Dispensation Byggefelt B "Pakhusvej"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 15. maj 2002

10. Dispensation Byggefelt B "Pakhusvej"

BTU 266/2002 J.nr. 611:221.0003/02

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller til Bygge- og Teknikudvalgets godkendelse,

• de offentligt tilgængelige pladsarealer omkring bebyggelsen etableres senest samtidig med ibrugtagningen af bebyggelsen i de omliggende byggefelter og senest i den forbindelse indretter og anvender stueetagen i det aktuelle projekt mod disse pladsarealer i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser herom
• miljøkontrollens anvisninger til regnvandsafledning følges ved anvendelse af kobber som facademateriale
• der senest i forbindelse med ibrugtagningen af bebyggelse i byggefelterne D og E etableres mindst 102 parkeringspladser i konstruktion.

Bygge- og Teknikforvaltningen forelagde i Bygge- og Teknikudvalgets møde den 3. april 2002 forslag til bebyggelse i byggefelt B inden for lokalplan nr. 347 "Pakhusvej", bl.a. omfattende et højhus. Forvaltningen har på den baggrund gennemført en naboorientering i området i perioden fra den 8. april til den 24. april 2002.

Der er i Plan & Arkitektur modtaget 12 henvendelser med bemærkninger og indsigelser til projektet. De modtagne henvendelser indeholder bemærkninger om rimeligheden i opførelse af højhuse i området, udformningen af det aktuelle højhus og dets påvirkning af byens profil samt om parkeringen i området og erhvervsanvendelsen, herunder især anvendelsen af stueetagen.

Forvaltningen er af den opfattelse, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med lokalplanens overordnede intentioner, og at der med projektet vil kunne opnås en bygning af høj arkitektonisk standard. Den løbende udbygning af området og de heraf afledte konsekvenser for de i lokalplanen forudsatte publikumsrettede anvendelser og fællesanlæg som for eksempel parkering i konstruktion betinger midlertidige løsninger. Forvaltningen kan på den baggrund fortsat anbefale dispensationerne meddelt, dels på betingelse af, at Miljøkontrollens anvisninger vedrørende regnvandsafledning følges, dels på betingelse af at stueetagernes anvendelse til kontormål og parkeringen på terræn er midlertidig.

I Bygge- og Teknikudvalgets møde den 3. april 2002 (BTU 138/2002) forelagde Bygge- og Teknikforvaltningen det fra "Kommanditaktieselskabet DanLink-Udvikling" og "Arkitektgruppen aarhus" modtagne forslag til bebyggelse i byggefelt B inden for lokalplan nr. 347 "Pakhusvej", med henblik på udsendelse af en naboorientering om projektet og dets nødvendige dispensationer fra lokalplanen.

Efterfølgende har selskabet, på baggrund fremførte synspunkter fra forvaltningen om indretning af publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen, ændret projektet, således at en større del af stueetagen mod det centrale pladsområde indrettes til butikker m.v., og at en del af stueetagen mod Dampfærgevej udføres i niveau mod Dampfærgevej og kan indrettes som selvstændige arealer, herunder til publikumsorienterede serviceerhverv.

På den baggrund har forvaltningen gennemført en naboorientering i området i perioden fra den 8. april til den 24. april 2002, jf. det som bilag 1 fremlagte naboorienteringsbrev af 8. april 2002.

Der er til ejere, lejere og brugere i og uden for området udsendt 1.450 naboorienteringer. Inden for høringsperioden er i Plan & Arkitektur modtaget 12 henvendelser med bemærkninger og indsigelser til projektet, jf. den som bilag A vedlagte oversigt. Henvendelserne, der nærmere behandles nedenfor, er i kopi fremlagt som bilag 2. Derudover er der efter høringsperioden modtaget én henvendelse.

Den foreslåede bebyggelse i byggefeltet har et etageareal på ca. 13.600 m² og består af et højhus i 15 etager og en 4 etager høj base. Bygningen udføres i kobber med et stort glasparti i højhusets østfacade og med fladt tag. Opførelsen af et højhus forudsætter Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse, og det foreliggende projekt er på en række punkter ikke i overensstemmelse med lokalplanen. Det drejer sig om dels etagearealets omfang inden for byggefeltet, højhusets form og udstrækning, højden på og omfanget af bebyggelsen samt facadematerialerne, dels parkeringsdækningen og anvendelsen af stueetagen. For en nærmere beskrivelse af projektet og forvaltningens bemærkninger henvises til den for Bygge- og Teknikudvalget forelagte indstilling, der er fremlagt som bilag 3.

