Redegørelse om anvendelses- og byggemuligheder på ejendommene matr.nr.ne 4008 og 4155 Udenbys Klædebo Kvarter, København, henholdsvis Skanderborggade 5 og Skanderborggade 7-17

18. Redegørelse om anvendelses- og byggemuligheder på ejendommene matr.nr.ne 4008 og 4155 Udenbys Klædebo Kvarter, København, henholdsvis Skanderborggade 5 og Skanderborggade 7-17

BTU 121/2003 J.nr. 611:111.0002/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse med henblik på stillingtagen til fastholdelse af gældende lokalplan nr. 252 "Krausesvej", for så vidt angår den nordlige karré mellem Silkeborggade og Skanderborggade, samt med henblik på stillingtagen til placering af ny bebyggelse i karreen.

Bygge- og Teknikudvalget besluttede den 5. februar d.å. ikke at følge forvaltningens indstilling om dispensation fra lokalplan nr. 252 til et daginstitutionsbyggeri på den af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ejede ejendom matr.nr. 4155 UK, Skanderborggade 7-13. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har på den baggrund oplyst, at man nu agter at anvende grunden til særboliger. En orientering herom forelægges Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget den 12. marts d.å. Endvidere ønsker ejeren af naboejendommen matr.nr. 4008 UK, Skanderborggade 5 at opføre en boligbebyggelse inden for grænserne af sin ejendom, hvilket i forhold til nybebyggelsen på matr.nr. 4155 UK indebærer en større bygningsafstand end foreskrevet i lokalplanen. Den fornødne dispensation er ikke i strid med planens principper.

Anvendelse af matr.nr. 4155 UK til særboliger er i overensstemmelse med anvendelsesbestemmelsen (boligformål) i lokalplan nr. 252. Forvaltningen finder derfor, at der ikke er behov for at ændre lokalplanens anvendelses- og byggebestemmelser for de to ejendomme, hvorfor lokalplanen og dens bebyggelsesprincipper bør fastholdes. Disse principper blev ved lokalplanens vedtagelse i sin tid fastlagt på baggrund af politisk behandling af flere alternative bebyggelsesprincipper på baggrund af indsigelser mod det oprindelige lokalplanforslags princip om sluttet randbebyggelse.

En boligbebyggelse på matr.nr. 4008 UK placeret inden for den nuværende grundgrænse og sammenbygget med ejendommen matr.nr. 3672 UK, Skanderborggade 3, vil medføre en knap 30 m bred åbning i forhold nybebyggelsen på matr.nr. 4155 UK. Ved denne bygningsplacering opnås samme sammenbygningsmotiv på de to ejendomme, og karreen færdiggøres som en karré, der åbner sig ud mod det grønne villaprægede område, således at gårdrummet tilføres en høj grad af lys og luft. Den brede åbning forudsætter dispensation fra lokalplanens bestemmelse om en afstand på 10-11 m mellem de to foreskrevne "dobbelte punkthuse". Når der foreligger et i øvrigt godkendeligt projekt, vurderes den nødvendige dispensation at kunne meddeles inden for rammerne af den gældende bemyndigelse til forvaltningen om meddelelse af dispensationer fra lokalplaner efter forudgående naboorientering.

Udover nævnte dispensationsforhold er forvaltningen sindet kun at ville anbefale ubetydelige afvigelser fra lokalplanens byggebestemmelser.

De nævnte byggeprincipper muliggør, at der på hver af de to ejendomme kan opføres et 4½ etages "dobbelt punkthus" med et etageareal på 800-850 m², hvilket for de to ejendomme som helhed medfører en bebyggelsesprocent i størrelsesordenen 130-140 og en friarealprocent i størrelsesordenen 40-50. Lokalplanen fastlægger en maksimal bebyggelsesprocent på 240, mens planen ikke fastsætter nogen friarealprocent. I kommuneplanen er bebyggelsesprocenten for området 150, mens friarealprocenten er 40 (B5-område). I henhold til lokalplanen kan kræves fælles gårdanlæg, og som minimum foreslås etableret fælles gårdanlæg for de omhandlede to ejendomme, såfremt de øvrige ejendomme i karreen ikke ønsker at deltage i et samlet gårdanlæg.

Den tidligere forudsatte nedlæggelse af en del af Skanderborggade gav anledning til indsigelser ved de to tidligere naboorienteringer på grund af deraf følgende nedlæggelse af gadeparkeringspladser og gennemkørselsproblemer for store køretøjer i Krausesvej. Lokalplanens mulighed for nedlæggelse af Skanderborggade anbefales bl.a. af de nævnte hensyn ikke udnyttet, men også fordi tillægget af nedlagt vejareal til matr.nr. 4155 UK ikke er nødvendig for at opnå en tilfredsstillende friarealdækning for den påtænkte boliganvendelse, således som det var tilfældet ved den tidligere ansøgte institutionsanvendelse, der kræver større friarealdækning.

