Evaluering og forlængelse af udlejningsforsøg i almene boligafdelinger under SAB (Utterslevhuse) og AKB (Kgs. Enghave og Nørrebro)

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 12. september 2001

8. Evaluering og forlængelse af udlejningsforsøg i almene boligafdelinger under SAB (Utterslevhuse) og AKB (Kgs. Enghave og Nørrebro)

BTU 387/2001 J.nr. 408.0006/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Forud for udlejningen af de i 1996 nyopførte familieboliger i Utterslevhuse indgik Københavns Kommune i.h.t. de dagældende regler i Boligbyggerilovens § 14 stk. 5 (nu almenboliglovens § 60) aftale med Samvirkende Boligselskaber om tilrettelæggelse af udlejningen efter interessefællesskaber. Forsøget, der er det første af sin art i Københavns Kommune, er to gange forlænget af Borgerrepræsentationen og udløber nu den 1. oktober 2001. SAB har i den forbindelse anmodet om, at forsøget videreføres i endnu en periode på fire år. Bygge- og Teknikudvalget fik i Borgerrepræsentationens møde den 24. september 1998 bemyndigelse til at godkende forsøget fremover.

AKB's forsøg omfattende 2.802 boliger i Kgs. Enghave m.v. og 2.266 boliger på Nørrebro m.v. er blandt de første forsøg, der er iværksat efter almenboliglovens § 144, som efter en lovændring i 1997 gav startskuddet til iværksættelsen af en lang række udlejningsforsøg med By- og Boligministeriets godkendelse. Disse forsøg, som bl.a. baserer udlejningen på principper, der tilgodeser lokal arbejdskraft og unge under uddannelse, udløb den 16. juli d.å. og ønskes nu - efter gennemført evaluering - forlænget i 4 år med mindre justeringer, herunder en øget andel af boliger, der udlejes efter de særlige kriterier, og delvis suspension af fortrinsretten i egen afdeling. På Nørrebro m.v. udvides forsøget med afdeling Bispevænget, der rummer 662 boliger.

Ved en lovændring i foråret 2000 indførtes nye regler om fleksibel udlejning i almenboliglovens § 60. Det indebærer, at samtlige udlejningsforsøg - også forsøg iværksat efter § 144 - nu som udgangspunkt kan iværksættes/forlænges ved direkte aftale mellem boligselskabet og kommunen uden forudgående forelæggelse for By- og Boligministeriet. Ministeriet har imidlertid stillet som vilkår for godkendelsen af forsøg i.h.t. almenboliglovens § 144, at der ved forsøgsperiodens afslutning foretages en evaluering. By- og Boligministeriet vil derfor, når Bygge- og Teknikudvalget har behandlet sagen få tilsendt kopi af nærværende indstilling og Udvalgets beslutningsprotokol til orientering.

Borgerrepræsentationen bemyndigede i mødet den 24. august 2000 (Sagsnr. 327 /2000) Bygge- og Teknikudvalget til at godkende fremtidige aftaler om udlejning efter særlige kriterier. Aftale kan efter de nye regler kun indgås for 90 % af de ledige lejligheder, idet mindst 10 % af de ledige boliger i den enkelte afdeling, som boligselskabet forestår udlejningen af (excl. kommunal anvisning), skal udlejes efter de almindelige ventelisteregler.

Efter forsøgenes iværksættelse har Bygge- og Teknikforvaltningen den 1. oktober 1999 iværksat byfornyelseslovens bestemmelser om kommunal anvisningsret til hver 3. ledige bolig i udvalgte bydele bl.a. omfattende Indre og Ydre Nørrebro samt Indre Østerbro. Der er den 30. januar 2001 indgået en frivillig rammeaftale mellem Boligselskabernes Landsforening, 1. kreds, og Plan & Arkitektur om anvisningsret til hver 9. ledige bolig i almene boligafdelinger – nu i hele Kommunen. Aftalen er i løbet af foråret 2001 udmøntet i aftaler med de enkelte boligselskaber og Byfornyelse København, som erstatter den tidligere ordning. Herefter vil også Utterslevhuse og AKB's afdelinger i Kgs. Enghave-forsøget, der hidtil har været friholdt, skulle levere boliger til genhusning.

Evalueringen giver grundlag for at videreføre alle tre forsøg:

SAB oplever, at der i mange opgange i Utterslevhuse er et fint sammenhold blandt beboerne, og at der forekommer færre klager over nabogener end i andre byggerier. Der er dog stadig opgange, hvor den positive effekt af forsøget endnu ikke har slået igennem, hvilket bl.a. hænger sammen med, at der har været en lang række mangler ved byggeriets færdiggørelse, som først nu – efter at retssagen mod entreprenøren er afsluttet ved forlig – kan udbedres. Beboerne har derfor brug for mere tid til at udvikle de sociale relationer. Erfaringerne fra godkendelsesordningen tyder på at bebyggelsen er inde i en positiv udvikling.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har indvilliget i fortsat at suspendere den kommunale anvisningsret i Utterslevhuse i endnu en forsøgsperiode mod kompensation i andre afdelinger. Som de nye regler kræver udlejes 10 % af de ledige boliger fremover efter de almindelige ventelisteregler, og hver 9. bolig tilbydes Byfornyelse København som genhusningslejlighed. Genhusningsaftalen forudsættes administreret på en måde, der muliggør, at de særlige interessefællesskaber kan opretholdes.

