Indstilling om den fremtidige tilrettelæggelse og intensivering af kommunens tilsyn med de almene boligorganisationer.
Indstilling om den fremtidige tilrettelæggelse og intensivering af kommunens tilsyn med de almene boligorganisationer.
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 12. januar 2005
Sager til beslutning
5. Indstilling om den fremtidige tilrettelæggelse og intensivering af kommunens tilsyn med de almene boligorganisationer.
BTU 30/2005 J.nr. 630.0015/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen
indstiller, at
at tilsynet med den almene boligsektor intensiveres og gøres mere fremadrettet, således at der i højere grad lægges vægt på at sammenholde juridiske og økonomiske forhold med afdelingernes fysiske, bygningsmæssige og tekniske tilstand, den forebyggende vedligeholdelse samt de n løbende udvikling i beboersammensætningen m.v. efter de i sagsfremstillingen beskrevne retningslinier.
RESUME
Kommunalbestyrelsen fører efter
lov om almene boliger tilsyn med de almene boligorganisationer, men tilsynet
har traditionelt været af overvejende reaktiv karakter i forhold til opståede
problemer og tvivlstilfælde.
De almene boliger udgør
imidlertid en stigende andel af de Københavns udlejningsboliger og får
derigennem stigende betydning på denne del af boligmarkedet, som følge at, at
flere og flere private udlejningsboliger er blevet omdannet til andelsboliger.
Den almene sektor må samtidig forventes at stå over for en omfattende udvikling, for at leve op til fremtidens krav. Det er derfor forvaltningens hensigt, at tilsynet ud over den traditionelle rolle også i større grad bliver fremadrettet, og herved bidrager mere præcist til, at sektoren kan udvikle sig i forhold til kravene i den københavnske boligpolitik.
Forvaltningen har med fokus på økonomi og vedligeholdelse gennemgået 10 almene boligafdelingers regnskaber og fysiske tilstand og vurderet regnskaberne for de københavnske ungdomsboliginstitutioner. Der er udarbejdet 2 redegørelser herom. Den første omfatter 10 udvalgte almene afdelinger, og den anden belyser de økonomiske forhold i københavnske ungdomsboliger. Begge undersøgelser konkluderer, at henlæggelsesniveauet generelt er for beskedent. Forvaltningen er indstillet på at intensivere tilsynet med de almene boligorganisationer for at rette op på de forhold, som er konstateret ved de foretagne undersøgelser. Indsatsen påregnes at omfatte ca. 45 afdelinger årligt og vil dermed omfatte samtlige almene afdelinger i København indenfor en 10-års periode. Indsatsen forventes at kunne gennemføres uden tilførsel af yderligere ressourcer, idet disse vil kunne overføres fra byfornyelsesområdet, hvor aktivitetsniveauet i de seneste år er mindsket, selv om opgavernes karakter er blevet mere krævende. Forvaltningen har endvidere udarbejdet en nøgletalsanalyse, som giver et oversigtligt billede af de større københavnske boligorganisationers økonomi. Forvaltningen agter fremover årligt at udarbejde en kortfattet rapport om boligorganisationernes økonomi og udviklingen heri.
SAGSBESKRIVELSE
De almene boliger udgør en stigende andel af Københavns
udlejningsboliger som følge af, at flere og flere private udlejningsboliger er
blevet omdannet til andelsboliger. Det betyder, at de almene boliger får øget
boligpolitisk betydning i relation til mobiliteten på boligmarkedet og
løsningen af boligsociale opgaver. Der er derfor i de kommende år behov for, at
kommunens tilsyn med de almene boliger intensiveres, således at der i højere
grad lægges vægt på at sammenholde juridiske og økonomiske forhold med afdelingernes
fysiske, bygningsmæssige og tekniske tilstand, den forebyggende vedligeholdelse
samt den løbende udvikling i beboersammensætningen. Hensigten hermed er, at den
almene sektor mere præcist kan bidrage til den københavnske boligpolitik.
Forvaltningen har i første omgang som et pilotprojekt sat fokus på
vedligeholdelsestilstanden og økonomien samt beboersammensætningen i 10
udvalgte boligafdelinger. Herudover er økonomien gennemgået og sammenlignet i
de 22 selvstændige ungdomsboligorganisationer
samtidig med, at det er forsøgt at nå frem til fælles nøgletal for
boligorganisationernes administration.
