Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan og kommuneplantillæg for karreen der afgrænses af Rosenvængets Allé, Livjægergade, Holsteinsgade og Saabyesvej ("Rosenvængets Allé")
Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan og kommuneplantillæg for karreen der afgrænses af Rosenvængets Allé, Livjægergade, Holsteinsgade og Saabyesvej ("Rosenvængets Allé")
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 12. januar 2005
Sager til drøftelse
32. Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan og kommuneplantillæg for karreen der afgrænses af Rosenvængets Allé, Livjægergade, Holsteinsgade og Saabyesvej ("Rosenvængets Allé")
BTU 24/2005 J.nr. 611:182.0001/04
INDSTILLING
Denne
redegørelse fremsendes til
RESUME
For to ejendomme ved Rosenvængets Allé er der
fremsendt et skitseprojekt for opførelse af en samlet boligbebyggelse på ca.
5.800 m2. Gennemførelse af projektet indebærer fjernelse af de
eksisterende bygninger på grundene, hvoraf én har middel bevaringsværdi (trin
4), hvilket sædvanlig vis anses for bevaringsværdigt i lokalplanmæssig
henseende. Ejendommene har et samlet grundareal på 5.826 m2, hvilket
medfører en bebyggelsesprocent i det fremsendte projekt på ca. 100.
Området er omfattet af den i 1942 med tillæg
i 1952 vedtagne Byplan nr. 7, der bl.a. skaber rammer for opførelse af karrébebyggelse
i 2 og 3 etager på de aktuelle ejendomme. Det fremsendte projekt bryder med
rammerne ved bl.a. at foreslå 3 etager samt tagetage mod Rosenvængets Allé,
hvor byplanen muliggør 2 etager. Til gengæld undlades den i byplanen fastlagte
3-etagers sidebygning ind i karreen, hvilket skaber mulighed for, at karreen
samlet kan videreudvikles mod bedre sammenhængende og velfungerende friarealer
end muliggjort i byplanen.
I
forbindelse med projektudviklingen er det vurderet, at den i projektet viste bebyggelse
med hensyn til højde, placering og opdeling i bygningsenheder på en harmonisk
måde vil medvirke til at gøre omgivelserne omkring Rosenvænget til en mere
helstøbt bystruktur. På baggrund heraf kan forvaltningen anbefale projektets
hoveddisponering og bebyggelsesmæssige princip. Projektet skal dog med hensyn
til den nærmere arkitektoniske udformning bearbejdes i den videre lokalplanproces.
Da projektet i væsentlig grad bryder med rammerne i byplanen
forudsætter en gennemførelse af projektet udarbejdelse af lokalplan.
Lokalplanområdet foreslås afgrænset af Rosenvængets Allé, Livjægergade,
Holsteinsgade og Saabyesvej.
I lokalplan "Rosenvængets Allé" medtages bl.a. nærmere bestemmelser om
bebyggelsens placering og udformning samt indretning af friarealer. Der
medtages endvidere bestemmelser om bevaringsværdig bebyggelse og
bevaringsværdige træer. Etagebebyggelsen langs Holsteinsgade og Livjægergade
foreslås fastlagt som bevaringsværdig, hvor eventuel erstatning af
facadebebyggelse vil kunne ske med tilsvarende dimensioner. Herved kan
bebyggelsesprocenten på enkeltejendomme blive op mod 500. Lokalplanen forudsætter
derfor, at der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, der muliggør vedtagelse
af lokalplanen.
Lokalplanen
vil erstatte den del af Byplan nr. 7, der dækker det aktuelle område.
Planforslaget vurderes
ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering efter reglerne i lov
om miljøvurdering af planer og programmer. Indstillingen er ikke omfattet af
Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over
sager, der skal miljøvurderes.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
I
sommeren 2004 solgte den franske stat ejendommen Rosenvængets Allé 34-38, der
har huset Det Franske Institut (matr.nr. 656 Udenbys Klædebo Kvarter, København),
til Rosenvængets Allé ApS v/Hans Henrik Kondrup. Ejendommen har et grundareal
på 4.371 m2. Selskabet har endvidere købt naboejendommen Rosenvængets
Allé 32 (matr.nr. 451, Udenbys Klædebo Kvarter, København), der har et
grundareal på 1.455 m2 grundareal, der har været anvendt til kontor,
idet selskabet ønsker at opføre en samlet bebyggelse på de to grunde (bilag 1).
Henrik Sørensen Arkitektfirma MAA har efterfølgende udarbejdet et
skitseprojekt for en boligbebyggelse på ca. 5.800 m2 på de to
grunde. Projektet, der er nærmere beskrevet under afsnit "Det aktuelle projekt",
medfører fjernelse af de eksisterende bygninger.
Området
er omfattet af Byplan nr. 7, der bl.a. skaber rammer for opførelse af karrébebyggelse
i 2 og 3 etager på de aktuelle ejendomme.