AKB har haft positive erfaringer med forsøgsudlejningen i Kgs. Enghave, hvor de unge tilflyttere har været en stabiliserende faktor, som sammen med de tilflyttende familier med arbejde bl.a. i de nye erhvervsvirksomheder i Teglværkshavnen har påvirket lokalmiljøet i gunstig retning. Der har imidlertid været for få boliger til udlejning efter de særlige udlejningskriterier i forhold til efterspørgslen, og især har der været for få store boliger.

På Nørrebro m.v. har der været så få boliger til udlejning efter forsøgskriterierne (1/8 mod 3/8 i Kgs. Enghave), at boligselskabet reelt ikke har kunnet mærke nogen effekt, og behovet for store boliger til forsøgsudlejning er endnu mere udpræget her.

I erkendelse heraf øges andelen af boliger, som udlejes efter de særlige forsøgskriterier, fremover til halvdelen af de boliger, som AKB selv forestår udlejningen af, og – som en nydannelse - suspenderes fortrinsretten i egen afdeling for hver anden af disse boliger for at give flere store boliger til forsøgsudlejningen. Det gælder både forsøget i Kgs. Enghave og forsøget på Nørrebro, som fremover vil have samme omfang. Den eneste forskel vil fremover være, at der i Kgs. Enghave (som hidtil) er et kriterie mere – den snævrere variant af grøn anvisning, som understøtter erhvervsudviklingen i området, idet det kræves, at tilflytterne har arbejde indenfor bydelen.

Andelen af boliger, som udlejes efter helt almindelige regler, udgør 3/8 af de boliger, som AKB selv forestår udlejningen af, d.v.s. mere end 10 %, som de nye fleksible udlejningsregler kræver.

Det forudsættes, at SAB og AKB hvert år – senest den 1. marts – redegør for udlejningen i forsøgsperioden, m.h.p., at oplysningerne kan indgå i en samlet redegørelse til Bygge- og Teknikudvalget for erfaringerne med alle igangsatte udlejningsforsøg i kommunen. Ved forsøgenes afslutning skal der foretages en egentlig evaluering, som kan danne grundlag for en beslutning om, hvorvidt forsøgene skal videreføres. Til brug for den endelige evaluering søges beboersammensætningen belyst generelt i afdelingerne før og efter § 60 aftalernes indgåelse, ligesom udviklingen i beboersammensætningen inden for grupperne forsøgsanviste, kommunalt anviste, og øvrige husstande, herunder genhuste og beboere fra de almindelige ventelister agtes nærmere belyst.

I.h.t. almenboliglovens § 60 (tidligere Boligbyggerilovens § 14 stk. 5), kan kommunen under visse betingelser indgå aftaler direkte med de enkelte boligselskaber om udlejning efter særlige kriterier. Den første "§ 60 aftale", der er indgået i Københavns Kommune omfatter 192 nyopførte (i 1996) familieboliger i bebyggelsen Utterslevhuse og går ud på, at udlejning i en forsøgsperiode skal ske på grundlag af interessefællesskaber. Forsøget udløber den 1. oktober 2001. Samvirkende Boligselskaber har i skrivelse af 9. juli 2001 anmodet om, at aftalen forlænges i endnu en periode på 4 år.

Ved en ændring af almenboligloven i 1997 blev adgangen til at iværksætte forsøg med udlejning af almene boliger udvidet og præciseret og By- og Boligministeriet har efterfølgende godkendt iværksættelsen af en lang række forsøg i.h.t. lovens § 144. AKB's forsøg i Kgs. Enghave og på Ydre Nørrebro m.v. udløb den 16. juli 2001 og boligselskabet har ved skrivelse af 21. juni s.å. søgt om, at forsøgene videreføres i form af en "§ 60 aftale".

Efter en ændring af almenboliglovens § 60 i foråret 2000 – indførelsen af nye fleksible udlejningsregler – kan forsøget videreføres uden forelæggelse for Ministeriet. Ministeriet har imidlertid stillet som vilkår for godkendelsen af forsøg i.h.t. almenboliglovens § 144, at der ved forsøgsperiodens afslutning foretages en evaluering. By- og Boligministeriet vil derfor, når Bygge- og Teknikudvalget har behandlet sagen få tilsendt kopi af nærværende indstilling og Udvalgets beslutningsprotokol til orientering.

Efter forsøgenes iværksættelse traf Bygge- og Teknikforvaltningen, i henhold til bemyndigelse fra Borgerrepræsentationen (B.F. 1991, s. 1142 – 1151 og B.F. 1997, s. 2082 – 2105), beslutning om pr. 1. oktober 1999 at iværksætte byfornyelseslovens bestemmelser om kommunal anvisningsret til hver 3. ledige bolig i udvalgte bydele til løsning af genhusningsproblemer i forbindelse med byfornyelsen. Det betød umiddelbart færre boliger til forsøg i AKB's afdelinger på Indre og Ydre Nørrebro samt Indre Østerbro, mens SAB's forsøg i Utterslevhuse og AKB's forsøg i Kgs. Enghave og Valby ikke blev berørt heraf. Bydelene Kgs. Enghave, Valby og Brønshøj-Husum skulle i første omgang ikke bidrage til løsning af genhusningsproblemet.

