Forslag om støtte til opførelse af 114 private andelsboliger i Ørestad City

Den aktuelle ejendom, der ønskes bebygget med 114 andelsboliger med et samlet etageareal på knap 12.200 m², er beliggende i Ørestad City Nord i et byggefelt placeret omtrent midt mellem Vejlands Allé i nord og Øresundsmotorvejen mod syd og mellem Metro samt kanalgaden mod vest og de eksisterende lave bebyggelser i Sundby Overdrev mod øst.

Syd for ejendommen er fastlagt, men endnu ikke anlagt, en fælles grønning. På sydsiden af grønningen er på nuværende tidspunkt kun opført en afdæmpet bygning, indrettet til kontorformål.

Metro er det markante gennemgående element i bydelen. Langs Metro og delvist under skal anlægges en kanal og ved siden af en sivegade, benævnt kanalgaden. Vest for Metro er Ørestads Boulevard anlagt, og den store centrale grønning i bydelen er under etablering. Omkring den store grønning er der fastlagt byggefelter, som ud mod denne skal indrettes til boligformål. Nord herfor igen ligger Bella Centret og metrostation "Bella Center" i en afstand af ca. 400 m fra den aktuelle bebyggelse. Nord for ejendommen er fastlagt et byggefelt til erhverv, hvortil der endnu ikke foreligger et projekt.

Projekt

Den samlede bebyggelse udføres med 2 bygningsblokke, der udformes som henholsdvis et V og et M i byggefeltet med et samlet boligetageareal på ca. 25.000 m². I den V-formede bygning udgør bruttoetagearealet ca. 12.200 m², og der indrettes i alt 114 støttede andelsboliger. Arealet på boligerne varierer fra 80 m² til 109 m² med et gennemsnit på 105 m². Der indrettes fælleslokaler på i alt ca. 201 m² i den åbne stueetage med direkte udgang til terræn. Der indgår ikke café eller andre erhvervsarealer i ansøgningen.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag 1.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord" og er beliggende i et byggefelt i det nordøstlige hjørne af underområde II. Området fastlægges til boliger og serviceerhverv, og der må indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige hermed. Mindst 25.000 m² af etagearealet inden for lokalplanens underområde II skal anvendes til boliger, som primært skal placeres ud til de fastlagte grønninger.

Bebyggelsen udformes som en stor gradvist skrånende V-formet bygningskrop, der opføres i 12 etager i det vestlige hjørne, der vender mod grønningen og nedtrappes gradvist til 6 etager mod øst. Bebyggelsen hæves fra terræn på søjler, og underetagen fremstår i princippet som en åben etage, der er møbleret med enkelte fritformede elementer som de 3 trappeopgange samt renovationsrum, et fælleslokale placeret under midten af bygningen, og mod kanalgaden er desuden foreslået indrettet en cafe/kiosk. Underetagen i øvrigt indgår i den terrænmæssige bearbejdning i sammenhæng med den syd for beliggende grønning.

Bebyggelsen opføres med en husdybde på 15,5 m inklusive altangang, hvilket ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, hvoraf det fremgår, at den maksimale husdybde for boligbyggeri er 13 m.

Zonen af byggefeltet, der kan bebygges i op til 12 etager og en gesimshøjde på højst 36 m, har en dybde på ca. 20 m, og i resten af byggefeltet må bebyggelsen opføres i indtil 8 etager og en gesimshøjde på højst 32 m dog reguleret i forhold til højdegrænseplanet mod den eksisterende bebyggelse, hvilket er iagttaget. Da bygningen udføres med et gradvist aftrappende etageantal og en skrånende tagflade er bebyggelsen aftrappet til 1 1 etager og en gesimshøjde på 33 m umiddelbart efter den 20 m dybe zone, hvor der må være op til 8 etager og en gesimshøjde på 32 m. Udformningen af bebyggelsen som ansøgt med den gradvise nedtrapning af etager i en skrånende form forudsætter således dispensation fra lokalplanen.

