KSB, afdeling Grønrisvej - kapitaltilførsel og garanti

5. KSB, afdeling Grønrisvej - kapitaltilførsel og garanti

BTU 124/2003 J.nr. 631.0002/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

I mødet den 7. december 2000 bemyndigede Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikforvaltningen til i forbindelse med ansøgninger om særlig støtte, herunder gennem omprioritering, til visse almene boligafdelinger ("omprioritering 2. runde") at videresende foreløbige ansøgninger med helhedsplaner til Landsbyggefonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån samt tillade, at indestående kommunale lån respekterer omlægning af foranstående lån.

KSB's afdeling Grønrisvej, der indgår i omprioriteringen, rummer et samlet etageareal på knap 4700 m² med 66 boliger og er beliggende ved Grønrisvej i bydelen Kgs. Enghave. Helhedsplanen for afdelingen omfatter forbedrings- og opretningsarbejder for 3.000.000 kr., der påregnes finansieres med realkreditlån garanteret 100 pct. af kommunen. I forbindelse med behandlingen af helhedsplanen har Landsbyggefonden bevilliget afdelingen et årligt huslejebidrag på 301.000 kr. og et årligt driftslån på 200.000 kr., men det vurderes, at afdelingen herudover har behov for en kapitaltilførsel på 1.650.000 kr. for samlet at rette op på afdelingens tilstand i såvel fysisk som økonomisk forstand og for at sikre afdelingen en stabil fremtid og hensigtsmæssig lejeudvikling.

Afdeling Grønrisvej, der er opført i 1990, har et samlet etageareal på 4.686 m². Afdelingen rummer 53 stk. 3-rums familieboliger og 13 ungdomsboliger.

Afdelingen er beliggende i Kongens Enghave tæt på KSB-afdelingerne Händelsvej med 113 boliger opført i 1963, Stubmøllevej med 56 boliger opført i 1971 og Dam-agervej med 141 boliger opført i 1948/50. Beliggenheden af de 4 boligafdelinger fremgår af vedlagte bilag 1.

Beboermæssigt var afdeling Grønrisvejs andel af udenlandske statsborgere 64 pct. i januar 2000. Antallet af beboere var øget fra 160 til 220 over en periode og 46 pct. af beboerne var under 18 år (andelen for Københavns Kommune er 15 pct.). Afdelingen havde i perioden 1992-1999 endvidere en ret høj fraflytningsprocent.

I afdelingen har der, som i de øvrige afdelinger under KSB, siden 1999 været iværksat udlejningsforsøg med begrænsning af oprykningsretten, fælles udlejningsområder, udlejning efter særlige kriterier og sidestilling af husstande med og uden børn. Afdeling Grønrisvej blev fra forsøgets start fritaget for kommunal anvisning. For afdelingens vedkommende har der i perioden dog kun kunnet konstateres en begrænset effekt af det fælles udlejningsområde, der blev etableret i Kongens Enghave, men dette skyldes især, at der ikke har været frigjort det nødvendige antal lejligheder i området.

Evaluering af forsøgsordningerne har været forelagt Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 4. december 2002 (BTU 587/2002). Udvalget godkendte, at ordningerne med modifikationer - herunder at der fremover kan ske kommunal anvisning til afdeling Grønrisvej, idet det anses for uhensigtsmæssigt, at de øvrige afdelinger i udlejningsområdet skal kompensere herfor - anbefales til fortsættelse over for Erhvervs- og Økonomiministeriet.

Den månedlige leje har fra ibrugtagelsen i 1990 ligget højt, ikke mindst i forhold til KSB's nærtliggende, ældre afdelinger.

Afdelingen har søgt om særlig støtte i forbindelse med 2. omprioriteringsrunde, men kunne ikke opnå fordele ved omlægning af lån, da bebyggelsen fra opførelsen er finansieret med indekslån.

