Endelig vedtagelse af tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med til-hørende tillæg til Kommuneplan 2001

4. Endelig vedtagelse af tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med til-hørende tillæg til Kommuneplan 2001

BTU 223/2003 J.nr. 611:135.0001/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 30. maj 2002 forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

Planforslagene har været offentliggjort i perioden fra den 2. december 2002 til den 7. april 2003 og der er modtaget 5 henvendelser vedrørende planforslagene, herunder fra Hovedstadens Udviklingsråd om muligheden for busbetjening, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om særlige boligstørrelser og boformer samt Københavns Bymuseum om arkæologiske forhold. Man B &W Diesel A/S, Teglholmsgade 35-37 udtrykker bekymring vedrørende mulige fremtidige konflikter med de nye beboere om miljøgener fra virksomheden, og man henstiller, at den i § 11 i lokalplan nr. 310 forudsatte vejbro over Teglværksløbet etableres i forbindelse med opførelse af boligøen i Teglværkshavnen. Til selskabets henvendelse bemærkes, at bestemmelserne i lokalplan nr. 310, hvori der tages højde for eventuelle miljøkonflikter i forhold til virksomheden, forsat er gældende. Endvidere bemærkes, at forvaltningen er indstillet på at søge etablering af broen over Teglværksløbet fremmet i samarbejde med grundejerne, jf. den samtidig hermed fremlagte indstilling om forslag til tillæg 2 til lokalplan nr. 310.

Parallelt med den offentlige høring har bygherren til det nybyggeri, som lokalplanen skal muliggøre, afholdt en arkitektkonkurrence. Bygherre er Samvirkende Boligselskaber v/ KAB og JM Danmark i samarbejde med Københavns Havn og Realkredit Danmark. Den samlede rummelighed på ca. 12.000 m² boligetageareal svarende til ca. 120 boliger påtænkes fordelt med den ene halvdel som almene og den anden halvdel som ejerlejligheder, jf. den samtidig hermed fremsatte indstilling vedrørende støttetilsagn.

I konkurrence deltog 5 arkitektfirmaer. Vinderforslaget, der blev offentliggjort den 3. april 2003, er udarbejdet af Tegnestuen Vandkunsten. Projektet er efterfølgende blevet bearbejdet i forhold til bygherrens og dommerkomitéens bemærkninger i samarbejde med kommunen bl.a. således, at antallet af boliglænger reduceres fra 8 til 6 for at friholde den allerede etablerede grønne kile mod nord for byggeri og for at skabe mere lys og luft mellem blokkene.

Projektet består herefter af 6 boliglænger, hvor af de 4 er placeret på øen, der er udformet med parkeringskælder til 88 biler. Boliglængerne på øen er placeret vinkelret på denne således, at de delvis står på pæle i vandet. Adgangen til bebyggelsen sker via en nordsydgående adgangsvej, der føres igennem de enkelte længer i store portåbninger. Projektet har derudover en 3 m bred promenade mod vest placeret som en fritliggende træbrygge mellem "vandhaver" og træbrygger til 12 husbåde samt en 3 m bred træbrygge under de udkragende bygningslænger langs øens østkant. Øen er udformet med en grusbelagt flade i kote 4.00 og et markant trappeanlæg, der fører ned til vandhaverne. Med henblik på at tilgodese en panoramaudsigt over Teglværkshavnen tænkes bebyggelsens fælleshus, som er i én etage, placeret delvis på pæle i vandet mod syd,

jf. bilag 6, der viser tegninger af det aktuelle projekt.

Det bearbejdede vinderforslag er ikke i overensstemmelse med lokalplanforslaget bl.a. for så vidt angår øens størrelse samt placering og udformning af adgangsveje, adgangsbroer og promenader. Endvidere er fælleshuset placeret foran en byggeline. Forvaltningen finder derfor, at en supplerende høring i henhold til planlovens § 27, stk. 3 er påkrævet inden forslaget vedtages endeligt.

