Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 12. oktober 2005

 

 

Sager til beslutning

 

16.      Støtte til ekstraordinær renovering af Tingbjerg Kollegiet

 

BTU 569/2005  J.nr. 631.0058/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt i henhold til almenboliglovens § 100 for ekstraordinær renovering af den selvejende ungdomsboliginstitution Tingbjerg Kollegiet

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af andel af ydelsesstøtte, samt - om nødvendigt - garanti for realkreditlån

at  meddele indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift

at  acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån, og

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

 

RESUME

FSBbolig har som administrator for den selvejende ungdomsboliginstitution Ting-bjerg Kollegiet søgt om støtte efter almenboligloven til ekstraordinær renovering af kollegiets ejendom, der er beliggende på adressen Terrasserne 6-18 i Tingbjerg. Området bliver i de kommende år generelt forbedret via omprioriteringsmidler fra Landsbyggefonden og helhedsorienteret byfornyelse samt en partnerskabsaftale mellem boligselskaberne og Københavns kommune.

Kollegiet, der er tegnet af Steen Eiler Rasmussens tegnestue og opført i 1970-72, er en del af bebyggelsen Tingbjerg. Det 3 etager høje kollegium er opført som to leddelte bygninger, der følger vejens krumning. Kollegiet rummer i alt 288 kollegieværelser og har et samlet boligetageareal på 8.254 m² eksklusive kælder.

Arbejderne omfatter renovering af facader, fælleskøkkener og baderum, ombygning af ventilationsanlægget, udbygning og fornyelse af el-installationer samt flytning og udskiftning af vandrørsinstallationer.

Der er en gang tidligere i 1990 udført renoveringsarbejde på kollegiet. Disse blev udført med den tids viden og almindeligt brugte materialer, som med tiden har vist sig at afstedkomme en del svigt på længere sigt. I de nu ansøgte renoveringsarbejder indgår således visse udbedringsarbejder af de udførte arbejder fra 1990.

Den samlede anskaffelsessum er anslået til 45.897.000 kr. inkl. moms, svarende til knap 5.600 kr. pr. m², der finansieres ved optagelse af et kontantlån med ydelsesstøtte, hvortil kommunen om nødvendigt yder op til 100 % garanti.

 

Den kommunale andel af ydelsesstøtten udgør knap 328.500 kr. det første år. Som følge af renoveringen forventes huslejen af stige fra den nuværende på 770 kr./m² til 904 kr. pr. m² boligareal, svarende til at den nuværende leje på ca. 1.840 kr. pr. måned forhøjes med ca. 320 kr. til ca. 2.160 kr. pr. måned.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Tingbjerg Kollegiet, der er tegnet af Steen Eiler Rasmussens tegnestue og opført i 1970-72, er beliggende på adressen Terrasserne 6-18 (matr. nr. 3669 Husum), som en del af bebyggelsen Tingbjerg. Kollegiet er afgrænset af Tingbjerg-bebyggelsen og Tingbjerg Idrætsanlæg.

Kollegiet er opført som to leddelte bygninger, der følger vejens krumning. Blokkene er i 3 etager og indeholder i alt 288 kollegieværelser. En tredjedel af kælderen er indrettet til omklædning, bad og træningslokaler for brugere af idrætsanlægget og indgår ikke i kollegiets areal. Resten af kælderen indeholder fællesfunktioner for kollegiet såsom vaskerier, varmecentral, beboerlokaler, som tilhører "kollegieaner-foreningen" samt en dagsinstitution, som Københavns Kommune lejer.

Kollegiet har et samlet boligetageareal på 8.254 m². Herudover udgør beboerlokalerne i kælderen 444 m² og dagsinstitutionen 444 m². Oversigtskort over bebyggelsens beliggenhed og placering er vedlagt som bilag 1.

Kollegieværelserne har selvstændigt wc/bad og garderobe samt fællesrum med køkken for hver 16 værelser. Hver bolig er på 28,7 m² inklusive andel af fællesfaciliteterne.

