Lokalplan "Nørre Sideallé" med kommuneplantillæg
Lokalplan "Nørre Sideallé" med kommuneplantillæg
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 12. november 2003
Sager til beslutning
20. Lokalplan "Nørre Sideallé" med kommuneplantillæg
BTU 524/2003 J.nr. 611:137.0001/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen
indstiller, at
at lokalplan
"Nørre Sideallé" vedtages endeligt.
Økonomiforvaltningen indstiller,
at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det
til lokalplan "Nørre Sideallé" hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages
endeligt.
RESUME
Det offentliggjorte lokalplanforslag er foranlediget af et samtidigt vedtaget og offentliggjort byfornyelsesforslag for området. Lokalplanen tilvejebringer den planmæssige forudsætning for gennemførelsen af den samtidig fremlagte indstilling om endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutningen. Forslaget til kommuneplantillægget, der blev offentliggjort samtidig, er foranlediget af en henstilling til Økonomiudvalget fra Bygge- og Teknikudvalget om muliggørelse af en 2-etagers påbygning på forhuset Møllegade 26 (Det Frie Gymnasium).
I forbindelse med den offentlige høring vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg er der modtaget ni henvendelser, hvoraf fire er fra offentlige myndigheder. Københavns Bymuseum oplyser, at der bør foretages en større arkæologisk forundersøgelse i forbindelse med kommende byggeri. Skatte- og registerforvaltningen foreslår, at lokalplanens § 5, stk. 1, om maksimal bebyggelsesprocent på 150 udgår og erstattes af profilbestemmelser. Københavns Stiftøvrighed og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har ingen bemærkninger.
De øvrige fem henvendelser er fra ejere og beboere i området. To af henvendelserne er bilagt underskriftsindsamlinger med tilsammen 112 underskrifter. Henvendelserne omfatter tre hovedemner vedrørende forhøjelsen af Møllegade 26, der kommenteres emnevis:
A. Forhøjelsen medfører øget bebyggelsesprocent og giver forringet lys og luft i denne del af karreen. - Solskyggediagrammer udarbejdet af forvaltningen viser, at forhøjelsen blot berører enkelte lejligheder inden for meget begrænsede tidsrum af dagen.
B. Der forudsiges kommende krav om erstatning for værdiforringelse. - Kommunen kan i henhold til planloven regulere bebyggelsens omfang og anvendelse, og en sådan regulering er erstatningsfri.
C. Det hævdes, at Møllegade 26 er uegnet til boligindretning. - Forvaltningen er af den opfattelse, at forhuset med en acceptabel husdybde, rummelige etagerhøjder, store vinduer i begge facader og en konstruktion, der giver optimale indretningsmuligheder, er egnet for en ombygning til boliger.
Henvendelserne giver ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer i planforslagene.
SAGSBESKRIVELSE
Borgerrepræsentationen har i mødet den 11. juni 2003 (BR
311/03) tiltrådt
Offentliggørelsesmateriale omfattende indstillingerne med bilag samt orienteringspjece og -folder vedlægges til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A. Materialet indeholder baggrund og indhold vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg, herunder tegninger med angivelse af gadenavne og lignende, hvortil der refereres i den efterfølgende tekst.
Lokalplanforslaget er foranlediget af det af Borgerrepræsentationen ligeledes i mødet den 11. juni 2003 (BR 298/03) tiltrådte byfornyelsesforslag "Nørre Sideallé-karreerne". Lokalplanen tilvejebringer den planmæssige forudsætning for gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen. Indstilling om byfornyelsesbeslutningen fremsættes samtidig til endelig vedtagelse.
Forslaget til kommuneplantillæg er foranlediget af en
henstilling fra
Offentliggørelse
Lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillæg har været offentliggjort i perioden 2. juli til 1. oktober 2003. Der er udsendt i alt 1.436 foldere til ejere, lejere og brugere samt 46 foldere til interessegrupper, foreninger og lignende. Heraf blev 900 foldere i fælles omslag med det samtidigt offentliggjorte byfornyelsesforslag omdelt/ udsendt til samtlige beboere, ejere og erhvervsdrivende i lokalplan- og byfornyelsesområdet. Alle tre forslag blev annonceret den 2. juli 2003 i Nørrebro Avis.