Forvaltningen finder, at det tilrettede projekt har betydelige arkitektoniske og planmæssige kvaliteter og forvaltningen skal på denne baggrund indstille, at lokalplanforslaget vedtages endeligt med ændringer af de relevante bestemmelser i lokalplanforslaget med forbehold for resultater af den fornødne nabohøring. Denne høring afholdes i perioden mellem Bygge- og Teknikudvalgets møde og Borgerrepræsentationens møde med henblik på, at resultatet af naboorienteringen fremlægges inden endelig sagsbehandling i Borgerrepræsentationens møde den 12. juni 2003.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 30. maj 2002 (BR 298/02) Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 24. april 2002 og Økonomiudvalgets indstilling 21. maj 2002 om offentliggørelse af forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

Aftryk af indstillingen til Borgerrepræsentationen med tilhørende bilag er fremlagt til gennemsyn i Borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36.

Planforslagene har været offentliggjort i perioden fra den 2. december 2002 til den 7. april 2003. Der er udsendt 166 pjecer til ejere, lejere og brugere samt 410 pjecer til interessegrupper, foreninger og lignende.

I offentlighedsperioden har der været afholdt en udstilling i Sydhavnens bibliotek, der illustrerede planforslagenes indhold. Der blev den 24. marts 2003 afholdt et borgermøde på Ellebjerg Skole. På dette møde deltog bl.a. et panel af repræsentanter fra kommunen og bygherre og 16 borgere. På mødet fremkom enkelte indvendinger imod det foreliggende projekt. Der vedlægges som bilag 1 et referat fra borgermødet og som bilag 2 resultatet af de evalueringsskemaer, der blev omdelt på mødet.

I forbindelse med offentliggørelsen var der på internettet oprettet en hjemmeside for planforslagene. Hjemmesiden indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedr& oslash;rende forslagene. Ifølge Plan & Arkitekturs internetstatistik har 775 hentet pjecen ned fra nettet. Endvidere indeholdt hjemmesiden mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e- mail. Der har ikke været indlæg på debatsiden, og ingen af indsigelserne er modtaget som e-mailhenvendelser.

I offentlighedsperioden er vedrørende planforslagene modtaget 5 henvendelser, der er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor. En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag 3.

1. Skrivelse af 7. april 2003 fra Hovedstadens Udviklingsråd

Hovedstadens Udviklingsråd oplyser, at man ingen indsigelser har til planforslaget.

Man bemærker, at der i forslaget indgår en bro over Teglværksløbet. Såfremt broen gøres passabel for busser, er der mulighed for en bedre og hyppigere busbetjening af området med indkørsel fra såvel Sluseholmen som Teglholmsgade.

Det kan oplyses, at et væsentligt formål med den planlagte bro over Teglværksløbet er at give mulighed for forbedring af den kollektive trafikbetjening af området.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen foreslår, at lokalplanforslagets undtagelses- bestemmelse i § 4, stk. 2 om boligernes gennemsnitsstørrelse omformuleres til en med Plan & Arkitektur aftalt ny standardbestemmelse: "Boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betinget bofællesskaber er, såfremt de opføres efter gældende lovgivning herom, undtaget fra bestemmelserne om boligstørrelser."

Forvaltningen indstiller, at bestemmelsen ændres som foreslået af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, jf. afsnittet om lokalplanændringer.

3. Skrivelse af 25. marts 2003 fra Københavns Bymuseum

Det oplyses, at kystområdet i forhistorisk tid har været landområde. Siden er der sket en havstigning, der bevirkede, at stenalderens kystnære områder nu ligger under vand. Det aktuelle område kan således være etableret oven på stenalderforekomster. Skal der i forbindelse med det aktuelle planlagte anlægsarbejde graves under opfyldslaget, ønsker Københavns Bymuseum at følge arbejdet arkæologisk. Man udbeder sig på denne baggrund yderligere oplysninger om tidsplan således, at et budget kan udarbejdes. Det oplyses, at udgiften til den arkæologiske undersøgelse m.m. afholdes af den, for hvis regning jordarbejdet skal udføres.

Bemærkninger

Forvaltningen har videresendt Bymuseets brev til bygherren.

Henvendelser fra ejere, brugere og interessegrupper m.fl.

