Tillæg 1 til byfornyelsesbeslutning for "Geislersgade-karreen"

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 12. november 2003

Sager til beslutning

13. Tillæg 1 til byfornyelsesbeslutning for "Geislersgade-karreen"

BTU 516/2003 J.nr. 623:111.0001/03

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det af Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdede forslag til tillæg 1 til byfornyelsesbeslutningen for "Geislersgade-karreen", der omfatter indretning af fælles friareal og bevaring af ejendommen Geislersgade 11-13 - efter høring af ejere og lejere – nu vedtages endeligt i henhold til lov om byfornyelse § 9

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at afholde de med tillægget til byfornyelsesbeslutningens gennemførelse forbundne udgifter

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at forlange de ejendomme og bygninger samt eventuelle rettigheder, det er nødvendigt at råde over til gennemførelse af tillægget til byfornyelsesbeslutningen, afstået mod erstatning

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at sælge overtagne ejendomme i byfornyelsesområdet.

RESUME

I henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring skal de byfornyelsesarbejder, der er besluttet i en byfornyelsesbeslutning, være fysisk iværksat inden for en frist, der for Geislersgade-karreen udløber med udgangen af 2003.

Da der mangler etablering af det fælles gårdanlæg samt nedrivning af ejendommen Geislersgade 11-13, har Håndværkets Byfornyelsesselskab på baggrund af beslutning i Bygge- og Teknikudvalget den 10. september 2003 udarbejdet forslag til tillæg til byfornyelsesbeslutningen. I tillægget foreslås det p.g.a. de ændrede priser på ejerlejligheder at bevare ejendommen Geislersgade 11-13 fremfor at nedrive den. Tillægget indeholder endvidere bestemmelser om etablering af det fælles gårdanlæg.

Udgifterne udgør ca. 3,4 mio. kr. for gårdanlæg i den sydlige del af karréen og ca. 13 mio. kr. for ombygning af ejendommen Geislersgade 11-13.

Forslaget til tillæg har af selskabet været udsendt i høring til samtlige beboere, ejere og erhvervsdrivende i området. Der er kommet 3 indsigelser til forslaget til tillæg, heraf 2 indsigelser fra samme person og 1 indsigelse vedrørende gårdanlægget for Bøhmensgade 6-8, der etableres i efteråret 2003. De 2 indsigelser fra samme person indeholder dels argumenter mod bevaring af Geislersgade 11-13, idet der ønskes opført nybyggeri i stedet, dels argumenter imod fælles gårdanlæg med det almene boligbyggeri Geislersgade/ Holmbladsgade/ Pommernsgade (Vibo).

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I mødet den 2. april 1998 (B.F. 1998, s. 65-67) tiltrådte Borgerrepræsentationen efter udvalgsbehandling Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 4. marts 1998 om, at det af Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdede forslag til byfornyelsesbeslutning for Geislersgade-karreen godkendtes endeligt i henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring § 7.

I henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring § 67, stk. 2, er det en betingelse for statsligt tilsagn om støtte til vedtagne byfornyelsesbeslutninger, at de påtænkte foranstaltninger gennemføres inden for det pågældende finansår eller de 3 følgende finansår. Dog kan der ske overførsel til et yderligere finansår, jf. lovens § 67, stk. 4, således at byfornyelsesarbejderne kan iværksættes inden for en samlet ramme på 5 finansår incl. det år, hvor statsligt tilsagn meddeles. Hvis byfornyelsesarbejderne ikke er fysisk iværksat inden for den 5-års gennemførelsesfrist, bortfalder det statslige tilsagn.

Der er den 8. juli 1999 meddelt tilsagn om statsstøtte til byfornyelsesbeslutningen for Geislersgade-karreen, hvorfor fristen for fysisk iværksættelse udløber den 31. december 2003.

Af de arbejder, der indgår i byfornyelsesbeslutningen, resterer fortsat etablering af det fælles gårdanlæg, afslutning af ombygningen af Pommernsgade 8-10 samt nedrivning/ alternativt ombygning, jf. nedenfor, af Geislersgade 11-13.

Igangsætning af gårdanlægget forventes at kunne ske i 2005, når alle ombygninger er afsluttet.

Forslaget til indretning af gårdanlægget indeholder bestemmelser om nedrivning af skurbebyggelse på ejendommene Geislersgade 11-13, Geislersgade 15/ Bøhmensgade 1, Pommernsgade 8-10 og Pommernsgade 12 A-C samt mulig nedrivning af skurbebyggelse på Pommernsgade 8B. Sidstnævnte skal ombygges og indrettes til fælles formål for beboerne, såfremt der opnås tilslutning hertil og udgifterne står i rimeligt forhold til etagearealet. I modsat fald skal det nedrives.

