Støtte til opførelse af 61 almene familieboliger i Teglværkshavnen

6. Støtte til opførelse af 61 almene familieboliger i Teglværkshavnen

BTU 230/2003 J.nr. 631.0012/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Samvirkende Boligselskaber v/KAB Bygge- og Boligadministration har ansøgt om støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af 61 almene boliger dels på landarealer (del af matr. nr. 176 Kongens Enghave) og dels på en kunstig ø ud for Støberikaj i Teglværkshavnen.

Boligerne indgår i et samlet projekt med i alt 122 boliger, fordelt med 61 ejerboliger, opført i privat regi med JM Danmark A/S som bygherre, og 61 almene familieboliger, opført af Samvirkende Boligselskaber som bygherre.

Projektet er resultatet af en udviklingsaftale fra november 2002 mellem parterne – Københavns Havn A/S, Realkredit Danmark A/S, JM Danmark A/S og Samvirkende Boligselskaber om opførelse af en samlet boligbebyggelse med såvel ejerboliger som almene boliger, som kan bidrage til og være med til præge den fremtidige boligudbygning i Sydhavnen.

Det foreliggende projekt er tilvejebragt på grundlag af en arkitektkonkurrence om en ny type by-boliger ved og på vandet, som blev udskrevet af parterne i forbindelse med indgåelse af udviklingsaftalen. Vinderprojektet er tegnet af et rådgiverteam bestående af Tegnestuen Vandkunsten, Rådgivende ingeniørfirma Lemming & Eriksson og GEO Geoteknisk Institut.

Der er tale om en arkitektonisk nyskabelse, hvor beliggenheden på og ved vandet er udnyttet optimalt. Bebyggelsen består af 6 længehuse i 4 etager, der er placeret med omtrent lige stor afstand, vinkelret på den eksisterende havnefront. To længehuse opføres på land, mens hver af de 4 øvrige længehuse opføres delvis på en kunstig ø og delvis svævende ud over vandet på søjler. Der etableres friarealer mellem husene på land, på den kunstige ø, og på søjlebårne betondæk samt langs vandarealerne mellem husene.

I den kunstige ø indrettes parkeringskælder, sikringsrum og depotrum. Bebyggelsen opføres med et samlet bruttoetageareal på 12.210 m², fordelt med ca. 5.995 m² til ejerboligerne og ca. 6.215 m² til de almene boliger, hvoraf ca. 220 m² indrettes i et selvstændigt fælleshus på den sydligste del af øen.

De almene boliger indrettes i 3 af de 6 længehuse - ét på land og to på den kunstige ø. De 61 almene boliger fordeler sig med 40 stk. 3-værelses boliger med et gennemsnitligt bruttoetageareal på ca. 95 m² og 21 stk. 4-værelses boliger på gennemsnitlig 105 m².

Københavns Havn A/S ejer størstedelen af det landareal, der er planlagt bebygget, og har rettighederne til det vandareal, hvor den kunstige ø skal etableres. Herudover forhandles der med NCC Danmark A/S om erhvervelse af en byggeret på 2.000 m² på land.

Der er indgået aftale med Københavns Havn A/S om en grundkøbesum på 2.300 kr./m² bruttoetageareal, inkl. reguleringstillæg frem til byggestart, og således at Københavns Havn A/S dækker den del af udgifterne til etablering af den kunstige ø, der kan finansieres indenfor grundkøbesummen for vandarealerne.

Den samlede anskaffelsessum for de 61 almene familieboliger er opgjort til 127.631.000 kr., inkl. moms, svarende til ca. 20.500 kr. pr. m² bruttoetageareal (i alt 6.215 m²). Den månedlige husleje er kalkuleret til ca. 9.270 kr. for en bolig på 3 værelser, og ca. 10.250 kr. for en bolig på 4 værelser.

Projektet er i overensstemmelse med den samtidig hermed forelagte indstilling om endelig vedtagelse af tillæg 1 til lokalplan nr. 310 ("Teglværkshavnen").

Særskilt indstilling om fleksibel udlejning vil senere blive forelagt Bygge- og Teknikudvalget.

Projektet indgår i den indstilling om udbud af kommunal grundkapital, som Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 10. april 2003 (BR 173/03).

