Forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende for-slag til tillæg til Kommuneplan 2001

3. Forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende for-slag til tillæg til Kommuneplan 2001

BTU 238/2003 J.nr. 611:135.0001/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

I Kommuneplan 2001 er et væsentligt emne udpegning af Sydhavnen som et højt prioriteret fokusområde, hvor herlighedsværdien i form af beliggenheden ved vandet udnyttes primært til nyt boligbyggeri, og hvor der desuden tages hensyn til trafikbetjening og eksisterende samt ny by- og servicestruktur.

Samtlige udvalg, bortset fra Sundheds- og Omsorgsudvalget, drøftede på udvalgsmøder i oktober 2002 forvaltningernes redegørelse om en helhedsplan for dette fokusområde

inklusive overslag over forventede kommunale udgifter ved byomdannelsen opdelt i etaper. Desuden indeholdt redegørelsen forslag om igangsætning af kommune- og lokalplanarbejdet for 1. etape, der omfatter den nordlige del af Sluseholmen.

I den forbindelse påtænker Københavns Havn og kommunen at stifte et byggemodningsselskab, som skal forestå erhvervelsen, byggemodningen og salget af området, jf. den samtidige indstilling til Miljø- og Forsyningsudvalget, Bygge- og Teknikudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen. Københavns Havn og forvaltningerne har siden oktober og med Soeters Van Eldonk Ponec Architecten som konsulent arbejdet videre med planlægningen. Bl.a. for at opnå en realiserbar plan har i planarbejdet desuden medvirket Sluseholmskonsortiet v/ Sjælsø Gruppen A/S, JM Danmark, Nordicom A/S og Skanska Danmark A/S. Sluseholmskonsortiets konsulenter, Arkitema A/S, har i forlængelse af det hidtidige arbejde udarbejdet en bebyggelsesplan for Sluseholmens nordlige del, der omfatter et grundareal på ca. 92.000 m², inklusive opfyldninger.

Som en del af det fortsatte arbejde med Sluseholmen og helhedsplanen har kommunen sammen med Københavns Havn A/S i foråret 2002 engageret Soeters Van Eldonk Ponec Architecten med henblik på en viderebearbejdning af det id& eacute;oplæg, der er indarbejdet i Kommuneplan 2001. Bearbejdningen af skitserne er sket bl.a. ved afholdelse af 4 workshops med deltagelse af Københavns Havn, arkitekten, de involverede forvaltninger og Kvarterløft Kongens Enghave.

Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget drøftede på møderne henholdsvis den 9. oktober 2002 (BTU 469/2002) og den 8. oktober 2002 (ØU 255/2002) forvaltningernes redegørelse for igangsætning af kommune- og lokalplanarbejdet for området omkring Sluseholmen. Derudover indeholdt redegørelsen, der også drøftedes i Miljø- og Forsyningsudvalget, Kultur- og Fritidsudvalget, Uddannelses- og Ungdomsudvalget samt Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget, en gennemgang af Helhedsplanen for fokusområde Sydhavnen og et overslag over forventede kommunale udgifter ved byomdannnelse i henholdsvis det aktuelle lokalplanområde og efterfølgende etaper i fokusområde Sydhavnen. Udvalgene tog redegørelsen til efterretning som grundlag for den videre planlægning.

Parallelt hermed har Københavns Havn og Økonomiforvaltningen forhandlet sig frem til et forslag om stiftelse af et byggemodningsselskab, bestående af havnen og kommunen jf. den samtidige indstilling til Miljø- og Forsyningsudvalget, Bygge- og Teknikudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen. Selskabet skal erhverve, byggemodne og sælge området, og parterne har bl.a. for at sikre realisme i et bebyggelsesforslag samarbejdet med en række bygherrer, der er interesserede i at medvirke. Disse har etableret Sluseholmskonsortiet, der består af Sjælsø Gruppen A/S, JM Danmark, Nordicom A/S og Skanska Danmark A/S. Dette konsortie har ansat Arkitema A/S som konsulent til at konkretisere bebyggelsesplanen for Sluseholmens nordlige del, der omfatter et areal på ca. 92.000 m², inklusive opfyldninger. Soeters Van Eldonk Ponec Architecten har rådgivet havnen og kommunen i forløbet.

