Endelig vedtagelse af fælles gårdanlæg i en del af karreen Randersgade, Gammel Kalkbrænderi Vej, Grenågade og Nordre Frihavnsgade

32. Endelig vedtagelse af fælles gårdanlæg i en del af karreen Randersgade, Gammel Kalkbrænderi Vej, Grenågade og Nordre Frihavnsgade

BTU 218/2003 J.nr. 451:101.0001/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Formålet med forslaget er at forbedre ejendommenes friarealer ved etablering af et fælles gårdanlæg, som ejerne efterfølgende skal drive og vedligeholde.

Forslaget omfatter 11 beboelsesejendomme med 298 beboere fordelt på 180 boliger, 2 erhvervsbaghuse, 2 garageanlæg, en del af Heibergskolen samt 12 butikslejemål mv.

Forslaget har været ude i høring, og der er modtaget 39 positive bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser til forslaget.

Bygge- og Teknikudvalget vedtog i mødet den 15. januar 2003 (Sag nr.21/2003) at offentliggøre forslaget til byfornyelsesbeslutning og gennemførelsesprojekt. Indsigelsesfristen blev fastsat til 8 uger.

Udgifterne til anlæggets etablering skønnes at udgøre 5.500.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %.

Der henvises til det anførte herom i det forslag, som Bygge- og Tekikudvalget på mødet den 15. januar 2003 vedtog at offentliggøre.

Forslaget har været offentliggjort i perioden 29. januar – 26. marts 2003 og er udsendt og omdelt til de berørte grundejere og lejere. Forslaget har endvidere været fremlagt i Københavner Information og på Biblioteket, Jagtvej 227.

I offentlighedsperioden er der modtaget de i kopi vedlagte 39 positive bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser.

Andelsboligforeningen, der nøje har fulgt forslagets tilblivelse, giver udtryk for stor tilfredshed med forslaget, specielt set i lyset af generne i forbindelse med opførelsen af Heibergskolen samt de øgede parkerings- og trafikproblemer, der kan blive en følge af skolens drift.

Foreningen ønsker, at gårdanlægget etableres hurtigst muligt.

Andelsboligforeningen tilkendegiver, at foreningen er meget positivt indstillet over for det foreliggende forslag.

Andelsboligforeningen er meget positiv over for forslaget, som de stærkt opfordrer til vedtages.

Det har afgørende betydning for et stort antal beboere, at der skabes et fremtidssikret nærmiljø, hvilket kun kan lade sig gøre ved gennemførelse af forslaget, idet deres egen gård dels er for lille, dels ligger i skygge hele året. Det er især afgørende for børnefamilierne, der - hvis forslaget ikke gennemføres - må søge væk.

Foreningen er enig i, at forslagets gennemførelse medfører en forringelse af parkeringsforholdene i karreen, og at disse generelt er dårlige på Østerbro, men den mener ikke, at en løsning heraf skal ske på bekostning af en forringelse af opholdsarealerne.

Endelig oplyses, at foreningen gerne deltager i kommende møder om detaljeringen af forslaget.

Andelsboligforeningen fremsætter et erstatningskrav i anledning af forslaget om nedrivning af garagerne mv. og bemærker, at foreningen er indstillet på at indgå forlig på dette grundlag, eventuelt efter yderligere drøftelser.

Advokaten bemærker, at han har modtaget oplysninger fra foreningen om, at dens krav af forvaltningen er offentliggjort over for ejere af naboejendom, hvilket han finder uhensigtsmæsssigt og næppe retsmæssigt, hvorfor han anmoder forvaltningen om at afstå fra yderligere offentliggørelse af oplysninger om mellemværender.

Forvaltningen har - på forespørgsel fra foreningens egne medlemmer - alene oplyst om foreningens samlede erstatningskrav, hvilken oplysning de i henhold til offentlighedsloven har krav på, hvis de anmoder herom.

Lene Andersen anfører, at sundhed ikke kun skabes i sundhedssektoren, men ved mange små og store tiltag, der kan medvirke til at forlænge livet og øge vores livskvalitet.

Hun henviser til regeringens sundhedsprogram, hvoraf det i flere afsnit fremgår, at en gårdsanering vil være et direkte middel til at opnå de sundhedspolitiske mål. Der henvises til målet for fysisk aktivitet, hvor en af strategierne er at give den enkelte mere spontane muligheder for at være fysisk aktiv i hverdagen, for eksempel i lokalmiljøet.