Bygge- og Teknikudvalget godkendte imidlertid den 8. marts 2000 (BTU 116/2000 J.nr. 620.0011 /98) at der indgås en frivillig aftale om genhusning med Boligselskabernes Landsforening, 1. kreds, om anvisningsret til hver 9. ledige bolig i almene boligafdelinger – nu i hele Kommunen. En sådan rammeaftale blev indgået den 30. januar 2001 og er efterfølgende i løbet af foråret 2001 udmøntet i aftaler mellem de enkelte boligselskaber og Byfornyelse København, som administrerer ordningen.

Herefter vil også Utterslevhuse og afdelingerne omfattet af AKB-forsøget i Kgs. Enghave og Valby skulle bidrage til genhusningen. Anvisningsretten går forud for forsøgsudlejningen men, som det fremgår af redegørelserne for udlejningen i forsøgsperioden nedenfor, har det indtil nu kun haft mindre betydning for forsøgenes gennemførelse.

AKB har ønsket, at forsøgene i Nansensgade og Prinsessegade, som først udløber den 4. november 2001, og § 60 aftalen for "øvrige afdelinger", der løber frem til 1. maj 2002, medtages i den aftale, der indgås nu. Forvaltningen finder imidlertid, at en forlængelse af disse forsøg bør afvente en evaluering i forbindelse med forsøgsperiodens udløb.

De tre forsøg, som der således aktuelt skal tages stilling til, gennemgås nærmere i det følgende:

Bebyggelsen blev i 1996 opført som en del af SAB's 1.300 almene boliger i Tingbjerg, der var præget af sociale problemer. Afdelingen består af 214 boliger, heraf 18 ungdomsboliger og 4 familieboliger der er udlejet som et døvekollektiv, hvor centret for døve anviser til boligerne. Forsøget omfatter de resterende 192 familieboliger, som blev taget i brug i slutningen af 1996. De første udlejninger blev gennemført pr. 1. september og 1. oktober 1996.

For at sikre en hensigtsmæssig beboersammensætning i Utterslev Huse ønskede SAB at basere udlejningen af de nyopførte boliger på interessefællesskaber i de enkelte opgange og at give hvert enkelt opgangsfællesskab mulighed for at udarbejde individuelle ordensregler, der tager sit udgangspunkt i fællesskabets interesser.

Hensigten med §60-aftalen er at tiltrække en bredere kreds af boligsøgende og at styrke fællesskabet og de sociale netværk blandt beboerne i de enkelte opgange.

Borgerrepræsentationen bemyndigede i mødet den 6. juni 1996 (B.F. 1996, s. 1549 – 1558) - samtidig med indførelsen af en kommunal godkendelsesordning ved udlejning af almene boliger i nybebyggelser - magistraten til at indgå aftale med Samvirkende Boligselskaber for perioden 1. 7. 1996 til 1. oktober 1997 om udlejning af familieboligerne i Utterslevhuse efter interessefællesskaber. Aftalen er efterfølgende evalueret og besluttet forlænget i Borgerrepræsentationens møder den 28. august 1997 (B.F. 1997, s. 2082 – 2105) og den 24. september 1998 (sagsnr. 476/98) indtil den 1. oktober 2001. Denne dato ophører forsøget, medmindre der træffes beslutning om forlængelse. I forbindelse med Borgerrepræsentationens seneste forlængelse i mødet den 24. september 1998 fik Bygge- og Teknikudvalget bemyndigelse til at godkende forsøget fremover. Den oprindelige aftale med senere forlængelser (samt fo rslag om endnu en forlængelse) vedlægges som bilag 1.

Bygge- og Teknikudvalget har den 29. august 2001 (BTU 363/2001 J.nr. 444.0002 /98) besluttet at anbefale en forlængelse af den kommunale godkendelsesordning overfor Borgerrepræsentationen.

De 192 familieboliger, der omfattes af forsøget, udlejes med udgangspunkt i følgende kriterier, idet den kommunale anvisningsret suspenderes i forsøgsperioden:

• Lejeren skal have behov for eller et stærkt ønske om at have et netværk omkring sig, f.eks. relateret til sociale aktiviteter, herunder aktiviteter understøttet af kommunen, fritidsaktiviteter, familie, kulturel baggrund, uddannelse eller arbejde.
• Netværket kan være etableret med henblik på at understøtte boligsocial trivsel og kan bestå af interessefællesskaber i ejendommens enkelte opgange.
• Med udgangspunkt i interessefællesskabernes indhold definerer beboerne selv inden for gældende regelsæt de dermed relaterede husordensregler, således at de understøtter fællesskabet.

Fra byggeriets start opstillede SAB ved tilrettelæggelsen af udlejningsforsøget 6 forskellige husordener, som var udgangspunktet for udlejningerne men dog således, at beboerne efter indflytningen kunne arbejde videre med husordensbestemmelserne, når de havde boet der et stykke tid.

De 6 grundvarianter af husordenen havde følgende kriterier:

A) stilleopgang med husdyr.