Bestræbelserne er udmøntet i tre analyser:
A. Redegørelse om 10 københavnske almene boligafdelingers økonomi
Plan & Arkitektur har som pilotprojekt gennemført en
temaundersøgelse af 10 udvalgte almene boligafdelinger omhandlende
afdelingernes fysiske vedligeholdelsestilstand, økonomi og beboersammensætning.
Resultatet af undersøgelsen fremgår af den som bilag A vedlagte redegørelse.
De 10 afdelinger er udvalgt ud fra et ønske om, at de skulle være så
forskellige som muligt. Sigtet er dermed ikke repræsentativitet, men at opnå en
bredere afdækning af forholdene.
Forvaltningen har besigtiget afdelingerne, og der er foretaget en
teknisk gennemgang af bygningernes vedligeholdelsestilstand. Resultatet af den
tekniske gennemgang er herefter sammenholdt med afdelingernes drifts- og
vedligeholdelsesplaner og der er fra Københavns Kommunes Statistiske Kontor
indhentet oplysninger om beboersammensætningen.
Hensigten med den foretagne undersøgelse har bl.a. været at konstatere,
om afdelingerne henlægger tilstrækkelige midler til at afholde de udgifter, som
er forbundet med opretholdelse af den oprindelige kvalitet og brugsværdi,
således som det kræves i lovgivningen om den almene boligsektor.
Herudover er det søgt vurderet, om der kan af- eller bekræftes en
påviselig sammenhæng mellem boliglejen – herunder henlæggelserne – og den
sociale sammensætning af afdelingens beboere på den ene side og på den anden
bebyggelsernes aktuelle boligstandard og vedligeholdelsestilstand.
Undersøgelsen har vist, at ingen af de 10 undersøgte afdelinger
henlægger tilstrækkelige midler til at afholde de nødvendige udgifter ved at
opretholde kvalitet og brugsværdi. Henlæggelserne vurderes som værende for lavt
ansat, og på grund af princippet om balanceleje (indtægter skal svare til
udgifter) holdes lejen dermed kunstigt lav.
På denne måde matcher de nuværende (og hidtidige) beboeres lejebetaling
og de akkumulerede henlæggelser ikke det kommende kapitalbehov. De nødvendige
vedligeholdelsesarbejder vil i mangel af tilstrækkelige henlæggelser skulle
finansieres ved højere boligleje, låneoptagelse, eventuel støtte fra kommunen
eller fra Landsbyggefonden i form af ydelsesstøtte til ekstraordinære projekter
(efter almenboliglovens § 91), renovering eller som lånegarantier.
Boligorganisationerne har haft lejlighed til at kommentere
forvaltningens konklusioner f.s.v. angår deres egne afdelinger, idet de har
haft et notat om resultatet af den tekniske gennemgang af afdelingerne og
vurderingen af vedligeholdelsestilstanden /de for
etagne henlæggelser til
planlagt periodisk vedligeholdelse forelagt til udtalelse. Der er modtaget svar
vedrørende 5 af de 10 afdelinger. De indkomne bemærkninger er indarbejdet i
redegørelsen, der endvidere har været drøftet i det etablerede kontaktforum
mellem kommunen og Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds, der har
tilkendegivet interesse for undersøgelsen og finder det relevant, at opgaven
videreføres, bl.a. med henblik på at opnå en bredere belysning af situationen i
de københavnske almene afdelinger.
Som led i kommunens tilsynsforpligtelse med det støttede byggeri i
medfør af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.
(herefter omtalt som almenboligloven) udøver kommunalbestyrelsen tilsyn med
organisationernes regnskabsaflæggelse.
I denne sammenhæng kan kommunalbestyrelsen påtale forhold overfor
boligorganisationen, som giver grundlag for kritik, og kommunalbestyrelsen kan
om fornødent pålægge organisationen at foretage de foranstaltninger, som
kommunalbestyrelsen skønner nødvendige, herunder forhøjelse eller nedsættelse
af lejen.
Det er et krav i lovgivningen om almene boliger, at den samlede leje
for en afdelings boliger og lokaler til enhver tid skal være fastsat således,
at den giver afdelingen mulighed for af sine indtægter at afholde de udgifter,
der er forbundet med driften, herunder foreskrevne bidrag og henlæggelser og
lignende i henhold til almenboligloven, og de almene afdelinger skal foretage
passende henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer, til
hovedistandsættelse samt til opfyldelse af udlejerens vedligeholdelsesforpligtelse.
