Mødedato: 12.01.2005, kl. 14:00

Indstilling om den fremtidige tilrettelæggelse og intensivering af kommunens tilsyn med de almene boligorganisationer.

Indstilling om den fremtidige tilrettelæggelse og intensivering af kommunens tilsyn med de almene boligorganisationer.

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 12. januar 2005

 

 

Sager til beslutning

 

5.      Indstilling om den fremtidige tilrettelæggelse og intensivering af kommunens tilsyn med de almene boligorganisationer.

 

BTU  30/2005  J.nr. 630.0015/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender

at tilsynet med den almene boligsektor intensiveres og gøres mere fremadrettet, således at der i højere grad lægges vægt på at sammenholde juridiske og økonomiske forhold med afdelingernes fysiske, bygningsmæssige og tekniske tilstand, den forebyggende vedligeholdelse samt de n løbende udvikling i beboersammensætningen m.v. efter de i sagsfremstillingen beskrevne retningslinier.

 

 

RESUME

Kommunalbestyrelsen fører efter lov om almene boliger tilsyn med de almene boligorganisationer, men tilsynet har traditionelt været af overvejende reaktiv karakter i forhold til opståede problemer og tvivlstilfælde.

De almene boliger udgør imidlertid en stigende andel af de Københavns udlejningsboliger og får derigennem stigende betydning på denne del af boligmarkedet, som følge at, at flere og flere private udlejningsboliger er blevet omdannet til andelsboliger.

Den almene sektor må samtidig forventes at stå over for en omfattende udvikling, for at leve op til fremtidens krav. Det er derfor forvaltningens hensigt, at tilsynet ud over den traditionelle rolle også i større grad bliver fremadrettet, og herved bidrager mere præcist til, at sektoren kan udvikle sig i forhold til kravene i den københavnske boligpolitik.

Forvaltningen har med fokus på økonomi og vedligeholdelse gennemgået 10 almene boligafdelingers regnskaber og fysiske tilstand og vurderet regnskaberne for de københavnske ungdomsboliginstitutioner. Der er udarbejdet 2 redegørelser herom. Den første omfatter 10 udvalgte almene afdelinger, og den anden belyser de økonomiske forhold i københavnske ungdomsboliger. Begge undersøgelser konkluderer, at henlæggelsesniveauet generelt er for beskedent. Forvaltningen er indstillet på at intensivere tilsynet med de almene boligorganisationer for at rette op på de forhold, som er konstateret ved de foretagne undersøgelser. Indsatsen påregnes at omfatte ca. 45 afdelinger årligt og vil dermed omfatte samtlige almene afdelinger i København indenfor en 10-års periode. Indsatsen forventes at kunne gennemføres uden tilførsel af yderligere ressourcer, idet disse vil kunne overføres fra byfornyelsesområdet, hvor aktivitetsniveauet i de seneste år er mindsket, selv om opgavernes karakter er blevet mere krævende. Forvaltningen har endvidere udarbejdet en nøgletalsanalyse, som giver et oversigtligt billede af de større københavnske boligorganisationers økonomi. Forvaltningen agter fremover årligt at udarbejde en kortfattet rapport om boligorganisationernes økonomi og udviklingen heri.


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

De almene boliger udgør en stigende andel af Københavns udlejningsboliger som følge af, at flere og flere private udlejningsboliger er blevet omdannet til andelsboliger. Det betyder, at de almene boliger får øget boligpolitisk betydning i relation til mobiliteten på boligmarkedet og løsningen af boligsociale opgaver. Der er derfor i de kommende år behov for, at kommunens tilsyn med de almene boliger intensiveres, således at der i højere grad lægges vægt på at sammenholde juridiske og økonomiske forhold med afdelingernes fysiske, bygningsmæssige og tekniske tilstand, den forebyggende vedligeholdelse samt den løbende udvikling i beboersammensætningen. Hensigten hermed er, at den almene sektor mere præcist kan bidrage til den københavnske boligpolitik. Forvaltningen har i første omgang som et pilotprojekt sat fokus på vedligeholdelsestilstanden og økonomien samt beboersammensætningen i 10 udvalgte boligafdelinger. Herudover er økonomien gennemgået og sammenlignet i de  22 selvstændige ungdomsboligorganisationer samtidig med, at det er forsøgt at nå frem til fælles nøgletal for boligorganisationernes administration.