B) stilleopgang uden husdyr

C) støjopgang med husdyr.

D) støjopgang uden husdyr.

E) opgang med normal støj og husdyr

F) opgang med normal støj uden husdyr.

I 1997 vedtog beboerne en fælles husorden for bebyggelsen, og herefter blev der blok- og opgangsvis vedtaget lokale husordener med uddybninger og præciseringer indenfor de kriterier, der er fastsat opgangsvis.

Senest i foråret 2000 blev den fælles husorden revideret på et afdelingsmøde, og i efteråret 2000 blev enkelte af de lokale husordener revideret, således at der i dag – ud over en fælles husorden - er 18 mere eller mindre fælles lokale husordener, der supplerer eller erstatter den fælles husorden inden for de forskellige kriterier, der er opgangsvis i interessefællesskaberne.

Samtlige boligsøgende udfylder et spørgeskema, om hvilke fritidsinteresser/fællesskaber, man har lyst til at dele med andre. Spørgeskemaet og de ovenfor nævnte lokale husordener, er fremlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor.

Ved genudlejninger deles ansøgerne op i, hvem der ønsker en lejlighed i det pågældende støjområde, og holdningen til husdyr. Dernæst findes ansøgere, der matcher de ønsker, som beboerne i opgangen har, og som nogle opgange har defineret som f.eks. børnefamilier eller socialt samvær, sport, fritidsinteresser m.m. Er der flere, der matcher, går det efter tur fra ventelisten.

Når der er en husstand i afdelingen, der ønsker en større eller mindre lejlighed i Utterslevhuse, gives ansøgeren fortrinsret, hvis familien i øvrigt passer ind i et af opgangsfællesskaberne.

I seniorfællesskaberne, der er etableret i to fritliggende punkthuse, hver med 8 3-rums boliger á ca. 85 m² deltager et udvalg på 3 personer udpeget af beboerne i seniorfællesskaberne som høringsberettigede, om hvem der tildeles en ledig bolig.

Siden 1997 er der foretaget i alt 128 genudlejninger af boliger omfattet af udlejningsforsøget fordelt således på de enkelte år:

1997 18

1998 35

1999 32

2000 33

2001 indtil 9. juli 10

For perioden 1998 til 2000 har fraflytningsprocenten (17 – 18 %) været høj, bl.a. som følge af et stort antal fraflytninger via den interne oprykningsret til de billigere lejemål i den øvrige Tingbjergbebyggelse. SAB oplyser endvidere, at der ved byggeriets start skete en meget stor indflytning af flygtninge henvist fra Dansk Flygtningehjælp – en gruppe der tilsyneladende i de senere år er delvist flyttet til andre områder. Pr. 1. januar 1997 udgjorde andelen af udenlandske statsborgere i Utterslevhuse 63 %. Pr. 1. januar 2001 var andelen faldet til 51 %.

Utterslevhuse er omfattet af den kommunale godkendelsesordning for nybyggerier, og erfaringerne herfra viser, at de godkendte ansøgere ved senere indflytninger adskiller sig markant fra de godkendte ansøgere ved 1. gangsindflytningen:

Statens Byggeforskningsinstitut udgav i 1998 en rapport om forsøget (SBI-rapport 302), der tidligere er udleveret til Borgerrepræsentationens medlemmer, baseret på 2 interviewrunder gennemført i 1997. Rapporten konkluderede, at målet om at forbedre hverdagen for bebyggelsens beboere ved etablering af bedre netværk ikke var indfriet for alle beboeres vedkommende, men ved første interview- runde i vinteren 1997, hvor beboerne havde boet der i 4 – 5 måneder, havde der allerede vist sig en moderat effekt, og der havde i flere opgange været en positiv udvikling i tidsrummet frem til anden interviewrunde i efteråret 1997.

Der er ikke de senere år foretaget deciderede spørgeundersøgelser blandt beboerne, der dokumenterer resultatet af udlejningsforsøget. Det er imidlertid SAB's indtryk, at der i mange opgange er et meget fint sammenhold, hvilket bygger på samtaler med boligsøgende, der ønsker anden bolig i afdelingen. I enkelte opgange er der ingen beboerrelationer, men alle, der søger boliger i afdelingen, ønsker et socialt sammenhold med nye venner til børn og voksne. SAB peger endvidere på, at egent- lige klager over indendørs nabogener synes at forekomme i væsentligt mindre omfang end ved andre byggerier.

Der er aktuelt 156 aktive boligsøgende på ventelisten.

Udlejningsforsøget har været drøftet med afdelingsbestyrelsen, der finder, at det ikke er i alle opgange, at forsøget fungerer ved et stærkere sammenhold end normalt. Det hænger væsentligst sammen med, at byggeriet ikke var færdigt og funktionsdueligt, da beboerne flyttede ind. Bebyggelsen har været ramt af så mange forsømmeligheder fra entreprenørens side, at boligorganisationen med advokatbistand indledte et meget omfattende søgsmål mod totalentreprenøren. Beboerne har således været plaget af svigtende varmeforsyning, tagutætheder, kælderutætheder samt en manglende færdiggørelse af friarealerne. Beboerne har derfor ikke haft sådanne boligvilkår, at der har været overskud til at udvikle det indre liv i bebyggelsen og mulighederne i de etablerede interessefællesskaber. Sagen mod entreprenøren er netop afsluttet ved et forlig, sålede s at de sidste mangler ved bebyggelsen kan færdiggøres. Beboernes engagement og deltagelse i beboerarbejdet har været koncentreret om denne sag - og de seneste år endvidere ved deltagelsen i arbejdet med kvarterløft og en partnerskabsaftale med kommunen sammen med de øvrige almene afdelinger i Tingbjerg.