I offentliggørelsesperioden har der i medborgerhuset Nørre Allé 7 været afholdt en udstilling med plancher, som har redegjort for forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg tillige med det samtidig offentliggjorte byfornyelsesforslag.
Den 3. september 2003, kl. 19-21, blev der samme sted
afholdt et borgermøde om de tre offentliggjorte forslag. De fremmødte ca. 40
borgere blev orienteret af medarbejdere fra Plan & Arkitektur og
Byfornyelse København. Til stede ved mødet var et medlem af
Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed
for via internettet at søge oplysninger om planforslagene og
byfornyelsesforslaget på en særlig hjemmeside. Denne indeholdt en debatside,
hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslagene. Der
har i perioden været ét indlæg på debatsiden. Hjemmesiden indeholdt
endvidere mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e-mail. Muligheden
blev dog ikke udnyttet.
Der er i offentliggørelsesperioden modtaget otte henvendelser
vedrørende planforslagene, hvoraf tre er fra offentlige myndigheder. Efter
fristudløbet er der modtaget yderligere én henvendelse fra en offentlig
myndighed. Henvendelserne med bilag vedlægges til gennemsyn som bilag B. En liste over og sammendrag af
de respektive henvendelsers indhold samt hovedindholdet af forvaltningens
bemærkninger hertil fremgår af det som bilag
3 vedlagte skema. Henvendelserne beskrives og kommenteres i de
efterfølgende afsnit Henvendelser fra
offentlige myndigheder m.v. og Henvendelser
fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl. Flere af henvendelserne
i sidstnævnte kategori relaterer sig også til det offentliggjorte
byfornyelsesforslag. Der henvises herom til den samtidig med nærværende
indstilling forelagte indstilling vedrørende endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutningen
for Nørre Sideallé-karreerne.
Henvendelser fra
offentlige myndigheder m.v.
I. Skrivelse af 9. september 2003 fra
Københavns Bymuseum
Københavns Bymuseum oplyser, at lokalplanområdet ligger i en del af kommunen, der ikke tidligere har været berørt af arkæologiske undersøgelser. Der bør derfor ved kommende byggeri foretages en større forundersøgelse for at klarlægge, om der er arkæologiske forekomster. Museet henviser til museumsloven og påpeger, at forundersøgelse bør foretages i god tid for at imødegå standsning af jordarbejderne, såfremt egentlig undersøgelse er nødvendig.
Bemærkninger
Lokalplanen indeholder en generel kommentar om, at København Bymuseum skal kontaktes før et jordarbejde påbegyndes.
II. Skrivelse af 11. september 2003 fra Københavns
Stiftsøvrighed
Københavns Stiftsøvrighed oplyser, at der ikke er bemærkninger til lokalplanforslaget.
III. Skrivelse af 18. september 2003 fra
Skatte- og Registerforvaltningen
Skatte- og Registerforvaltningen foreslår, at lokalplanens § 5, stk. 1, om at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 150 udgår. Bestemmelsen foreslås erstattet af profilbestemmelser i form af en bemærkning om, at gennemførelsen af den fastlagte bebyggelsesplan og med bibeholdelse af baghusbebyggelse indebærer, at bebyggelsesprocenten for enkeltejendomme vil variere fra ca. 154 til ca. 492. Det anføres, at en sådan ændring vil være i overensstemmelse med flere tidligere vedtagne lokalplaner, hvor der i stedet for en teoretisk bebyggelsesprocent på 150 er fastsat profilbestemmelser for karreen som helhed.
Der henvises til, at grundværdien for ejendomme i lokalplanområder, hvor der er fastsat profilbestemmelser, fastsættes ud fra byggerummeligheden (bebyggelsesprocenten) på den enkelte ejendom. Dette er i modsætning til områder uden profilbestemmelser, hvor det er den generelt (teoretisk) fastsatte bebyggelsesprocent (150), der anvendes.