Bestræbelserne er udmøntet i tre analyser:

A. Redegørelse om 10 københavnske almene boligafdelingers økonomi

Plan & Arkitektur har som pilotprojekt gennemført en temaundersøgelse af 10 udvalgte almene boligafdelinger omhandlende afdelingernes fysiske vedligeholdelsestilstand, økonomi og beboersammensætning. Resultatet af undersøgelsen fremgår af den som bilag A vedlagte redegørelse.

De 10 afdelinger er udvalgt ud fra et ønske om, at de skulle være så forskellige som muligt. Sigtet er dermed ikke repræsentativitet, men at opnå en bredere afdækning af forholdene.

Forvaltningen har besigtiget afdelingerne, og der er foretaget en teknisk gennemgang af bygningernes vedligeholdelsestilstand. Resultatet af den tekniske gennemgang er herefter sammenholdt med afdelingernes drifts- og vedligeholdelsesplaner og der er fra Københavns Kommunes Statistiske Kontor indhentet oplysninger om beboersammensætningen.

Hensigten med den foretagne undersøgelse har bl.a. været at konstatere, om afdelingerne henlægger tilstrækkelige midler til at afholde de udgifter, som er forbundet med opretholdelse af den oprindelige kvalitet og brugsværdi, således som det kræves i lovgivningen om den almene boligsektor.

Herudover er det søgt vurderet, om der kan af- eller bekræftes en påviselig sammenhæng mellem boliglejen – herunder henlæggelserne – og den sociale sammensætning af afdelingens beboere på den ene side og på den anden bebyggelsernes aktuelle boligstandard og vedligeholdelsestilstand.

Undersøgelsen har vist, at ingen af de 10 undersøgte afdelinger henlægger tilstrækkelige midler til at afholde de nødvendige udgifter ved at opretholde kvalitet og brugsværdi. Henlæggelserne vurderes som værende for lavt ansat, og på grund af princippet om balanceleje (indtægter skal svare til udgifter) holdes lejen dermed kunstigt lav.

På denne måde matcher de nuværende (og hidtidige) beboeres lejebetaling og de akkumulerede henlæggelser ikke det kommende kapitalbehov. De nødvendige vedligeholdelsesarbejder vil i mangel af tilstrækkelige henlæggelser skulle finansieres ved højere boligleje, låneoptagelse, eventuel støtte fra kommunen eller fra Landsbyggefonden i form af ydelsesstøtte til ekstraordinære projekter (efter almenboliglovens § 91), renovering eller som lånegarantier.

Boligorganisationerne har haft lejlighed til at kommentere forvaltningens konklusioner f.s.v. angår deres egne afdelinger, idet de har haft et notat om resultatet af den tekniske gennemgang af afdelingerne og vurderingen af vedligeholdelsestilstanden /de for etagne henlæggelser til planlagt periodisk vedligeholdelse forelagt til udtalelse. Der er modtaget svar vedrørende 5 af de 10 afdelinger. De indkomne bemærkninger er indarbejdet i redegørelsen, der endvidere har været drøftet i det etablerede kontaktforum mellem kommunen og Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds, der har tilkendegivet interesse for undersøgelsen og finder det relevant, at opgaven videreføres, bl.a. med henblik på at opnå en bredere belysning af situationen i de københavnske almene afdelinger.

Som led i kommunens tilsynsforpligtelse med det støttede byggeri i medfør af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (herefter omtalt som almenboligloven) udøver kommunalbestyrelsen tilsyn med organisationernes regnskabsaflæggelse.

I denne sammenhæng kan kommunalbestyrelsen påtale forhold overfor boligorganisationen, som giver grundlag for kritik, og kommunalbestyrelsen kan om fornødent pålægge organisationen at foretage de foranstaltninger, som kommunalbestyrelsen skønner nødvendige, herunder forhøjelse eller nedsættelse af lejen.

Det er et krav i lovgivningen om almene boliger, at den samlede leje for en afdelings boliger og lokaler til enhver tid skal være fastsat således, at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter, der er forbundet med driften, herunder foreskrevne bidrag og henlæggelser og lignende i henhold til almenboligloven, og de almene afdelinger skal foretage passende henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer, til hovedistandsættelse samt til opfyldelse af udlejerens vedligeholdelsesforpligtelse.