4. Skrivelse af 2. april 2003 fra Renovationsteknik A/S ved Niels Erik Pedersen

Selskabet fremsender bemærkninger vedrørende affaldssortering baseret i Teglværkshavnen. Der er udarbejdet en rapport, som er drøftet med R98, som ifølge selskabet anbefaler skraldesug, idet området vil blive svært at betjene for almindelige renovationsvogne.

Bemærkninger

Planloven rummer ikke lovhjemmel til at kræve etablering af et skraldesug. Rapporten er imidlertid videresendt til bygherren, der må vurdere, hvorvidt man ønsker et sådant anlæg.

5. Skrivelse af 16. januar 2003 fra Man B &W Diesel A/S ved Jens Andersen

Det foreslås, at boligbyggeri holdes i en afstand på minimum 150 meter fra skel til virksomhedens skel (Teglholmsgade 35-37, matr. nr. 410 Kongens Enghave) for at undgå konflikter om støjgener fra Man B & W Diesel A/S. Man foreslår, at lokalplanen tilføjes følgende bestemmelse som § 4, stk. 3: "Fordeling og placering af boliger og erhverv fastlægges som anført i lokalplan nr. 310, § 4, stk. 2, pkt. c og den tilhørende tegning nr. 27.254, idet det bl.a. tilsikres, at afstandskravet på 150 meter fra boliger til skel for industriejendommen matr.nr. 410 Kgs. Enghave overholdes." Det henstilles derudover, at den i lokalplan nr. 310, § 11 forudsatte vejbro over Teglværksløbet etableres i forbindelse med opførelse af boligøen i Teglværkshavnen.

Bestemmelsen i § 4, stk. 2 i lokalplan nr. 310 vedrørende fordeling og placering af boliger og erhverv er forsat gældende, og det aktuelle boligprojekt ligger således uden for 150 meter zonen.

For så vidt angår den i lokalplan nr. 310, § 11 forudsatte vejbro over Teglværksløbet skal bemærkes, at broen over Teglværksløbet var påregnet etableret efter udbygning med 200.000 m² etageareal i lokalplanområderne I, II, III, IV og VI, hvoraf ca. 1/3 nu er opført. Kommunen er imidlertid indstillet på at optage forhandlinger med grundejerne om etablering af broen i forbindelse med udbygningen af Sluseholmens nordlige del, hvorved bemærkes, at etableringen af broen skal ses i sammenhæng med en udflytning af den her beliggende virksomhed Aalborg Portland A/S, jf. i øvrigt det samtidig hermed fremlagte forslag til tillæg 2 til lokalplan nr. 310.

I lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen", der blev endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen den 16. juni 1999, var en "boligø" muliggjort i den nordlige del af Teglværkshavnen under forudsætning af, at der blev udarbejdet supplerende lokalplan. Øen ønskes nu realiseret sammen med boligbebyggelse på et tilstødende areal på Teglholmen op til en grøn kile. Bygherre er Samvirkende Boligselskaber v/ KAB og JM Danmark i samarbejde med Københavns Havn og Realkredit Danmark. Den samlede rummelighed er ca. 12.000 m² boligetageareal svarende til ca. 120 boliger, der påtænkes fordelt med den ene halvdel som almene og den anden halvdel som ejerlejligheder, jf. den samtidige fremsatte indstilling vedrørende støttetilsagn. Hertil kommer et ønske fra bygherren og Københavns Havn om placering af indtil 12 husbåde i tilknytning til boligøen. Projektet ønskedes realiseret via afholdelse af en arkitektkonkurrence.

Som det fremgik af den oprindelige indstilling var forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 310 med tilhørende kommuneplantillæg det planmæssige grundlag for arkitektkonkurrencen, og offentliggørelse af planforslagene er koordineret med denne således, at indstillingen om endelig vedtagelse kan ske med henblik på, at lokalplanforslaget om nødvendig kan tilrettes i forhold til vinderprojektet.

I konkurrencen deltog 5 arkitektfirmaer: Tegnestuen Vandkunsten APS, Bystup arkitekter MAA MDD, Juul & Frost arkitekter MAA/PAR, 3 X Nielsen A/S og Arkitema.

