Redegørelse for udarbejdelse af forslag til lokalplan for et mindre område ved Strandvejen/Tuborgvej, "Store Tuborg"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 12. september 2001

13. Redegørelse for udarbejdelse af forslag til lokalplan for et mindre område ved Strandvejen/Tuborgvej, "Store Tuborg"

BTU 377/2001 J.nr. 611:238.0001/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller nærværende redegørelse til drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan for ejendommene matr. nr. 153 samt 4558 Udenbys Klædebo Kvarter (Strandvejen 123 og Norgesmindevej 2-6) for at muliggøre etablering af boliger og serviceerhverv samt opførelse af nybyggeri ved Strandvejen/Tuborgvej.

Gröning Arkitekter har for ejeren Nicolajgruppen ApS fremsendt anmodning om udarbejdelse af en lokalplan for ejendommen Strandvejen 123 med henblik på ændring af det tidligere syge- og plejehjem Store Tuborghjemmet. Den eksisterende bebyggelse ønskes ved delvis nedrivning, om- og tilbygning omdannet til 2 bygninger, dels en erhvervsbygning ved hjørnet af Strandvejen /Tuborgvej, dels en boligblok (16 familieboliger) med gavl mod Strandvejen. Erhvervsbygningen påregnes sammenbygget med bebyggelsen på naboejendommen Tuborgvej 5/Tingskiftevej 8 og udlejet til en derværende virksomhed.

Projektet har en bebyggelsesprocent på 110.

Det aktuelle område er ikke omfattet af lokalplan. Projektet vurderes at medføre en væsentlig ændring af de bestående forhold og at være af et omfang, der forudsætter udarbejdelse af en lokalplan. Den vestlige del af karreen er omfattet af lokalplan nr. 251, mens resten af karreen, den aktuelle ejendom og naboejendommen mod syd, ikke er lokalplanlagt. Det foreslås, at lokalplanområdet omfatter begge de ikke lokalplanlagte ejendomme.

I henhold til såvel Kommuneplan 1997 som forslag til Kommuneplan 2001 er området langs Strandvejen fastlagt til boliger (B3-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Det tilgrænsende område, Ryvangskvarteret syd, er fastlagt til blandet boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 40 (C1*- område). På baggrund af en indsigelse under kommuneplanhøringen fra ejeren af den aktuelle ejendom foreslås Kommuneplan 2001 vedtaget med bestemmelse om blandet bolig og serviceerhverv (C1-område) for det foreslåede lokalplanområde. Kommuneplan 2001 forventes færdigbehandlet, forinden endelig vedtagelse af lokalplanen.

Det kommende lokalplanforslag vil muliggøre det af Gröning Arkitekter fremsendte projekt. Området fastlægges til boliger (store familieboliger som helårsboliger) og serviceerhverv med krav om, at mindst 60 pct. af etagearealet skal benyttes til boligformål. Der fastlægges bestemmelser, som tilstræber, at fornyelsen af ejendommen sker på en arkitektonisk acceptabel måde i forhold til såvel placeringen ved det særlige byrum nord for området, som til den igangværende omdannelse af de øst for Strandvejen liggende Tuborgområder. De to eksisterende bygninger på grunden, herunder bygningen vinkelret på Strandvejen, samt den bevaringsværdige bebyggelse ved Norgesmindevej er forudsat bibeholdt. Forvaltningen finder, såfremt der sker større nedrivninger, at eventuel ny bebyggelse fremover bør ske som sluttet randbebyggelse langs de omgivende veje.

Det tilstræbes, at et forslag til lokalplan vil kunne forelægges Bygge- og Teknikudvalget ultimo oktober.

Gröning Arkitekter har på vegne af ejeren af ejendommen matr. nr. 153 Udenbys Klædebo Kvarter (se bilag 3) - Nicolajgruppen ApS - fremsendt anmodning om udarbejdelse af en lokalplan for ejendommen med henblik på ændring af anvendelsen til bolig og erhverv for det nedlagte syge- og plejehjem Store Tuborghjemmet, samt gennemførelse af delvis nedrivning, ombygning af eksisterende bebyggelse og opførelse af nybyggeri.

Ændringen af bebyggelsens anvendelse samt omfanget af nybyggeri m.v. er af et omfang og en karakter, der forudsætter udarbejdelse af lokalplan.