Det er dog samtidigt op til afdelingens beboermøde at vedtage budgettet, og det kan næppe antages, at beboerne i den nuværende situation har tilstrækkelig fokus på bygningernes langsigtede investeringsbehov. Der ligger en stor opgave for boligorganisationerne og forretningsførerselskaberne i at formidle den viden, der gør det muligt for afdelingsmødet at træffe de nødvendige beslutninger.

Med hensyn til antagelserne om eksistensen af en påviselig sammenhæng mellem boliglejen/ henlæggelserne, den aktuelle boligstandard og vedligeholdelsestilstand på den ene side og den sociale sammensætning af afdelingens beboere på den anden side giver undersøgelsen ikke et entydigt svar. Faktorer som lejlighedernes størrelse og afdelingens geografiske beliggenhed har tilsyneladende en stor betydning for beboersammensætningen.

Redegørelsen om de 10 udvalgte afdelinger anbefaler, at tilsynet intensiveres, især med henblik på at bringe henlæggelserne til planlagt periodisk vedligeholdelse i bedre overensstemmelse med lovgivningens krav og det faktiske omkostningsniveau samt til at matche det kommende kapitalbehov til vedligeholdelse og hovedistandsættelse. Indsatsen påregnes at omfatte ca. 45 afdelinger årligt og vil dermed omfatte samtlige almene afdelinger i København indenfor en 10-års periode.

Øgede henlæggelser kan i første omgang også indebære øgede udgifter til f.eks. individuel boligstøtte, men på sigt må det antages, at en forebyggende vedligeholdelse er væsentligt billigere, også for boligstøtteudgifterne, end at afvente opretninger og renoveringer.

De øvrige ejerformer er ikke omgivet af regelsæt, der i samme grad som almene boliger fordrer drifts- og vedligeholdsplanlægning, og kun private udlejningsejendomme er tillige omfattet af regler om henlæggelser. Et øget henlæggelsesniveau i almene boliger må derfor antages på kort sigt at forringe almene boligers konkurrenceevne i forhold til andre ejerformer, men på længere sigt at være fordelagtig i kraft af en mere fremtidssikret bygningsmasse. Kommunen vil med de her nævnte tiltag, og i dialog med sektoren, kunne understøtte beslutningsprocesserne omkring drifts- og vedligeholdsplanlægningen. I den sidste ende vil det være et spørgsmål om for det første gennem bedre DV-planer at skabe overblik over behov, og for det andet at fastsætte en fornuftig balance mellem vedligehold og renoveringer, så bygningernes langsigtede interesser varetages og de almene boligers konkurrenceevne ikke svækkes unødigt. Der forventes ikke udlejningsvanskeligheder for almene boliger i København i en overskuelig fremtid.

 

B. Redegørelse om de Københavnske ungdomsboligers økonomi

På grundlag af årsregnskaberne for 2002/2003 er der udarbejdet en regnskabsanalytisk redegørelse om 22 københavnske ungdomsboliginstitutioner. Vedrørende henlæggelserne er det konkluderet, at niveauet generelt er for beskedent i forhold til det forventelige behov for vedligeholdelse og fornyelse af tekniske installationer. Lejen er derved holdt kunstigt lav, og henlæggelserne bør øges.

Henlæggelserne er fuldt likvide i 3 kollegier, ikke likvide i andre 3 kollegier og delvis likvide i de øvrige afdelinger. Undersøgelsen viser, at Staten ensidigt – det vil sige uden at tage hensyn til eventuelle tilsvarende kommunale lån – har indledt afviklingen i form af forrentning og afdrag af Statens kriselån til kollegierne. For en del af statslånene er der ydet henstand med betalingen eller givet kommunal kaution. Redegørelsen konkluderer, at kautionen er bortfaldet, idet Staten uden forud indhentet stillingtagen fra kautionisten, ensidigt har ændret i betingelserne for långivningen (henstand). Desuden anbefaler redegørelsen, at afviklingen af de kommunale kriselån til kollegierne sættes i værk.

Der henvises til den som bilag B vedlagte redegørelse.