Landsbyggefonden har derfor nøje gennemgået afdelingens forhold. Efter fondens vurdering skal der iværksættes forbedrings- og opretningsarbejder inden for en ramme på 3 mio. kr. svarende til ca. 640 kr./m², omfattende renovering af vinduer og baderum, opsætning af vandmålere samt udskiftning af espalier. Den årlige udgift til lån til finansiering heraf udgøre 225.000 kr. Herudover foreslås en række budgetreguleringer, ikke mindst til styrkelse af henlæggelse på 198.000 kr. årlig, dvs. en samlet forøgelse af budgettet med 423.000 kr. svarende til 90 kr./m².

På denne baggrund har Landsbyggefonden bevilget afdelingen et årligt huslejebidrag på 301.000 kr. og et årligt driftslån på 200.000 kr. eller i alt 501.000 kr., svarende til 107 kr./m². For huslejebidrag er i fondens regulativ fastsat, at dette udbetales med 100 pct. de første 4 år efter 1. januar 2002. I det 5-10 år aftrappes med 2 kr./m² årligt, og fra det 11 år med 5 kr./m² årligt. For driftslånet er fastsat, at lånet kan henstå rente- og afdragsfrit uden tidsbegrænsning, dog at lånet kan forlanges forrentet og afdraget til fonden, såfremt økonomien i ejendommen forbedres herunder gennem låneomlægning eller en stigning i det generelle lejeniveau. Støtten i form af huslejebidrag og driftslån, suppleret med en kapitaltilførsel på 1.650.000 kr. til afdækning af et opsamlet underskud, vil betyde, at de påtænkte forbedrings- og opretningsarbejder kan gennemføres, samtidig med at lejen kan reduceres med 78.000 kr. årlig svarende til 17 kr./m². Den gældende leje kan således nedsættes fra 707 kr/m² til 690 kr./m² af hensyn til "konkurrencen" fra de 3 nærtliggende ældre afdelinger, hvor m²-lejen ligger i intervallet 495-560 kr., ligesom der sikres en behersket lejeudvikling uanset aftrapning af huslejebidraget.

Huslejebidrag og driftslån finansieres fuldt ud af Landsbyggefonden.

Ifølge lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. § 92, kan Landsbyggefonden af midler overført til Landsdispositionsfonden yde støtte som l&a ring;n eller tilskud til almene afdelinger, hvor der er så væsentlige økonomiske problemer, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingens videreførsel.

Støtten kan ydes til nødvendige udbedrings-, opretnings-, og vedligeholdelsesarbejder, miljøforbedrende og andre foranstaltninger samt til udligning af opsamlet driftsunderskud.

Efter lovens § 96 kan Landsbyggefonden betinge sin deltagelse af, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen medvirker til løsning af afdelingens problemer.

Landsbyggefonden har opgjort det samlede kapitalbehov til 1.650.000 mio.kr, idet der pr. 31.12.2001 er et opsamlet driftsunderskud af tilsvarende størrelse.

Det er oplyst, at Realkredit Danmark er villig til at yde nævnte kapitaltilførsel på 330.000 kr.

Lånet hos Realkredit Danmark ydes som et reservefondslån. Lånet er rente- og afdragsfrit i en 15-års periode, hvorefter lånet tilskrives rente og afvikles i takt med udamortisering af andre realkreditlån.

Tilskuddet fra KSB finansieres af selskabets dispositionsfond, dog maximalt som en forsvarlig andel af boligorganisationens egenkapital.

Kommunens lån foreslås i lighed med realkreditlånet ydet rente- og afdragsfrit i en 15-års periode, hvorefter de nærmere vilkår for låneafviklingen fastlægges.

Lånet afholdes af budgetansvarlig institution 02 Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (lån til Landsbyggefonden)

I forbindelse med gennemførelse af helhedsplanen påregnes som foran nævnt gennemført opretnings- og forbedringsarbejder for 3.000.000 kr., der afvikles gennem en årlig ydelse på 7,5 pct.

Da ejendommen pr. 2002 er vurderet til 52 mio. kr. og behæftet med ca. 45 mio. kr., kan lånet til finansiering arbejderne ikke få sikkerhed inden for 80 pct. af ejendommens værdi, hvorfor realkreditinstituttet kræver 100 pct. kommunal garanti for dette lån.

Garantien er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi.

-

Jens Ole Nielsen