Der er i 1990 (BR 773/89) gennemført renoverings- og moderniseringsarbejder på kollegiet med støtte, hvor der blev gennemført en beton- og facaderenovering, udskiftning af vinduespartier, renovering af tag samt en udvidelse af arealet ved fælleskøkkener. I de nu ansøgte arbejder indgår også arbejder på visse af de gennemførte tidligere renoverings- og moderniseringsarbejder, der blev udført i 1990.

KBI A/S var rådgiver i 1990, men eksisterer ikke længere i den oprindelige selskabsform. Det må ifølge FSBbolig forventes, at en sag om erstatning vil blive langtrukken og omkostningskrævende for kollegiet. Herudover er det tvivlsomt om svigt i materialer og bygningsdele, der var almindeligt brugt på det tidspunkt, vil blive ansvarspådragende.

Af hensyn til kollegiets fremtidige udvikling anser FSBbolig det afgørende at få rettet op på "60´ernes" mindre gode betonbyggeri. Bygge og Teknikforvaltningen kan tiltræde FSB´s vurdering af forholdene, og på den baggrund kan forvaltningen anbefale, at der ydes støtte til renoveringsarbejderne.

 

Projekt

Projektet omfatter renovering af facader mod øst samt udskiftning af vinduesfacader i køkkentårne. Fælleskøkkener renoveres, og der etableres separate ventilationsanlæg for fælleskøkkener inklusive udskiftning af emhætter. Baderum renoveres og ventilationsanlægget etableres med separat udsugningsanlæg for baderum og enkelte servicerum i kælder. Vandinstallationer renoveres og flyttes udenfor vådzoneområdet, ligesom el-installationer renoveres.

I forbindelse med renoveringen i 1990 blev der monteret fiberbeton elementer på facaden mod haven. Det anvendte fugemateriale har ikke haft den kvalitet og holdbarhed, som man havde forventet, og der er således revner i fugerne med fugtskader og svigt på bygningsdelen til følge. Skaden er et udtryk for den viden, man havde for femten år siden. Herudover udføres andre renoveringsarbejder på facaden, f.eks. efterisolering/isolering over øverste etage. I 1990 blev der udført køkkenkarnapper som en tilbygning med etagehøje vindueselementer med to store gående partier. Efter længere tids brug er de gående partier deformerede, hvilket har medført utæthed og dårlig lukkefunktion. Svigtet skyldes nye og ikke gennemprøvede materialer, og at konstruktionen ikke har haft den styrke, som man kunne have forventet. I de nye renoveringsarbejder skal det sikres, at gående bevægelige dele kan tåle det daglige brug.

Baderummene blev delvist renoveret i 1990. Renoveringen bestod alene i nye vægoverflader med keramiske fliser. I forbindelse med de nye renoveringsarbejder skal der ske en gennemgribende renovering af badeværelserne, så de kan leve op til de krav, der stilles i BR 95. Herunder skal der indbygges vådrumsmembraner på gulve og vægflader, hvorfor de nuværende fliser vil blive fjernet. Herudover flyttes installationer væk fra den våde zone, så vandgennemtrængning kan forhindres. Arbejderne i badeværelser skyldes således ikke de arbejder, der blev udført i 1990, men er en ekstraordinær renovering af hele badeværelset.

Der forekommer ikke opretningsarbejder i institutionsdelen, men alene arbejder, der forbinder installationerne til kollegieværelserne.

Der er udarbejdet førsynsrapport af 1. juni og 9. november 2004, der er i overensstemmelse med § 29, stk. 1, nr. 1 i bekendtgørelse om støtte til almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. nr. 500 af 20. juni 2002 med senere ændringer. Herudover er udf ørt "Skimmelundersøgelse" af april 2004 af Bygge- og Miljøteknik A/S.

Plan & Arkitekturs teknikere har ikke bemærkninger til førsynsrapporten, der er udarbejdet af Rådgivende Ingeniørfirma Jørgen Wessberg A/S. De planlagte arbejder vurderes rimelige, idet der dog skal fremsendes tegninger for arbejderne til godkendelse hos Plan & Arkitektur, ligesom der skal fremsendes en redegørelse for valg af materialer og farver på udvendige bygningsdele til godkendelse, således at det sikres, at ombygningen ikke vil skæmme den eksisterende arkitektur.

