Forslag om støtte til opførelse af 119 private andelsboliger på Ny Tøjhusgrun-den (3. etape)

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 12. november 2003

 

 

Sager til beslutning

 

9.      Forslag om støtte til opførelse af 119 private andelsboliger på Ny Tøjhusgrun-den (3. etape)

 

BTU 520/2003  J.nr. 631.0027/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at       godkende projekt til opførelse af 119 private andelsboliger som 3. etape af bebyggelsen på Ny Tøjhusgrunden,

at       bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af andel af tilskud samt garanti for realkreditlån indenfor de i lov-givningen fastsatte rammer, og

at       bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

 

 

RESUME

Boplan A/S har på vegne af Andelsboligforeningen NY TØJHUS III under stiftelse søgt om støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.  til et projekt til opførelse af 119 private andelsboliger med en gennemsnitlig størrelse på 95 m² på del af matr.nr. 26 Amagerbros Kvarter.

Projektet er den sidste af 3 etaper i lokalplanens område III, og en del af en sa mmenhængende helhedsplan for Ny Tøjhusgrunden, der er afgrænset af Artillerivej, Amager Boulevard, Thorshavnsgade og Njalsgade. 1. etape af bebyggelsen blev vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 29. november 2001, og 2. etape blev vedtaget i mødet den 14. november 2002.

Den aktuelle bebyggelse opføres som en vinkelbygning og et punkthus, alle i 6 etager med udnyttet tagetage og med parkeringskælder. Projektet er i det væsentlige identisk med de 2 øvrige etaper, hvor 1. etape er  under opførelse, medens der i 2. etape  foreløbig er solgt ca. 70 % af andelsboligerne. Projektet er i overensstemmelse med tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 327, som blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 29. november 2001.

Anskaffelsessummen er beregnet til 256.600.000 kr. incl. moms, svarende til ca. 22.600 kr. pr. m² bruttoetageareal. Der indrettes parkering i konstruktion, hvortil udgiften er beregnet til ca. 2.000 kr. pr. m². Liggeomkostninger vedrørende grundkøbesummen indgår med ca. 1.000 kr. pr. m²,  og under omkostninger indgår ca. 70 kr. pr. m² til bankgaranti for eventuelt usolgte andele.

I en gennemsnitsbolig på 95 m² vil den månedlige leje efter et indskud på ca.           342.000 kr. med den påtænkte belåningsform (50% 30-årigt lån, der er stående i de første 10 år og 50% 30-årigt flexlån med årlige rentetilpasninger) andrage ca. 9.215 kr., svarende til en årsleje på 1.164 kr. pr. m².

Kommunens garantiforpligtelse beløber sig med disse låneforudsætninger til ca. 38,5 mio. kr., medens den kommunale andel af tilskud udgør ca. 3,5 mio. kr.

Forvaltningen skal henlede opmærksomheden på, at opnåelse af et statstilskud på 900 kr. pr. m² forudsætter, at der meddeles støttetilsagn til projektet i 2003

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

På vegne Andelsboligforeningen Ny Tøjhus III under stiftelse har Boplan A/S fremsendt skema A til godkendelse af et projekt udarbejdet af arkitektfirmaet Vilhelm Lauritzen til opførelse af 119 private andelsboliger. Byggeriet skal opføres på et areal, der forudsættes selvstændigt udmatrikuleret af matr.nr. 26 Amagerbros Kvarter.

 

Eksisterende forhold

Byggegrunden udgør en del af Ny Tøjhusgrunden mellem den ny Weidekampsgade og det tidligere baneareal mellem Thorshavnsgade og Artillerivej. Syd for banearealet ligger blandet erhvervsbebyggelse i 2-4 etager samt 6 etagers boligbebyggelse på hjørnet af Artillerivej og Njalsgade. Sydvest for banearealet ligger tre markante pakhuse i 5 til 7 etager.

 

Nord for byggegrunden, ud mod Amager Boulevard er opført 2 kontor­huse i 5½ etager og et tredje kontorhusbyggeri i 6½ etager er igangsat. Nordøst for byggegrunden på hjørnet af Artillerivej og Amager Boulevard ligger Scandinavia Hotel og ved siden af hotellet, på hjørnet af Artillerivej og Weidekampsgade, er en tankstation placeret. På det andet hjørne af Weidekampsgade og Artillerivej (mod øst) har HK-København opført et hovedsæde i 6½ etager.

 

Boligbebyggelsen og pakhusene mod sydvest har ifølge Bydelsatlas Amager høj bevaringsværdi. De øvrige erhvervsbygninger langs jernbaneterrænet er af varierende kvalitet og karakter, og planlægges nedrevet. Området er velbetjent af kollektiv trafik med adskillige buslinier på Amager Boulevard og i Njalsgade. Metrostationen ved Njalsgade ligger i en afstand af ca. 300 meter fra byggegrunden.