Ifølge lokalplanen må der ikke indrettes parkering på terræn. Forvaltningen foreslår derfor, at parkeringsdækningen på de omhandlede to ejendomme sikres ved tinglysning af parkeringsdeklaration, da en uforholdsmæssig stor del af friarealet vil medgå til rampeanlæg m.v. ved krav om kælderparkering. Særboligerne på matr.nr. 4155 UK vurderes ikke at have nævneværdigt behov for beboerparkering, mens der på matr.nr. 4008 UK ikke er plads til en tilstrækkelig stor parkeringskælder og rampe.

I sit møde den 5. februar 2003 besluttede Bygge- og Teknikudvalget ikke at følge forvaltningens indstilling (63/2003) om meddelelse af dispensation fra lokalplan nr. 252 til opførelse af et daginstitutionsbyggeri på den af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ejede ejendom matr.nr. 4155 UK, Skanderborggade 7-13. Samtidig anmodede udvalget forvaltningen om at fremkomme med en redegørelse om anvendelsesmulighederne for de to ubenyttede ejendomme matr.nr. 4008 og 4155 UK, herunder en vurdering af behovet for revision af det nugældende lokalplangrundlag.

Som det fremgik af forvaltningens ovennævnte indstilling, forudsattes den foreslåede dispensation at være betinget af, at der skulle foretages sådanne matrikulære ændringer i forhold til naboejendommen matr.nr. 4008 UK, at det her blev muligt at opføre en bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanens bebyggelsesprincipper. Endvidere var det en forudsætning for institutionsprojektet, at en del af Skanderborggade blev nedlagt som vej, som muliggjort i lokalplanen.

Efter afslaget på den ansøgte dispensation agter Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen at anvende matr.nr. 4155 UK til opførelse af særboliger i en bebyggelse udformet efter lokalplanens intentioner. Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget vil få forelagt en orientering herom på udvalgets møde den 12. marts d.å.

Ejeren af matr.nr. 4008 UK har gennem sin arkitekt meddelt, at han ønsker at opføre en mindre boligbebyggelse på sin ejendom. Det forudsætter dispensation fra lokalplanens bestemmelse om bygningsafstand i forhold til nybebyggelsen på naboejendommen matr.nr. 4155 UK.

De omhandlede to ejendomme er omfattet af lokalplan nr. 252 "Krausesvej", endeligt vedtaget 20. april 1995, hvor de ligger i lokalplanens underområde IV, der fastlægges til boliger. Nyt lejlighedsbyggeri skal indrettes overvejende med familieboliger. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 240, og bebyggelsen skal placeres inden for de fastlagte byggefelter. Der henvises til bilag 1.

Bebyggelsen skal udføres som punkthuslignende enheder parvis forbundet med mellembygninger og skal sammenbygges med randbebyggelsen i Viborggade, Krausesvej og Gammel Kalkbrænderi Vej (bilag 1). Afstanden mellem de parvis forbundne punkthuse skal være mindst 10 m og højst 11 m. Bebyggelsen skal placeres i byggefeltets afgrænsning mod omgivende veje og nedlagte vejarealer. Ved etapevis opførelse af bebyggelsen skal det sikres, at bebyggelsen ved efterfølgende etaper kan placeres efter ovenstående bestemmelser.

Bebyggelsen skal opføres i 4 etager samt eventuelt udnyttet tagetage. Højden af en eventuel trempel må ikke overstige ca. 1 m. Når arkitektoniske hensyn begrunder det, kan der efter Magistratens (nu Bygge- og Teknikforvaltningens) nærmere godkendelse opføres markante bygningsdele af mindre omfang i større højde end ovenfor angivet.

Husdybden må ikke overstige 9 m. Magistraten (nu Bygge- og Teknikudvalget) kan tillade afvigelser herfra, når arkitektoniske forhold eller andre særlige hensyn taler for det, og når de 9 m overholdes som gennemsnit. Boliger skal forsynes med opholdsaltaner.

Tage skal udformes med skrå tagflader mod vej, gård og bygningsmellemrum. Mod gade skal bebyggelsen inddeles i enheder med en facadelængde på højst 15 m, og de forbindende mellembygninger skal udformes med en let og transparent karakter.