Endvidere anføres det, at friarealet for ejendommene omfattet af byfornyelsesbeslutningen etableres med forbindelse til nybyggeriet i den nordlige ende af karréen (Vibo), således at der bliver tale om et fælles friareal for hele karréen. På længere sigt agter forvaltningen at arbejde for, at nybyggeriet indgår i driftsfællesskabet for gårdanlægget.

Geislersgade 11-13 er i henhold til den oprindelige byfornyelsesbeslutning overtaget af kommunen som en råde-over ejendom. Ejendommen indeholder 15 ejerlejligheder, der siden overtagelsen er anvendt til midlertidig genhusning af beboere i forbindelse med byfornyelse i området.

Ejendommen er opført i 1901, og de 15 lejligheder i ejendommen anvendes alle til beboelse. Ejendommen har et samlet boligareal på 702 m².

Ejendommen har bevaringsværdien middel, og er omfattet af lokalplan nr. 232.

Jens Madsens Tegnestue, der i 1996 registrerede ejendommene i karréen, beregnede, at fuld istandsættelse svarende til målsætningen i den vedtagne handlingsplan for Indre Vesterbro ville koste 15.517 kr./ m² ved indeks 142, svarende til 18.883 kr./ m² ved det aktuelle indeks 172,8 pr. 1. juli 2003.

I planlægningsforløbet forud for byfornyelsesbeslutningens vedtagelse i 1998 vurderede man, at istandsættelsen ville være for dyr, hvorfor det besluttedes at nedrive ejendommen, da den ikke i sig selv var bevaringsværdig eller havde særlig betydning for gadebilledet.

Man kalkulerede med, at der i henhold til lokalplanen eventuelt kunne opføres nybyggeri i 3 etager med et samlet etageareal på ca. 540 m²,svarende til 6 lejligheder a 90 m². Det var imidlertid uvist, om nybyggeri kunne opføres økonomisk rentabelt, og indtil det kunne ske, kalkulerede man med, at den ryddede tomt kunne indgå i det fælles friareal.

Da det efter beslutningen om at nedrive ejendommen har kunnet konstateres, at priserne på ejerlejligheder i området et steget betydeligt, har forvaltningen vurderet de økonomiske konsekvenser af i stedet at istandsætte ejendommen, herunder at sammenlægge lejlighederne fra 1.-3. sal, og efterfølgende afhænde ejerlejlighederne til markedspris.

På denne baggrund og efter beslutning i Bygge- og Teknikudvalget den 10. september 2003 (BTU 404/2003) har Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdet et forslag til tillæg til byfornyelsesbeslutningen for Geislersgade-karreen om bevaring af ejendommen Geislersgade 11-13 samt etablering af det fælles gårdanlæg. Forslaget er lagt til gennemsyn som bilag 1. Som bilag A vedlægges et kort over byfornyelsesområdet.

Tillægget skal følge reglerne i den gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, mens den oprindelige b yfornyelsesbeslutning er truffet efter den dagældende lov om byfornyelse og boligforbedring. I henhold til lov om byfornyelse § 91, stk. 6, skal et bindende statsligt tilsagn om støtte være anvendt af kommunen senest 4 år efter datoen for tilsagnet. Det betyder, at de arbejder, der indgår i dette tillæg, skal være igangsat senest i år 2007.

Uddybning af indstilling og evt. alternativer hertil

Såfremt Borgerrepræsentationen måtte beslutte ikke at følge forvaltningens indstilling om bevaring af Geislersgade 11-13, foreslås alternativt, at Borgerrepræsentationen vedtager at opretholde den tidligere beslutning om nedrivning for en ny 4 års periode.

Økonomiske konsekvenser af nedrivning eller bevaring af Geislersgade 11-13

1. Nedrivning af ejendommen:

I byfornyelsesbeslutningen for Geislersgade-karréen blev nedrivningsudgiften anslået til 1.620.200 kr., svarende til 2.300 kr./ m², opgjort ved indeks 155. Ved det aktuelle indeks på 172,8 udgør nedrivningsudgiften 1.806.262 kr., svarende til 2.573 kr./ m².

Opkøb af de 15 ejerlejligheder har beløbet sig til 3.963.000 kr., svarende til gennemsnitligt 5.645 kr./ m². Denne udgift er afholdt og har ikke indflydelse på, om nedrivning eller bevaring skal vælges.