Den vestlige del af karreen er omfattet af lokalplan nr. 251, mens den østlige del (den aktuelle grund og den syd for liggende ejendom ved Norgesmindevej) ikke er omfattet af lokalplan. Det foreslås derfor, at lokalplanområdet omfatter hele den ikke lokalplanlagte del af karreen, jf. bilag 3.

Lokalplanområdet ligger i bydelen Ydre Østerbro ved Strandvejen mellem Tuborgvej og Norgesmindevej, jf. bilag 1 og 2. Områdets samlede grundareal er 6.248 m².

Den aktuelle ejendom var oprindeligt egnens ældste landsted, bygget i 1725. Det blev kaldt Store Tuborg og var kendt som N.F.S. Grundtvigs hjem de sidste 5 år før hans død i 1872. Siden er der adskillige gange sket ombygninger, afhængigt af skiftende anvendelser.

Ejendommens bebyggelse består af en 4 etagers bygning mod nord langs Strandvejen og en 4 etagers bygning vinkelret på Strandvejen. Bygningerne er forbundet med en 1 etages mellembygning. I haven bagved findes et stort og bevaringsværdigt træ, en gammel bøg kaldet "Grundtvigs Træ", jf. bilag 3.

Den forrige ejer, Ensomme Gamles Værn, havde indtil foråret 2001 kontrakt med Københavns Kommune om plejehjemsdrift. Siden har bygningerne stået tomme.

Ejendommens grundareal er på 4.401 m², og det eksisterende etageareal er i ifølge BBR 3.249 m², svarende til en bebyggelsesprocent på 73.

I Bydelsatlas Østerbro er bygningerne vurderet med middel bevaringsværdi (skalatrin 6) og er således ikke skønnet bevaringsværdige.

De høje bygningerne fremstår med facader i en tung gulmalet puds og helvalmede, grå tagflader, den lave mellembygning med lette, lyse facader og sadeltag af grå eternit. Vinduernes oprindelige skodder er fjernet. Den nordlige del af grunden mod hjørnet Tuborgvej/Strandvejen er præget af et forfaldent plankeværk og en uheldigt udseende grillbar. Bebyggelsen og navnlig grundens nordlige del har således i dag et noget mistrøstigt udseende.

Naboejendommen Norgesmindevej 2-6 er en andelsboligbebyggelse, opført i år 1915 i 3 etager med kvistetage. Ejendommens grundareal er på 1.847 m², og det eksisterende etageareal er ifølge BBR 2.847 m², svarende til en bebyggelsesprocent på 134. I Bydelsatlas Østerbro er denne bygning vurderet som kategori 4 og er dermed bevaringsværdig i henhold til kommuneplanens sædvanlige kriterier for bevaringsværdig bebyggelse.

Lokalplanområdet udgør den nordligste del af den bræmme af etageboligbebyggelser i overvejende 3 og 4 etager, der præger denne del af Strandvejen fra Svanemøllen og nordpå.

Lokalplanområdet ligger ved det store trafikkryds Tuborgvej/Strandvejen, umiddelbart op til det store byrum med et trekantet, delvis beplantet areal ved Tingskiftevej, og de overfor liggende nye pladsdannelser ved Tuborg Boulevard. Endvidere har Strandvejen på dette sted en markant drejning.

Den aktuelle ejendom har derved en meget synlig og væsentlig placering i bybilledet.

Denne betydning understreges yderligere af den udvikling, der er i gang på arealerne langs østsiden af Strandvejen (Tuborgområdet), hvoraf den nordlige del er gennemført med nyopførte bolig- og erhvervsbebyggelser med et højt arkitektonisk ambitionsniveau, bl.a. den fremtrædende rotunde ud mod Strandvejen. Der sker således i disse år en væsentlig højnelse af kvarterets standard, mens den aktuelle grund som ovenfor beskrevet på nuværende tidspunkt henligger i en noget miserabel forfatning. Den nu foreslåede fornyelse må derfor anses for kærkommen.

Lokalplanområdet er velbeliggende i forhold til offentlige transportmuligheder med flere buslinier på Tuborgvej og Strandvejen, der giver hurtige forbindelser til bl.a. Hellerup og Svanemøllen S-stationer. Endvidere ligger ejendommen umiddelbart op til Ring II (Tuborgvej/Strandvejen).

Nedrivning. Den eksisterende lave mellembygning ved Strandvejen samt grillbaren ved Tuborgvej fjernes.