Skema A er baseret på den udvidede førsynsrapport med en tilstandsvurdering samt forslag til udbedring med en økonomivurdering.

Ingeniørfirma Jørgen Wessberg A/S har som sagkyndig for førsynsrapporten ikke medvirket ved kollegiets opførelse, senere moderniseringsarbejder eller medvirket ved arbejdernes gennemførelse.

Rådgiverydelsen har været i prækvalifikation, EU udbud, da den overstiger EU´s tærskelværdi. FSBbolig har oplyst, at de bydende, ikke har deltaget i kollegiets opførelse.

 

Projektets økonomi

De samlede udgifter til renoveringen er ifølge skema A-ansøgningen kalkuleret til 45.897.000 kr. inkl. moms (ca. 5.560 kr. pr. m²), der fordeler sig således:

Håndværkerudgifter	38.392.000 kr.
Omkostninger inkl. gebyrer	7.505.000 kr.
Anskaffelsessum	45.897.000 kr.

Renoveringsarbejderne påtænkes prissat ved begrænset udbud i hovedentreprise.

Renoveringsarbejderne og den deraf følgende finansiering og huslejeforhøjelse er godkendt af beboerne.

FSBbolig har oplyst, at der ikke anses at være mulighed for, at udgifterne dækkes ved erstatninger eller gennem forsikringer.

 

Ungdomsboliginsitutionens økonomi

Ejendommens værdi er vurderet til 76  mio. kr. (2004), heraf grundværdi 17.066.400 kr.  På ejendommen er tinglyst tilbagekøbsdeklaration for Københavns Kommune til år 2040. Restgælden udgør pr. samme dato ca. 44,2 mio. kr. på de i ejendommen indestående prioriteter, hvortil kommer et engangsstøtteprioritetslån på ca. 4,0 mio. kr.

I år 2003/04 har kollegiet modtaget driftstilskud fra staten på ca. 940.000 kr., der svarer til en nedsat boligleje på 103 kr. pr. m².

Driftsresultater 2003/04 og budget 2005/06 er som følger:

Driftsresultat/Budget	Brutto m2 9.142, heraf boligareal 8.254 m²	Resultat 2003/04 kr./m2	Resultat 2003/04 %	Norm %	Budget 2005/06 kr./m2
Nettokapital		226	26	30	226
Offentlige og andre faste		95	11	15	111
Energi (inklusive boliger)		206	24	20	195
Administration		55	6	6	56
Vedligehold		156	18	15	228
Henlæggelser		65	7	15	12
Diverse		51	6	4	29
Samlede udgifter		855	98		856
Erhvervsleje		-35	-4		-36
Renteindtægter		-24	-3		-22
Diverse		-1	0	-5	-1
Offentlig støtte		-103	-12		-102
Resultat		16	2		0
Leje for bruttoareal		708	81	100	695
Leje for boligareal					770

Det bemærkes, at det aktuelle renoveringsprojekt ikke er indregnet i ovenstående budget for 2005/06. Procentangivelserne i ovenstående 2 kolonner er beregnet i forhold til en årlig normleje på 875 kr./m² bruttoetageareal.

Det bemærkes, at de ovenfor anførte henlæggelser i budget 2005/06 på 12 kr. pr. m² er udtryk for årets nettoresultat, idet der er henlagt 139 kr. pr. m² og brugt 127 kr. pr. m² i løbet af året. En henlæggelse på 139 kr. pr. m² vurderes at være tilstrækkelig.

Det er oplyst af FSB, at vedligeholdelsesudgiften på 228 kr./m² forventes at falde efter renoveringen, idet udgiften har været ekstraordinær høj de sidste år på grund af kollegiets tilstand.

Kollegiet havde pr. 31. juli 2004 henlagt ca. 4,5 mio. kr. svarende til ca. 490 kr. pr. m². Det er oplyst fra FSB, at selskabet i forbindelse med renoveringsarbejderne vil udføre diverse supplerende vedligeholdelsesarbejde, som finansieres med de opsparede henlagte midler.

