Forslag om støtte til opførelse af 112 almene familieboliger i 'Boligslangen' - Ørestad Nord

7. Forslag om støtte til opførelse af 112 almene familieboliger i 'Boligslangen' - Ørestad Nord

BTU 236/2003 J.nr. 631.0011/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiforvaltningen og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller endvidere, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Foreningen Socialt Boligbyggeri, FSB, har fremsendt ansøgning om støtte i henhold til lov nr. 662 af 8. august 2002 med senere ændringer om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af 112 almene familieboliger.

Boligerne opføres på en ejendom, der erhverves fra Ørestadsselskabet A/S og som udmatrikuleres som parcel fra matr. nr. 182, Eksercerpladsen, København. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 301 med tillæg 1, 2, 3 og 4 og selve bebyggelsen er beliggende i byggefelt C og D i delareal I F i den sydlige del af 'Boligslangen'.

Anskaffelsessummen for byggeriet er beregnet til ca. 206 mio. kr. inkl. moms. Bruttoarealet udgør i alt 11.260 m², der fordeles som 60 tre-rums boliger, 24 fire-rums boliger, og 28 to-rums boliger, hvoraf 9 tænkes indrettet i et seniorbofælleskab med tilknyttet fælleslokale på 100 m². Boliggennemsnittet kan opgøres til ca. 100 m².

I underetagen i den sydlige ende af bebyggelsen, beliggende i byggefelt D, påtænkes 850 m² udskilt til selvstændig ejerlejlighed til indretning af en integreret daginstitution efter aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Indstilling om kapitalbevilling er vedtaget af Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget i mødet den 30. april 2003 (FAU 229/2003) og forventes forelagt Borgerrepræsentationen i mødet den 11. - 12. juni 2003.

FSB ønsker med dette projekt at afprøve de nyeste modeller indenfor partnerings- og teamentreprise. I den forbindelse arbejdes der med fremskudt beboerdemokrati, der giver de kommende beboere medindflydelse på projektering og udbudsmateriale. Det bemærkes, at projektet udbydes i omvendt licitation, hvorfor der ikke på nuværende tidspunkt foreligger tegningsmateriale, der viser projektets endelige udformning.

Det er hensigten, at tilbyde de kommende beboere fremskudt råderet, hvorved de sikres indflydelse på den individuelle indretning af boligerne. Endvidere vil udlejning af boligerne, efter aftale med kommunen, ske efter særlige kriterier, der skal sikre en afbalanceret beboersammensætning.

I projektet lægges der, blandt andet ved anvendelsen af de ovennævnte modeller for fremskudt råderet og beboerdemokrati, vægt på at styrke dannelsen af netværk, fællesskab og fælles ansvar for afdelingen.

Som opfølgning på planlægningen af udbygningen i Ørestad Nord, herunder den i lokalplanen afmærkede 'Boligslange', har der siden foråret 2002 været drøftelser mellem Københavns Kommune, Ørestadsselskabet A/S og FSB om nærværende projekt, og dettes opfyldelse af Københavns Kommunes mål for placering og udformning af alment boligbyggeri.

Efter en ændring af almenboligloven er det med virkning fra 1. januar 2003 en forudsætning for tilsagn om støtte til alment byggeri, at bygherren er udpeget på baggrund af en åben konkurrence. Kommunen kan dog beslutte, at denne forudsætning ikke finder anvendelse for tilsagn, der gives inden den 1. juli 2003, såfremt der inden 6. november 2002 (lovforslagets fremsættelse) er indgået en forhåndsaftale om byggeriet, eller at planlægningen af byggeriet er så fremskreden, at udpegning af en anden bygherre vil fordyre byggeriet eller på anden måde være uhensigtsmæssig.

Dette projekt indgår som en del af Økonomiforvaltningens, Bygge- og Teknikforvaltningens og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens indstilling om udbud af kommunale grundkapitallån til almene boliger i bygherre- og driftsherrekonkurrence, der blev tiltrådt af Borgerrepræsentationen den 10. april 2003 (BR 173/2003). Som her anført, anser forvaltningen heromhandlede projekt for omfattet af den ovenfor nævnte undtagelsesbestemmelse.