Beboelsesbygningen. Den eksisterende bygning A med gavl mod Strandvejen udbygges mod syd med en let glastilbygning til og med 1. sal. Denne tilbygning har dobbelthøje rum og da ydermuren i den eksisterende bygning fjernes delvist, trækkes ekstra lys ind i bygningen. Den eksisterende tagkonstruktion fjernes og erstattes af en penthouseetage.

Efter om- og tilbygningen bliver bygningens etageareal ca. 1.997 m² , indeholdende 16 familieboliger.

Erhvervsbygningen. Den eksisterende bygning B langs Strandvejen udbygges både mod syd og nord og den eksisterende tagkonstruktion fjernes og erstattes af en penthouseetage. På hjørnet ved Tuborgvej udføres en del af tilbygningen en etage højere end den øvrige bebyggelse. Dette hjørneparti kobles med en forbindelsesbygning i glas til naboejendommen, idet den nuværende lejer af nabogrunden Tingskiftevej 8 ønsker at udvide sit domicil. Terrænet bag bygningen udgraves delvis for at muliggøre anvendelse af eksisterende kælder til kontorer.

Efter om- og tilbygningen bliver denne bygnings etageareal ca. 2.857 m².

Det arkitektoniske udtryk for bebyggelsen tilsigtes at blive lyst og let, med pudsede lyse facader og lette flade tage over penthouseetagernes glasfacader. Hovedindgangen for erhvervsbygningen ønskes placeret mod Tuborgvej og er af hensyn til de trafikale forhold disponeret således, at gæsteparkering, vareindlevering og taxa-adgang finder sted på forpladsen ved virksomheden på Tingskiftevej

Friarealerne. Opholds- og legearealerne for boligbebyggelsen - opgjort til 63% - påregnes overvejende placeret samlet mod syd og vest på grunden i umiddelbar tilknytning til boligbebyggelsen. Friarealerne til erhvervsbebyggelsen - opgjort til 15% - placeres i tilknytning til erhvervsbygningen i områdets nordlige og vestlige del. Parkeringsarealerne disponeres med 30 pladser for erhverv centralt på arealet omkring den bevaringsværdige bøg og 18 pladser for bolig og erhverv langs boligbygningens nordside.

Bebyggelsesprocenten. Med det oplyste etageareal på 4.854 m² og grundarealet på 4.401 m² er bebyggelsesprocenten 110 for Store Tuborg grunden.

I den gældende Kommuneplan 1997 og i forslag til Kommuneplan 2001 ligger lokalplanområdet i et område til boliger (B3-område).

For at muliggøre den foreslåede ændring af ejendommens anvendelse vil det være nødvendigt, at rammebestemmelsen ændres således, at området fastlægges til boliger og serviceerhverv (C1-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 110. Friarealkravet er 60 pct. af etagearealet for boliger og 15 pct. for erhverv, og parkering skal være i størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal.

Gröning Arkitekter har på vegne af grundejeren under den offentlige høring om forslaget til Kommuneplan 2001 fremsendt indsigelse med anmodning om, at rammerne for området ændres fra et B3-område til et C1-område. I forbindelse med den endelige behandling af forslag til Kommuneplan 2001 foreslås rammebestemmelsen ændret i overensstemmelse hermed, og kommuneplanforslaget forventes færdigbehandlet, inden den endelige vedtagelse af lokalplanforslaget.

Ryvangskvarteret mod nord og øst er omfattet af lokalplanerne nr. 267 og 251, der fastlægger disse områder til boliger og serviceerhverv, således at områdernes karakter af villaområder bevares. Langs begge sider af Norgesmindevej er der i lokalplanområde 251 fastlagt en bebyggelsesregulerende byggelinie 9,415 m fra vejmidten.

Mod syd er Norgesminde omfattet af lokalplan nr. 52, der fastlægger området til boligformål, herunder boliger og lignende. Langs Norgesmindevej er der inden for lokalplanområdet fastholdt en bebyggelsesregulerende byggelinie 3,14 m bag vejlinien.

Mod øst i Hellerup er Tuborg Syd omfattet af Gentofte Kommunes lokalplan nr. 178. Området lige på den modstående side af Strandvejen er heri fastlagt til erhvervsformål og offentlige formål. Bebyggelse her kan opføres i op til 6-7 etager.