 

Projekt

Projektet består af en vinkelbygning langs Weidekampsgade og passagen til Njalsgade og et punkthus i det sydvendte åbne gårdrum, begge i 6 etager samt udnyttet tagetage. Byggeriets samlede bruttoetageareal udgør 11.354 m². Projektets 119 boliger er rummelige familieboliger på mellem 90 og 110 m², der fordeler sig med 7 stk. 2-rums boliger, 84 stk. 3-rums boliger og 28 stk. 4-rums boliger, idet der dog skal tages forbehold for mindre justeringer heraf. Boligerne har en gennemsnitsstørrelse på 95,4 m². Der etableres af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² bruttoetageareal, heraf 97 i parkeringskælder.

 

Bebyggelsen er sidste etape af tre. Første etape blev tiltrådt af Borgerrepræsentationen i mødet den 29. november 2001 (BR 496/01) og er påbegyndt primo december 2002. Anden etape blev tiltrådt af Borgerrepræsentationen i mødet den 14. november 2002 (BR 554/02) og forventes påbegyndt  primo 2004. De 3 etaper består af bygningsblokke som er placeret langs lokalgadens sydvestlige side og danner en præcis byarkitektonisk afgrænsning mod gaderummet. Fritliggende bygninger placeres vinkelret herpå med gavl mod den fremtidige kanal. Mellem de fritliggende blokke placeres punkthuse. Bebyggelsesprincippet forener den traditionelle karrébebyggelses afskærmede, indre haverum med den åbne bebyggelses lys- og udsigtsforhold.

 

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering der er vedlagt som bilag 1.

 

Planforhold

Boligbebyggelsen er omfattet af lokalplan nr. 327 med tillæg nr. 1 og 2 og er placeret inden for lokalplanens område III, der er fastlagt til boliger og serviceerhverv. Bebyggelsesprocenten må højst være 175, beregnet for område I, II og III under ét. Bebyggelsen må højst opføres i 6½ etage. Friarealet skal være i størrelsesordenen 40 pct. af boligetagearealet og parkeringsdækningen i størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal, fortrinsvis indrettet i underjordiske anlæg. I tillæg nr. 2, der omfatter område III i lokalplan nr. 27, fastlægges boligbebyggelsen til helårsboliger med en gennemsnitlig boligstørrelse på 95 m².  Der er fastlagt en principiel bebyggelsesplan, der skal sikre samspil med omgivelserne og de nye infrastrukturelle elementer som pladsforløb, stier og kanalanlæg.

 

Det aktuelle projekt er i overensstemmelse med lokalplan med tillæg. 

 

Københavns Kommunes boligpolitik

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001 – 2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger. Derved åbnes mulighed for, at flere borgere vil blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives det i strategiplanen, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

 

Bebyggelsen på Ny Tøjhusgrunden ligger tæt ved centrum, og understøtter komunens boligpolitiske hensigter. Det samme gør boligernes indretning. De 119 andelsboliger indgår i den af Erhvervs- og Boligstyrelsen udmeldte andelsboligkvote til Københavns Kommune for år 2003.

 

Miljøforhold

Ved forureningsundersøgelser senest i 2003 er der konstateret forurening med olieprodukter, cyanid, PAH-forbindelser (tjærestoffer) og tungmetaller, primært bly. Baggrunden for forureningen er, at arealet er en del af den tidligere Ny Tøjhus-grund, hvor der i perioden fra 1888 til 1997 har været fremstilling  og håndtering af våben og ammunition.

 

I forbindelse med det forestående byggeri blev der den 22. maj 2003 udarbejdet en jordhåndteringsplan for arealet. Der er ikke udstedt påbud til grundejeren om undersøgelse eller oprydning i henhold til den nuværende lovgivning på området. Grundejeren har dog forpligtet sig til at fjerne den forurenede jord fra hele arealet.

 

Ejendommen ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser.

 

Det er Københavns kommunes mål at fastholde grundvandet under byen til drikkeformål og til søer og vandløb (jfr. Grundvandsplan 2000 for Københavns kommune). Derfor anbefaler Miljøkontrollen generelt, at der etableres nedsivningsanlæg i forbindelse med ombygninger og nybyggeri, såfremt det er muligt uden risiko for drikkevandsressourcerne. Miljøkontrollen kan give en tilladelse efter foregående undersøgelser og vurdering af et konkret projekt for nedsivning af forurenet regnvand til uforurenet undergrund (Jf. Spildevandsplan 2000).

Københavns Energi har oplyst, at bebyggelsen er omfattet af minimumskravene i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", således at byggeriet skal tilsluttes og forsynes med bygas, idet området ligger indenfor bygassens forsyningsområde.   

Grunden er overdraget af Freja Ejendomme A/S til H. Hoffmann  A/S  i oprenset stand, således af ejendommen i sin helhed og uden hindringer og indskrænkninger kan benyttes til købers anvendelse.