Bygningen udformes som et stort V, og bebyggelsen udfylder dermed ikke 75 pct. af byggefeltets randzone mod syd som lokalplanen foreskriver. Mod vest omfatter bebyggelsen ikke hele længden af randzonen, men der er vist et forslag til en videre udbygning af byggefeltet med en bebyggelse udformet som et stort M. En sådan udbygning vil ikke opfylde kravet om en samlet udbygning på 75 pct. af randzonen mod vest, ligesom en sådan udbygning vil forudsætte dispensation fra andre bestemmelser vedrørende bebyggelsens omfang og placering.

Generelt vurderes projektet som tilpasset den store skala, der præger bebyggelsesmiljøet i Ørestad City. Bygningens enkle og let aflæselige form og struktur vurderes at være overensstemmende med lokalplanens intentioner om bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet udformet ud fra en klar arkitektonisk hovedidé.

For så vidt angår indretning af stueetagen mod kanalgaden vurderer forvaltningen, at det er væsentligt for det fremtidige bymiljø, at bebyggelsen indrettes med udadvendte funktioner og høj grad af åbenhed i stueetagen.

Med hensyn til bestemmelsen i lokalplanen om udbygning af 75 pct. af randzonen henholdsvis mod syd og vest finder man, at en dispensation kan anbefales, da V-formen mod syd skaber en sammenhængende front, og mod vest vurderes bebyggelsesfronten, at kunne opfattes mere lukket end de ca. 65 pct. lukkethed gavlene reelt udgør, på grund af facadernes skrå vinkling i forhold til gavlene.

For så vidt angår afvigelser fra lokalplanens bestemmelser om husdybde, etageantal samt graden af randzonens udbygning vurderes disse forhold at være tæt forbundet med den overordnede arkitektoniske idé samt lejlighedernes indretning, som beskrives nærmere i et efterfølgende afsnit. Da projektets hovedidé anses for overbevisende, kan forvaltningen anbefale disse dispensationer under forudsætning af, at der i en efterfølgende høringsproces i naboområdet ikke fremkommer væsentlige indsigelser.

Friarealkravet anses som opfyldt på baggrund af en totalberegning af områdets etageareal sammenholdt med grundarealet, og parkeringsdækning forudsættes afviklet efter principperne i den vedtagne parkeringsaftale for Ørestad City.

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001 – 2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger. Derved åbnes mulighed for, at flere borgere vil blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives det i strategiplanen, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Den omhandlede bebyggelse er beliggende i en del af et nyt byområde i Ørestaden med forskellige ejerformer. Herfra er der nem adgang til byens centrum via Metroen, og bebyggelsen vil blive omkranset af rekreative områder med kanaler mv. Disse forhold betyder sammen med bebyggelsens kvalitet, at byggeriet lever op til kommunens boligpolitiske hensigter.

De 114 andelsboliger indgår i den udmeldte andelsboligkvote til Københavns Kommune for år 2003.

Om miljøforholdene er det fra Miljøkontrollen oplyst, at der ikke foreligger oplysninger om forurening af jorden eller undergrunden. Man skal dog være opmærksom på, at der i forbindelse med de mange byggeaktiviteter i Ørestad kan være foregået jordflytninger med mulig forurening til følge, og da der skal opføres boliger, skal den øverste halve meter jord på ubefæstede arealer bestå af rene materialer (jord, grus, sand eller lignende). Den øverste ½ meter skal adskilles fra forurenet jord med signalnet.

Metroen, der passerer på højbane i en afstand af ca. 20 m fra gavlene, skulle ikke medføre støjgener for brugerne af bygningen. Målinger og beregninger viser, at støjbelastningen fra det rullende materiel ikke overstiger 60 dB(A) i en afstand af ca. 10 m fra spormidten. Dermed overholdes Miljøstyrelsen krav om, at døgnbelastningen ikke må overstiger 60 dB(A) i en afstand af 15 m fra nærmeste spormidte.

Københavns Energi har oplyst, at bebyggelsen er omfattet af mininumskravene i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", således at byggeriet skal tilsluttes og forsynes med bygas. I den forbindelse oplyses, at KE vil føre gasledninger frem til nybyggeriet, der ligger indenfor bygassens forsyningsområde. Sigtet med kravet om bygas er, at der skal anvendes gas til madlavning, så byggeriets miljøbelastning reduceres.

Byggeriet udføres således, at det opfylder miljømyndighedernes krav om isolering mod trafikstøj, ligesom projektet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR 28/01).