Forslag om fælles gårdanlæg i en del af karreen Randersgade, Gammel Kalk-brænderi Vej, Grenågade og Nordre Frihavnsgade

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 15. januar 2003

2. Forslag om fælles gårdanlæg i en del af karreen Randersgade, Gammel Kalk-brænderi Vej, Grenågade og Nordre Frihavnsgade

BTU 21/2003 J.nr. 451:101.0001/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Formålet med forslaget er at forbedre ejendommenes friarealer ved etablering af et fælles gårdanlæg, som ejerne efterfølgende skal drive og vedligeholde.

Forslaget er udarbejdet efter ønske fra ejer- og beboerrepræsentanter.

Forslaget omfatter 11 beboelsesejendomme med 298 beboere fordelt på 180 boliger, 2 erhvervsbaghuse, 2 garageanlæg, del af Heibergskolen samt 12 butikslejemål mv.

Udgifterne til anlæggets etablering skønnes at andrage 5.500.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %.

De nuværende forhold på ejendommene fremgår af forslaget.

Karreen Randersgade, Gammel Kalkbrænderi Vej, Grenågade og Nordre Frihavnsgade – hvor ejendommene, som forslaget omfatter, er beliggende i - består af beboelsesejendomme, Heibergskolen og et fritidshjem.

De ejendomme, der omlægges, grænser op til Heibergskolen og fritidshjemmet (matr.nr. 249 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Randersgade 10-12 og Gammel Kalkbrænderi Vej 2).

Forvaltningen har – med undtagelse af et mindre hjørne af skolens grundareal ved Grenågade 3 – ikke fundet grundlag for at inddrage skolen og fritidshjemmet i fællesgårdanlægget. Herudover er det forudsat, at der er adgang mellem fællesgårdanlæg og vej – via skolens grundareal – ved Gammel Kalkbrænderi Vej 6.

Gårdarealerne på de ejendomme, der omlægges, er meget beskedne, beliggende i flere gårdafsnit og opdelt af et større og et mindre garageanlæg samt en stald- og værkstedsbygning, som sammen med til- og frakørselsarealerne beslaglægger hovedparten af gårdarealerne i karreens sydlige del.

Herudover er de enkelte ejendommes gårdarealer adskilt af mure, hegn og skure, ligesom der flere steder er mindre terrænspring ejendommene imellem.

Det største garageanlæg og staldbygningen, der ligger på ejendommen matr.nr. 2781 Udenbys Klædebo Kvarter, Nordre Frihavnsgade 47, består af 22 garager, hvoraf 2 garager anvendes som autoværksted. Staldbygningen, der er i 1½ etage, er indrettet til 2 garager. Fem af garagerne er udlejet til beboere i karreen, medens resten lejes af beboere og erhvervsdrivende i kvarteret. Garagerne og staldbygningens vedligeholdelsestilstand er dårlig.

Det mindste garageanlæg er beliggende på ejendommen matr.nr. 3390 Udenbys Klædebo Kvarter, Randersgade 6-8. Garageanlægget består af 6 garager, som er udlejet til ejendommens beboere.

Værkstedsbaghuset, der er i 1 etage, er beliggende på ejendommen matr.nr. 2610 Udenbys Klædebo Kvarter, Grenågade 1 og Nordre Frihavnsgade 49. Baghuset – der er et andelslejemål, som ejes af en malermester – har ifølge Østerbro Bydelsatlas lav bevaringsværdi, og dets vedligeholdelsesstand er meget dårlig.

Ejendommenes gårdarealer er overvejende dårligt vedligeholdt og indrettet således, at de ikke kan betegnes som tilfredsstillende til ophold og leg.

Det er ikke muligt at afhente dagrenovation via adgangene mellem vej og gård på ejendommene Gammel Kalkbrænderi Vej 8 og Grenågade 3-9, medens ejendommene Grenågade 11 og Nordre Frihavnsgade 45 ingen adgang har mellem vej og gård. Dagrenovationen fra disse ejendomme fjernes i dag via andre ejendomme i karreen.