Afdelingsbestyrelsen er interesseret i, at forsøget skal fortsætte.

SAB betragter forsøget i Utterslevhuse som et meget interessant tiltag om end kun delvist succesfuldt forsøg med at skabe bedre betingelser for beboernes trivsel i almene boligbyggerier. Selskabet understreger i den forbindelse, at dannelsen af sociale netværk er en langvarig proces, og at vurderingen af forsøgets effekt bør ses i forhold til dette tidsperspektiv og de problemer, der har været med bebyggelsens færdiggørelse.

SAB anmoder på denne baggrund om, at forsøget forlænges i 4 år, idet man forudsætter, at den kommunale anvisning fortsat suspenderes mod kompensation i andre afdelinger. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har accepteret dette. Afdelingen vil fremover skulle stille hver 9. ledige bolig til rådighed for genhusning i forbindelse med byfornyelsen. Det forudsættes, at denne ordning administreres med respekt af de etablerede interessefællesskaber.

En aftale efter de nye fleksible udlejningsregler i almenboliglovens § 60 kan imidlertid kun omfatte 90 % af de ledige boliger. De resterende 10 % skal udlejes efter de almindelige regler, d.v.s. efter anciennitet på ventelisten/oprykningsventelisten og med fortrinsret for børnefamilier, ældre og handicappede til visse boliger. Hver 9. bolig stilles til rådighed for genhusning i forbindelse med byfornyelsen. Som bilag 1 vedlægges den hidtil gældende aftale med senere tillæg om forlængelse og – i udkast – det aktuelle tillæg om forlængelse frem til 1. oktober 2005.

Bydelen og AKB's ejendomme er kendetegnet ved, at der er mange små boliger, som med dagens boligstandard ikke er attraktive for familier med børn. Det betyder, at området i dag har en høj andel af enlige, og at mange beboere er uden beskæftigelse og lever af pension eller overførselsindkomst. Den igangværende kvarterløftindsats i området sigter mod at skabe et bedre bomiljø og bl.a. via lejlighedssammenlægninger skabe et mere varieret boligudbud.

I og omkring boligområdet ligger mange mindre og mellemstore virksomheder. Bl.a. er Teglværkshavnsområdet ved at udvikle sig til et attraktivt erhvervsområde med store højteknologiske virksomheder. AKB's 2.802 lejligheder i området vil gennem en modernisering af boligkvaliteten og med den centrale beliggenhed i forhold til virksomhederne kunne udvikle sig til et attraktivt boligtilbud for bl.a. nye medarbejdere i disse virksomheder i overensstemmelse med Bydelsrådets kvarterløftsbestræbelser.

De 16 af forsøget omfattede boligafdelinger med 2.802 boliger, heraf 60 % beboet af enlige, rummede pr. 1. januar 1999 ved forsøgets iværksættelse godt 3.700 beboere i alderen 16 – 66 år. Godt 9 % af disse beboere var arbejdsløse og 31 % var helt udenfor arbejdsmarkedet (excl. uddannelsessøgende). Gruppen af førtidspensionister og kontanthjælpsmodtagere alene udgjorde 17 % af de 16 – 66 årige.

Der var godt 5.100 beboere heraf 68 % af dansk oprindelse, 23 % indvandrere (primært fra 3. lande) og 9 % efterkommere af indvandrere.

I 41 % af boligerne lå husstandens bruttoindkomst under 150.000 kr. mens 36 % havde en bruttoindkomst på mellem 150.000 kr. og 300.000 kr. 11 % lå over 400.000 kr.

En status over beboersammensætningen pr. 1. januar 2001 - efter forsøgets 2 første år - vil først kunne foreligge i august 2002.

Forsøget har det overordnede formål at understøtte kvarterløftindsatsen i området og bidrage til en mere aktiv og stabil beboersammensætning. Med den grønne anvisning tilstræbes, at mindske CO₂ udslippet ved at reducere privat motortransport mellem bopæl og arbejdsplads. Med ligestillingen af husstande bestående af 2 voksne og husstande med børn ved udlejning af 4-rums-boliger tilgodeses bl.a. de unges familieplanlægning, og boligorganisationen forventer derved at kunne tiltrække andre familietyper end hidtil, hvilket vil være med til at give en mere nuanceret beboersammensætning.

Borgerrepræsentationen bemyndigede i mødet den 19. marts 1998 (sagsnr. 151/98) Bygge- og Teknikudvalget til at fremsende ansøgninger om forsøgsudlejning i.h.t. almenboliglovens § 144 til By- og Boligministeriet

Bygge- og Teknikudvalget besluttede herefter den 29. april 1998 (sagsnr. 120/98) at anbefale By- og Boligministeren at godkende iværksættelsen af en række forsøg bl.a. i AKB's boligafdelinger. By- og Boligministeren godkendte den 15. juli 1998 iværksættelsen af forsøg bl.a. i Kgs. Enghave, idet forsøgsperioden blev fastlagt til 16. juli 1998 – 16. juli 2001.