Dommerkomiteen var sammensat af repræsentanter fra bygherrerne samt Realkredit Danmark. Fra Borgerrepræsentationen / Bygge- og Teknikudvalget deltog Ole Hentzen samt Susan Hedlund deltog som tidligere bydelsrådsformand i Kongens Enghave. Derudover deltog 2 fagdommere udpeget af DAL/AA og en dommer udpeget af F.R.I. Rådgivere for dommerkomiteen var blandt andre Københavns Havn, KAB samt Bygge- og Teknikforvaltningen.

Centrale spørgsmål i udvælgelsen af vinderprojektet var bebyggelsens forhold til vandet og havnen, samt om det kunne realiseres inden for den disponib le økonomiske ramme.

Vinderforslaget, der blev offentliggjort den 3. april 2003, er udarbejdet af Tegnestuen Vandkunsten. Projektet er efterfølgende blevet bearbejdet i forhold til bygherrens og dommerkomitéens bemærkninger i samarbejde med kommunen bl.a. således, at antallet af boliglænger reduceres fra 8 til 6 for at friholde den allerede etablerede grønne kile mod nord for byggeri og for at skabe mere lys og luft mellem blokkene.

Projektet består herefter af 6 boliglænger, hvoraf de 4 er placeret på øen, der er udformet med parkeringskælder til 88 biler. Boliglængerne på øen er placeret vinkelret på denne således, at de delvis står på pæle i vandet. Adgangen til bebyggelsen sker via en nordsydgående adgangsvej, der føres igennem de enkelte længer i store portåbninger. Projektet har derudover en 3 m bred promenade mod vest placeret som en fritliggende træbrygge mellem "vandhaver" og træbrygger til 12 husbåde samt en 3 m bred træbrygge under de udkragende bygningslænger langs øens østkant. Øen er udformet med en grusbelagt flade i kote 4.00 og et markant trappeanlæg, der fører ned til vandhaverne. Med henblik på at tilgodese en panoramaudsigt over Teglværkshavnen tænkes bebyggelsens fælleshus, som er i én etage, placeret delvis på pæle i vandet mod syd, jf. bilag 6, der viser tegninger af det aktuelle projekt.

Det bearbejdede vinderforslag er ikke i overensstemmelse med lokalplanforslaget for så vidt angår øens størrelse, koten på øens kajer, placering og udformning af adgangsbroer, bygningshøjden, samt udformningen og bredden af de i lokalplanen foreslåede promenader. Endvidere er fælleshuset placeret foran en byggelinie, og bestemmelser i lokalplan nr. 310, at byggeriet skal fremtræde let og lyst, er ikke overholdt, idet vinderforslaget består af et mørkt byggeri med reference til tidligere tiders tjærebejdsede havneanlæg.

Forvaltningen bedømmer, at det tilrettede projekt har betydelige arkitektoniske og planmæssige kvaliteter, og forvaltningen skal på denne baggrund anbefale, at lokalplanforslaget vedtages endeligt med ændringer af de relevante bestemmelser i lokalplanforslaget med forbehold for resultater af fornøden nabohøring. Denne høring afholdes i perioden mellem Bygge- og Teknikudvalgets møde og Borgerrepræsentationens møde med henblik på, at resultatet af naboorienteringen fremlægges inden sagens behandling i Borgerrepræsentationens møde den 12. juni 2003.

Ifølge planlovens § 27, stk. 3, vil der i forbindelse med den endelige vedtagelse af lokalplanen kunne foretages ændringer i forhold til det offentliggjorte lokalplanforslag. Hvis ændringerne på væsentlige måde berører andre end dem, der har givet anledning til ændringerne, kan den endelige vedtagelse ikke finde sted, før de berørte har haft lejlighed til at udtale sig inden for en frist, der fastsat af kommunen.

De ovenfor beskrevne ændringer i projektet forudsætter følgende justeringer i lokalplanen i forhold til det offentliggjorte lokalplanforslag.