Der er i øjeblikket stort set ikke mulighed for fysisk aktivitet, især ikke for børnene, i hendes nærmiljø, der således ikke lever op til den standard, der må forventes i dag. Et gårdanlæg vil bidrage til at fremme nævnte mål både i forhold til fysisk aktivitet og til at fremme de nære netværksrelationer.

En gennemførelse af projektet vil forøge beboernes sundhed og have mange positive konsekvenser.

Lene Andersen anmoder om foretræde for udvalget med henblik på at uddybe sine synspunkter.

Lene Andersen og Jimmy Michaelsen ville have ønsket, at Bygge- og Teknikudvalget havde været til stede ved et arrangement på Heibergskolen i februar måned og set børn og voksnes flotte malerier og tegninger over deres visioner for Østerbro, hvilket stod i stor kontrast til de garager, skure mv. i karreen, der omgiver skolen.

Hvis det havde været tilfældet, er de sikre på, at udvalget på stedet havde vedtaget forslaget, således at Heibergskolen - med dens flotte skolegård - blev omgivet af et gårdanlæg som ramme for en lille oase på Østerbro – et åndehul for alle beboere.

De finder, at forslaget tilgodeser alle aldersgruppers behov for udeophold, samvær og netv& aelig;rk og fremhæver lågen fra gårdanlægget til skolens område som ideel.

Lene Andersen og Jimmy Michaelsen mener ikke, at man kan konkludere, at Andelsboligforeningen Nordre Frihavnsgade 47 er negativ over for forslaget. Af foreningens 10 andelshavere er der nogle modstandere, som "fylder meget" i debatten, medens andre er positive og nogle passive. Som det fremgår af tilbagemeldingerne efter offentlighedsperioden er tilslutningen til gårdanlægget stigende.

De ved, at noget af modstanden imod forslaget er begrundet i de dårlige parkeringsforhold på Østerbro, og at Bygge- og Teknikudvalget allerede undersøger dette, men de mener på ingen måde, at en bevarelse af garagerne løser parkeringsproblemerne på Østerbro.

De oplyser, at 5 af andelshaverne har garager i gården, mens de øvrige er lejet ud til beboere og erhvervsdrivende, der bor andre steder på Østerbro.

På baggrund af det nævnte, mener de, at man ikke kun skal se på, hvor mange der er for og imod, men også på argumenterne og vurdere konsekvenserne for alle beboere.

Endelig henviser de til, at boligsituationen i København umuliggør flytning til en anden lejlighed med et gårdanlæg, hvorfor de håber, at gårdanlægget kan komme til dem.

Der vedlægges billeder til illustration af forholdene i dag, som taler for sig selv.

Ursula Prümm og Henning Sørensen kan se fordelene ved et gårdanlæg og tilslutter sig forslaget.

De har dog svært ved at overskue de økonomiske konsekvenser og havde gerne set, at for eksempel erstatningssagen i forbindelse med nedrivning af garagerne havde kunnet afsluttes, inden byfornyelsesbeslutningen blev truffet, ligesom de mener, at det er rimeligt, at grundskatten fordeles ligeligt mellem alle ejendomme.

Ursula Prümm og Henning Sørensen foreslår, at stien - tværs over det store græsareal - udformes kroget og med beplantning omkring.

Som det fremgår af forslaget, vil forvaltningen – på sædvanlig måde – indlede forhandlinger med foreningen om afståelsesvilkårene efter vedtagelsen og bekendtgørelsen af byfornyelsesbeslutningen.

Det kan ikke fastsættes i en byfornyelsesbeslutning om et fælles gårdanlæg, at ejendomsskatterne skal ændres. Hvis ejeren mener sig berettiget hertil, skal han anmode Københavns Kommunes Skatte- og Registerforvaltning om at foretage en omvurdering af ejendommen.

Forvaltningen er indstillet på igen at drøfte udformningen af stien med ejere- og beboerrepræsentanter i forbindelse med gårdanlæggets projektering.

Inger Iversen er utilfreds med, at forslaget medfører nedrivning af garager på ejendommen.

Hun er selv lejer af en garage, medens flere af de øvrige er lejet ud til erhvervsdrivende i Nordre Frihavnsgade.