I det fremsendte projekt er erhvervsfunktionerne placeret i den nordlige del af bebyggelsen op mod det trafikerede vejkryds, og boligerne er placeret mod syd i bygningen vinkelret på Strandvejen. På grund af bl.a. miljøgenerne fra trafikken i krydset Tuborgvej/Strandvejen finder forvaltningen denne disponering af bebyggelsen hensigtsmæssig.

Projektet er mod nord udformet med en særligt fremhævet ny hjørnebygning, som dels er en etage højere end den tilstødende bebyggelse, dels er udformet med et mere markant arkitektonisk udtryk. Denne disponering af bebyggelsen vil medføre en afrunding af bebyggelsen mod krydset Tuborgvej/Strandvejen og vil sammen med de nye bebyggelser på Tuborg Nord danne en indramning af det nord for liggende byrum. Med den lette accentuering af hjørnebygningen markeres stedets betydning på en afbalanceret måde uden at hjørnebygningen dermed "konkurrerer" med den overfor liggende rotunde-bygning.

Projektet lever op til de under afsnit om lokalplanområdet og omgivelserne beskrevne karakteristika af betydning for kvarterets fremtidige udvikling og vil ved sin hoveddisponering bidrage til en højnelse af den arkitektoniske kvalitet i området. Forvaltningen finder dog, at der bør ske en raffinering af facadetaljerne i projektet.

I projektet forudsættes bygningen vinkelret på Strandvejen bibeholdt og indrettet til boligformål. I tilfælde af, at denne bygning forsvinder, bør nyt byggeri placeres som en i princippet sammenhængende bebyggelse i vejlinien langs med Strandvejen, hvilket vil indgå i lokalplanforslaget.

Projektet overholder kommuneplanens bestemmelser om friareal og parkering. Bebyggelsens friarealer er disponeret med opholdsarealerne placeret overvejende omkring boligbebyggelsen og parkeringsarealerne overvejende placeret i tilknytning til erhvervsbebyggelsen. Forvaltningen finder i princippet dette hensigtsmæssigt, idet der dog i den endelige projektering bør ske en nærmere detaljering af indretningen, belægning, udstyr og beplantningen m.v. således at ejendommens ubebyggede arealer er med til at løfte det samlede indtryk af kvalitet. Den fritstående bøg ("Grundtvigs træ") foreslås bevaret.

Lokalplanområdet vil som nævnt omfatte ejendommene matr. nr. 153 og 4558 Udenbys Klædebo Kvarter, København.

Lokalplanens bestemmelser vil blive udformet på baggrund af kommuneplanens rammebestemmelser (C1-område) og vil tage udgangspunkt i de synspunkter, der fremgår af ovenstående vurdering. Fordelingen mellem erhverv og boliger fastlægges til mindst 60 pct. boliger og højst 40 pct. erhverv for området som helhed. Boliger vil blive fastlagt som store familieboliger, helårsboliger.

Bebyggelsen mod Norgesvej vil blive fastlagt med bevaringsbestemmelse, jf. bilag 4.

Lokalplanen vil herudover fastlægge bestemmelser, som i princippet vil muliggøre det foreliggende projekt, og som samtidig vil sikre opretholdelse af de kvaliteter, der dels er forudsat i projektet, dels fremgår af ovenstående vurdering.

Bebyggelsesprocenten fastlægges til maksimalt 110. Såfremt der sker nedrivning af eksisterende bygninger eller den bevaringsværdige bebyggelse mod Norgesvej forsvinder ved brand el.lign., skal ny bebyggelse opføres som sluttet randbebyggelse langs vejene. Bebyggelse skal opføres i mindst 3 og højst 4 etager samt eventuelt tagetage, dog med mulighed for 5 etager samt eventuelt tagetage mod Tuborgvej, så den markante beliggenhed understreges arkitektonisk.

Der vil blive medtaget bestemmelser, som fastlægger friarealkravet til 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet, samt et parkeringskrav på 1 plads pr. 100 m² etageareal. Den store bøg i området vil blive fastlagt med bevaringsbestemmelse.

-

Der skønnes ikke at være eller have været virksomheder og aktiviteter i kvarteret, der kan give anledning til miljømæssige problemer i lokalplanområdet. På ring II, henholdsvis på Strandvejen og Tuborgvej er der en døgntrafik i år 2000, der svarer til støjniveauer på ca. 69,6 dB(A) og 70,5 dB(A). Der er med et støjniveau på over 65 dB(A) behov for særlige tiltag mod trafikstøj m.m. ved det fremtidige byggeri.

-

-

Jens Ole Nielsen