 

C. Nøgletalsanalysen "Århus Light"

I 2001 blev der - bl.a. i sammenhæng med Landsbyggefondens beslutning om at lave en temaundersøgelse om administrationsbidrag – nedsat en arbejdsgruppe i Plan & Arkitektur med deltagelse fra Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds, som skulle se på mulighederne for at fastlægge nogle fælles standarder for nøgletal. På Plan & Arkitekturs foranledning blev cand. jur. Troels Behr tilknyttet opgaven som ekstern konsulent.

Analysen er tilrettelagt, så tallene kan sammenlignes med de tilsvarende tal fra en noget mere omfattende undersøgelse af boligorganisationernes økonomi, der er gennemført i Århus – heraf betegnelsen "Århus Light". Hvor Århusundersøgelsen er baseret på regnskabstal, er der imidlertid her lagt vægt på at inddrage udvalgte boligorganisationer direkte i et samarbejde bl.a. for at sikre, at der er enighed om relevansen af de tal, der indgår i analysen.

Boligselskaberne har indledningsvis udfyldt et spørgeskema for henholdsvis forretningsførerselskab og boligorganisation. De indberettede tal er herefter samlet op i et regneark og bearbejdet af Troels Behr. Der har endvidere været afholdt en række møder i arbejdsgruppen og resultatet af arbejdsgruppens bestræbelser på at opstille sammenlignelige nøgletal fremgår nu af Bilag C.

Der er enighed i arbejdsgruppen om, at selskabernes forskellige tilrettelæggelse af administration m.v. gør, at nøgletallene kun i nogen grad er sammenlignelige. Det er imidlertid forvaltningens opfattelse, at de fremkomne tal trods alt giver et oversigtligt billede af de større københavnske boligorganisationers indbyrdes økonomiske stilling. Forvaltningen vil derfor fremover udarbejde en kortfattet rapport om boligorganisationernes økonomi hvert år, som bl.a. muliggør, at de enkelte selskabers udvikling vil kunne følges.

Landsbyggefondens temaundersøgelse, der blev afrapporteret i juni 2004, viste de betydelige vanskeligheder, der knytter sig til sammenligninger mellem forskellige selskaber, hvilket har ført til, at fondens bestyrelse har besluttet at videreføre undersøgelsen i et udviklingsprojekt om benchmarking m.v. af selskabernes administrationsforhold, herunder relateret til ydelserne. Resultatet heraf forventes at foreligge primo 2006, og såfremt dette giver anledning til ændring af nøgletalsbeskrivelsen, vil denne blive justeret.

                                                                                                                                           

Økonomi

De nødvendige personaleressourcer, som omfatter både arkitekter og administrativt personale, skønnes at kunne tilvejebringes i Byfornyelseskontoret i det omfang byfornyelsen fortsætter på det nuværende lave niveau, selv om opgavernes karakter også her er blevet mere krævende, bl.a. som følge af skiftet i retning af mere kvarterløftlignende projekter og mere omfattende forhandlinger med de enkelte ejere m.v.

 

Miljøvurdering

Den nærmere undersøgelse af de almene afdelingers henlæggelsesniveau har ingen direkte miljømæssige konsekvenser, men forventes at føre til øget fokus på vedligeholdelsen og dermed medvirke til at bygningernes levetid forlænges, hvorved der spares ressourcer.

 

Høring

Forvaltningens initiativer og overvejelser om den fremtidige tilrettelæggelse af tilsynet med de almene boligorganisationer har løbende været drøftet i Kontaktudvalget, der er et samarbejdsforum nedsat af Plan & Arkitektur med repræsentanter for Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds og deltagelse fra Økonomiforvaltningen og Familie- og arbejdsmarkedsforvaltningen. Både redegørelsen for de 10 afdelingers økonomi og nøgletalsanalysen "Århus Light" har i udkast været forelagt Kontaktudvalget. 

 

BILAG VEDLAGT

Bilag A:    Redegørelse om 10 udvalgte Københavnske almene boligafdelingers økonomi med særligt henblik på afdelingsejendommenes vedligehold og udvalgte nøgletal for afdelingens boliger og beboersammensætning på baggrund af afdelingsårsregnskaberne for 2001/2002

Bilag B      Regnskabsanalytisk redegørelse om de københavnske ungdomsboliginstitutioners økonomi m.v. på grundlag af institutionsårsregnskaberne for 2002/2003

Bilag C:    Nøgletalsanalyse, Århus Light 2001/2002

 

 

Jens Ole Nielsen


 


Til top