På grundlag af nærværende forslag til lokal- og kommuneplantillæg forhandles der en aftale med Sluseholmskonsortiet om vilkår for konsortiets erhvervelse af byggerettighederne på Sluseholmen. Sluseholmskonsortiet ønsker i første omgang at opføre ca. 85.000 m² bebyggelse med boliger, en børneinstitution, butikker mv. Den udarbejdede bebyggelsesplan rummer derudover mulighed for etablering af ca. 50.000 m² boliger og erhverv i bebyggelsesplanens sydligt beliggende karreer samt på molespidsen mellem Teglværksløbet og Sluseløbet. Mindst 70 pct. af etagearealet anvendes til boliger.

Etablering af bebyggelsen forudsætter udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 310 samt ændringer af Kommuneplan 2001, hvorfor der samtidig med tillægget til lokalplanen er udarbejdet et forslag til tillæg til kommuneplanen. Kommuneplantillægget ændrer området til to C2-områder for boliger og serviceerhverv og med en maksimal bebyggelsesprocent for hele området på 150. Langs Teglholmsløbet muliggøres op til 7 etager inklusiv tagetage, og på molespidsen kan tillades opført en bygning i op til 40 meters højde. Yderligere forudsætter tillægget udgravninger af kanaler og muliggør opfyldninger samt etablering af detailhandel bl.a. langs vejen Sluseholmen.

Vedrørende tidshorisonten for realisering af byggeri på den nordlige del af Sluseholmen har det - foruden de konkrete investorers ønsker - betydning, at Københavns Havn har udlejet ejendommen matr. nr. 369 Kongens Enghave, København på en uopsigelig lejekontrakt til Aalborg Portland i en periode frem til år 2010. Havnen har imidlertid oplyst, at en aftale med lejer om udflytning vil kunne indgås i sammenhæng med et godkendt lokalplanforslag.

Udbygning af Sluseholmen skal ses som en videreudvikling af det af Soeters Van Eldonk Ponec Architecten udarbejdede idéoplæg til en helhedsplan. En fuld udbygning af fokusområde Sydhavnen, kan omfatte op mod 500.000 m² boliger, erhvervsbygninger samt kommunale bygninger på tilsammen ca. 190.000 m² og parkeringskældre på ca. 95.000 m².

Helhedsplanen er forudsat tilvejebragt i etaper, og udviklingen påbegyndes med heromhandlende lokalplanforslag for Sluseholmen. Udbygningen af Teglholmens sydøstlige del (område III i lokalplan nr. 310) forventes at være næste etape. De mellemliggende etaper omkring H.C. Ørsted Værket og Man B&W forudsætter, at de miljømæssige relationer afklares. Den eksisterende industrielle anvendelse af disse arealer skal vurderes i en større tidsmæssig sammenhæng, og de miljømæssige naboforhold kan kræve særlige løsninger. Via en vis funktionsopdeling mellem boliger og erhverv er det i helhedsplanen tilstræbt at muliggøre en realisering af etapen omkring MAN B&W, uanset virksomhedens testkøringshal er i funktion. Området omkring Teglværkshavnen rummer, udover de arealer, der er omfattet af helhedsplanen, andre arealer, der kan medvirke til den forsatte udvikling af området. Dette gælder områder på Sluseholmen, samt "Fordbygningen" ved Sydhavnsgade og Lemvigh-Müller & Munch's ejendom ved Vasbygade.

Hovedelementerne i lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" er i det væsentlige indarbejdet i helhedsplanen, herunder den grønne kile og de fastsatte vejprofiler. Planen må forudsættes bearbejdet for hver enkelt etape.

Lokalplanområdet begrænses af Fordgraven, Teglværksløbet, Sluseløbet, en linie over samt nordskel af matr.nr. 453 Kongens Enghave, København, Ved Stigbordene, Sluseholmen og nordskel af matr.nr. 377 ibid. Det omfatter dermed område IV og en mindre del af område I i lokalplan nr. 310. Sidstnævnte betegnes område VIII i forslaget til lokalplan tillæg. Stillingtagen til nybyggeri i dette område afventer beslutning om udflytningen af den her beliggende lettere industri.