I udgifterne skal fratrækkes indtægterne for salg af grunden, anslået til 2.000 kr./ m² etageareal eller 1.080.000 kr.

Det yderligere tab ved nedrivning bliver således 1.806.000 kr. – 1.080.000 kr. = 726.000 kr. Der er ikke ved beregningerne taget hensyn til moms og refusion.

Det kan blive vanskeligt at sælge grunden til nybyggeri p.g.a. det lille boligareal; der kan opføres ca. 540 m².

2. Bevaring og ombygning:

Jens Madsens tegnestue anslog de samlede ombygningsudgifter ved sammenlægning af lejemål til 10.893.160 kr. ved indeks 142. Ved det aktuelle indeks 172,8 udgør udgiften 13.255.902 kr., svarende til 18.883 kr./ m².

Hvis ejendommen ombygges, vil der blive sammenlagt lejligheder på 1., 2. og 3. sal til i alt 6 lejligheder á ca. 84 m². Endvidere vil der være 2 lejligheder á ca. 41 m² samt en lejlighed på ca. 56 m² i stueetagen. Lejlighederne forventes ved salg at indbringe ca. 13.099.200 kr., svarende til ca. 18.660 kr. pr. m² bruttoetageareal. Der er hverken på indtægts- eller udgiftssiden regnet med indretning af 1 eller 2 nye lejligheder i tagetagen, der indeholder 140 m², men forvaltningen vil indrette tagetagen, hvis det er muligt og økonomisk forsvarligt.

Det yderligere tab ved bevaring bliver således 13.255.902 kr. – 13.099.200 kr. = 156.702 kr. Der er ikke taget hensyn til moms og refusion.

Det beskedne yderligere tab, der vil være ved bevaring af ejendommen, på ca. 157.000 kr. kan ikke retfærdiggøre nedrivning af en ejendom som Geislersgade 11-13, der ligger mellem 2 huse, når det synes noget usikkert, om det vil være muligt at få opført nybyggeri efter nedrivning af ejendommen henset til det forholdsvis lille etageareal på 540 m², der kan bygges.

Selvom ombygningsprisen ved bevaring skulle stige en del, skal der meget til, før tabet får en størrelse, der kan begrunde nedrivning af ejendommen.

Miljøvurdering

Forslaget indebærer forlængelse af bygningens levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer.

Kommunen har i pjecen: " Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" opstillet en række krav, der skal overholdes.

Høring

Ifølge lov om byfornyelse § 11 skal kommunalbestyrelsen offentliggøre et forslag til tillæg og give de berørte mulighed for at fremsætte indsigelse mod og ændringsforslag til den planlagte beslutning inden for en passende frist.

Håndværkets Byfornyelsesselskab har på kommunens vegne udsendt forslaget til tillæg i høring i 4 uger til beboere, ejere og erhvervsdrivende i hele karreen.

Fristen for indsendelse af indsigelser udløb den 14. oktober 2003.

Redegørelse for modtagne indsigelser

Der er ved høringsfristens udløb indkommet 4 indsigelser. Indsigelserne er lagt til gennemsyn som bilag 2.

1. Brev a f 18. september 2003 fra Nanna H. Rasmussen, Bøhmensgade 6

Indsigeren kommer med forslag/ ønsker til indretning af gårdanlægget for Bøhmensgade 6-8.

Forvaltningen skal hertil bemærke, at friarealet for Bøhmensgade 6-8 ikke er omfattet af forslaget til tillæg til byfornyelsesbeslutning for Geislergade-karréen. Lejerens bemærkninger er videresendt til Håndværkets Byfornyelsesselskab, som administrerer byggesagen vedrørende Bøhmensgade 6-8, hvor gårdanlægget etableres i efteråret 2003.

2. Brev a f 9. oktober 2003 Erik Poulsen, Geislersgade 15, 2. th.

Indsigeren mener ikke, at omkostningerne ved renoveringen af Geislersgade på ca. 13 mio. kr. er korrekt oplyst i forslaget, da han mener at have hørt om en udgift på 20 mio. kr. Ejeren anfører endvidere, at der ikke synes at være taget hensyn til omkostningerne ved salg af lejlighederne efterfølgende. Endvidere mener han, at ejendommens stand med råd og svampeskader, må være blevet forværret siden registrering af ejendommen. Desuden mener han, at nyt byggeri er at foretrække i kvarteret, da ejendommen trods renovering ikke vil være et kønt syn, og da nybyggeri vil kunne trækkes væk fra gaden, så gaden får mere luft.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at man ikke er bekendt med en istandsættelsesudgift på 20 mio. kr. Det vurderes, at den i forsla get oplyste istandsættelsesudgift på 13.255.902 kr. er realistisk, også selv om ejendommens stand måtte være forværret i den mellemliggende periode. I budgettet indgår et afsat beløb på 427.000 kr. til svamp samt 10 % til uforudsete udgifter. Der i er i beregningerne taget hensyn til omkostningerne ved salg af lejlighederne efterfølgende.