Inger Iversen mener, at parkeringen på Østerbro i forvejen er kaotisk, og stiller spørgsmål ved, om der kan træffes beslutning om nedrivning af garagerne mod ejerens vilje.

Som det fremgår af byfornyelseslovens § 9, stk.1, kan kommunen træffe beslutning om nedrivning af garagerne af hensyn til at tilvejebringe rimelige fællesarealer.

Susanne Jakobsen kan som mor til 3 børn se mange fordele ved etablering af et aflukket gårdanlæg med legeplads og grønne arealer, hvorfor hun tilslutter sig forslaget.

Hun mener dog, der burde ske en ændret fordeling af ejendomsskatten, når andre ejendomme får adgang til foreningens gårdareal.

Herudover mener hun, at hvis hverdagen for hendes familie skal hænge sammen, er det nødvendigt, at hun fortsat kan parkere sin bil ved sin bolig.

Susanne Jacobsen synes derfor, at det ville være en god idé at anlægge et antal skråparkeringspladser i den ene ende af gården med plads til de nuværende beboeres biler.

Som det fremgår af forslaget, nedlægges garagerne - blandt andet på foreningens ejendom - med henblik på at forbedre ejendommenes friarealer.

Forvaltningen kan ikke tilslutte sig forslaget om at etablere parkeringspladser i fællesgårdanlægget efter nedrivning af garagerne, idet disse - sammen med til- og frakørselsarealerne hertil - vil beslaglægge en betydelig del af gården og dermed forringe kvaliteten af anlægget.

Der henvises i øvrigt til det anførte til brev G.

Irmgard Hofer finder, at det nærmest er et overgreb at fratage andelsboligforeningen retten til deres gårdareal, som ønskes bibeholdt til foreningens 23 garager.

Garagerne er meget værdifulde for foreningen både på den ene og anden måde, herunder som indtægt for foreningen. Hun er ikke interesseret i nogen form for erstatning, som hun ikke mener vil dække omkostningerne i det lange løb.

Hertil kommer, at parkering på Indre Østerbro og især i Nordre Frihavnsgade er blevet nærmest umulig.

Imgrad Hofer stiller også spørgsmål ved, hvorledes ejendomsskatterne skal fordeles, idet der er ejendomme, der tvinges til at afgive en stor del af deres areal, medens andre ejendomme ikke afgiver noget.

Foreningen har allerede - som det fremgår af ovennævnte - fremsat erstatningskrav i anledning af forslaget om nedrivning af garagerne.

Der henvises i øvrigt til det anførte til brev G og H.

Sonny Lassen og Bent Dangaard er rystede og chokerede over forslaget, som der efter deres mening ikke er absolut flertal for i den ejendom, de bor i, og spørger, hvor den ukrænkelige ejendomsret er henne.

De mener, at det er helt forkert at nedlægge 23 garager, således som parkeringssituationen er på Østerbro, uden der er et alternativt forslag til, hvor bilisterne i så fald skal parkere.

Sonny Lassen og Bent Dangaard er dagligt afhængige af bilen og har ikke tid til at finde en parkeringsplads, når de kommer sent hjem, ligesom de mener, at nedlæggelse af parkeringspladserne vil jage gode skatteborgere væk fra kommunen.

Der henvises til det anførte til brev H.

Beboerne tilslutter sig fuldt ud det fremlagte forslag og håber, at Bygge- og Teknikudvalget træffer beslutning om dets realisering.

Det er deres klare opfattelse, at gennemførelsen vil medføre et væsentligt bedre nærmiljø, fordi der etableres et grønt miljø, der sker en praktisk placering af skurene, ligesom de værdsætter legemiljøet, der vil være til gavn for børnefamilierne.

Andelsbolig foreningen er meget tilfreds med forslaget, som den håber bliver gennemført.

Claus Andersen ønsker, at der tyndes ud i træerne mellem Grenågade og skolen, idet disse ikke er blevet klippet i mange år, at der bliver plads til en sandkasse ved deres ejendom samt et aflåset skur til barnevogne og overdækket cykelparkering.

Brevet er vedlagt en underskriftliste, hvor 12 af beboerne i foreningen giver udtryk for deres tilslutning til forslaget.