Lokalplanforslaget muliggør opførelse af op til 135.000 m² bolig og serviceerhverv i område IV, hvilket ved beregning af bebyggelsesprocent, baseret på områdets fremtidige areal inkl. udgravede kanaler, svarer til 150. Det kan i den forbindelse oplyses, at der er overvejelser i bl.a. Trafikministeriet om hvilken status udgravede kanaler har i forhold til opgørelse af byggeretsgivende arealer.

Den maksimale bebyggelsesprocent er på dette grundlag opgjort til 150 og gælder for hvert af lokalplanens to områder under ét. Begge områder fastlægges til boliger og serviceerhverv.

I område IV muliggøres serviceerhverv i større omfang tre steder. Placeringerne begrundes i beliggenheden ved den kommende bydelsgade Sluseholmen, nærheden til eksisterende erhvervsvirksomheder, karréstørrelse og nedennævnte særlige byggemulighed på molespidsen. Erhverv kan langs Sluseholmen eventuelt kombineres med et parkeringshus. Herudover kan der placeres publikumsorienterede serviceerhverv, en børneinstitution samt andre udadvendte funktioner i stueetagen langs Sluseholmen, langs Sluseholmskaj og i karréhjørner, hvor de kan være med til at skabe liv. Højst 30 pct. af det samlede etageareal vil kunne anvendes til erhverv. Den samme fordeling gælder for område VIII, hvor den nærmere placering forudsættes fastlagt i supplerende lokalplan.

Alle boliger sikres nær kontakt med vandet ved udformning af bebyggelsen som karreer omgivet af kanaler, havnebassiner og Sluseløbet. Med karreen som bebyggelsesform sikres samtidig gårdrum beskyttet mod vind samt klare rammer for differentiering mellem offentlige og private udearealer.

Den fremlagte bebyggelsesplan indeholder ved etablering af kanalerne samlet set et langt større areal med promenader, end en tilsvarende plan uden kanaler ville indeholde. Gravning af kanaler betyder at alle boliger vil ligge ud til vand, hvilket må betegnes som en afgørende kvalitet for en havnebolig. Kanalbyen kan opleves både når man færdes til lands og til vands. Projektets realisering er afhængig af, at kravene i lokalplan nr. 310 om 8 m brede promenader langs alle grænser mod vandarealet nuanceres. Planen for kanalbyen bygger på en intimitet i de byrum, der omgiver kanalerne, som kan begrunde smallere og i nogle tilfælde helt fraværende promenader. Som en væsentlig del af den ønskede variation i arkitektur, bygnings- og boligtyper er det derfor afgørende, at der langs de nord-sydgående kanaler placeres rækkehuslignende kanalhuse direkte til vandet. Som et alternativ til promenader langs de nord-sydgående kanaler etableres sammenhængende stiforløb via gårdrum og broer gennem hele bebyggelsen, jf. lokalplantegning nr. 4 i bilag 1. En evt. smal promenade foran kanalhusene i de nord-sydgående kanaler vil dels give indkigsgener, dels nedsætte disse boligers attraktivitet og værdi, så det økonomiske grundlag for realisering af kanalbyen reduceres væsentligt.

Med henblik på varierede, attraktive og oplevelsesrige byrum opereres med forskellige bygningshøjder og hustyper, og den enkelte karré opdeles i individuelle huse med variation i arkitektur.

Mod Teglværksløbet opføres bygningerne i op til 7 etager, mens der langs Fordgraven og de øvrige kanaler bygges i op til 5 etager. Karreernes facader er placeret langs promenader af forskellig art og bredde samt direkte i flugt med nyetablerede kanaler.

