i den nærmeste tid og på den baggrund finde en anvendelse, der er forenelig med omgivelser. Gældende aftale er ikke omfattet af erhvervslejelovgivningen, da der alene udlejes et stykke vejareal.

Færgeselskabet Pilen har opsagt sin areallejekontrakt i Havnegade pr. 1. oktober 2001. Pilen har drevet flyvebådsdrift til Malmø. Ørestadsselskabet, ved siden af i Havnegade, er samtidig ved at retablere gadeareal efter at have lavet en nødskakt til Metroen. Der er ikke lokalplan for området, der er udlagt i kommuneplan til rekreativt formål. Det er planmæssigt tilsigtet, at der så vidt muligt skal være fri offentlig adgang direkte til vandet. Med dette som grundlag er forvaltningen i færd med at vurdere en række indkomne forslag til anvendelse af arealet. Forvaltningen sigter på at indgå en lejeaftale med en løbetid på 5 til 8 år til kommerciel og gerne maritim anvendelse. Gældende aftale er ikke omfattet af erhvervslejelovgivningen, da der alene udlejes et stykke vejareal.

Forvaltningen har en særlig gruppe af lejeaftaler, hvor arealer anvendes til rekreative aktiviteter. Det drejer sig om boldbaner for foreninger, spejderhytter etc. Aftalerne er i reglen meget gamle, og en del af aftalerne kan føres tilbage til 1940'erne. Lejen er beskeden for sådanne arealer, og lejens størrelse varierer fra få hundrede kroner til op mod 10.000 kr. årligt. Arealerne ligger typisk i perifere byområder, hvor der ikke er en anden anvendelse for arealerne. I enkelte tilfælde er der aktuelt ikke aftalt en pristalsregulering af lejen.

Forvaltningen er i gang med at sørge for, at pristalsregulering er konsekvent implementeret i alle lejeaftaler. Samtidig vil lejen blive søgt hævet for de aftaler, hvor lejen aktuelt kun er få hundrede kroner årligt. Der vil blive tilsigtet et ensartet lejeniveau efter konkret vurdering, idet der vil blive taget højde for anvendelsen af arealet og mulig alternativ anvendelse.

Ole Bach