1. E-mail af 9. april 2002 fra Jens Byriel, Østbanegade 103.

Indsigeren oplyser, at han har købt sin lejlighed for 6 måneder siden, hovedsagelig på grund af udsigten, og at han ikke kan acceptere de foreliggende planer om højhusbebyggelse foran indsigerens lejlighed i Søndre Frihavns området, hvilket har medført, at han er begyndt at lede efter en ny lejlighed.

2. Brev af 11. april 2002 fra Advokatfirmaet Nielsen og Thomsen, Østbanegade 55.

Den hidtidige udvikling af området omkring Søndre Frihavns bassiner og Nordisk Fjer bebyggelsen anses for at være arkitektonisk velgennemtænkt med hensyn til proportioner, materiale- og farvevalg. Det er imidlertid indsigerens opfattelse, at den aktuelle bebyggelse i byggefelt B proportionsmæssigt er i voldsom ubalance med den eksisterende bebyggelse. Området vil få et uhomogent og tilfældigt præg med det umiddelbare indtryk, at den overordnede planlægning har fejlet eller helt har manglet.

For så vidt angår en hensyntagen til byens profil finder indsigeren, at der med denne dominerende bebyggelse vil ske en forringelse af byprofilen fra Øresundssiden, der med opførelse af endnu en højhusbebyggelse i byggefelt C vil skabe en regulær mur i 60 m højde, som skærmer for ud- og indsyn. Højhusbebyggelsen bør som minimum vendes 90 grader, så skærmeffekten fra byen mod Øresund reduceres og byprofilen fra Øresund forbedres. Det anføres, at havneområdet fra Den sorte Diamant til Langliniekajen er et unikt område, der tiltrækker et stort antal turister. Med det aktuelle projekt vil den særlige atmosfære og den særlige profil blive forringet og alt andet lige gøre København mindre attraktiv for turister.

Det kritiseres, at naboorienteringen mangler dels en redegørelse, som belyser profileffekten set ude fra Øresund, dels en redegørelse for skyggeeffekten og den forringelse i udsigtsforholdene, som projektet sammen med mulig bebyggelse i byggefelt C vil have på naboejendommene og bagvedliggende ejendomme. Derudover efterlyses illustrationer af den mulige bebyggelse i byggefelt C.

3. Brev af 14. april 2002 fra Kurt Rasmussen og Lise Lynæs, Dampfærgevej 24C.

Efter indsigernes opfattelse er både mængden og indholdet af flere af de foreslåede ændringer i strid med lokalplanens principper, og det findes principielt uheldigt, at der allerede i forbindelse med det første byggeri kan anbefales så omfattende dispensationer.

Der peges især på, at udvidelsen af det maksimale etageareal med 4,6 % ikke kan karakteriseres som minimal, og at der ikke ses grundlag for at fravige den maksimale højde. Derudover findes anvendelsen af stueetagen af afgørende vigtighed for områdets fremtid, hvorfor det findes helt forkert at give tilladelser og dispensationer i en overgangsperiode.

Det kritiseres, at vurderingen af en eventuel udvaskning af miljøfremmede stoffer fra kobberbeklædningen ikke er foretaget, inden der meddeles dispensation.

Det påpeges endvidere, at der i byggeperioden vil være et særligt stort parkeringsbehov i forbindelse med den daglige transport til og fra af byggematerialer og håndværkere. Endelig anføres, at de 116 midlertidige parkeringspladser på terræn frygtes at være utilstrækkelige, hvorfor det for at undgå yderligere pres på de eksisterende parkeringspladser i området bør sikres, at de i lokalplanen krævede parkeringspladser i konstruktion skal være anvist forinden igangsættelsen af bebyggelserne i D og E og ikke først ved ibrugtagningen af disse bebyggelser.