Udadtil skal området markere sig med bygningsfronter i samspil med kaj- og vandarealer. På spidsen af molen mellem Teglværksløbet og Sluseløbet skal placeres en bygning, der med sin højde og arkitektur kvalificeret skal udnytte denne meget synlige placering og fungere som vartegn for området. Bygningen skal overholde en maksimal højde på 40 m begrundet i miljøhensyn, idet en større højde vil give problemer i forhold til afkast fra skorstene på H. C. Ørsted Værket og Man B & W's prøveanlæg. Såfremt miljøforholdene på et senere tidspunkt måtte ændre sig, muliggør planen en bygning i 60 meters højde. Bygningen skal respektere udsigtskilen fra Teglværkshavnen til Amager Fælled.

Der muliggøres opfyldning af vandarealer, dels i forbindelse med etablering af den nordligste "karré ø", dels som opfyldninger ved molen mellem Teglværksløbet og Sluseløbet. Opfyldningerne her skal ses i forbindelse med etablering af den ovenfor omtalte bygning og et trappeanlæg langs molens vestlige kant.

Trafikalt er Nordre Sluseholmskaj hovedadgangsvej til karreerne langs Teglværksløbet. Vejen udformes med parkering i begge sider. Langs vandet anlægges forsænkede træbrygger i 5 meters bredde. Den sydlige promenade udformes med status som opholds- og legeområde som en 10 m bred promenade uden p-pladser og under størst mulig hensyn til fodgængere og cyklister men med mulighed for "ærindekørsel". Parkeringen er fortrinsvis placeret i parkeringskældre, der er beliggende under gårdarealerne.

Arealerne ved molespidsen og den vestlige kajkant m.v. udformes som attraktive opholdsområder. Det påtænkes her at etablere et badested. Projektet tager hensyn til "Bådeklubben Valby", der med sin placering og sine funktioner ved Sluseholmens østkaj kan forblive i området. Københavns Havn og kommunen er i dialog med Bådeklubben herom.

Et friareal i tilknytning til den fremtidige støjskærm umiddelbart nord for Metro A/S påtænkes anvendt til bådoplæg og "slæbested".

I Kommuneplan 2001, er en stor del af de gamle havne- og erhvervsområder i Sydhavnen udpeget til et fokusområde for et centralt beliggende boligbyggeri med store herlighedsværdier. Der er her mulighed for at opføre familieboliger i integreret og levende byområder sammen med serviceprægede erhverv, som vil være foren elige med boligbebyggelserne. Omdannelsen af disse arealer til boligformål skal ses som et vigtigt led i realiseringen af kommunens boligpolitik.

Med dette kommuneplantillæg ændres planområdet til to C2*-områder med en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Fordelingen mellem bolig- og erhvervsbyggeri i områderne er 70/30. Det nye bykvarter på Sluseholmens nordlige del skønnes at kunne rumme ca. 1.100 overvejende familieegnede boliger. Samtidig forventes det, at der kan etableres i størrelsesordenen 1.000 nye arbejdspladser når området er fuldt udbygget. Det syd for beliggende område mellem Sluseløbet og vejen Sluseholmen skønnes at kunne rumme ca. 450 boliger og ca. 500 arbejdspladser.

Ved planlægningen af det nye bykvarter er der lagt vægt på nærmiljøets udformning. Områdets foreslås bebygget i karréstruktur omkranset af kanaler og med indre grønne gårdrum med kvaliteter, der især appellerer til børnefamilier. Det nye kvarter vil således blive åbnet mod havnen og vandet vil blive trukket ind området og skabe et unikt miljø, som også vil være til glæde for hele bydelen.

I det reviderede idéprojekt fra september 2002 for bykvarteret på Sluseholmen indgår forslag om at supplere havnepromenaderne rundt om Teglværkshavnen med en cykel- og stibro mellem Sluseholmen og Frederikskaj. Denne stibro vil samtidig kunne give bedre cykel- og fodgængerforbindelse fra Sluseholmen til Sydhavn Station og det øvrige Kongens Enghave. I det foreliggende forslag til tillæg til lokalplan og kommuneplan er der givet mulighed for at etablere den nye stibro.