Der fastlægges ikke nogen friarealprocent, men ubebyggede arealer skal i videst muligt omfang anlægges som fælles opholdsareal.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal. Parkering må ikke indrettes på terræn, men kan indrettes i underjordiske anlæg eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Magistratens (nu Bygge- og Teknikforvaltningens) nærmere bestemmelse. Ubebyggede arealer og parkeringsanlæg skal efter Magistratens (nu Bygge- og Teknikforvaltningens) nærmere bestemmelse indgå i fællesanlæg, dvs. fælles gårdanlæg for friarealernes vedkommende.

Dele af Skanderborggade (bl.a. den del, der ligger nord for Krausesvej på matr.nr. 6107 UK) kan nedlægges som vej, såfremt betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt. Henover de nedlagte vejarealer (i vestsiden) skal anlægges en stiforbindelse med en bredde på mindst 6 m. Nedlagte vejarealer tillægges de tilgrænsende ejendomme.

Anvendelse af matr.nr. 4155 UK til særboliger er i overensstemmelse med lokalplanens anvendelsesbestemmelse om boligformål. Der ses derfor ikke i denne forbindelse at være grund til at overveje ændringer af det nugældende lokalplangrundlag. Forvaltningen skal således anbefale, at den nugældende lokalplans bebyggelsesprincip fastholdes, for så vidt angår den omhandlede karré og de to ejendomme. Man skal i den forbindelse bemærke, at den endelige vedtagelse af lokalplanen i sin tid skete på grundlag af politisk behandling af flere alternative bebyggelsesprincipper på baggrund af indsigelser mod det oprindelige lokalplanforslags princip om sluttet randbebyggelse i de to karreer mellem Silkeborggade og Skanderborggade. Der hen-vises til bilag 2, som er den oprindelige tegning visende det valgte bebyggelsesprincip med "dobbelte punkthuse".

Opførelse af en boligbebyggelse inden for de nuværende ejendomsgrænser på matr. nr. 4008 UK kan i praksis kun ske ved sammenbygning med naboejendommen matr. nr. 3672 UK, Skanderborggade 3, og ved at bebyggelsen gives en facadelængde i hele grundens længde (ca. 20 m), hvilket tillige er ønskeligt for at opnå et bebygget areal, som har et sådant omfang, at der på hver etage kan indrettes to 3-rums boliger á ca. 85 m² (familieboliger). Bebyggelsen vil herved få en afstand på knap 30 m til kommende bebyggelse på matr.nr. 4155 UK, hvilket forudsætter dispensation fra lokalplanbestemmelsen om en afstand på 10-11 m mellem de "dobbelte punkthuse" (§ 5, stk. 4, pkt. a). Det bemærkes, at lokalplanens principper ikke er til hinder for, at bebyggelsen sammenbygges med matr.nr. 3672 UK, der i dag fremstår med en blind gavl ind mod matr.nr. 4008 UK. Det bemærkes, at der på matr.nr. 4008 UK uden problemer kan opføres en bebyggelse i 4 etager og udnyttet tagetage inden for den maksimale bebyggelsesprocent på 240. Et 4½ etages "dobbelt punkthus" vil således omfatte et etageareal på 800-850 m². Grundarealet er 402 m², hvorved bebyggelsesprocenten vil være 200-210. Friarealprocenten vil være i størrelsesordenen 30.

Forvaltningen kan anbefale, at nybebyggelse på matr.nr. 4008 UK sammenbygges med bebyggelsen på matr.nr. 3672 UK, som forudsættes opretholdt uanset lokalplanens bestemmelser om "dobbelte punkthuse" i denne del af karreen. Herved opnås et ensartet sammenbygningsmotiv på begge de omhandlede ejendomme (matr. nr. 4155 UK og 4008 UK). På matr.nr. 4008 UK vil gavlen af nybebyggelsen komme til at flugte med gavlen på den overfor liggende ejendom i Skanderborggade 4-6, som også forudsættes opretholdt uanset lokalplanens bestemmelser om bymæssig villabebyggelse i denne del af lokalplanområdet. Den store, veldefinerede åbning ud mod det grønne villaområde vil tilføre gårdrummet en høj grad af lys og luft og vil samtidig give karren et præg af færdiggørelse som en åben karré. Til belysning af en sådan bebyggelsesplan er udarbejdet vedlagte bilag 3. Det bemærkes, at tegningen er en overvejende skematisk illustration af de volumen- og størrelsesmæssige forhold og ikke en færdigbearbejdet arkitektonisk løsning. Bilag 4 viser skyggediagrammer af den foreslåede bebyggelsesplan.