Forvaltningen er positiv over for de fremførte ønsker, som man vil drøfte med ejer- og beboerrepræsentanter i forbindelse med fællesgårdanlæggets projektering.

Andelsboligforeningen giver udtryk for, at alle beboere i foreningen fortsat er meget interesserede i forslagets gennemførelse.

De mener, at et fælles gårdanlæg vil være godt for de mange børnefamilier i ejendommene, ligesom gennemførelsen vil medføre et bedre socialt fungerende nærmiljø, hvilket vil være til gavn for både yngre og ældre beboere.

Foreningen foreslår, at der etableres yderligere et næropholdsareal ved ejendommen Grenågade 1 og Nordre Frihavnsgade 49 af hensyn til de mange beboere i denne ejendom.

Der henvises til det anførte til brev M.

De 6 beboere i de 2 ejendomme udtrykker deres fulde tilslutning til forslaget, hvis gennemførelse de ser frem til.

De finder, at gårdanlægget vil give børnene mulighed for fysisk udfoldelse og leg, hvilket de ikke har i dag, og de voksne mulighed for at slappe af i rolige og behagelige omgivelser med større familieharmoni til følge.

Andelsboligforeningen ønsker ikke forslaget gennemført, men vil - hvis det alligevel sker - gøre opmærksom på nogle uløste problemer samt forhold, de finder uacceptable.

De mangler at få klar besked om størrelsen af den erstatning, de får som følge af nedrivning af bygningerne på ejendommen.

Der mangler også en beslutning om at ændre fordelingen af ejendomsskatterne som følge af, at nogle ejendomme afgiver større gårdarealer end andre, ligesom der mangler at blive fremlagt et overslag over gårdanlæggets driftsudgifter.

De mener, at beslutninger i gårdlavet bør træffes på grundlag af et fordelingstal, der i højere grad afspejler det afgivne grundareal end ejendommenes bruttoetageareal.

Herudover mener de, at det anførte i forslaget om, at ændringer i fællesgårdanlægget skal godkendes af Bygge- og Teknikforvaltningen, fratager ejerne retten til deres areal, hvilket må medføre erstatning, ligesom det bør fremgå af byfornyelsesbeslutningen, at gårdlavet ikke har nogen indflydelse på, hvad der sker i den enkelte ejendom, for eksempel på fremtidige beslutninger om dagrenovation.

De går ud fra, at ejendommens affaldsskakter fortsat vil kunne benyttes, idet det har stor betydning for de ældre beboere.

Foreningen ønsker ikke, at deres port mellem vej og gård inddrages som fællesport, fordi det vil medføre for megen støj for de beboere, der bor over porten.

Endelig anfører foreningen, at det virker besynderligt, at den undersøgelse af parkeringsforholdene på Østerbro, som Bygge- og Teknikudvalget tidligere har truffet beslutning om, også skal inkludere en undersøgelse af, om der kan etableres parkering i gårdene, samtidig med at gennemførelsen af forslaget medfører nedlæggelse af ca. 28 garager, uden at der anvises andre parkeringsmuligheder.

Forvaltningen har informeret om principperne for udmåling af erstatningen og om omvurdering af ejendommen, jf. i øvrigt det anførte herom til brev G.

Som det fremgår af forslaget, ligger driftsudgifterne erfaringsmæsigt i størrelses-ordenen 7-9 kr. pr. m² bruttoetageareal pr. år afhængigt af gårdlavets ambitions-niveau.

Princippet om, at beslutninger i gårdlavet træffes ved simpelt stemmeflertal efter fordelingstal (bruttoetageareal), følger sædvanlig praksis.

Forvaltningen kan bekræfte, at foreningen også efter forslagets vedtagelse kan benytte ejendommens affaldsskakte, samt at den enkelte ejendoms renovationsudgifter fortsat afholdes af den enkelte ejendom og reguleres i henhold til bestemmelserne for Renholdningsselskabet af 1898.

Når det i forslaget er anført, at fællesgårdanlægget skal opretholdes, således at ændringer kun må foretages efter forud fra forvaltningen indhentet tilladelse, sigtes der dels til, at ændringerne ikke må være i modstrid med den trufne byfornyelses-beslutning og dels til, at det i et fællesanlæg forudsættes, at der i gårdlavet er flertal for de ændringer, som gårdlavet ønsker at foretage.