Den foreslåede boligø udgør 4.990 m², hvoraf de 1.340 m² er beliggende på betonplader på søjler placeret direkte i vand, og de 3.650 m² er opfyldning til "parkeringsøen". I lokalplanforslaget er øens størrelse begrænset til 4.500 m². Yderligere opfyldninger kræver afgravninger af et tilsvarende areal nord for øen. Det oplyses derudover, at en terrænkote på 4.00 er nødvendig for parkeringsøen i forhold til parkeringskælderens placering over vandlinie, hvilket er i strid med kravet om bolværkshammer i kote 2.40.

Med henblik på muliggørelse af en større boligø uden en afgravning mod nord, og for at muliggøre en terrænkote på 4.00 foreslås § 3, stk.1, ændret til:

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har, som nævnt ovenfor, foreslået, at lokalplanforslagets undtagelsesbestemmelse vedrørende boligernes gennemsnitsstørrelse omformuleres.

Som konsekvens heraf foreslås § 4, stk. 2, 3. punktum, ændret til:

Lokalplanen tilføjes i overensstemmelse med projektet bestemmelser om placeringen af en 4 m bred bro til brandredning samt gående og cyklister parallelt med den foreslåede bro til p-kælder.

Som konsekvens heraf foreslås § 5, stk. 1, ændret til:

Med henblik på at imødekomme projektets idé om en gennemgående midtfor liggende promenade foreslås placeringen af den i lokalplanforlaget fastlagte stibro mod nordvest ændret således, at broen kommer til at ligge i forlængelse af promenaden.

Som konsekvens heraf foreslås § 5, stk. 2, ændret til følgende ordlyd:

Adgangsbroerne til øerne er som følge af koten på øens terræn dæk udformet således, at de fremstår asymmetriske og ikke krumme.

Som konsekvens heraf foreslås § 5, stk. 3, ændret til:

§ 5 foreslås derudover suppleret med ny bestemmelse for at sikre vejadgang ved udstykning af en parcel til bebyggelsen nord for boligøen.

Som konsekvens heraf foreslås indsættelse af et nyt stk. 4:

Boliglængernes højde fremstår mod øst som følge af et åbent terrændæk som 5 etager. Det foreslås, at lokalplanbestemmelserne tilpasses således, at højden og etageantallet regnes fra kote 4.00, og at den maksimale gesimshøjde øges til 13 m af hensyn til ønsket om en større lofthøjde i lejlighederne.

Derudover er fælleshuset placeret foran byggelinien mod syd. Det foreslås, at bestemmelsen tilføjes en supplerende bestemmelse om, at der foran den på tegningen 27.627 viste bebyggelsesregulerende byggelinie kan opføres bebyggelse i én etage til fællesanlæg.

Som konsekvens heraf foreslås § 6, stk. 2, pkt. a) ændret til:

Promenaden mod øst er i projektet etableret under udkragende bygningsdele i en bredde af ca. 3 m. Desuden er der udlagt 4 m bred promenade centralt i bebyggelsen og en ca. 3 m bred promenade som "fritliggende" træbrygge mod vest.

Som konsekvens heraf foreslås § 8, stk. 2, ændret til:

Med henblik på at tillade en bebyggelse i mørke materialer foreslås, at bestemmelsen i lokalplan nr. 310, § 7, stk. 2, første sætning " bebyggelsen skal overvejende fremtræde let og lys", ophæves for så vidt angår de af lokalplantillægget omfattende arealer.

Som konsekvens af ovenstående foreslås lokalplantegninger nr. 27.545 og 27.546, ændret og erstattet med nye tegninger nr. 27.626 og 27.627, der vedlægges som bilag 4 og 5.

Bilag 1: Referat af Borgermøde.

Bilag 2: Resultatet af evalueringsskemaer.

Bilag 3: Liste over modtagne henvendelser.

Bilag 4 og 5: Ændrede lokalplantegninger nr. 27.626 og 27.627.

Bilag 6: Tegninger af det aktuelle projekt.

Bilag A: Aftryk af indstillingen til Borgerrepræsentationen med tilhørende bilag

Bilag B: Kopi af indkomne indsigelser og bemærkninger.

Erik Jacobsen Mette Lis Andersen