Den foreslåede nye stibro ved Fordgraven vil påvirke havnemiljøet, men indgår i en samlet vurdering af mulighederne for at forbedre fodgænger- og cykelforbindelserne til Sydhavn Station og det øvrige Kongens Enghave. Følgende muligheder vil - bl.a. på grundlag af forhandlinger med relevante grundejere – derfor blive vurderet nærmere i den videre planlægning:

1. Etablering af en et stibro mellem Sluseholmens nord-vestlige spids til Frederikskaj. Herfra tænkes forbindelsen at forløbe via havnepromenaden på Frederikskaj til krydset Sydhavnsgade/Scandiagade.
2. Etablering og udvidelse af en promenade langs Fordgraven, som indeholdt i lokalplan nr. 310, med ny en cykelforbindelse fra Sluseholmen til havnepromenaden på Frederikskaj.

Mulighederne vil blive vurderet i sammenhæng med etablering af cykelstier langs vejen Sluseholmen, Støberigade og Teglholmsgade samt stien i den grønne kile, svarende til bestemmelserne herom i lokalplan nr. 310.

Der henvises i øvrigt til vedlagte bilag 1, hvori der redegøres for forholdet til øvrig planlægning og lovgivning.

Der henvises til den samtidige indstilling til Miljø- og Forsyningsudvalget, Bygge- og Teknikudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen om stiftelse af Byggemodningsselskabet Sluseholmen.

Der henvises til vedlagte bilag 1, afsnittene i "Baggrund for lokalplanen", vedrørende områdets påvirkning af miljøet, trafikstøj, forurening af undergrunden m.v.

Det hidtidige arbejde med helhedsplanen, herunder de aktuelle planforslag er sket i et samarbejde med de øvrige involverede forvaltninger. Derudover skal der henvises til, at samtlige forvaltninger blev hørt i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan nr. 310. Derfor er alene Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen og Københavns Energi blevet anmodet om yderligere bemærkninger.

Miljøkontrollen har i brev af 28. marts 2003 udtalt sig om de miljømæssige forhold. Det oplyses bl.a., at der en forudsætning for ibrugtagning af de planlagte boliger, at støjen fra Metro A/S samt Louis Poulsen Lightning A/S er nedbragt til grænseværdierne For så vidt angår Metro A/S er der i lokalplanen indarbejdet en støjskærm, der sammen med andre tiltag vil reducere støjgenerne. For så vidt angår Louis Poulsen Lightning A/S, må det forudsættes, at de dominerende støjkilder fra virksomheden, der er udendørs ventilatorer i forbindelse med en 35 meter høj skorsten, om nødvendigt udstyres med specielt designet lyddæmper. Derudover skal støjen fra lastbilers kørsel på området dæmpes. Dette kan ske ved omlægning af trafikken eller ved at opføre en støjskærm mod naboområdet. Det forudsættes, at de nævnte problemstillinger løses inden endelig godkendelse af lokalplanen. Oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet i bilag 1 afsnittet om "Baggrund for lokalplanen".

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi, gør i brev af 28. februar 2003 opmærksom på, at det eksisterende kloaksystem er privat ejet, men at det i Spildevandsplanen angives at skulle overtages som offentligt i planperioden. Den nødvendige opgradering/nykloakering forudsættes udført som privat byggemodning med tilbud om efterfølgende offentlig overtagelse i henhold til gældende betalingsvedtægter. Det oplyses, at der skal tages højde for fremførelse af forsyningskabler i faste broer.

Med henvisning til Borgerrepræsentationens beslutning den 29. marts 2001 (BR 111/01) foreslås, at der i offentlighedsperioden gennemføres følgende tiltag:

Der etableres en særlig hjemmeside, som opbygges med en informationsdel og en dialogdel.

Der gennemføres en udstilling i lokalområdet.

Der gennemføres et borgermøde i lokalområdet, som har karakter af et orienteringsmøde.

Der annonceres i dagspressen foruden sædvanlig annoncering i lokalaviserne.

Den nye udformning af lokalplanmaterialet sigter mod et mere illustrativt, forståeligt og internetvenligt grundlag for den offentlige høring og er et led i den fastsatte dialogstrategi.

-

Bilag A: Brev af 28. februar 2003 fra Københavns Energi.

Bilag B: Brev af 28. marts 2003 fra Miljøkontrollen .

Erik Jacobsen Mette Lis Andersen