Kommunal garanti for realkreditlån til den selvejende institution Skjulhøjgård og tre almene boligafdelinger

11. Kommunal garanti for realkreditlån til den selvejende institution Skjulhøjgård og tre almene boligafdelinger

BTU 229/2003 J.nr. 631.0008/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Fra Samvirkende Menighedsplejer, der er forretningsfører for den selvejende institution Skjulhøjgård (ældreboliger), Lejerbo, og Foreningen Socialt Boligbyggeri har Plan & Arkitektur modtaget ansøgninger om, at kommunen i fire tilfælde stiller garantier over for realkreditinstitutter i forbindelse med låneoptagelse ved gennemførelse af diverse opretnings –og renoveringsarbejder.

For Skjulhøjgård ansøges om 100 pct. kommunal garanti for et lån på 498.000 kr. hos Nykredit til finansiering af ændringer i ejendommens ventilationsforhold.

For Lejerbo, afdeling Store Mariendal ansøges om 100 pct. kommunal garanti for et lån på 3.150.000 kr. hos Realkredit Danmark til finansiering af renoveringsarbejder på ejendommens kviste, skotrender og diverse mindre arbejder.

For Foreningen Socialt Boligbyggeri, afdeling Mysundegade respektive Rymarksvænget ansøges om 100 pct. kommunal garanti for lån på henholdsvis 295.000 kr. og 1.505.000 kr. hos BRFkredit til finansiering af renovering af køkkener (Mysundegade) og ombygning af varmecentraler (Rymarksvænget).

Forvaltningen finder de påtænkte arbejde påkrævede/hensigtsmæssige og går ind for, at der i de fire sager stilles den fornødne kommunale garanti for de realkreditlån, der ønskes optaget.

Den Selvejende institution Skjulhøjgård, beliggende Ålekistevej 224-230 i Vanløse, er taget i brug i 1998 og rummer 40 plejehjemslignende ældreboliger med et samlet areal på 2708 m² samt et kommunalt serviceareal.

Byggeregnskabet for ældreboligerne er efter diverse reguleringer endeligt godkendt i april 2002.

Under behandlingen af byggeregnskabet ansøgte institutionen om at kunne medtage udgifter til ændring af ventilationsforholdene i de fælles køkkener, idet Arbejdstilsynet efter byggeriets ibrugtagelse og institutionens afslutning af byggeregnskabet har udstedt påbud vedrørende ændring af ventilation i køkkener samt indeklima i beboerfrokoststuer/køkkener.

Det oprindelige projekt omfattede ikke de nu stillede krav til ventilationsanlægget, og ifølge institutionen er det ikke muligt eventuelt at rejse et krav mod Larsen & Nielsen (nu Monberg & Thorsen), der stod for byggeriets opførelse.

I forbindelse med gennemførelse af de påbudte arbejder bliver der etableret et afbalanceret ventilationssystemet til forbedring af indeklima- og temperaturproblemer i opholds- og terapirum.

Udgifterne ved arbejderne er anslået til i alt 498.000 kr.

Byggeriet er finansieret med indekslån, og efter Nykredits vurdering er der ikke pt. en friværdi, som kan realkreditbelånes uden garantistillelse.

Store Mariendal, beliggende Ehlersvej 2A-4L i Hellerup, er taget i brug i 1980 og rummer 102 familieboliger med et samlet areal på 8.788 m².

På baggrund af en gennemgang og registrering i 1999 ved Arkitekterne Andersen og Forsberg ApS har Lejerbo fremsendt projekt vedrørende renovering af 48 kviste, renovering af skotrender ved 107 ovenlysvinduer samt diverse malerarbejder i forbindelse med, at der er opstillet stilads.

Plan & Arkitektur har ikke særlige bemærkninger til projektet.

Anskaffelsessummen er opgjort til 3.150.000 kr., der påregnes fuldt ud finansieret gennem optagelse af realkreditlån. Da lånet ikke kan placeres inden for 80 pct. af ejendommens belåningsværdi, kræver Realkredit Danmark 100 pct. kommunal garanti for lånet.

Projektet er godkendt af beboerne på et beboermøde og af organisationsbestyrelsen.

Låneoptagelsen medfører en lejeforhøjelse på 3,72 pct., hvorefter lejen vil være 746 kr./m² (2002-niveau).

Afdeling Mysundegade , beliggende Mysundegade 24, var tidligere en selvejende institution under Landsforeningen Ungbo, men blev omdannet til en afdeling under FSB år 2000. Der er tale om en ældre bygning, der efter ombygning nu rummer 16 ungdomsboliger med et samlet areal på 580 m² og er taget i brug i 1990

FSB har fremsendt projekt vedrørende renovering køkkener med fornyelse af køkkenelementer, pålægning af linoleum samt forbedring af ventilationsanlæg til køkken/bad.

Plan & Arkitektur har ikke særlige bemærkninger til projektet.

Anskaffelsessummen er opgjort til 356.000 kr., hvoraf 60.000 kr. finansieres med henlagte midler mens resten – 295.000 kr. - påregnes finansieret gennem optagelse af realkreditlån. Da lånet ikke kan placeres inden for 80 pct. af ejendommens belåningsværdi, kræver BRFkredit 100 pct. kommunal garanti for lånet.

Projektet er godkendt af beboerne på et beboermøde.

Låneoptagelsen medfører en lejeforhøjelse på 2,2 pct., svarende til 44 kr./m², hvorefter lejen vil være 826 kr./m² (2002-niveau) inkl. betaling for el og varme.

Afdeling Rymarksvænget, beliggende Rymarksvej 11-109, er taget i brug i 1970 og rummer 433 boliger. Afdelingens samlede etageareal er på 39.299 m².

FSB har ansøgt om garanti for realkreditlån i forbindelse med en kommende ombygning af varmecentraler i forbindelse med konvertering fra dampforsyning til vandforsyning.

Projektet forventes vedtaget af beboerne på et afdelingsmøde i maj måned 2003 og arbejderne påregnes gennemført hen over sommerperioden.

Anskaffelsessummen er opgjort til 1.505.000 kr., der fuldt ud påregnes finansieret gennem optagelse af realkreditlån. Da lånet ikke kan placeres inden for 80 pct. af ejendommens belåningsværdi kræver BRFkredit 100 pct. kommunal garanti for lånet.

Lejeforhøjelsen som følge af låneoptagelsen er beregnet til 6 kr./m², hvorefter lejen vil være 429 kr./m² (2001-niveau).

Plan & Arkitektur vil foretage en sædvanelig teknisk/økonomisk gennemgang af projektet, når dette foreligger endeligt vedtaget i afdelingen, og vil – såfremt gennemgangen ikke giver anledning til betænkeligheder – herefter over for FSB kunne godkende finansieringen samt at projektet gennemføres hen over sommerperioden.

Kommunens udstedelse af garantier er eventualforpligtelser, der ikke umiddelbart medfører nogen belastning af kommunens økonomi.

Efter forvaltningens vurdering er der i de fire sager tale om påkrævede/hensigtsmæs-sige arbejder, der opretholder en rimelig standard i ejendommene.

Forvaltningen har ikke bemærkninger til finansieringen i de fire sager, hvorfor man kan gå ind for, at der stilles de påkrævede garantier for realkreditlån.

Jens Ole Nielsen