Det er dog samtidigt op til afdelingens beboermøde at vedtage
budgettet, og det kan næppe antages, at beboerne i den nuværende situation har
tilstrækkelig fokus på bygningernes langsigtede investeringsbehov. Der ligger
en stor opgave for boligorganisationerne og forretningsførerselskaberne i at
formidle den viden, der gør det muligt for afdelingsmødet at træffe de
nødvendige beslutninger.
Med hensyn til antagelserne om eksistensen af en påviselig sammenhæng
mellem boliglejen/ henlæggelserne, den aktuelle boligstandard og vedligeholdelsestilstand
på den ene side og den sociale sammensætning af afdelingens beboere på den
anden side giver undersøgelsen ikke et entydigt svar. Faktorer som
lejlighedernes størrelse og afdelingens geografiske beliggenhed har
tilsyneladende en stor betydning for beboersammensætningen.
Redegørelsen om de 10 udvalgte afdelinger anbefaler, at tilsynet
intensiveres, især med henblik på at bringe henlæggelserne til planlagt
periodisk vedligeholdelse i bedre overensstemmelse med lovgivningens krav og
det faktiske omkostningsniveau samt til at matche det kommende kapitalbehov til
vedligeholdelse og hovedistandsættelse. Indsatsen påregnes at omfatte ca. 45
afdelinger årligt og vil dermed omfatte samtlige almene afdelinger i København
indenfor en 10-års periode.
Øgede henlæggelser kan i første omgang også indebære øgede udgifter til
f.eks. individuel boligstøtte, men på sigt må det antages, at en forebyggende
vedligeholdelse er væsentligt billigere, også for boligstøtteudgifterne, end at
afvente opretninger og renoveringer.
De øvrige ejerformer er ikke omgivet af regelsæt, der i samme grad som
almene boliger fordrer drifts- og vedligeholdsplanlægning, og kun private
udlejningsejendomme er tillige omfattet af regler om henlæggelser. Et øget
henlæggelsesniveau i almene boliger må derfor antages på kort sigt at forringe
almene boligers konkurrenceevne i forhold til andre ejerformer, men på længere
sigt at være fordelagtig i kraft af en mere fremtidssikret bygningsmasse.
Kommunen vil med de her nævnte tiltag, og i dialog med sektoren, kunne
understøtte beslutningsprocesserne omkring drifts- og
vedligeholdsplanlægningen. I den sidste ende vil det være et spørgsmål om for
det første gennem bedre DV-planer at skabe overblik over behov, og for det
andet at fastsætte en fornuftig balance mellem vedligehold og renoveringer, så
bygningernes langsigtede interesser varetages og de almene boligers
konkurrenceevne ikke svækkes unødigt. Der forventes ikke
udlejningsvanskeligheder for almene boliger i København i en overskuelig
fremtid.
B. Redegørelse om de
Københavnske ungdomsboligers økonomi
På grundlag af årsregnskaberne for 2002/2003 er der udarbejdet en
regnskabsanalytisk redegørelse om 22 københavnske ungdomsboliginstitutioner.
Vedrørende henlæggelserne er det konkluderet, at niveauet generelt er for
beskedent i forhold til det forventelige behov for vedligeholdelse og fornyelse
af tekniske installationer. Lejen er derved holdt kunstigt lav, og
henlæggelserne bør øges.
Henlæggelserne er fuldt likvide i 3 kollegier, ikke likvide i andre 3
kollegier og delvis likvide i de øvrige afdelinger. Undersøgelsen viser, at
Staten ensidigt – det vil sige uden at tage hensyn til eventuelle tilsvarende
kommunale lån – har indledt afviklingen i form af forrentning og afdrag af
Statens kriselån til kollegierne. For en del af statslånene er der ydet
henstand med betalingen eller givet kommunal kaution. Redegørelsen konkluderer,
at kautionen er bortfaldet, idet Staten uden forud indhentet stillingtagen fra
kautionisten, ensidigt har ændret i betingelserne for långivningen (henstand).
Desuden anbefaler redegørelsen, at afviklingen af de kommunale kriselån til
kollegierne sættes i værk.