Bemærkninger
Lokalplanbestemmelsen om en maksimal bebyggelsesprocent på 150 svarer til den maksimale bebyggelsesprocent for området i henhold til rammerne for lokalplanlægningen ifølge Kommuneplan 2001 (B5-område). Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med et byplanmæssigt ønske om på sigt at nedbringe tætheden af bebyggelse i lokalplanområdet. I dag er bebyggelsesprocenten i området under ét ca. 304, og de ubebyggede arealer udgør ca. 16 % af etagearealet.
Hele facadebebyggelsen og stort set hele gårdbebyggelsen er
af god byggeteknisk og arkitektonisk kvalitet og danner bevaringsværdige
sammenhænge. Der er således tale om en god bygningsmæssig ressource, som i de
kommende år vil blive væsentligt forbedret gennem den planlagte byfornyelse.
Bevaring af disse bygningsmæssige kvaliteter er derfor et væsentligt mål for
lokalplanen, hvorfor bebyggelsen bortset fra enkelte bagbebyggelser fastlægges
med bevaringsbestemmelser. Der
kan herudover med
For imidlertid på langt sigt at fastholde kommuneplanens målsætning om lavere bebyggelsestæthed (bebyggelsesprocent 150) fastlægger lokalplanen, såfremt der foretages nedrivning af bebyggelse via eventuelle senere byfornyelsesbeslutninger, i forbindelse med en force majeure-situation eller lignende, at der kun vil kunne opføres nybyggeri til erstatning af randbebyggelsen.
Ny randbebyggelse vil med den forudsætning og med respekt af
den maksimale bebyggelsesprocent på 150 kunne opføres med en gennemsnitlig
husdybde på ca. 9,85 m mod den nuværende gennemsnitlige på 10,75 m og med det
samme etageantal/ den samme bygningshøjde som den eksisterende randbebyggelse, dog
uden udnyttelig tagetage. Dette harmonerer med lokalplanens bestemmelser om
opførelse med i princippet samme placering (husdybde) og i samme omfang
(etageantal/ bygningshøjde) som den eksisterende randbebyggelse. Denne
præciserende bemærkning vil blive indføjet som kommentar i forbindelse med
lokalplanens § 5.
Bestemmelsen om maksimal bebyggelsesprocent på 150 foreslås derfor fastholdt.
IV. Skrivelse af 3.
oktober 2003 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen oplyser – efter udløbet
af offentligørelsesperioden – at der ikke er bemærkninger til materialet om
lokalplanforslaget, der er taget til efterretning.
Henvendelser fra
ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.
1. Skrivelse af 10.
september 2003 fra Søren Carlsen, Poppelgade 14, st. th.
Søren Carlsen finder forslaget til lokalplan og byfornyelsesforslaget udmærket og konstruktivt. Der fremsættes dog indsigelse mod den i lokalplanforslaget med tilhørende forslag til kommuneplantillæg foreslåede mulighed for, at der indenfor en bebyggelsesprocent på højst 225 kan påbygges to etager på forhusbebyggelsen i Møllegade 26 (nuværende Det Frie Gymnasium).
Der gives udtryk for, at den foreslåede mulighed vil være særdeles skadelig for miljø, trivsel og værdien af omliggende lejligheder. Således forudses der erstatningskrav fra ejerlejlighedsejere for værdiforringelse af lejlighederne. Det påpeges, at kombinationen af smalle gader og relativt høje huse betyder, at såvel gårdmiljø som de nedre lejligheder allerede lider under mangel på lys. Der henvises også til, at området i forvejen ikke lever op til intentionerne i kommuneplanen om lys og luft. Dette gælder i udpræget grad lejlighederne i Poppelgade og Ahornsgade samt gårdarealet mellem Poppelgade og Det Frie Gymnasium. Det eneste sted, hvor der kommer lidt lys ned i gården og til de nederste lejligheder, er hen over gymnasiet, hvor solen er fremme sidst på dagen, mens arealet ligger i total skygge resten af tiden.
Det foreslås derfor, at bestemmelsen, der giver mulighed for at udvide etageantallet i Møllegade 26, frafaldes. Samtidig peges der på, at kapacitetsproblemer på Det Frie Gymnasium må klares ved enten at henvise elever til andre gymnasier eller ved at flytte Det Frie Gymnasium til mere egnede lokaler væk fra området.