4. E-mail af 16. april 2002 fra Bernt Gade, Langelinie Allé 25.

Det anføres, at både den aktuelle 62 m høje bebyggelse og den senere indtil 40 m høje bebyggelse i byggefelt C vil fratage omkring 30 minutter af aftensolen i indsigerens lejlighed. Derudover påpeges, at Ring 2 ikke kan klare det yderligere trafikpres, sådanne store bygninger medfører.

5. Brev af 16. april 2002 fra Kirsten Warnøe, Holsteinsgade 66.

Indsigeren er klart imod en højhusbebyggelse i såvel byggefelt B som i de andre byggefelter i området. Indsigeren finder, at den nye havnebebyggelse generelt er meget for bastant, hvorfor indsigeren håber på, at den nye bebyggelse ikke vil overstige lokalplanens højdeangivelser.

6. E-mail af 17. april 2002 fra Bestyrelsen Holsteinsgade 66 v/Henrik Langfeldt.

Der peges på, at højhuset i byggefelt B vil tage udsigt og lys fra den af indsigeren beboede ejendom, og der spørges til, om der er foretaget beregninger heraf, ligesom der spørges til værdiforringelsen af ejendommens 45 lejligheder.

7. E-mail af 18. april 2002 fra Karin Bergquist, Jens Munks Gade 16.

Indsigeren finder projektet spændende, men kunne godt undvære en bygning i den højde lige midt i udsigten fra indsigerens lejlighed. Indsigeren kan ikke se nogen grund til at huset skal være højere end lokalplanen tillader og forstår slet ikke, at man vil have så høje huse af hensyn til naboer, byarkitektoniske rum og potentielle terrorister. Indsigeren finder det meget vigtigt at holde fast på, at den nederste etage anvendes til publikumsaktiviteter eller små kreative fag. Det kan give kvarteret en varieret og dynamisk atmosfære som modvægt til de store virksomheders ofte meget kedelige ensformige kultur. Dispensationer bør derfor kun gives til mindre kreative virksomheder.

Der sættes spørgsmålstegn ved kobberbeklædningen, idet det frygtes, at kobberet ikke irrer, men kommer til fremtræde i rust som "Rustenborg" i Farum. Det foreslås, at der holdes fast i de oprindelige tanker om sandsten.

Endelig findes det vigtigt at indskærpe, at den underjordiske parkering udføres hurtigst mulig. Midlertidige løsninger har det med at blive permanente.

8. E-mail af 21. april 2002 fra Elin Dahl Michelsen og Martin Zachariasen, Østbanegade 45.

Det anbefales stærkt, at der ikke gives tilladelse til det aktuelle projekt. Der er gennem de seneste år skudt det ene skrummel op efter det andet, der alle har det til fælles, at de ikke tilfører området liv overhovedet. Der henvises til området omkring Amtsrådsforeningen og til området omkring Kalkbrænderihavnen. Indsigeren er bange for, at denne udvikling ikke stopper, førend der i hele området er opført sådanne bebyggelser, så ingen østerbroer kan se vandet for husene.

9. E-mail af 23. april 2002 fra Karina Østergaard, Classensgade 72.

Indsigeren finder ikke det aktuelle projekt attraktivt og vil betegne det som "øjebæ". Bygningen vil udover at tage udsigten også virke som en mur, der tilbagekaster støjen fra togene på beboerne på landsiden.

Højhuset vil fremstå som et nyt "Domus Vista", som er meget lidt attraktivt at se på. Højhuset vil ændre på det generelle indtryk af København med gamle, ikke særligt høje bygninger og findes hverken flot eller acceptabelt i forhold til byens profil. Det frygtes, at der med tilladelse til dette projekt vil blive åbnet for at bygge højt for at skabe nye fixpunkter. Indsigeren kan ikke, udover kapital- og erhvervsinteresser, se nogen fordel i at bygge et højhus af denne dimension på et område så tæt på vandet og ønsker beboelse i et betydeligt lavere niveau og udformning. Bygningen burde ikke være højere end Nordisk Fjer for at undgå barrierevirkningen mellem havn og by. Endvidere vil bygningen danne ultra stor kontrast til omkringliggende lavere bygninger.