Der henvises til den som bilag B
vedlagte redegørelse.
C. Nøgletalsanalysen "Århus
Light"
I 2001 blev der - bl.a. i sammenhæng med Landsbyggefondens beslutning
om at lave en temaundersøgelse om administrationsbidrag – nedsat en
arbejdsgruppe i Plan & Arkitektur med deltagelse fra Boligselskabernes
Landsforenings 1. kreds, som skulle se på mulighederne for at fastlægge nogle
fælles standarder for nøgletal. På Plan & Arkitekturs foranledning blev
cand. jur. Troels Behr tilknyttet opgaven som ekstern konsulent.
Analysen er tilrettelagt, så tallene kan sammenlignes med de
tilsvarende tal fra en noget mere omfattende undersøgelse af
boligorganisationernes økonomi, der er gennemført i Århus – heraf betegnelsen
"Århus Light". Hvor Århusundersøgelsen er baseret på regnskabstal, er der
imidlertid her lagt vægt på at inddrage udvalgte boligorganisationer direkte i
et samarbejde bl.a. for at sikre, at der er enighed om relevansen af de tal,
der indgår i analysen.
Boligselskaberne har indledningsvis udfyldt et spørgeskema for
henholdsvis forretningsførerselskab og boligorganisation. De indberettede tal
er herefter samlet op i et regneark og bearbejdet af Troels Behr. Der har
endvidere været afholdt en række møder i arbejdsgruppen og resultatet af
arbejdsgruppens bestræbelser på at opstille sammenlignelige nøgletal fremgår nu
af Bilag C.
Der er enighed i arbejdsgruppen om, at selskabernes forskellige
tilrettelæggelse af administration m.v. gør, at nøgletallene kun i nogen grad
er sammenlignelige. Det er imidlertid forvaltningens opfattelse, at de
fremkomne tal trods alt giver et oversigtligt billede af de større københavnske
boligorganisationers indbyrdes økonomiske stilling. Forvaltningen vil derfor
fremover udarbejde en kortfattet rapport om boligorganisationernes økonomi
hvert år, som bl.a. muliggør, at de enkelte selskabers udvikling vil kunne
følges.
Landsbyggefondens temaundersøgelse, der blev afrapporteret i juni 2004,
viste de betydelige vanskeligheder, der knytter sig til sammenligninger mellem
forskellige selskaber, hvilket har ført til, at fondens bestyrelse har
besluttet at videreføre undersøgelsen i et udviklingsprojekt om benchmarking
m.v. af selskabernes administrationsforhold, herunder relateret til ydelserne.
Resultatet heraf forventes at foreligge primo 2006, og såfremt dette giver
anledning til ændring af nøgletalsbeskrivelsen, vil denne blive justeret.
De nødvendige personaleressourcer, som omfatter både arkitekter og
administrativt personale, skønnes at kunne tilvejebringes i
Byfornyelseskontoret i det omfang byfornyelsen fortsætter på det nuværende lave
niveau, selv om opgavernes karakter også her er blevet mere krævende, bl.a. som
følge af skiftet i retning af mere kvarterløftlignende projekter og mere
omfattende forhandlinger med de enkelte ejere m.v.
Miljøvurdering
Den nærmere undersøgelse af de almene
afdelingers henlæggelsesniveau har ingen direkte miljømæssige konsekvenser, men
forventes at føre til øget fokus på vedligeholdelsen og dermed medvirke til at
bygningernes levetid forlænges, hvorved der spares ressourcer.
Høring
Forvaltningens initiativer og overvejelser om den
fremtidige tilrettelæggelse af tilsynet med de almene boligorganisationer har
løbende været drøftet i
BILAG
VEDLAGT
Bilag A: Redegørelse
om 10 udvalgte Københavnske almene boligafdelingers økonomi med særligt henblik
på afdelingsejendommenes vedligehold og udvalgte nøgletal for afdelingens
boliger og beboersammensætning på baggrund af afdelingsårsregnskaberne for
2001/2002
Bilag B Regnskabsanalytisk
redegørelse om de københavnske ungdomsboliginstitutioners økonomi m.v. på
grundlag af institutionsårsregnskaberne for 2002/2003
Bilag C: Nøgletalsanalyse,
Århus Light 2001/2002
Jens Ole Nielsen