Hovedparten af karreen (matr.nr. 249 Udenbys Klædebo Kvarter, Randersgade 10-12 og Gammel Kalkbrænderi Vej 2) er omfattet af lokalplan nr. 252, bekendtgjort den 24. maj 1995, og fastlagt til offentlige formål samt private institutioner m.v. (Heibergskolen).

Den resterende del af karreen er ifølge kommuneplanen fastlagt til boliger, hvor der ved nybyggeri tillades en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og forudsættes en friarealprocent på 40. Bebyggelsesprocenten for de af forslaget omfattede ejendomme er 257 og friarealprocenten 14.

Forslaget omfatter elleve 5-6-etages beboelsesejendomme opført i perioden 1893-1935 og som nævnt en mindre del af Heibergskolens grundareal. Syv af ejendommene er andelsboligforeninger, to er udlejningsejendomme, og to er ejerforeninger. Der er 180 boliger i karreen. De gårdarealer, der omlægges, udgør i alt ca. 2.100 m².

Pr. 1. januar 2002 var der 298 beboere i karreen, heraf 41 under 15 år, 44 over 67 år, medens 213 var i gruppen 15-66 år.

Repræsentanter for ejendommene rettede i foråret 2000 henvendelse til Grønne Gårde med anmodning om, at der gennemføres en forbedring af ejendommenes friarealer.

I anledning heraf blev der holdt møde med ejer- og beboerrepræsentanter for karreens ejendomme, hvor der blev givet en orientering om byfornyelseslovens regler om gårdanlæg mv. og efterfølgende påbegyndt forhandlinger om forbedring af friarealerne.

På daværende tidspunkt havde Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen i Københavns Kommune erhvervet to ejendomme (matr.nr. 131B og 249 Udenbys Klædebo Kvarter, Gammel Kalkbrænderi Vej 2 og Randersgade 10-12) med henblik på at etablere en 2-sporet folkeskole til ca. 500 børn og et fritidshjem.

Efterfølgende erhvervede Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen bolig- og erhvervsejendommene matr.nr. 1186 og 1229 Udenbys Klædebo Kvarter, Gammel Kalkbrænderi Vej 4-6 med henblik på en udvidelse af skolebyggeriet. De fire ejendomme er efterfølgende sammenlagt under matr.nr. 249 Udenbys Klædebo Kvarter, Randersgade 10-12 og Gammel Kalkbrænderi Vej 2.

Forvaltningen fandt det – under hensyn til udvidelsen af byggeplanerne – nødvendigt at stille forhandlingerne med ejere og beboere om friarealforbedringen i bero, indtil der forelå en afklaring af omfang og udformning af skolebyggeriet.

Byggetilladelsen til skolebyggeriet blev – efter nabohøring i foråret 2002 – givet i sommeren 2002, hvorefter byggeriet blev påbegyndt.

I anledning heraf genoptog forvaltningen drøftelserne med ejere og beboerrepræsentanter om byfornyelsesforslagets udformning.

Da ejendommene langs Grenågade, også efter etablering af fællesgårdanlægget, vil få meget begrænsede gårdarealer umiddelbart ved boligen, har der under forhandlingerne – både før og efter påbegyndelsen af skolebyggeriet – været drøftet forskellige modeller omfattende større eller mindre fælles benyttelse af Heibergskolens og beboelsesejendommenes gårdarealer.

Ejer- og beboerrepræsentanter samt Heibergskolen har samstemmende tilkendegivet, at de helst ser, at der ikke etableres nogen form for fælles benyttelse med undtagelse af en fælles adgang mellem gård og vej – via skolens grundareal – ved Gammel Kalkbrænderi Vej 6 for afhentning af dagrenovation.

Herudover er det aftalt, at et mindre hjørne af skolens grundareal ved Grenågade 3 afgives til fællesgårdanlægget med henblik på at forbedre forbindelsen mellem det største gårdareal ved Nordre Frihavnsgade og det smalle gårdareal langs Grenågade.

Der er herefter i samarbejde med nævnte repræsentanter udarbejdet et forslag på dette grundlag, der – med nedennævnte undtagelser – er tiltrådt af disse.