Den aktuelle ejendom er beliggende i Ørestad Nord, der er under udbygning til et område med blandet anvendelse, herunder udbygning af Københavns Universitet Amager (KUA), Det Kongelige Bibliotek, IT-højskolen, Danmarks Radio, kollegiebyggerier, idrætscenter og boligbyggerier.

Den aktuelle bebyggelse indgår som den sydligste del af boligbebyggelsen, "Boligslangen", der er en bebyggelse med et etageareal på ca. 45.000 m² under et sammenhængende tag i en højde på 26 m, som strækker sig fra metrostationen, "Islands Brygge", og ca. 600 m mod syd i et foldet forløb. Bebyggelsen ligger ud til den landskabelige kanal, og på modsatte side af kanalen er et areal udlagt til bypark samt et byggefelt til idrætscenter. Mod øst ligger bebyggelsen ud til en større grønning.

Syd for 'Boligslangen' krydser Metro den landskabelige kanal, og der er videre forbindelse til fælleden. Mod vest ligger tilkørselsvejen til bebyggelsen med adgang fra Ørestads Boulevard og under Metro. Der er her udlagt et areal til terrænparkering.

I vedlagte bilag 1 "Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering" er de omkringliggende bebyggelser, der er enten planlagte, under projektering eller under opførelse, nærmere beskrevet.

Projektet udbydes i omvendt licitation, hvilket betyder, at prisen ligger fast, og at det projekt med den højeste kvalitet og den bedste udfo rmning antages som totalentreprise. Der foreligger ikke endeligt byggeprogram og derfor heller ikke noget endeligt projekt. Det er en betingelse, at Bygge- og Teknikforvaltningen kan godkende det kvalitativt bedste projekt, og at der er enighed blandt interessenterne.

Projektet omfatter 112 boliger med et bruttoareal på 11.260 m² og et boliggennemsnit på ca. 100 m².

Bebyggelsen består af to bygningskroppe varierende under et fælles tag, som etableres i 26 meters højde. De to bygningskroppe er placeret i byggefelterne C og D, og har en længde på henholdsvis ca. 35 og ca. 130 meter. Bygningerne skal varieres under taget i henhold til lokalplanen.

Der vil desuden blive etableret en daginstitution i stueetagen i byggeriet. Institutionen indgår ikke i nærværende støttesag.

Bebyggelsen er omfattet af lokalplan nr. 301 med tillæg 1, 2, 3 og 4. I lokalplan nr. 301 blev byggerummeligheden i området fastlagt sammen med den overordnede infrastruktur med bl.a. fælles grønne arealer, veje, pladser, stier, kanaler m.v. Herudover var forudsætningen for nybyggeri udarbejdelse af supplerende lokalplan. "Boligslangen" er fastlagt i tillæg nr. 4 og ligger i lokalplanens område IE og IF. Det aktuelle byggeri ligger i sidstnævnte område, der er fastlagt til boliger samt idrætscenter med dertil knyttede funktioner, og er placeret i byggefelterne C og D.

For lokalplanområdet under ét må etagearealet ikke overstige 565.000 m², hvilket svarer til en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på knap 130. Inden for det aktuelle delareal I F må det samlede etageareal ikke overstige 43.000 m², og inden for de aktuelle byggefelter er det maksimale etageareal fastlagt til 2.900 m² for byggefelt C og 9.200 m² for byggefelt D, i alt 12.100 m². Lokalplanens bestemmelser i øvrigt om bebyggelsens omfang og placering, ydre fremtræden samt forhold omkring friarealer og parkeringsforhold m.v. er nærmere beskrevet i vedlagte bilag 1.

Det skal bemærkes, at der ikke foreligger et egentligt projektforslag, men er tale om en række bygherrekrav og -ønsker anskueliggjort i plantegninger. En specifik vurdering i forhold til lokalplanens krav må derfor afvente, at der foreligger et endeligt projekt.