Ifølge ovennævnte udviklingsaftale kan Samvirkende Boligselskaber træde ud af aftalen, hvis der ikke opnås tilsagn om kommunal støtte, og JM Danmark A/S kan ligeledes udtræde af aftalen, hvis ikke 50 % af ejerlighederne er solgt inden 1 år efter endelig lokalplan. Det forventes imidlertid ikke at ske, men da muligheden er tilstede har boligselskabet anmodet om kommunens stillingtagen til mulighederne for at opføre almene boliger i stedet for ejerboliger. Af hensyn til ønsket om blandede ejerformer vil forvaltningen i givet fald pege på muligheden for at søge om opførelse af støttede eller ustøttede private andelsboliger.

Samvirkende Boligselskaber v/KAB Bygge- og Boligadministration har ansøgt om støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af 61 almene familieboliger dels på landarealer (del af matr. nr. 176 Kongens Enghave) og dels på en kunstig ø ud for Støberikaj i Teglværkshavnen.

Boligerne indgår i et samlet projekt med i alt 122 boliger, fordelt med 61 ejerboliger opført i privat regi med JM Danmark A/S som bygherre, og 61 almene boliger opført af Samvirkende Boligselskaber som bygherre.

Projektet er resultatet af en udviklingsaftale fra november 2002 mellem parterne – Københavns Havn A/S, Realkredit Danmark A/S, JM Danmark A/S og Samvirkende Boligselskaber om opførelse af en samlet boligbebyggelse med såvel ejerboliger som almene boliger, som kan bidrage til og være med til præge den fremtidige boligudbygning i Sydhavnen.

Det foreliggende projekt er tilvejebragt på grundlag af en arkitektkonkurrence om en ny type by-boliger ved og på vandet, som blev udskrevet af parterne i forbindelse med indgåelse af udviklingsaftalen. Projektet er tegnet af det vindende rådgiverteam, bestående af Tegnestuen Vandkunsten, Rådgivende ingeniørfirma Lemming & Eriksson og GEO Geotekniks Institut.

Grundsælger er Københavns Havn A/S og NCC Danmark A/S.

Københavns Havn A/S ejer en del af det landareal (del af matr. nr. 176 Kongens Enghave), som er planlagt bebygget, og har rettighederne til det vandareal, hvor den kunstige ø skal placeres, svarende til en byggeret på 5.000 m² bruttoetageareal på land og ca. 5.215 m² bruttoetageareal på vand. Herudover påregnes erhvervet et restareal på land fra NCC Danmark A/S med en byggeret på ca. 2.000 m² bruttoetageareal, såfremt der kan opnås enighed om vilkårene for grundkøbet. I modsat fald vil det planlagte byggeri blive reduceret til ca. 50 almene boliger og ca. 50 ejerboliger.

Der er indgået aftale med Københavns Havn A/S om en grundkøbesum på 2.300 kr./m² bruttoetageareal byggeret, inkl. reguleringstillæg på 5 % p.a. frem til overtagelse af grunden ved skema B-tilsagn.

I grundkøbesummen for byggeretten på vandarealer yder sælger et fradrag for dokumenterede udgifter til etablering af byggeretten, dvs. etablering af bolværker, afdækning af havnesedimenter med membran, opfyldning samt etablering af oplukkelig gangbro og vejforbindelse til øen. Ifølge selskabets foreløbige beregninger anslås de samlede udgifterne til etablering af den kunstige ø at andrage i størrelsesordenen 22 mio. kr., inkl. moms. Denne udgift fordeles i forhold til byggeretten på vandarealer, hvoraf de almene boligers andel udgør ca. 2.715 m² og ejerboligernes andel udgør ca. 2.500 m².

For de almene boliger er udgiften beregnet til ca. 11.450.000 kr., heraf dækkes ca. 6.245.000 kr. over grundkøbesummen, svarende til den fulde grundpris på 2.300 kr./m² for 2.715 m² byggeret på vandarealer, mens resten (ca. 5.205.000 kr.) afholdes indenfor entreprisesummen.

Landarealet sælges oprenset til boligformål i henhold til miljømyndighedernes krav, mens byggeretten på vand sælges uden ansvar for sælger.

Samvirkende Boligselskaber overtager 50% af byggeretten på land og godt 50 % af byggeretten på vandarealer ved skema B-tilsagn, mens JM Danmark overtager de restende 50 % af byggeretten, når 50 % af ejerboligerne er solgt.

Som led i den udviklingsaftale, der er indgået mellem Købehavns Havn A/S, Samvirkende Boligselskaber, JM Danmark A/S og Realkredit Danmark A/S om opførelse af nyt boligbyggeri i området er der gennemført en projektkonkurrence med 5 indbudte arkitekt- og ingeniørteams udvalgt efter EU-prækvalifikation. Konkurrencebedømmelsen blev afsluttet den 3. april 2003. Konkurrencen blev vundet af Tegnestuen Vandkunsten i samarbejde med Rådgivende ingeniørfirma Lemming & Eriksson og GEO Geoteknisk Institut, og det er dette vinderprojekt, der i en bearbejdet form, ligger til grund for ansøgningen.

