Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 14. januar 2004

 

 

Sager til beslutning

 

9.      Lokalplanforslag "Bygmestervej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001

 

BTU  12/2004  J.nr. 611:140.0001/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  vedtage forslag til lokalplan "Bygmestervej" for området begrænset af Bygmestervej, Bisiddervej, Lygten og Rentemestervej med henblik på offentliggørelse

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at  offentliggørelse annonceres i områdets lokalpresse

at  den forslåede dialogstrategi bestående af en planens hjemmeside, en lokal udstilling samt et borgermøde, udformet som et orienteringsmøde, vedtages.

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  det til ovennævnte lokalplanforslag hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at  offentliggørelse annonceres i områdets lokalpresse

at  den foreslåede dialogstrategi bestående af planens hjemmeside, en lokal udstilling samt et borgermøde, udformet som et orienteringsmøde, vedtages

 

 

RESUME

Området for lokalplanforslaget har hidtil været omfattet af lokalplan nr. 304, der blandt andet fastlægger dettes anvendelse til blandet erhverv. Den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse – tidligere mejeribygninger – i områdets sydlige del anvendes da også hertil, medens det ikke har været muligt at finde erhvervsmæssig anvendelse for størstedelen af den tidligere mejerigrund. På den baggrund ønskes denne ca. 16.600 m² store del af området nu udnyttet til etageboligbebyggelse i lighed med de tilgrænsende, nord for beliggende større boligbebyggelser. Endvidere ønskes inddraget i boligområdet et ca. 3.100 m² stort kommunalt areal ved Bisiddervej.

Lokalplanforslaget opdeler området i 2 underområder for henholdsvis boliger og serviceerhverv og etageboligbebyggelse. I området for etageboligbebyggelse åbnes også mulighed for indpasning af en børneinstitution, og i området for boliger og serviceerhverv åbnes af hensyn til den nuværende anvendelse endvidere mulighed for lettere industri, lager og lignende. Endvidere fastlægges stiforbindelser gennem området.

Størstedelen af erhvervsbebyggelsen i områdets sydlige del fastholdes som bevaringsværdig i overensstemmelse med den gældende lokalplan nr. 304.

I området for etageboligbebyggelse fastsættes bebyggelsesprocenten til højst 125, og friarealet skal udgøre mindst 50 pct. af etagearealet. I området for boliger og serviceerhverv fastsættes bebyggelsesprocenten til højst 110, og friarealet skal udgøre mindst 60 pct. af boligetagearealet og mindst 15 pct. af erhvervsetagearealet. Dette ligger inden for rammerne i det samtidigt hermed foreslåede tillæg til Kommuneplan 2001.

Boligbebyggelsen skal opføres i mindst 3 og højst 5 etager samt eventuel tagetage, og placeres efter en bebyggelsesplan, hvor bebyggelsen indrammer et større gårdrum. Lokalplanforslaget muliggør opførelse af ny bebyggelse med et samlet etageareal på ca. 30.000 m², heraf aktuelt 23.000 m² etageareal inklusive en påtænkt børneinstitution.

Lokalplanforslaget muliggør, at "Hareskovruten", en af de grønne cykelruter, kan føres gennem området.

Såvel "Bygmestervej-området" som "Rebslagervej-området" vil i fremtiden generere mere trafik til området – en trafik, som vil koncentreres omkring Rentemestervej og de to kryds ved Lygten og Frederiksborgvej. Trafikafviklingen og sikkerheden i disse to kryds bør således vurderes og eventuelt forbedres i forbindelse med udførelsen af byudviklingsprojekterne.

Endelig kræves sædvanlig parkeringsdækning, og mindst halvdelen af parkeringspladserne i boligområdet skal etableres i konstruktion.

Der er truffet aftale om bygherrens køb af ovennævnte ca. 3.100 m² store kommunen tilhørende areal mod Bisiddervej, og om kommunens erhvervelse af et ca. 1.500 m² stort areal mod Bygmestervej med en af bygherren som led i det samlede projekt opført "nøglefærdig" børneinstitution.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Ejendomsselskabet A/S Enigheden af 1897 ejer den ca. 24.000 m² store tidligere mejerigrund "Enigheden" ved Lygten, matr. nr. 183 Utterslev, København. Området indgår i lokalplan nr. 304, der udlægger området til erhvervsformål (E1-område i Kommuneplan 2001). A/S Enigheden af 1897 har nu opgivet at anvende den nordlige ca. 1,7 ha store del af området, og har givet Ejendomsudviklingsselskabet Lygten ApS option på denne del af grunden, med henblik på at udvikle dette område til boligformål. Det er endvidere ønskeligt at inddrage et ca. 3.100 m² stort kommunalt ejet areal (vejareal, der henligger som grønt område) nord for grunden. Den sydlige del, hvor de gamle mejeribygninger ligger, ønskes opretholdt til erhvervsformål, dog med mulighed for indpasning af boliger.