Boliglejen pr. måned udgør pr. 1/8 2005 1.840 kr. inklusive el- og varmeudgifter og forventes at stige med ca. 320 kr. svarende til, at lejen umiddelbart stiger 134 kr. pr. m² fra ca. 770 kr. pr. m² til 904 kr. pr. m². Denne leje kan dog forventes reduceret yderligere, når de driftsøkonomiske besparelser af renoveringen er beregnet. Lejen for et værelse på gennemsnitlig 28,7 m² inklusive el og varme bliver på det foreliggende grundlag i alt 2.160 kr. pr. måned. Heri indgår ikke andel til beboerlokaler i kælderen.

På baggrund af institutionens driftsøkonomiske forhold, vurderer forvaltningen, at kollegiets økonomi er tilstrækkelig margin til den nødvendige lejeforhøjelse, men forudsætter, at institutionen i de kommende år bibeholder det nuværende henlæggelsesniveau.

 

Miljøvurdering

Projektet er miljøvurderet, da sagstypen er omfattet af Bygge- og teknikforvaltningens positivliste. Projektet har ikke væsentlige miljømæssige påvirkninger.

Renoveringen medfører, at bygningens energiforbrug reduceres. Der vil i forbindelse med støttetilsagnet blive stillet krav om overholdelse af minimumskravene i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

 

Finansiering

I henhold til § 100 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og på statens vegne meddele tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne (100 %) til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.

Det bemærkes, at ungdomsb oligerne ikke har pligt til at henlægge til de støtteberettigede arbejder, fx "ekstraordinær renovering og modernisering", som nævnt i almenboliglovens § 100.

Finansiering sker med et fastforrentet realkreditlån med en løbetid på 30 år. Lånet ydes som kontantlån og afdrages som et annuitetslån med kvartårlige terminer og med konstant ydelsesbetaling over hele lånets løbetid.

Til lånene yder staten ydelsesstøtte, svarende til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers (beboernes) betaling, der udgør 2,15 % af byggeudgiften (anskaffelsessummen) samt 0,27 % af lånet i løbende bidrag. Kommunen godtgør staten 20 % af udgifterne til ydelsesstøtten. Budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Kommunal garanti ydes for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80 % af ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse for lånet må der normalt, på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdier, påregnes krævet garanti på indtil 100 % af lånet, dvs. i nærværende sag op til 45.897.000 kr. På grund af ejendommens friværdi forventes det imidlertid ifølge FSB, at realkreditlånet kan optages med krav på 70-75 % kommunal garanti.

Det er en betingelse for statens støtte, at kommunalbestyrelsen indestår for eventuelt underskud på ungdomsboliginstitutionens fremtidige drift. Indeståelsen omfatter ikke underskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder kan afvikles over en kortere årrække.

Ifølge FSBbolig vil det lejeniveau, der følger af renoveringens gennemførelse, ikke medføre fremtidige lejetab eller udlejningsvanskeligheder. Det kan i denne forbindelse oplyses, at alle værelser løbende har været udlejet og i øvrigt indgår i CIU ventelistesystem.

Finansieringen kan opstilles skematisk således:

Realkreditlån	45.897.000 kr.
Ydelse på lånet, første år, (6 %)	2.753.800 kr.
Beboerbetaling, første år (2,15 % af anskaffelsessum) + bidrag (0,27 % af lånet)	1.110.700 kr.
Samlet ydelsesstøtte, første år	1.643.100 kr.
Kommunens andel af ydelsesstøtte, første år	328.600 kr.

 

Totaløkonomisk vurdering

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger, det vil sige såvel omkostningerne ved udførelsen som ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledte fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering af totaløkonomien.

Der foreligger en totaløkonomisk vurdering udarbejdet af FSB af 8. september 2005, hvor der redegøres for, hvordan der konkret tages hensyn til totaløkonomien. I det aktuelle projekt reduceres varmetabet samt vand-, energi- og vandforbruget ved de påtænkte tiltag.

Forvaltningen kan tiltræde den totaløkonomiske vurdering.

 

BILAG VEDLAGT

1.      Oversigtskort over kollegiets beliggenhed og bebyggelsens placering.

 

 

Ulrik Winge