Forvaltningen
kan anbefale projektets hoveddisponering og det byarkitektoniske princip jf.
afsnit om "Vurdering".
Da
projektet i væsentlig grad bryder med rammerne i byplanen forudsætter en
gennemførelse af projektet udarbejdelse af en lokalplan. Lokalplanområdet foreslås
afgrænset af Rosenvængets Allé, Livjægergade, Holsteinsgade og Saabyesvej,
hvilket svarer til et samlet areal på ca. 14.000 m2 (bilag 1).
Etagebebyggelsen
langs Holsteinsgade og Livjægergade foreslås fastlagt som bevaringsværdig, hvor
eventuel erstatning af facadebebyggelse vil kunne ske med tilsvarende
dimensioner. Herved kan bebyggelsesprocenten på enkeltejendomme blive op mod
500. Lokalplanen forudsætter derfor, at der udarbejdes et tillæg til
kommuneplanen.
Lokalplanen
vil erstatte den del af Byplan nr. 7, der dækker det aktuelle område.
Kvarteret og lokalplanområdet
Som det fremgår af luftfoto (bilag
2), ligger villakvarteret "Rosenvænget" i den tætte del af Indre Østerbro,
med lokalplanområdet placeret på grænsen til kvarteret (bilag 3). Denne del af Østerbro er præget af boliganvendelse med
relativt mange store boliger, hvoraf en væsentlig del gennem de senere år er
istandsat. Kvarteret har en særdeles god beliggenhed, tæt på de store
rekreative områder (Fælledparken og Søerne) og umiddelbart op til
forretningsgaderne Østerbrogade og Nordre Frihavnsgade. Der er gode kollektive
trafikforbindelser i nærområdet med mange buslinier ved Østerbrogade, Nordre
Frihavnsgade, Strandboulevarden og Nordhavn Station, der ligger i en afstand af
4-500 m. Den kollektive trafik vil forbedres yderligere ved en eventuelt
fremtidig Metro-ringbane med station ved Trianglen.
"Rosenvænget" udgør en helt særlig enklave i området. Kvarteret er
opført i 1860erne og 70erne som et fornemt villakvarter. Villaerne blev opført
til familier af det bedre borgerskab, kunstnere og andre, som søgte ud i de
dengang mere landlige omgivelser nær vandet, hvor strandlinien på det tidspunkt
lå i den nuværende Strandboulevarden. Kvarteret er præget af store villaer,
overvejende opført i tidens italienske villastil, og er materialemæssigt
gennemgående opført i røde og gule tegl med overvejende mørke skifertage med
lav taghældning. Villaerne er i flere tilfælde opført af tidens kendte
arkitekter og kunstnere, og af disse villaer er mange bevaringsværdige. I dag
fremtræder kvarteret med et grønt præg med mange storkronede værdifulde træer.
"Rosenvænget" er på alle sider omgivet af etageejendomme, der danner en
markant indramning af kvarteret. Mod gaderne Næstvedgade,
Petersborgvej/Rosenvængets Sideallé og Saabyesvej er der tale om egentlige,
sammenhængende bygningsfronter, som det fremgår af Byskabsatlas København 2003,
mens den øvrige indramning sine steder har et mere opløst, men dog markant præg
(bilag 3).
Lokalplanområdet har i den sammenhæng en særlig karakter, idet der er
høj randbebyggelse mod Holsteinsgade og Livjægergade samt en mere åben,
villapræget struktur mod Rosenvængets Allé og Saabyesvej. Derved breder
"Rosenvænget" sig ind i karreen, og der opstår på dette sted en uklar
afgrænsning mellem villaområdet og det tætte Østerbro. Bagsiden af
randbebyggelsen langs Holsteinsgade samt den modstående sammenhængende
facadebebyggelse ved Saabyesvej danner her villaområdets rand. De nyere
boligbebyggelser, Holsteinsgade 17 og Rosenvængets Allé 42A og 42B danner
afslutning i hver ende af den høje, sammenhængende randbebyggelse.
På den ene af de to aktuelle ejendomme, Rosenvængets Allé 34-38, ligger
Det Franske Instituts hovedbygning, der oprindeligt er opført som villa.
Herudover består ejendommen af en nyere tilbygning fra 1958, der rummer
foredragssal mv. Grunden, der er en af de største grunde i Rosenvænget, har et
areal på 4.371 m2. Etagearealet er ifølge BBR på 1.638 m2,
svarende til en bebyggelsesprocent på 37. I Bygningsregistreringen (SAVE) er
hovedbygningen vurderet i kategori 4, som efter sædvanlig praksis betragtes som
bevaringsværdig, mens tilbygningen ikke er registreret, idet
Bygningsregistreringen ikke medtager bygninger efter 1940 (bilag 4). Hovedbygningen vurderes dog ikke bevaringsværdig.