Arkitektfirmaet Hvidt & Mølgaard A/S har efterfølgende fremsendt et skitseprojekt for en boligbebyggelse på området. Skitseprojektets udformning og omfang er blevet drøftet på en række møder mellem ansøger, Økonomiforvaltningen og Plan & Arkitektur m.fl. I projektet indgår en børneinstitution for Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Projektet har et samlet etageareal på ca. 23.000 m².

Gennemførelse af projektet forudsætter, at der udarbejdes et kommuneplantillæg og en ny lokalplan for området. Lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillæg er udarbejdet for hele karreen begrænset af Bygmestervej, Bisiddervej, Lygten og Rentemestervej, samme område, som er omfattet af lokalplan nr. 304, jf. vedlagte bilag 1.

 

Lokalplanområdet og kvarteret

På den sydlige del af mejerigrunden ligger de ældste bygninger, størstedelen er omfattet af bevaringsbestemmelse i lokalplan nr. 304. Bygningerne rummer i dag velfungerende virksomheder inden for film- og musikbranchen, og disse forudsættes opretholdt. Denne del af grunden udgør ca. 7.500 m², og bygningerne har et etageareal på ca. 7.800 m².

Den nordlige del af grunden på ca. 16.600 m² rummer lager- og garagebygninger med et etageareal på ca. 5.800 m², der i dag henligger ubenyttede. Disse bygninger forudsættes nedrevet.

Udover mejerigrunden og det kommunalt ejede vejareal består lokalplanområdet af 3 erhvervsejendomme i områdets vestlige del. Der er ingen boligbebyggelse i lokalplanområdet.

Kvarteret omkring lokalplanområdet består mod syd og vest overvejende af en blanding af serviceerhverv og lettere industri. På den modsatte side af Lygten ligger Nørrebro Centret og andre erhvervsbygninger samt en kommunal pumpestation.

Nord for lokalplanområdet er det boligbebyggelse, der dominerer. Boligbebyggelserne består typisk af 5 etagers stok-, vinkel- eller karrébebyggelser med gennemgående mindre lejligheder på to værelser med centralvarme, eget bad og toilet.

 

Forslag til lokalplan

Lokalplanområdet opdeles ifølge forslaget i underområderne I og II.

For område I gælder, at området fastlægges til etageboligbebyggelse med mulighed for indretning af kollektive anlæg og institutioner mv. i mindst 3 og højst 5 etager samt eventuel tagetage. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 125, og friarealet skal udgøre mindst 50 pct. af etagearealet.

Forslaget indeholder endvidere nærmere bestemmelser om udformningen af ny bebyggelse og af de ubebyggede arealer samt om skiltning, reklamering og belysning. Rummeligheden for ny bebyggelse i område I er i alt ca. 30.000 m² etageareal.

For område II gælder, at anvendelsen fastlægges til boliger og serviceerhverv med mulighed for at indpasse lettere industri, lager og lignende.

Den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse (tidligere mejeribygninger) må ikke nedrives, ombygges eller ændres uden Bygge- og Teknikudvalgets særlige tilladelse.

I denne del af lokalplanområdet må bebyggelsesprocenten ikke overstige 110, og friarealet skal mindst udgøre 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet.

For begge områder gælder, at parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Mindst halvdelen af parkeringspladserne i område I skal etableres i konstruktion.

De eksisterende vejlinier opretholdes, idet dog det  ovennævnte ca. 3.100 m² store areal syd for Bisiddervej kan nedlægges som vej. Indstilling om salg af arealet til bygherren og om erhvervelse af et ca. 1.500 m² stort areal mod Bygmestervej til opførelse af en børneinstitution som led i det samlede projekt ("nøglefærdig" institution) vil snarest blive forelagt de respektive udvalg og Borgerrepræsentationen.

Lokalplanforslaget indeholder endvidere bestemmelser om den kommende bebyggelses udformning og placering og om udformningen af de ubebyggede arealer. Bebyggelse skal således placeres i nærmere angivne byggefelter, der omkranser gårdrum, som anlægges overvejende med opholdsarealer.

I lokalplanen fastlægges offentligt tilgængelige stiforbindelser gennem området, dels en nord-syd gående stiforbindelse fra Bisiddervej til Bygmestervej, dels en øst-vest gående stiforbindelse fra Lygten til førnævnte stiforbindelse. Det er aftalt, at kommunen dækker 50 pct. af udgiften til anlæg af stierne, medens den fremtidige ren- og vedligeholdelse påhviler den til enhver tid værende ejer af ejendommen.

Endelig ophæves den for området hidtil gældende lokalplan nr. 304 i sin helhed.

 

Forslag til kommuneplantillæg

Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2001 fastlagt til blandet erhverv, såsom lettere industri-, værksteds-, håndværks-, lager-, engros- og transportvirksomhed med dertil hørende administration o.lign. samt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, erhvervs- og fritidsundervisning samt andre virksomheder, der naturligt kan indpasses i området (E1-område).