Der spørges til i hvilket omfang, der er taget hensyn til det trafikmæssige pres, institutionspladser og behovet for parkering, som en sådan bebyggelse medfører.

Illustrationsmaterialet i naboorienteringen kritiseres for ikke at vise effekten af bebyggelsen, set fra de for beboerne i området væsentlige udsigtspunkter, samt at det ikke viser et sandt billede af området, da der er bygninger med, som ikke står på området i dag.

10. E-mail af 23. april 2002 fra Gurli Petersen, Jens Munksgade 16.

Det anføres, at det er nogle utroligt grimme kasser, der er bygget ved havnen, og at det forhåbentligt er slut med det. Kontorer bør bygges uden for byen, hvor de store veje er. Brugerne af kontorhusene får ingen glæde af havnen. De fleste kommer kørende i bil, som forpester luften, sidder i glasbure hele dagen og kører igen efter endt arbejdstid.

Det foreslås, at der i stedet opføres lave bygninger med boliger, som almindelige mennesker har råd til. De ville have glæde af området og kunne nyde havnen og eventuelt grønne områder.

11. E-mail af 23. april 2002 fra Pierre Thierry, Holsteinsgade 66.

Indsigeren finder ikke, at der bør dispenseres fra bestemmelserne i lokalplanen til et højhus i området, der vil spolere indsigerens nuværende herlige udsigt.

12. E-mail af 24. april 2002 fra Claus Albæk, Holsteinsgade 66.

Indsigeren har for nylig overtaget sin lejlighed, i hvilken forbindelse han har orienteret sig om lokalplanen for havneområdet for at sikre sig, at der ikke blev opført bygninger, der ville stjæle udsigten og morgensolen. Det fremhæves, at der i lokalplanen stod, at der skulle tages hensyn til de bagvedliggende beboelsesejendomme, og at de angivne mål på bebyggelserne i området var på 1/3 af det aktuelle projekt. Der tages derfor på det kraftigste afstand fra, at der opføres et sådant højhus i området.

De modtagne bemærkninger kan sammenfattes i følgende hovedpunkter:

• En modstand mod opførelse af højhuse i området
• Udformningen af det aktuelle højhus og dets påvirkning af byens profil.
• Parkeringen i området.
• Erhvervsanvendelsen, herunder især anvendelsen af stueetagen.

Indledningsvis skal det bemærkes, at den aktuelle bebyggelse er første nybyggeri inden for området og rummer omkring 13 % af områdets fremtidige byggemulighed. For så vidt angår anvendelsen til erhverv er projektet i overensstemmelse med lokalplanen. De af den samlede bebyggelse i området afledte forhold, som eksempelvis trafik og institutioner m.v., er vurderet i relation til lokalplanens vedtagelse. Disse forhold ændres ikke ved de i denne sag aktuelle dispensationer.

Vedrørende spørgsmålet om opførelse af højhuse på dette sted, har dette været genstand for særlige overvejelser i forbindelse med udarbejdelsen og vedtagelsen af lokalplanen for området. I disse overvejelser er indgået dels relationen til den historiske byprofil og præget af de mange kobberklædte tage og spir, der fremtræder særligt synlig fra de nordlige havneområder, dels relationen til de øvrige høje bygninger i området samt til havneområdet med bl.a. færgetrafikken. Overvejelserne førte til den vurdering, at netop dette sted har en særlig betydning, idet det vil kunne formidle sammenhængen mellem den historiske by og den nye bydel ved vandet. Forudsætningen herfor er, at bygningerne opnår særlige arkitektoniske værdier.

I den forbindelse skal bemærkes vedrørende et eventuelt højhus i byggefelt C, at principperne for et sådant er vist som en rund søjle på det medsendte illustrationsmateriale, der ligeledes indeholder "klodsmodeller" til illustration af den fremtidige bebyggelse i de omliggende byggefelter i overensstemmelse med lokalplanen. Et højhus i byggefelt C, der i henhold til lokalplanen maksimalt må være 40 m og dermed lavere end det aktuelle højhus i byggefelt B, forudsætter ligeledes en dispensation på baggrund af et konkret projekt. En stillingtagen hertil må afvente den videre udbygning af området, herunder en vurdering af den kompositoriske sammenhæng mellem de to bygninger.