Det er forvaltningens opfattelse, at det erfaringsmæssigt volder problemer at indpasse nybyggeri i eksisterende boligbebyggelse både fysisk og udtryksmæssigt i gadebilledet. Den omkringliggende byfornyelse byder på gode arkitektoniske eksempler på bevaring af ejendomme.

Efter forvaltningens opfattelse skal de anslåede ca. 13 mio. kr. i ombygningsudgift stige en del før nedrivning kan anbefales.

3. Brev af 9. oktober 2003 fra Erik Poulsen, Geislersgade 15, 2. th.

Indsigeren ønsker ikke fælles gårdanlæg med det sociale byggeri Geislersgade / Holmbladsgade/ Pommernsgade. Han begrunder det med, at beboere i socialt boligbyggeri ikke har samme forhold til værdier, hvilket mange gange vil medføre vold og/ eller ødelæggelse af ejendom m.m. Han tilslutter sig det øvrige gårdanlæg. Ejeren foreslår at standse istandsættelsen af de skurbebyggelser, som skal rives ned, når gårdanlægget skal etableres.

Hertil skal forvaltningen bemærke, at det er kommunens principielle holdning, at der skal tilvejebringes fælles gårdanlæg for hele karréer. Da der allerede er etableret gårdanlæg i den nordlige del af karréen (det nyere boligbyggeri), vil det gårdanlæg, der etableres under byfornyelsen, kun omfatte den sydlige del af karréen.

Der vil imidlertid være adgang til hele gårdanlægget for såvel den ældre del af boligbebyggelsen som den nyere del af boligbebyggelsen. På samme måde vil eventuelle fælles faciliteter i baghuset i Pommernsgade 8B være tilgængelige for alle karréens beboere.

Erfaringerne fra andre gårdanlæg peger mod, at beboerne til de enkelte ejendomme normalt føler sig ansvarlige for hele gårdrummet, selvom det er fælles for flere ejendomme. Karréen vil være aflåst og kun karréens beboere vil have adgang til gårdanlægget.

I forbindelse med istandsættelse af lejlighederne i Pommernsgade skal der ifølge byggelovgivningen tilvejebringes pulterrumsfaciliteter til det enkelte lejemål, hvilket er årsagen til, at de eksisterende skurbebyggelser istandsættes. I forbindelse med gårdanlægsprojektet må der tages stilling til pulterrumsfaciliteter i karréen, idet der for flere ejendomme ikke er mulighed for at etablere pulterrum i selve ejendommen.

4. Brev af 14. oktober 2003 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Forvaltningen har ingen bemærkninger til forslaget og tager dette til efterretning.

Økonomi

Ifølge den af Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdede finansieringsplan opgøres udgifterne til gårdanlæg i den sydlige del af karréen, byggeskadefond og øvrige refusionsberettigede udgifter til 3.366.000 kr. excl. moms. Heraf refunderer staten kommunen halvdelen af udgiften eller 1.683.000 kr.

Udgifterne til ombygning af Geislersgade 11-13 er anslået til 13.256.000 kr. Salgsprisen for lejlighederne med fradrag af salgsomkostninger er anslået til 13.099.000 kr. Rammebelastningen svarende til tabet vil således udgøre anslået 157.000 kr., hvoraf halvdelen eller 78.500 kr. refunderes af staten.

Kommunen skal midlertidigt finansiere udgifterne under ombygningen på 13.256.000 kr., der først bliver tilbagebetalt, når lejlighederne sælges.

Budgetmæssig dækning

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse tillægget til byfornyelsesbeslutning i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2003 til 2007 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2003 under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

BILAG VEDLAGT

Bilag A: Kort over byfornyelsesområdet

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag 1: Forslag til tillæg til byfornyelsesbeslutningen for Geislersgade-karreen

Bilag 2: Modtagne indsigelser

Jens Ole Nielsen

Til top