2. Skrivelse af 22. september 2003 fra Søren
Carlsen, Poppelgade 14, st. th., bilagt underskriftsindsamling
Søren Carlsen henviser til sin skrivelse af 10. september 2003 (jf. henvendelse nr. 1) og oplyser, at den også dækker andre beboeres opfattelse. Som dokumentation herfor er der vedlagt lister med 31 underskrifter fra beboere i Poppelgade 8-16 og Møllegade 24. Underskrifterne repræsenterer 25 lejligheder ud af 80 i ejerforeningen Poppelgade 8-16/ Møllegade 22-24.
3. E-mail af 30. september 2003 fra E/F
Poppelgade 8-16/ Møllegade 22-24 v/ Steen V. Olsen
E/F Poppelgade 8-16/ Møllegade 22-24 fremsætter indsigelse mod planerne om at muliggøre påbygning af to ekstra etager på forhuset i Møllegade 26 (nuværende Det Frie Gymnasium). Foreningen henviser til, at to ekstra etager vil ødelægge den variation, som den ellers flotte, hvide og lave bygning giver i gadebilledet. Mod gården vil to ekstra etager øge den i forvejen fortættede følelse, der er i gården. Dertil vil påbygningen tage noget af det sparsomme lys, der er i foreningens gård. Det påpeges, at den i forvejen høje bebyggelsesprocent i området vil blive forøget yderligere.
4. Skrivelse af 29. september 2003 fra
Beboerrepræsentationen Alderstrøst, bilagt underskriftsindsamling
Beboerrepræsentationen Alderstrøst fremsætter indsigelse mod udbygning af Møllegade 26 (nuværende Det Frie Gymnasium) med to etager. Til støtte herfor er der vedlagt lister med 81 underskrifter fra beboere i ejendommene Nørre Allé 17 A-B og Nørre Allé 15 A-D, 19 A-D og 19 F-G (Alderstrøst). Underskrifterne repræsenterer 79 lejligheder ud af 287 i Alderstrøst.
Der henvises til, at lejlighederne i Nørre Allé 19 C (10-15 lejligheder) helt mister sol og lys. Endvidere vil den nederste (sydligste) del af ejendommens gårdanlæg mellem de to parallelt beliggende blokke henholdsvis nr. 19 A-B og 19 C-D blive meget mørk og unyttig for beboerne.
5. Skrivelse af 30. september 2003 fra Paul
Opstrup og Karen Olsen, Møllegade 24, 4.
Paul og Karen Opstrup fremsætter indsigelse mod udbygning af Møllegade 26 (nuværende Det Frie Gymnasium) med to etager. Der henvises til, at en forøgelse af bebyggelsesprocenten i denne del af lokalplanområdet er direkte i strid med de vigtigste formål med byfornyelsen om at skabe lys og luft.
Endvidere fremsættes der indsigelse mod, at Møllegade 26
skal overgå til boligformål, hvis undervisningsfunktionen ophører. Der henvises
til, at ejendommen ikke egner sig til boliger, men at den er fin til
grundskoleundervisning og gymnasial uddannelse som nu eller andre fælles formål
som f.eks. videnskabeligt bibliotek, fødeklinik eller vandrehjem.
Bemærkninger til
henvendelserne nr. 1-5
De fem henvendelser omhandler indsigelser mod den i
planforslagene muliggjorte påbygning af to etager på forhusbebyggelsen i
Møllegade 26 (nuværende Det Frie Gymnasium) inden for en maksimal
bebyggelsesprocent på 225 samt mod senere anvendelse af ejendommen til
beboelse. Som også nævnt foran i afsnittet Baggrund
er forslaget foranlediget af et
ønske fremsat fra gymnasiets side overfor
A. Bebyggelsesprocent samt lys og luft
· Forøgelse af den i forvejen høje bebyggelsesprocent er i strid med byfornyelsens formål om at skaffe lys og luft.
· Området lever i forvejen ikke op til kommuneplanens intentioner om lys og luft.
· To ekstra etager vil øge den fortættede følelse til gårdsiden, der mister sol og lys til skade for de nedre lejligheder i den omgivende boligbebyggelse og gårdmiljøet.