Det samlede forsøg har omfattet de i skemaet nedenfor anførte 16 boligafdelinger med tilsammen 2.802 familieboliger, heraf 60 % 2-rumsboliger - antal boliger er angivet med kursiv (i alt/2-rums/1-rums). Der er primært tale om ældre boligafdelinger heraf 14 afdelinger, som er opført i perioden før 1950. De 2 sidste* er opført i henholdsvis 1966 og 1970.

* Afdelinger opført efter 1960

Forsøget, der som nævnt har omfattet 2.802 boliger, blev på grund af indkøringsproblemer med Edb-programmet igangsat med nogen forsinkelse i februar 1999. Der er senest gjort status for forsøgsudlejningen i redegørelse af 7. april 2000 til By- og Boligministeriet, som er tilsendt Bygge- og Teknikudvalget til orientering den 11. april s.å.

I perioden fra forsøgets start i februar 1999 og til den 30. juni 2001 er der indflyttet 649 husstande (svarende til knap 10 % ledige lejligheder pr. år) efter følgende kriterier:

Andelen af boliger udlejet efter henholdsvis almindelig udlejning/venteliste/for- søgs- kriterier svarer ikke helt til de "godkendte andele". Dette skyldes bl.a. at intern oprykning i egen afdeling går forud for udlejning indenfor de tre grupper.

De 171 husstande (svarende til ca. 26 % af samtlige indflytninger), der er indflyttet via særlige forsøgskriterier, falder indenfor følgende grupper:

• 71 familier med arbejde i området er tilflyttet Kgs. Enghave (38 fra gruppe 1 og 33 fra gruppe 2)
• 91 unge under uddannelse er tilflyttet (81 fra gruppe 2 og 10 fra gruppe 3)
• 5 har fået anden bolig på grund af tilknytning eller behov (gruppe 5)
• 4 familier er blevet anvist på grund af skilsmisse (gruppe 6).

52 af de 71 familier, som har fået tildelt lejligheden via grøn anvisning, har arbejde i de højteknologiske virksomheder i Teglværkshavnen, som AKB i forsøgsperioden har haft et særlig tæt samarbejde med. Der har bl.a. været afholdt møder på virksomhederne, hvor der er blevet orienteret om forsøgsordningerne og virksomhederne rekvirerer ansøgningsskemaer hos AKB, når de ansætter nye medarbejdere. Det drejer sig om

• Sonofon (26 medarbejdere)
• Nokia (25 medarbejdere)
• Mercedes Bentz (1 medarbejder)

De øvrige fordeler sig med 1 eller 2 boliger til medarbejdere på en lang række virksomheder i området og i København som helhed.

Om størrelsen af de lejligheder, der er indflyttet i forsøgsperioden, kan følgende oplyses:

Der har, som det fremgår af skemaet, kun været udlejet 4 lejligheder med 4 rum efter forsøgskriterier i den samlede forsøgsperiode på knap 2 ½ år. Heraf er 2 udlejet til familier uden børn og 2 til familier med børn. Der er udlejet yderligere 32 4-rums boliger i perioden heraf 29 via intern oprykning – alle til børnefamilier – og 3 via den eksterne venteliste, hvoraf en enkelt er tildelt et par uden børn.

AKB oplyser, at der har været en overvældende interesse for forsøget især fra ansøgere, der ønsker at flytte til Kgs. Enghave på grund af arbejde, samt fra unge, der skulle starte på en uddannelse i København. Der har været langt flere ansøgere efter forsøgskriterierne, end der har været boliger. Forsøget har derfor givet mange ansøgere nogle forventninger om at få løst deres boligproblem, som ikke har kunnet indfries.

Flere af de unge tilflyttere har været involveret i projekter i området, og generelt har de unge været en stabiliserende faktor, som har påvirket lokalmiljøet i en positiv retning. Der er derfor generelt en meget positiv holdning til forsøget blandt områdets beboere, som oplever de tilflyttende familier med arbejde i de nye virksomheder og de unge under uddannelse, som en god modvægt til de ofte ressourcesvage beboere, der bliver anvist af kommunen.

Der har kun været enkelte negative henvendelser fra beboere, der har følt at tilflyttere fik fortrin i forhold til vedkommende selv eller dennes børn. En del ansøgere, der har været skrevet op i mange år, føler at deres situation igen er blevet forringet.

AKB mener at have opnået den forventede effekt, men finder, at der er behov for flere boliger og især flere boliger på 3- og 4 rum. Forsøgserfaringerne viser endvidere, at sålænge fortrinsretten i egen afdeling opretholdes, vil det som hovedregel være de mindre boliger (85 %), der går til forsøg, hvilket indebærer, at ønsker fra tilflyttende familier, der har fået arbejde i kommunen, vanskeligt kan imødekommes.