For så vidt angår de foreliggende principskitser af boligtyper samt af en etageplan, er der i forhold til lokalplanens bestemmelser om placering af bebyggelse i byggelinie og markering af hjørner mindre uoverensstemmelser. Således er det nordvestlige hjørne ikke fuldt udbygget med bebyggelse, der følger tagkant, som lokalplanen foreskriver. Det samme gælder den sydligste del, hvor der bortset fra institutionen i stueetagen er hul i facadeforløbet. Ligeledes synes lokalplanens bestemmelse om, at bebyggelsens højde ikke må overstige 0,8 x afstanden til anden boligbebyggelse, ikke taget i betragtning.

Forvaltningen kan dispensere fra disse bestemmelser, såfremt det vurderes, at afvigelserne ikke tilsidesætter den struktur og karakter af området, som lokalplanen søger at skabe, og i øvrigt kan begrundes i arkitektoniske eller andre bebyggelsesmæssige kvaliteter, samt såfremt lysforholdene vurderes tilfredsstillende. Det er dog ikke umiddelbart muligt ud fra det foreliggende grundlag at vurdere, om afvigelser som de her foreslåede vil tilføre bebyggelsen særlige kvaliteter, og om dispensation kan meddeles. For eksempel kunne variationer såsom forskydninger af etageplanerne, en særlig facademæssig bearbejdning eller lignende forhold bevirke, at afvigelserne fra lokalplanen berettiger til en dispensation.

Det er desuden intentionen med lokalplanens bestemmelser, at "Boligslangen" skal fremtræde med en høj grad af variation, der fastholdes af det gennemgående store tag. De viste variationer i den skitserede etageplan består af forskydninger af bebyggelsen omkring opgangene. Umiddelbart anses denne variation alene ikke at leve op til lokalplanens intentioner, og i vurderingen af det egentlige projektforslag vil man således være opmærksom på, at bebyggelsen fremtræder med en passende modulation.

I projektbeskrivelsen indgår en børneinstitution, der dog som nævnt ikke er en del af den aktuelle støttesag. I den forbindelse skal det bemærkes, at indhegning af friarealer til institutionen forudsætter dispensation, hvilket vil kunne anbefales.

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001 - 2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger. Derved åbnes mulighed for, at flere borgere vil blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives det i strategiplanen, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Miljøkontrollen vurderer, at der i området ikke findes virksomheder, som vil kunne medføre væsentlige miljømæssige gener for det påtænkte byggeri og de kommende beboere.

Boligområdet betjenes af en blind lokalgade, hvor Miljøkontrollen skønner, at trafikstøjen ligger under 60 dB(A).

Miljøkontrollen har foretaget en undersøgelse af de miljømæssige forhold i området, og vil stille som krav til byggetilladelsen, at den øverste ½ meter på fremtidige ubefæstede arealer skal bestå af rene materialer (jord, sand, grus el. lign.), som skal adskilles fra forurenet jord med signalnet.

Jordbunden består af fyldjord, der er lettere forurenet. Håndteringen heraf er aftalt med Miljøkontrollen.

Der vil kunne opnås midlertidig tilladelse til grundvandssænkning i byggefasen, men på særlige betingelser, som fastsættes af Miljøkontrollen. Endvidere skal der søges om tilladelse til udledning af grundvand i henhold til miljøbeskyttelsesloven.

Københavns Energi oplyser, at ejendommen ligger inden for forsyningsområdet for bygas, og vil derfor stille krav om tilslutning til bygasforsyning, samt om opstilling af gaskomfurer i de enkelte lejligheder.

FSB har erklæret, at projektet i det hele opfør es således, at det minimum lever op til retningslinierne i Københavns Kommunes pjece "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" vedtaget af Borgerrepræsentationen på mødet den 1. marts 2001 (BR 28/01).