Ejeren af udlejningsejendommen Grenågade 9, et flertal i Ejerforeningen Grenågade 11, Andelsboligforeningen Nordre Frihavnsgade 47 og Andelsboligforeningen Randersgade 6-8 har tilkendegivet, at de ikke kan tilslutte sig forslaget.

Begrundelserne er forskellige og strækker sig fra tilfredshed med de nuværende forhold, over ønsket om at bevare deres garage, til usikkerhed om hvilken indflydelse nedrivning af garager vil få for foreningens økonomi.

Forvaltningen har fundet det rigtigt at inddrage alle ejendomme i fællesgårdanlægget, idet udelukkelse af enkelte ejendomme vil forhindre beboere i andre ejendomme i at få adgang til fællesgårdanlægget og andre beboere i at få det optimale udbytte af friarealforbedringen.

De enkelte ejendommes gårdarealer foreslås indrettet som fælles gårdanlæg efter de retningslinier, der fremgår af forslaget.

Forslagets gennemførelse har en række væsentlige positive miljømæssige konsekvenser. Der er blandt andet indarbejdet en række byøkologiske elementer i gennemførelsesprojektet.

Der pålægges karreens ejendomme servitutter, som blandt andet omfatter bestemmelser om den fremtidige vedligeholdelse af anlægget.

Forslaget udføres i henhold til byfornyelseslovens bestemmelser herom, og det er forudsat, at anlægsarbejderne udføres inden for de rammebeløb, som er fastsat i medfør af loven.

Anlægsarbejdet vil på sædvanlig måde blive udbudt i licitation i henhold til Økonomi- og Erhvervsministeriets regler.

Det samlede tilskud i sagen skønnes at udgøre 5.500.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %. Tilskuddet anvises af det rådighedsbeløb, Borgerrepræsentationen har afsat til gårdanlæg på budgettet for 2003 (konto 00.25.15.3*), samt af de forventede rådighedsbeløb på budgettet for de følgende år til samme formål.

Ejerne afholder driftsudgifterne ved det fremtidige anlæg.

Forslaget forventes først og fremmest at forbedre beboernes psykiske og fysiske sundhed samt deres livskvalitet. Det drejer sig om større oplevelses-, udfoldelses- og kontaktmuligheder i det nære boligmiljø for såvel børn som voksne.

Der sker også en forbedring af beboernes færdselsmuligheder i gården, hvilket også kommer beboere med nedsat bevægelses- og orienteringsevne til gode.

Forslaget medfører endvidere bedre luftkvalitet i gården, idet der sker en væsentlig forøgelse af den grønne beplantning i gården. Beplantningen sammensættes endvidere varieret, så den – ud over det syns- og duftmæssige aspekt – er med til at øge bybørns og voksnes naturkendskab.

Der sker herudover en reduktion i udledningen af overfladevand til kloaksystemet. Plante-, grus- og græsfladerne sikrer, at en stor del af regnvandet nedsiver lokalt og dermed kommer grundvandet til gode.

Forslagets gennemførelse medfører også en reduktion af jordforureningen, idet garageanlæggene, autoværkstedet og staldbygning samt overfladejorden, der forventes at være forurenet, køres til deponering eller rensning, hvilket også mindsker risikoen for grundvandsforurening.

Den nye flisebelægning lægges i bærelag af genbrugsmaterialer.

Byggematerialer, der efter endt levetid kun kan bortskaffes ved deponering, fravælges.

Ved valg af beplantningen tages der hensyn til, at den skal kunne udvikle sig flot uden brug af sprøjtemidler.

Der sættes plads af i gården til opsamling af organisk affald, papir, restaffald samt storaffald.

Endelig medfører forslagets gennemførelse en nedgang i el-forbruget, idet der opsættes gårdbelysningsarmaturer, hvori der kan anvendes energisparepærer.

Forslaget udsendes i offentlig høring med en indsigelsesfrist på 8 uger.

Forslag til fælles gårdanlæg.

Ole Sperling