 

Endvidere forudsættes projektet at kunne opfylde Miljøstyrelsens krav om isolering mod trafikstøj.

 

Projektet vil i øvrigt opfylde miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001.

 

Økonomi og finansiering

Projektets anskaffelsessum er af bygherren beregnet til 256.600.000 kr. incl. moms, svarende til 22.600 kr. pr. m²  bruttoetageareal. Anskaffelsessummen (skema B) for 1. etape udgør 21.147 kr. pr. m² og for 2. etape 21.901 kr. pr. m².  

 

Grundsælger er H. Hoffmann  A/S.

 

Finansiering af andelsboligerne sker efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., hvorefter anskaffelsessummen efter fradrag for statsligt tilskud finansieres med op til 80 % realkreditlån og op til 20 % andelsindskud med kommunegaranti for den del af belåningen, der har pantesikkerhed ud over 65 % af ejendommens værdi.  Det statslige tilskud er betinget af, at kommunen godtgør 33 % af udgifterne hertil.

 

På baggrund af erfaringerne med salg af store andelsboliger ønsker bygherren det offentlige tilskud fratrukket i andelsindskuddet.

 

Andelsboligerne ønskes aktuelt realkreditmæssigt finansieret ved, at halvdelen af lånet optages som 30-årigt lån, der er stående de første 10 år og halvdelen som 30-årigt flexlån med årlige rentetilpasninger. Med det nuværende renteniveau giver denne belåningsform mindre kapitaludgifter på trods af et større realkreditlån. Endvidere gør renteniveauet det væsentlig mere attraktivt for andelshaverne at få andelsindskuddene reduceret, da andelsindskud typisk må finansieres med væsentligt dyrere lån (banklån).

 

Den ansøgte finansieringsform giver efter forvaltningens opfattelse bedre mulighed for at afsætte de pågældende andelsboliger, og forvaltningen kan derfor anbefale, at ansøgningen fremmes på det foreliggende grundlag.

 

Kommunens andel af tilskuddet andrager ca. 3,5 mio. kr. og afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.3.

 

Kommunens garantiforpligtelse kan beregnes til ca. 38,5  mio. kr.

I henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger skal kommunen betinge støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for løsning af påtrængende boligsociale opgaver, såfremt ejendommen indeholder mere end 10 boliger.

 

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i den forbindelse meddelt, at forvaltningen efter en konkret vurdering ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten ved førstegangssalget, men ønsker at få hver 10. bolig tilbudt i henhold til gældende regler ved eventuelt videresalg.

 

Boligafgiften for en gennemsnitlig andelsbolig på ca. 95 m² er beregnet til at andrage 1.164 kr. pr. m², svarende til ca. 9.215 kr. pr. måned, og andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 342.000 kr.

 

Nærmere oplysning om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag 1.

 

Vurdering af arkitektur m.v.

 

Projektet lever op til de boligpolitiske intentioner og overholder lokalplanbestemmelserne. Det forudsættes, at ejendommens friarealer inklusive vandarealer og interne stier indgår i et fælles gårdanlæg med de øvrige fremtidige boligbyggerier inden for "Ny Tøjhus"området. Projektet lever endvidere op til intentionerne om arkitektonisk kvalitet. Samspillet mellem bebyggelsesplan, volumen, tagudformning og det modulerede rytmiske facadeskema med lodret markante materialeskift skaber en helhed med variationer, der giver bebyggelsen identitet og kvalitet. Materialevalget med lyse tegl, store alu/glaspartier, galvaniserede stålbrystninger og zinkbeklædning er gedigent og enkelt. Det er samtidig afprøvede materialer med lang levetid og begrænset behov for vedligeholdelse og dermed  begrænsede driftudgifter.

 

 

Miljøvurdering

Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i den forbindelse til Miljøkontrollens udtalelse, jfr. nedenfor, samt til det anførte under afsnittet "Miljøforhold".

 

Miljøhensyn vil blive sikret i støttetilsagnet ved betingelser om bl.a. isolering mod trafikstøj, håndtering af evt. forurenet jord samt om opfyldelse af Borgerrepræsentationens vedtagne miljøretningslinier "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

 

 

Diverse udtalelser

I forbindelse med behandlingen af støttesagen har Plan & Arkitektur udbedt sig udtalelser fra Miljøkontrollen under Miljø- og Forsyningsforvaltningen, og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

 

De modtagne svar er i kopi vedlagt til gennemsyn på borgmesterens forkontor. De hørte instanser kan godkende projektet under forudsætning af, at de ovenfor anførte bemærkninger, som projektet giver anledning til, iagttages under den videre bearbejdning.

 

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, og økonomi og finansiering

 

 

 

BILAG VEDLAG T TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Boplans skema A-ansøgning

B. Projektmateriale udarbejdet af Vilhelm Lauritzen A/S

C.  Høringssvar

 

 

Jens Ole Nielsen