Det foreslåede kommuneplantillæg fast lægger anvendelsen af område I til etageboligbebyggelse (B4-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 130. Område II fastlægges til boliger og serviceerhverv med mulighed for lettere industri, lager og lignende, der højst er i forureningsklasse 2. Den maksimale bebyggelsesprocent er 110 (C1*-område).

 

Forslag til dialogstrategi

Under hensyn til at lokalplanforslaget dels skal sikre den fortsatte bevaring af arkitektonisk og historisk bevaringsværdige mejeribygninger, dels forskyder den hidtidige grænse mellem erhvervs- og boligbebyggelse vest for Lygten, foreslås etableret følgende aktiviteter i offentlighedsperioden:

·        Etablering af en særlig hjemmeside, bestående af en informationsdel og en dialogdel, omfattende lokalplanforslaget

·        Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet

·        Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet, udformet som et orienteringsmøde

 

Trafikal vurdering

Det vurderes, at der til lokalplanområdet vil komme en trafik på mellem 800 og 1000 biler pr. døgn – en trafik, som primært vil køre til og fra parkeringshuset på Bygmestervej inde midt i området. Det vurderes, at hovedparten af trafikken vil komme fra Lygten via Rentemestervej til Bygmestervej, men også nogen trafik fra Frederiksborgvej via Rentemestervej til Bygmestervej. Desuden vil de 20 p-pladser langs Bisiddervej også generere lidt trafik.

 

Samtidig planlægges nyt større boligbyggeri langs Rentemestervej mv. (lokalplanforslaget "Rebslagervej"), hvilket ligeledes vil give en øget trafik på Rentemestervej (400 til 600 biler pr. døgn).

 

Således vil krydsene Rentemestervej/Lygten og Rentemestervej/Frederiksborgvej,  som i forvejen er problematiske i forhold til sikkerhed og afvikling,  blive yderligt belastede. Trafikafviklingen og sikkerheden i disse to kryds bør således vurderes i forbindelse med udførelsen af byudviklingsprojekterne. Dette kunne ske ved etablering af lyssignal og fodgænger/cyklist-støttepunkter samt ved dæmpning af hastigheden på Rentemestervej.

 

Miljøvurdering

Der henvises til vedlagte bilag 1, afsnittene "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" vedrørende områdets påvirkning af miljøet, forurening af undergrunden mv.

 

Økonomi

Indstilling om salg af arealet til bygherren og om erhvervelse af et ca. 1.500 m² stort areal mod Bygmestervej til opførelse af en børneinstitution, samt om kommunalt tilskud til de offentligt tilgængelige stiforbindelser gennem området fra Bisiddervej til Bygmestervej samt fra Bygmestervej til Lygten vil snarest blive forelagt de respektive udvalg og Borgerrepræsentationen.

 

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen og Københavns Bymuseum.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Københavns Bymuseum har meddelt ikke at have bemærkninger, og Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har ikke afgivet bemærkninger.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen konstaterer, at den aftalte daginstitution er indarbejdet i området som planlagt og har derfor ingen bemærkninger til lokalplanforslaget.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet i bilag 1, afsnittet om "Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget", jf. ovenstående.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi har ingen bemærkninger vedrørende vand, fjernvarme og el, men gør opmærksom på bygassens positive egenskaber. Da der imidlertid ikke i planloven er hjemmel til at optage bestemmelse i en lokalplan om tilslutning til bygasnettet, har dette ikke afspejlet sig i lokalplanforslaget. For så vidt angår afløb oplyses det, at der gennem området løber to nærmere angivne kloakledninger, der fortsat skal sikres.

Det bemærkes hertil, at alene byggefeltet langs Lygten berører en af disse kloakledninger. Forholdet må løses konkret i forbindelse med byggesagsbehandlingen gennem etablering af port eller lignende. Lokalplanforslaget indeholder i den anledning bestemmelse om tinglysning af eventuelt fornødne deklarationer vedrørende sikring af ledninger.

De indkomne bemærkninger er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor som bilag A – G.

 

 

BILAG VEDLAGT

1.      Forslag til lokalplan "Bygmestervej" med tilhørende kommuneplantillæg med hovedafsnittene "Baggrund for lokalplanen", "Forslag til lokalplan Bygmestervej" og "Forholdet til øvrig planlægning og lovgivning"

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

 

A.     Skrivelse af 26. august 2003 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

B.     Skrivelse af 11. august 2003 Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi, Forsyning

C.     Skrivelse af 22. juli 2003 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Afløb

D.    Skrivelse af 24. juli 2003 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

E.     E-mail af 30. juni 2003 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen

F.      E-mail af 3. juli 2003 fra Sundheds- og Omsorgsforvaltningen

G.    E-mail af 4. august 2003 fra Københavns Bymuseum

 

 

 

 

Erik Jaco bsen                                                                                   Mette Lis Andersen