Der er indgået teknikeraftale med det vindende totalrådgiverteam i henhold til ABR 89 med de tilføjelser og ændringer, der er nødvendige for projektets gennemførelse. Totalrådgiverkontrakten er udformet således, at totalrådgiverteamet overgår til den vindende entreprenør som totalentreprise.

Efter EU-prækvalifikation vil projektet i princippet blive udbudt i hovedentreprise, hvorefter den vindende entreprenør og totalrådgiverteamet indgår aftale som leveranceteam i totalentreprise i byggeperioden. Byggeriet vil blive udbudt i omvendt licitation, det vil sige indenfor en maksimeret økonomisk ramme for entreprenørudgifternes størrelse.

Entrepriseudbuddet forudsættes at ske for det samlede projekt, således at det er én entreprenør, i totalentreprise, der står for sideløbende opførelse af både ejerboliger og almene boliger. Byggeriet forudsættes påbegyndt primo august 2004 med forventet færdiggørelse primo april 2006.

De forholdsvis høje håndværkerudgifter skal ses i lyset af, at udgifter til anlæg af friarealer, indretning af parkeringskælder, del af udgifterne til etablering af den kunstige ø samt udgifter til veje, gangbro mv. indgår i entreprisesummen.

Det er aftalt mellem parterne, at den fremtidige bebyggelse skal fordeles således, at de almene boliger indrettes i 3 af de i alt 6 længehuse - ét på land og to på den kunstige ø.

Særskilt indstilling om fleksibel udlejning vil senere blive forelagt Bygge- og Teknikudvalget.

Efter ændring af almenboligloven er det med virkning fra 1. januar 2003 en forudsætning for tilsagn om støtte til alment byggeri, at bygherren er udpeget på baggrund af en åben konkurrence. Kommunen kan dog beslutte, at denne forudsætning ikke finder anvendelse for tilsagn, der gives inden den 1. juli 2003, såfremt der inden 6. november 2002 (lovforslagets fremsættelse) er indgået en forhåndsaftale om byggeriet, eller at planlægningen af byggeriet er så fremskreden, at udpegning af en anden bygherre vil fordyre byggeriet eller på anden måde være uhensigtsmæssig.

Som angivet i Økonomiforvaltningens, Bygge- og Teknikforvaltningens og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens indstilling om udbud af kommunal grundkapitallån til almene bygherre- og driftsherrekonkurrence, der er tiltrådt af Borgerrepræsentationen den 10. april 2003 (BR 173/03), anser forvaltningen dette projekt for omfattet af denne undtagelsesbestemmelse.

Ifølge ovennævnte udviklingsaftale kan Samvirkende Boligselskaber træde ud af aftalen, hvis der ikke opnås tilsagn om kommunal støtte, og JM Danmark A/S kan ligeledes udtræde af aftalen, hvis ikke 50 % af ejerlighederne er solgt inden 1 år efter endelig lokalplan. Det forventes imidlertid ikke at ske, men da muligheden er tilstede har boligselskabet anmodet om kommunens stillingtagen til mulighederne for at opføre almene boliger i stedet for ejerboliger. Af hensyn til ønsket om blandede ejerformer vil forvaltningen i givet fald pege på muligheden for at søge om opførelse af støttede eller ustøttede private andelsboliger.

Området er beliggende i Teglværkshavnen, der er under omdannelse fra industri- og havneformål til blandet anvendelse med kontorer og boliger, og flere større virksomheder har allerede etableret sig omkring Teglværkshavnen med firmadomiciler.

Bebyggelsen placeres delvis på en ø, der opfyldes i havnebassinet vest for Aston Groups kontorhus samt på arealet nord for bassinet, umiddelbart syd for den grønne kile.

Arealet nord for Aston Group, der ligger ubenyttet hen, er fastlagt til boliger og/eller erhverv.

Øst for Aston Group ligger Teglholm Allé, der er tilkørselsvej til bebyggelsen. Teglholm Allé forbindes mod nord med Teglholmsgade, der mod vest i krydset Scandiagade/Vasbygade forbindes med det overordnede vejnet. På sigt forbindes Teglholmsgade og Støberigade med Sluseholmen via en planlagt broforbindelse.