Det bemærkes, at ovennævnte dispensation fra lokalplanens bestemmelse om afstand mellem de "dobbelte punkthuse" først kan meddeles efter forudgående naboorientering. Når der foreligger et projekt for matr.nr. 4008 UK vil forvaltningen i givet fald være indstillet på at gennemføre den nødvendige dispensationsprocedure, herunder med naboorientering af den samme personkreds, som blev hørt i forbindelse med de to tidligere naboorienteringer. Naboorienteringen vil selvsagt også redegøre for eventuelle andre dispensationsforhold i forbindelse med projektet. Forvaltningen skal bemærke, at man er indstillet på kun at ville anbefale ubetydelige afvigelser fra lokalplanens byggebestemmelser. Forvaltningen forudsætter, at dispensationen vedrørende afstandsbestemmelsen og eventuelt andre forhold vil kunne meddeles administrativt inden for rammerne af den gældende bemyndigelse til forvaltningen om meddelelse af dispensationer fra lokalplaner.

Vedrørende bebyggelse på matr.nr. 4155 er forvaltningen også her sindet kun at anbefale ubetydelige dispensationer fra lokalplanens byggebestemmelser. Det skal oplyses, at et 4½ etages "dobbelt punkthus" på matr.nr. 4155 UK vil medføre en bebyggelsesprocent i størrelsesordenen 100-110. Friarealprocenten vil være i størrelsesordenen 70. Bebyggelsesprocenten for de to ejendomme som helhed (matr.nr. 4008 og 4155 UK) vil være i størrelsesordenen 130-140, mens friarealprocenten vil være i størrelsesordenen 40-50. Det bemærkes, at i henhold til kommuneplanens rammer ligger de to omhandlede ejendomme i et B5-område, hvor bebyggelsesprocenten er 150, og friarealprocenten er 40. Under henvisning til lokalplanens bestemmelse om etablering af fælles gårdanlæg (§ 9, stk. 4) vil forvaltningen forlange, at der som minimum etableres fælles gårdanlæg for de to omhandlede ejendomme, såfremt karreens øvrige ejendomme ikke måtte ønske at deltage i gennemførelse af et fælles gårdanlæg for hele karreen.

Den tidligere forudsatte nedlæggelse af en del af Skanderborggade i forbindelse med det nu opgivne institutionsprojekt var årsag til indsigelser ved den foretagne naboorientering dels på grund af reduktionen i antal gadeparkeringpladser, dels på grund af gennemkørselsproblemer for bl.a. busser til og fra institutionerne på Krausesvej grundet vejindsnævringen ved den halve rundkørsel med de to bevaringsværdige træer i krydset Krausesvej/Skanderborggade. Indsnævringen er udført inden for de seneste år i forbindelse med nedlæggelse af den sydlige del af Skanderborggade og etablering af stianlægget og det grønne anlæg syd for Krausesvej. Forvaltningen vurderer, at den i lokalplanen muliggjorte nedlæggelse af denne del af Skanderborggade ikke vil være påkrævet bl.a. under hensyn til de anførte synspunkter, ligesom vejnedlæggelsen og efterfølgende etablering af et stianlæg ikke ses at være nødvendigt for en færdiggørelse af denne del af kvarteret, hvor det endda af bystrukturelle hensyn kan anses for ønskværdigt at opretholde den nuværende Skanderborggade som et ubrudt gadeforløb fra Viborggade til Krausesvej. Endvidere er det tidligere forudsatte tillæg af nedlagte vejarealer til matr.nr. 4155 UK ikke nødvendig for at opnå en tilfredsstillende friarealdækning, i modsætning til det tidligere ansøgte daginstitutionsbyggeri, der kræver en større friarealdækning (normalt 100 pct.).

Med hensyn til parkering er forvaltningen indstillet på, at der ikke vil blive krævet anlagt underjordisk parkering på selve ejendommene, men at parkeringskravet (1 plads pr. 100 m² etageareal) sikres ved tinglysning af parkeringsdeklaration. Opførelse af særboliger på 4155 UK vurderes ikke at medføre noget nævneværdigt behov for beboerparkering, idet den pågældende kategori af beboere typisk ikke vil råde over bil. På matr.nr. 4008 UK vil der fysisk ikke være plads til en tilstrækkelig stor parkeringskælder under bygningen, ligesom selve rampeanlægget vil være særdeles vanskeligt at indpasse og i givet fald vil beslaglægge en uforholdsmæssig stor del af ejendommens ubebyggede areal.

Det ovenfor beskrevne vurderes ikke at give anledning til væsentlige miljøgener.

1. Lokalplantegning med angivelse af byggefelter m.v.
2. Bebyggelsesplan efter lokalplanens bebyggelsesprincip
3. Luftperspektiv af foreslået bebyggelsesplan
4. Skyggediagrammer

1. Kopi af Bygge- og Teknikudvalgets dagsorden og beslutningsprotokolen fra mødet den 5. februar 2003. (63/2003)

Jens Ole Nielsen