Andelen af lejligheder, som udlejes efter særlige kriterier, foreslås derfor forøget fra 3/8 til 4/8 af de lejligheder, som AKB selv forestår udlejningen af. Det sker på bekostning af den eksterne venteliste og fortrinsretten i egen afdeling. Fortrinsretten i egen afdeling foreslås således suspenderet for 2/8 vedkommende, hvilket må forventes at give flere 3- og 4-rums boliger til udlejning efter forsøgskriterierne.

Husstande med og uden børn har hidtil i.h.t. dispensation fra By- og Boligministeriet været ligestillet ved udlejning af 4-rumsboliger. Fravigelse af børnefamiliernes fortrinsret kan efter de nye regler om fleksibel udlejning kun aftales for indtil 90 % af de boliger, som selskabet selv forestår udlejningen af. Det foreslås, at de "almindelige" udlejninger respekterer børnefamiliernes fortrinsret, mens den fortsat vil være suspenderet ved udlejning efter forsøgskriterier .

Borgerrepræsentationen bemyndigede i mødet den 24. august 2000 (Sagsnr. 327/ 2000) Bygge- og Teknikudvalget til at godkende fremtidige aftaler om fleksibel udlejning efter særlige kriterier.

Udlejningsvilkårene foreslås efter aftale med AKB videreført med følgende ændringer:

Udkast til aftale med AKB vedlægges som bilag 2.

Det forudsættes, at yderligere anvisningsrettigheder i de omhandlede afdelinger, som der måtte blive truffet beslutning om i henhold til den mellem Københavns Kommune og den almene boligsektor indgåede aftale om frikøb af tilbagekøbsrettigheder og løsning af boligsociale opgaver, tillige respekteres.

Aftalen om fleksibel udlejning forudsættes indgået for perioden frem til 1. oktober 2005 og vil omfatte de samme 16 afdelinger i Kgs. Enghave og Valby med tilsammen 2.802 boliger, som det hidtidige forsøg, jfr. ovenfor under forsøgets iværksættelse. Forsøgskriterierne ændres ikke, jfr. ovenfor om udlejningen i forsøgsperioden.

I de omhandlede 9 afdelinger er ventetiden for eksterne ansøgere meget lang, f.eks. er ventetiden for en 3-rums bolig i Jagtvejsområdet ca. 16 år og en 4-rums bolig kommer sjældent ud på ventelisten. For Østerbro's vedkommende er der ingen 3 og 4 rumsboliger, der bliver tilbudt ansøgere på den eksterne venteliste. Alle boliger udlejes via oprykningsventelisten. Det betyder ifølge selskabet, at mange familier ikke ønsker at blive stående på ventelisten og derfor vælger alternative bomuligheder.

Samtidig er afdelingerne generelt karakteriseret ved en noget ensidig beboersammensætning bl.a. ved at 64 % af boligerne er beboet af enlige. De 9 boligafdelinger med tilsammen 2.266 boliger rummede pr. 1. januar 1999 godt 2.900 beboere i aldersgruppen 16 – 66 år. Knap 7 % heraf var arbejdsløse og 35 % helt udenfor arbejdsstyrken (excl. uddannelsessøgende). Gruppen af førtidspensionister og kontanthjælpsmodtagere alene udgjorde 23 % af de 16 – 66 årige.

Der var godt 4.000 beboere heraf 70 % af dansk oprindelse, 20 % indvandrere (primært fra 3. lande) og 10 % efterkommere af indvandrere.

I 47 % af boligerne lå husstandsindkomsten under 150.000 kr., mens 32 % havde en bruttoindkomst på mellem 150.000 kr. og 300.000 kr. 12 % lå over 400.000 kr.

En status over beboersammensætningen pr. 1. januar 2001 – efter forsøgets første 2 år – vil først foreligge i august 2002.

Forsøget skal skabe bedre muligheder for at eksterne ansøgere kan komme i betragtning til attraktive boliger. Forsøget skal endvidere styrke beboersammensætningen ved at tiltrække nye ressourcestærke ansøgere. For at give unge mulighed for at planlægge fremtiden sidestilles husstande bestående af 2 voksne med husstande med børn.

Forsøget, der har omfattet 2.266 boliger, heraf knap 54 % med 1- og 2 rum, er godkendt først af Bygge- og Teknikudvalget og dernæst af By- og Boligministeriet samtidig med forsøget i Kgs. Enghave, og med samme forsøgsperiode (16. juli 1998 – 16. juli 2001). Også her er forsøget igangsat med nogen forsinkelse.

Følgende boligafdelinger har været med i forsøget (boligtal/heraf 2-rums/1-rums er angivet med kursiv):

Der har i den samlede periode fra 1. februar 1999 til 30. juni 2001 været 366 indflytninger, svarende til ca. 7 % ledige lejligheder pr. år. Tallene er excl. afd. 701 der er omtalt nærmere nedenfor:

Om størrelsen af de lejligheder, der er indflyttet i forsøgsperioden kan oplyses:

I afd. 701 (Øbrohus) er de 198 lejligheder 1- og 2-rumsboliger p.g.a. indretning og adgangsforhold særlig ældreegnede, hvorfor 2/8 ifølge forsøget udlejes som seniorboliger.

Der har i hele perioden været 42 indflytninger, svarende til knap 9 % ledige boliger pr. år. Herfra trækkes 4 boligbytte og 4 genhusninger i.f.m. egne ombygninger (udenom Byfornyelsesselskabet). De resterende 34 boliger er udlejet efter følgende kriterier:

* 2 1-rums og 2 2-rums boliger.