B. Erstatning som følge af værdiforringelse
· Værdien af omliggende ejerlejligheder vil falde.
· Der forudses erstatningskrav fra ejere af ejerlejligheder.
C. Anvendelse af Møllegade 26
· Ejendommen er uegnet til boliger.
· Bør fortsætte til undervisningsformål eller andre fælles formål.
Ad A. Bebyggelsesprocent samt lys og luft
Den sydlige del af lokalplanområdet, hvor Møllegade 26 er beliggende, er karakteriseret af tæt bebyggelse og høje bebyggelsesprocenter for de enkelte beboelsesejendomme samt snævre gårdforhold. Som bilag 4 vedlægges skyggediagrammer (mrk. A-C), der viser skyggeforholdene for ejendommene omkring Møllegade 26, dels som de er i dag, dels med to ekstra etager på forhuset. Diagrammerne viser sommersolhverv kl. 9, 19 og 20.30, sommertid, hvor en påbygning vil få størst betydning for slagskygger, i modsætning til jævndøgn, hvor forskellen i skyggevirkning mellem eksisterende forhold og en fremtidig situation med to ekstra etager tilføjet vil være ganske ubetydelig. Det fremgår af diagrammerne, at den sydligste del af Alderstrøsts bebyggelse Nørre Allé 19 C-D allerede i dag bliver berørt sidst på dagen af skygge fra forhuset i Møllegade 26, og at dette forstærkes af en påbygning på forhuset i to etager. Diagrammerne viser for ejendommene Poppelgade 8-12 og Poppelgade 14-16/ Møllegade 24-26, at skyggevirkning af gårdarealerne og gårdfacader er forårsaget af anden bebyggelse end forhuset i Møllegade 26. Dog vil gårdsiden for et par lejligheder i Møllegade 24, tv., blive berørt om formiddagen, som ovennævnte diagram kl. 9 viser. Uanset at en forhøjelse af forhuset minimerer himmellyset set fra de tilgrænsende ejendomme, vurderes en forhøjelse af forhuset imidlertid ikke at få væsentlig betydning for lysforholdene i de nævnte bebyggelser.
Ad B. Erstatning som følge af værdiforringelse
Kommunen har i henhold til planloven kompetence til ved vedtagelse af lokalplaner og den efterfølgende administration af disse at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens anvendelse og omfang. En sådan lovlig regulering af ejendomsforholdene medfører ingen erstatningsforpligtelse, idet der ikke herved sker indgreb i tilsikrede rettigheder. Lokalplaner er således ligesom kommuneplanen udtryk for en erstatningsfri regulering af ejendomsretten.
Ad C. Anvendelse af Møllegade 26
Forvaltningen anser umiddelbart ejendommens forhus som egnet for ombygning til boliganvendelse, idet bygningen har en acceptabel husdybde på godt 13 m, etagehøjder på mere end 3 m, store vinduer i begge facader samt er opført med et søjle-/ dragersystem, som giver stor frihed i en fremtidig rumindretning. Principielt finder forvaltningen det mest hensigtsmæssigt, at baghuset ved ejendommens overgang til beboelse fjernes af hensyn til forbedring af forholdene vedrørende lys og luft i denne del af karreen og for at forbedre gårdforholdene.
Sammenfatning
På baggrund af ovenstående finder forvaltningen ikke
anledning til at foreslå en ændring af forslaget til lokalplanen og til kommuneplantillægget.
Miljøkontrollen har tidligere udtalt sig om sagen på grundl ag af høring foretaget af Plan & Arkitektur i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse. Der henvises til afsnittet Høring i den i ovennævnte afsnit Baggrund omhandlede indstilling angående forslaget.
BILAG VEDLAGT
1. Referat fra borgermøde.
2. Vurdering af evaluering.
3. Liste samt skema over modtagne henvendelser og forvaltningens bemærkninger.
4. Skyggediagrammer (mrk. A-C).
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS
FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Offentliggørelsesmateriale omfattende indstillinger
med bilag samt orienteringspjece og -folder.
B. Kopi af de i bilag 3 nævnte henvendelser med bilag.
Erik Jacobsen