Det aktuelle højhus er udført med en ændret og lidt større grundflade end forudsat i lokalplanen. Grundfladen er dobbelt så stor som højhuset i Østbanegade. Med sine 62 m mod Dampfærgevej er bygningen højere end både dette og Alm. Brand's bygning på Midtermolen. Højhuset fremstår i et smukt komponeret formsprog, hvor både bygværkets hjørner og overgange er affødt af anvendelse af kobber som det altdominerende facademateriale. I samme forbindelse er de vandrette vinduesbånd udformet som "skårne" slidser i kobberbeklædningen, der andre steder udtrykker sig i et filigran sprossesystem. Sidstnævnte fremstår som ét stort glasparti i husets østfacade. Husets skulpturelle hovedform, hvor både hjørner og afslutninger ved tag udformes afrundede, giver bygningen en stærk egenart, der samtidig har klare referencer til københavnsk e tårne og byens overordnede profil samt ikke mindst til brotårnene på Knippelsbro og Langebro.

Forvaltningen finder det fortsat rigtigt, at bygningen gennem sin højde, formgivning og materialekarakter får den tilsigtede større tyngde i forhold til områdets øvrige høje bygninger og derved markerer sig som et stærkt, samlende fixpunkt i området, der samtidig markerer områdets hovedretninger, herunder forholdet til bl.a. længderetningen i den planlagte bebyggelsesstruktur i området samt den fremtidige færgeterminal.

Forvaltningen kan derfor ikke anbefale, at højhuset drejes 90 grader.

Både basebygningen og højhuset overskrider lokalplanens maksimale højder på henholdsvis 18 m og 60 m mod Dampfærgevej med 1 m og 2 m. Mod områdets indre er det kun højhuset, der overskrider de maksimale gesimshøjder med 1 m, idet terrænet her i forbindelse med etablering af det underjordiske parkeringsanlæg vil blive hævet ca. 1 m. Højhusets overskridelse skyldes etableringen af en ca. 2 m høj facadekrone til inddækning af elevatortårne og tagterrasse.

Bygningen vil, som også anført i orienteringsmaterialet, i et vist omfang begrænse udsigtsmulighederne for eksisterende bebyggelser, dels ind over byen, dels ud over vandet, men vurderes ikke at medføre væsentlige skyggegener, idet afstanden til både bebyggelsen i Østbanegade og bebyggelsen ved Amerikakaj og Langelinie Allé er stor. Boligbebyggelsen ved Amerikakaj og på Langelinie Allé vil på grund af beliggenheden øst og sydøst for højhuset ikke blive ramt skygge fra højhusbebyggelsen. Bebyggelsen i Østbanegade mellem Classensgade og Holsteinsgade vil kun ved sommersolhverv i de helt morgentimer blive ramt af skyggen fra højhuset fra solopgang til ca. kl. 5.30. Ved jævndøgn og vintersolhverv, vil enkelte af facaderne nord for Holsteinsgade, blive ramt af skyggen i omkring to timer efter solopgang.

Forvaltningen finder, dels at der med inddækningen af de tekniske installationer opnås en arkitektonisk helhed, dels at højdeoverskridelserne er så begrænsede, at de kan accepteres.

Bebyggelsen opføres hovedsagelig i kobber og ikke i hverken tegl, behandlet murværk eller natursten som krævet i lokalplanen. Bygningen vil efter kobberbeklædningens irring fremtræde med en samlet markant farvemæssig tyngde, hvorved der ikke vil ske et brud på lokalplanens intentioner om en gedigen og mørk materialekarakter i området. Ideen med kobberbeklædningen er, at bygningen med tiden skal fremstå irgrøn, hvorfor der anvendes ubehandlet kobber, der ikke vil kunne ruste. Under hensyn til tidligere foretagne vurderinger af udvaskningen fra kobberbeklædning, finder forvaltningen at der, når den konkrete kobberbeklædning kendes, bør foretages en konkret bedømmelse af udvaskningsrisikoen, og i den forbindelse tages stilling til, hvordan regnvandsafledningen skal udføres.