Almene familieboliger, der indrettes som bofællesskaber, skal i henhold til almenboliglovens § 51a udlejes til boligsøgende, der har behov for boliger af den pågældende art. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal senest samtidig med tilsagnet indgå aftale om, hvorledes udlejningen skal finde sted.

Udlejning til seniorbofællesskabet vil tilgodese personer, der har særligt behov for en seniorbolig i bofællesskab, idet fastlæggelsen af de nærmere kriterier indgår i de kommende drøftelser mellem forvaltningen og FSB.

Efter almenboliglovens §60, stk. 1 kan en almen boligorganisation indgå aftale med kommunalbestyrelsen om udlejning af maksimalt 90 % af familieboligerne i en afdeling efter særlige kriterier. For at sikre, at byggeriet kommer godt fra start med en bred, socialt harmonisk beboersammensætning ønsker FSB at indgå en fleksibel udlejningsaftale, hvorefter der - med respekt af henholdsvis kommunens anvisningsret til hver 3. bolig, beslutningen om, at hver 9. bolig skal tilbydes til genhusning i forbindelse med byfornyelsen samt kravet om minimum 10% almindelig ventelisteudlejning - udlejes efter særlige kriterier.

Den endelige udformning af kriterierne og den indbyrdes prioritering forudsættes fastlagt ved kommende drøftelser mellem FSB og Københavns Kommune ved Plan & Arkitektur, men formålet vil være at tilgodese følgende grupper ligeligt:

• Boligsøgende med arbejdsplads i området ("grøn anvisning")
• Boligsøgende, der indgår i forsøg med fremskudt beboerdemokrati

I dette projekt har FSB lagt vægt på at styrke bydannelsesprocessen. Der er således i boligselskabets idégrundlag fastlagt principper for fremskudt beboerdemokrati og fremskudt råderet, der bl.a. har til formål at styrke dannelsen af netværk, fællesskab og fælles ansvar overfor afdelingen.

Det nærmere indhold af disse principper er beskrevet i vedlagte bilag 1.

Projektets anskaffelsessum er opgjort til i alt 206.038.000 kr. inkl. moms. Det samlede bruttoareal udgør ca. 11.260 m². Lejen er på det foreliggende grundlag beregnet til 1.058 kr. pr. m² pr. år.

Finansiering af byggeriet sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger. Der henvises i øvrigt til punkterne om økonomi og finansiering i vedlagte bilag 1.

Kommunens grundkapital vil på grundlag af den anslåede anskaffelsessum, andrage ca. 14,4 mio. kr. (Udgiften afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion: 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden)).

Den kommunale garantiforpligtelse vil udgøre ca. 53,6 mio. kr.

Som nævnt i sagsbeskrivelsen foreligger der ikke et endeligt projekt, men en række bygherrekrav og -ønsker, der er anskueliggjort i plantegninger og projekbeskrivelser. Den endelige vurdering må derfor afvente et endeligt projektforslag.

De fremlagte hensigtserklæringer om bebyggelsens indretning sammenholdt med lokalplanens detaljerede krav til beliggenhed, konstruktion og variation udgør dog et tilstrækkeligt grundlag for, at forvaltningen vurderer, at projektet vil kunne leve op til en kvalitetsmæssig god bebyggelse med boliger af god standard. Ligeledes vurderes det, at det planmæssigt er realistisk at nå frem en bebyggelse, der matcher den arkitektoniske grundidé, der er baggrunden for 'Boligslagens's udformning.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan således anbefale støtte til gennemførelse af projektet i henhold til almenboligloven.

Projektet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i øvrigt til afsnittet om miljøforhold i vedlagte bilag 1.

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelser fra Miljøkontrollen under Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi, samt fra Byggeri & Bolig.

De hørte instanser kan alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere specificerede krav opfyldes i forbindelse med den endelige byggesagsbehandling. De indhentede høringssvar er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor.

Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, m.v.

1. Skema A-ansøgning af 24. februar 2003 om opførelse af 112 almene familieboliger.
2. Projektplan
3. Tegningsbilag
4. Omslag med høringssvar

Jens Ole Nielsen