På arealet mellem Gillette Group Danmark og Støberigade 12, er en bebyggelse med ca. 150 private udlejningsboliger under projektering. På den nordlige del af Sluseholmen, er der planlagt et blandet bolig- og erhvervsområde med 135.000 m² overvejende boliger placeret i karreer omgivet af kanaler og havnebassiner, jfr. den samtidig hermed forelagte indstilling om planforslag og selskabsdannelse.

Bebyggelsesstrukturen består af 6 længer i 4 etager, hvor 4 længer er placeret halvt på en kunstig &osla sh;, halvt svævende ud over vandet, og 2 længer er placeret på land.

Længerne ligger med lige stor indbyrdes afstand og er orienteret øst-vest vinkelret på den eksisterende havnefront og nabobygning.

Imellem længerne skabes en række uderum, som for ø-delens vedkommende, er delt i en langsgående østvendt bred flade og et smallere langsgående vestvendt opholdsareal, der som et flydende element forbinder øen med vandet.

Under de svævende længer, er der mulighed for udeophold på en betondækplade, som er placeret ca. 90 cm over vandoverfladen.

Imellem betondækpladen og det langsgående vestvendte opholds- og trappeareal dannes nogle indre vandbassiner i mellem længerne, som lukkes af ud mod havnen af en bådebro. I disse bassiner etableres et grønt beplantet flydende haveelement - en vandhave - med forskellige typer beplantning relateret til vandmiljøet.

I havnebassinet mod vest er det hensigten, at det i fremtiden skal være muligt at placere 12 husbåde og mod syd en marina.

Længerne på land hviler på et lavere plateau af græs. Mellem længerne etableres et hævet græstæppe belagt gårdrum.

Projektet indeholder mulighed for opførelse af i alt 122 boliger, hvoraf 18 boliger udføres i to etager.

Boligerne bliver ligeligt fordelt efter herlighedsværdi imellem ejerboliger og almene boliger med én længe på land og hver anden længe på den kunstige ø til hver. De almene boliger fordeler sig med 40 stk. 3-rumsboliger fra 89-105 m² og 21 stk. 4-rumsboliger fra 104-106 m² heraf nogle boliger i to etager. Boligernes gennemsnit udgør ca. 98 m².

Til de almene boliger opføres et fælleshus på ca. 220 m², markant placeret på øens yderste sydlige punkt.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af den redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag 1.

Bebyggelsen er omfattet af lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med forslag til tillæg nr. 1, der indstilles til endelig vedtagelse parallelt med heromhandlende støttesag.

I lokalplan nr. 310, bekendtgjort den 23. juni 1999, blev byggerummeligheden i området fastlagt sammen den overordnede infrastruktur med bl.a. en grøn kile, veje, parkering, broforbindelse til Sluseholmen m.v.

Lokalplanen med tillæg fastlægger bl.a. den maksimale bebyggelsesprocent til 110 og det maksimale etageantal til 4. Friarealet skal være af størrelsesordenen 60 pct. af boligetagearealet. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.

Af lokalplanen med tillæg fremgår det, at boliger skal være helårsboliger og have et gennemsnitsareal på mindst 85 m².

Der blev udskrevet en indbudt arkitektkonkurrence med henblik på udformningen af bebyggelsen herunder placering af husbåde, og vinderprojektet, er efterfølgende blevet tilrettet bl.a. ud fra dommerkommiteens bemærkninger.

Projektet er anvendelsmæssigt i overensstemmelse med plangrundlaget, der er tilrettet vinderprojektet af arkitektkonkurrencen. Det tilrettede projekt ligger til grund for de i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplantillægt foreslåerde ændringer.

På mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger, for derved at åbne mulighed for flere til at blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byen herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

I overensstemmelse med den boligpolitiske strategiplan er kommunen i samarbejde med et hollandsk arkitektfirma i gang med at udarbejde en helhedsplan for dele af Sydhavnen. Planen, der omfatter landarealerne langs den østlige side af havneløbet fra Sluseholmen til Fisketorvet, indebærer på længere sigt etablering af ca. 5.000 nye boliger i området. Den ansøgte bebyggelse er i overensstemmelse med såvel helhedsplanovervejelserne som den overordnede målsætning om at forsyne København med varierede og kvalitetsbetonede boliger.

Bebyggelsen opføres med gode familieboliger med blandede ejerformer, og beliggenheden ved vandet er udnyttet optimalt ved bebyggelsens placering og indretning. Den nye bebyggelse lever dermed fuldt op til de boligpolitiske hensigter om blandede ejerformer, høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet og beliggenhed nær byens herlighedsværdier.