Opgørelsen viser, at 42 familier (heraf 3 i afdeling 701) er blevet anvist direkte fra den eksterne venteliste, men ellers kan der ikke konstateres nogen særlig effekt af forsøgsordningen, hvilket ligeledes skyldes de få boliger, der er indgået i forsøgsordningen. For afdelingerne Østerbrogade 95 og Kanslergården har fraflytningerne været så få, at der ingen påvirkning kan registreres.

I afdeling 701 har interessen ligeledes været stor, men heller ikke her kan der registreres nogen påvirkning som følge af de få boliger, der er indgået i forsøgsordningen. Afdelingens boliger ønskes fremover udlejet efter helt samme retningslinier som øvrige boliger, der omfattes af forsøget.

Andelen af lejligheder, som udlejes efter særlige kriterier foreslås derfor forøget fra 1/8 (dog 3/8 i afd. 701) til 4/8 af de lejligheder, som AKB selv forestår udlejningen af, på bekostning af den eksterne venteliste, og fortrinsretten i egen afdeling, der suspenderes for 2/8 vedkommende. Suspensionen af fortrinsretten må også her forventes at give flere 3- og 4-rums boliger til udlejning efter forsøgskriterierne.

Husstande med og uden børn har hidtil i.h.t. dispensation fra By- og Boligministeriet været ligestillet ved udlejning af 4-rums-boliger. Fravigelse af børnefamiliernes fortrinsret kan efter de nye regler om fleksibel udlejning kun aftales for indtil 90 % af de boliger, som selskabet selv forestår udlejningen af. Det foreslås, at de "almindelige" udlejninger respekterer børnefamiliernes fortrinsret.

Borgerrepræsentationen bemyndigede i mødet den 24. august 2000 (Sagsnr. 327/ 2000) Bygge- og Teknikudvalget til at godkende fremtidige aftaler om fleksibel udlejning efter særlige kriterier.

Udlejningsvilkårene foreslås efter aftale med AKB videreført med følgende ændringer:

Det forudsættes, at yderligere anvisningsrettigheder i de omhandlede afdelinger, som der måtte blive truffet beslutning om i henhold til den mellem Københavns Kommune og den almene boligsektor indgåede aftale om frikøb af tilbagekøbsrettigheder og løsning af boligsociale opgaver, tillige respekteres.

Aftalen om fleksibel udlejning foreslås i forhold til det hidtidige forsøg udvidet med afdeling Bispevænget med 662 boliger, heraf 56 % 1- og 2-rums boliger, og vil herefter omfatte i alt 2.928 boliger. Aftalen foreslås indgået for perioden frem til 1. oktober 2005. Forsøgskriterierne ændres ikke, jfr. ovenfor om udlejning i forsøgsperioden.

Forvaltningen er enig i, at forsøget i Utterslevhuse bør vurderes over en længere periode og kan anbefale, at aftalen forlænges med de anførte begrænsninger i forhold til genhusnings- og ventelisteudlejning, som forudsættes at kunne administreres på en måde, så forsøgets hovedformål ikke går tabt.

Forvaltningen er enig med AKB i, at udlejning efter særlige forsøgskriterier på Nørrebro og Østerbro bør have et omfang af mindst samme størrelse som i Kgs. Enghave før en væsentlig ændring i beboersammensætningen kan forventes. Forvaltningen kan derfor på baggrund af de fremkomne oplysninger om udlejningen i den hidtidige forsøgsperiode anbefale, at der indgås en § 60 aftale med justeringer i forhold til de afsluttede forsøg, således at en større andel af boligerne i AKB udlejes efter særlige forsøgskriterier, og at fortrinsretten i egen afdeling som noget nyt fraviges - om end kun i mindre omfang - for at skabe grundlag for udlejning af flere "store" boliger efter forsøgskriterierne.

Det forudsættes, at SAB og AKB som hidtil hvert år – første gang den 1. marts 2002 – redegør for udlejningen i forsøgsperioden, m.h.p., at oplysningerne kan indgå i en samlet redegørelse til Bygge- og Teknikudvalget for erfaringerne med alle igangsatte udlejningsforsøg i kommunen.

En forlængelse af forsøgene har ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har tilkendegivet, at man er indforstået med at den kommunale anvisningsret i Utterslevhuse fortsat suspenderes mod at der som hidtil ydes kompensation i andre afdelinger.

-

1. Tillæg til § 60 aftale for Utterslevhuse (incl. oprindelig aftale med senere tillæg) i udkast.
2. Udkast til § 60 aftale for AKB's afdelinger i Kgs. Enghave.
3. Udkast til § 60 aftale for AKB's afdelinger på Ydre Nørrebro m.v.

1. Ansøgning fra SAB af 9. juli 2000 om forlængelse af § 60 aftale.
2. Fælles husorden i Utterslevhuse
3. Lokale husordener i Utterslev Huse
4. Ansøgningsskema for opskrivning til en lejlighed i Utterslevhuse efter interessefællesskaber.
5. Ansøgning fra AKB af 21. juni 2000 om indgåelse af § 60 aftaler.

Jens Ole Nielsen