Vedrørende parkering skal bemærkes, at der ikke foreslås meddelt dispensation til en reduktion af lokalplanens krav til antallet af parkeringspladser, men alene til en midlertidig placering af parkeringspladser på terræn. Vedrørende parkeringsbehovet i byggeperioden, skal bemærkes, at der ikke i denne periode ses at være hjemmel til at kræve parkeringspladser anlagt, men at området omkring den aktuelle byggeplads i stor udstrækning vil henligge ubebygget med mulighed for parkering for håndværkere og leverandører til byggearbejdet.

Under hensyn til at udbygningen af området vil ske over en årrække, og at parkeringsanlæggene skal være fælles for området, vil man ikke til hver enkelt bebyggelse kunne etablere den krævede parkeringsdækning i konstruktion. Man vil derfor etablere og udbygge parkeringsanlæggene i etaper i den takt som udbygningen af området muliggør det. Under hensyn til at de enkelte etaper af parkeringsanlægget vil indgå som integrerede dele af bebyggelserne i byggefelterne, vil der ikke være mulighed for at etablere parkering i konstruktion, forinden disse bebyggelser er færdige.

Forvaltningen kan på den baggrund anbefale, at der etableres midlertidig terrænparkering, indtil der i forbindelse med denne etapevise udbygning er etableret parkering i underjordiske anlæg.

Anvendelsen af stueetagen er for det aktuelle byggefelt i lokalplanen fastlagt til en række publikumsorienterede funktioner, herunder bl.a. butikker samt værksteder og atelierer for kreative fag. Mod pladsen og rundt om hjørnerne udføres bygningen således, at det umiddelbart vil være muligt at indrette publikumsorienterede funktioner. Dette areal udgør ca. 400 m² med en facadelængde på ca. 68 m, svarende til ca. 42 % af den samlede facadelængde.

Forvaltningen er enig i de fremførte bemærkninger om vigtigheden af, at stueetagen anvendes til publikumsorienterede funktioner, og finder det betænkeligt, at den i lokalplanen forudsatte anvendelse af hele bebyggelsens facadelængde i stueplan til publikumsorienterede funktioner m.v. indskrænkes til kun at udgøre 42 % af facadelængden. Imidlertid udformes bygningen således, at der er mulighed for en direkte adgang fra Dampfærgevej, og således, at det efterfølgende, såfremt der måtte vise sig grundlag for dette, vil være muligt at udskille disse arealer til publikumsorienterede formål, hvorved yderligere 27 % af facadelængden vil være i overensstemmelse med lokalplanens fastlæggelse.

På den baggrund, og da man kan tilslutte sig vurderingen af, at der ikke vil være basis for at etablere publikumsorienterede funktioner i bebyggelsen før den centrale plads er etableret ved opførelse af bebyggelsen i de omkringliggende byggefelter inden for forventeligt 4-6 år, kan forvaltningen anbefale, at der meddeles dispensation til den ansøgte indretning af stueetagen samt meddeles midlertidig tilladelse til at anvende arealerne langs facaderne i stueetagen til kontorformål i udbygningsperioden.

Der er rejst spørgsmål om værditabserstatning for omliggende bebyggelser og om kommunens kompetence til meddelelse af de aktuelle dispensationer. Hertil skal bemærkes, at kommunen i henhold til planloven ved vedtagelse af lokalplaner og den efterfølgende administration af disse har kompetence til at fastlægge bestemmelser for bebyggelsernes placering og omfang. En sådan lovlig regulering af ejendomsforholdene medfører ingen erstatningsforpligtigelse, idet der ikke herved sker indgreb i tilsikrede rettigheder. Som det fremgår af ovenstående, vurderes projektet at være i fuld overensstemmelse med lokalplanens intentioner, og mængden af fravigelser samt disse fravigelsers indhold anses som mindre, konkrete arkitektoniske tilpasninger. Dispensationerne vurderes derfor ikke at være i strid med planlovens bestemmelser om meddelelse af dispensationer og vil derfor lovligt kunne meddeles af kommunen.

1. Oversigt over modtagne henvendelser

1. Kopi af naboorienteringen af 8. april 2002
2. Kopi af de i bilag A nævnte henvendelser
3. Bygge- og Teknikforvaltningens indstilling til udvalgsmødet den 3. april 2002

Jens Ole Nielsen