Når det er fundet nødvendigt at inddrage ejendommens port i fællesgårdanlægget, skyldes det behovet for at udtage den fælles dagrenovation, der bl.a. er placeret ved denne port. Det er ikke forvaltningens erfaring fra de mange fællesporte, der er etableret gennem årene, at det vil medføre urimelig støj for beboere, der bor over porten.

Flemming Ortvang oplyser, at der i foreningen er et kvaliceret flertal imod etablering af fællesgårdanlægget.

Han anfører – for egen regning –, at han ikke mener, at opholdsmuligheder for ejendommens beboere er dårlige, for eksempel har foreningen selv anvendt midler til beplantning, nye fliser mv.

Det beklages, at der på det seneste er sket en beskæmmelse af gården på grund af byggearbejderne på nabogrunden (Heibergskolen), hvor der er fjernet grønne beplantninger og fældet bevaringsværdige træer. Dette forhold er dog forslaget uvedkommende.

Han formoder, at foreningen vil kunne opnå en aftale med naboejendommen om transport af ejendommens dagrenovation via denne ejendom til vejen, således at der kan ske en optimal afhentning af dagrenovationen.

Flemming Ortvang finder det ikke rimeligt, at der anvendes offentlige midler til vedligeholdelse af deres gård. Udgifter hertil bør ejeren selv afholde.

Som det fremgår af forslaget, vil en manglende inddragelse af foreningens ejendom i fællesgårdanlægget medføre, at anlægget ikke kan omfatte naboejendommen Gammel Kalkbrænderivej 8 og Grenågade 13.

Endelig er det ikke givet, at foreningen kan opnå en aftale med naboejendommen og gårdlavet om, at foreningens dagrenovation udtages via fællesadgangen ved Gammel Kalkbrænderivej 8. Denne adgang er derimod sikret med vedtagelsen af forslaget.

Maryam A. og Frank Terp ønsker ikke den ejendom, de bor i, inddraget i fællesgårdanlægget.

Som begrundelse anføres, at forslaget oprindelig også omfattede den største af karreens ejendomme (Heibergskolen), som kommunen ejer, men at den blev trukket ud af forslaget, fordi kommunen ikke ønskede skolen inddraget i gårdanlægget.

De mener ikke, at det harmonerer med den forvaltningsretslige lighedsgrundsætning, at kommunens ejendom trækkes ud af forslaget, når det samme ikke er gældende for deres ejendom.

Herudover finder de det ikke rimeligt at benytte 10 mill. kr. i offentlig støtte på at etablere et nordvendt gårdareal, der næsten altid ligger i skygge.

For deres egen ejendoms vedkommende inddrages deres gård til fælles dagrenovationsplads, så de ikke mere vil kunne benytte gården, der ligger i sol hele året, men i stedet skal passere 5 ejendomme, før de kan sætte sig i skyggen.

Endelig mener de, at etablering af fællesgårdanlægget vil medføre en fremtidig vedligeholdelsesudgift på 750 – 1000 kr. pr. lejlighed pr. år, hvilket de ikke finder passende.

Som det fremgår af forvaltningens indstilling vedrørende offentliggørelse af forslaget, har ejendommenes ejer- og beboerrepræsentanter samt Heibergskolen samstemmende tilkendegivet, at de helst ser, at der ikke etableres fælles benyttelse af skolens areal med undtagelse af en adgang mellem gård og vej – via skolens grundareal – ved Gammel Kalkbrænderi Vej 6.

Skolen har imidlertid tilkendegivet, at de er indstillet på at give beboerne i de omkringliggende ejendomme adgang til skolens arealer uden for skoletid, i hvilken forbindelse der etableres en låge i hegnet mellem fællesgården og skolens areal til dette formål.

Det omtalte store gårdareal ud for Randersgade 6-8 og Nordre Farimagsgade 45-49 ligger alene i skygge langs ejendommenes gårdfacade, medens arealet længere ude i gården ligger i sol hovedparten af sommeråret.

Der henvises endvidere til det anførte til brev P.

-o0o-

Bygge- og Teknikforvaltningen finder ikke, at de fremførte indsigelser, ændringsforslag og bemærkninger giver anledning til at ændre forslaget, ud over hvad der er anført.

Bilag 1: Forslaget til byfornyelsesbeslutning og gennemførelsesprojekt.

Ole Sperling