Om miljøforholdene har Miljøkontrollen oplyst, at der ikke skønnes at være virksomheder i området, som vil kunne medføre væsentlige miljømæssige gener for de kommende beboere, hverken med hensyn til lugt eller støj.

Arealet er kortlagt som forurenet på vidensniveau 2, og det betyder, at der skal indhentes tilladelse fra Miljøkontrollen, inden arealet kan tages i anvendelse til beboelse. Som nævnt ovenfor er der indgået aftale med Københavns Havn A/S (grundsælger) om, at landarealet sælges oprenset til boligformål i henhold til miljømyndighedernes krav.

Miljøkontrollen oplyser endvidere, at der er et forurenet sedimentlag på 1 til 1½ meters tykkelse på den del af havnens bund, hvor bebyggelsen skal placeres på den kunstige ø. For at sikre bebyggelsens fremtidige rekreative værdi skal sedimentet overdækkes med en geotekstil (membran) og ½ meter groft sand. Endvidere oplyser Miljøkontrollen, at det vil være nødvendigt at foretage en undersøgelse af sedimentlagets bæreevne, således at øen og bebyggelsen kan sikres bedst muligt.

Såfremt der føres gasledninger frem til området, vil der blive stillet krav om tilslutning til bygasforsyningen samt om opstilling af gaskomfurer i de enkelte lejligheder.

Byggeriet opføres i øvrigt, således at det opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR/28/01)

Projektets anskaffelsessum er af boligselskabet opgjort til ca. 127.631.000 kr., inkl. moms, svarende til ca. 20.500 kr. pr. m² bruttoetageareal. Finansiering af byggeriet sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Lånerammen er 91 % af anskaffelsessummen med kommunal garanti for den del af realkreditlånet, der får sikkerhed udover 65 % af ejendommen værdi. Den restende del af anskaffelsessummen dækkes af et kommunalt indskud i Landsbyggefonden på 7 % og et beboerindskud på 2 %.

Kommunens indskud/lån vil på grundlag af den skønnede anskaffelsessum andrage ca. 8,9 mio. kr. Udgiften afholdes af den budgetansvarlige institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden)

Huslejen for en 3-værelses bolig på gennemsnitlig ca. 95 m² er opgjort til ca. 9.270 kr. pr. måned, og for en 4-værelses bolig på ca. 105 m² er huslejen opgjort til ca. 10.250 kr. pr. måned.

Nærmere oplysninger om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag 1.

Teglværkshavnen præges i dag af nye og modernistiske erhvervsbyggerier. Planen for området angiver, hvordan ny og ældre erhvervsbebyggelse kan suppleres og integreres med ny boligbebyggelse langs vandkanten og i havnebassinet. På længere sigt kan Teglværkshavnen udvikles til at blive en særdeles attraktiv del af Københavns havn.

En ny boligbebyggelse kan være med til at præge den fremtidige udvikling i Sydhavnen og være et af de første eksempler på en arkitektonisk nyskabelse i form af boliger på og ved vandet.

Bebyggelsesplanen tilgodeser havnens store skala udadtil og den mindre skala indadtil. Samspillet mellem land og vand giver bebyggelsen identitet med maritime analogier og opfylder målet om arkitektonisk kvalitet.

Projektet harmonerer arkitektonisk og materialemæssigt med de eksisterende bebyggelser i området, samtidig med at det fremstår med sin egen identitet med et maritimt udtryk i materialer som stål, beton, glas og træ.

Alle lejlighederne er gennemlyste og udformet med værelser af rimelig og møblerbar størrelse med en nutidigt indretning med åbent køkken/alrum i forbindelse med en sydvendt opholdsstue med opholdsaltaner.

Bebyggelsen opføres i materialer med lang levetid og dermed minimerede udgifter til vedligeholdelse.

Det er imidlertid afgørende for det arkitektoniske helhedsindtryk, at der i den videre bearbejdning lægges vægt på en høj standard ved valg af materialer og detaljeringen af bygningsdelene.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan på denne baggrund anbefale støtte til gennemførelse af projektet i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelser fra Miljøkontrollen under Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig.

De hørte instanser kan alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere specificerede krav opfyldes i forbindelse med den endelige byggesagsbehandling. De indhentede høringssvar er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor.

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering

A. Skema A-ansøgning af 10. april 2003 for 61 almene familieboliger

B. Projektmateriale udarbejdet af Tegnestuen Vandkunsten

C. Omslag med høringssvar

Jens Ole Nielsen