Den anden af de to aktuelle ejendomme, Rosenvænget 32, er en villa, der
gennem årene er om- og tilbygget og således i dag fremstår med et sammensat
præg. Bebyggelsen rummer overvejende privat erhvervsvirksomhed. Ejendommens
grundareal er 1.455 m2, og etagearealet er på ca. 600 m2,
svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 41. Bygningen er i
bygningsregistreringen vurderet i kategori 5 (middel bevaringsværdi).
Udover de aktuelle ejendomme samt forhuset Rosenvængets Allé 40 består
lokalplanområdets bebyggelse udelukkende af etagebebyggelse med enkelte skure,
garager og lignende i gårdene. Etagebebyggelsen er overvejende fra slutningen
af 1800-tallet og fremstår med såvel lyse pudsede som bemalede facader samt
røde teglsten. Den ældre del af etagebebyggelsen har typisk mørke
københavnertage. De lavere bygninger i Rosenvængets Allé 40 samt
etagebebyggelsen langs Livjægergade og Holsteinsgade er i vid udstrækning i
bygningsregistreringen vurderet i kategori 4, bevaringsværdig bebyggelse.
Samlet set danner bebyggelsen en fin bebyggelsesmæssig helhed af kvalitet (bilag 4).
Lokalplanområdet er på ca. 14.000 m2 og indeholder ca.
24.400 m2 etageareal, svarende til en gennemsnitlig
bebyggelsesprocent på ca. 175. I karreen er der 190 boliger med i alt ca.
20.000 m2 etageareal. Boligerne er således i gennemsnit lidt over
100 m2. Resten af bebyggelsen anvendes til erhverv, hvoraf hovedparten
i dag står tom.
Karreens ubebyggede arealer er præget af opholds- og havearealer med
flere store markante træer. Dette gælder særligt de to aktuelle grunde, som
tilsammen udgør en relativt stor del af karreen, hvor de åbne havearealer med
markante træbeplantninger på en værdifuld måde højner karreen. Ved
etagebebyggelsen er gårdrummene gennemgående relativt små og kun i begrænset
omfang indrettet til ophold.
Planforhold
I Kommuneplan 2001 er det aktuelle lokalplanområde fastlagt til
boligformål. Området er opdelt i to B-rammeområder (bilag 5). Det ene område - et B3-område - omfattende bl.a. de to
aktuelle ejendomme, er fastsat med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 og et
friarealkrav på 60 % af boligetagearealet og 15 % af erhvervsetagearealet. Det
andet område er et B5-område, der omfatter etageejendommene langs Holsteinsgade
og Livjægergade. Her er den maksimale bebyggelsesprocent fastsat til 150, og
friarealet fastsat til 40 % af boligetagearealet og 10 % af erhvervsetagearealet.
I begge områder må der udover boliger etableres kollektive anlæg og
institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige kulturelle og miljømæssige
servicefunktioner, der er forenelige med boliger. I Kommuneplan 2001 er
"Rosenvænget" inklusive de to aktuelle ejendomme endvidere medregnet blandt de
områder, der karakteriseres som "Udvalgte bevaringsværdige bebyggelser af
særlig byarkitektonisk værdi på grund af helhedspræg eller større
sammenhængende træk.".
Rosenvænget-servitutterne. Servitutterne blev stiftet i 1860'erne i
forbindelse med udstykningen af ejendommen Rosendal og omfatter bl.a. det
område, for hvilket der senere blev udarbejdet Byplan nr. 7. Sevitutbestemmelserne
drejer sig om hegning, placering af bebyggelse i forhold til Rosenvængets
Hovedvej samt om bygningers højde, som ikke må overstige 3 etager (inklusive
tagetage). Herudover opregner servitutterne hvilke anvendelser – støjende
erhverv og lignende – som ikke må foregå på ejendommene, idet disse skal være
"… et fredeligt, hyggeligt og frit beliggende Opholdssted…".
Den gældende Byplan nr. 7. I sidste halvdel af 1930'erne drøftede
Rosenvængets Grundejerkomité kvarterets fremtid og dermed servitutterne.
Baggrunden var bl.a. den i 1932 opførte U-formede bebyggelse mellem
Rosenvængets Hovedvej og Næstvedgade. Denne bebyggelse har ikke just
villa-karakter, men kunne alligevel ikke hindres ved hjælp af de gældende,
meget summariske servitutter. Synspunkterne i diskussionen spændte fra
ophævelse af servitutterne og kollektiv medvirken fra grundejernes side til udarbejdelse
af en fælles bebyggelsesplan for høj bebyggelse til skærpelse af de oprindelige
servitutter med henblik på bevaring af området som villakvarter.
Kommunens opfattelse var, at "Rosenvænget" skulle bestå som
villakvarter. Denne opfattelse samt erkendelsen af, at de oprindelige
servitutter langt fra var tilstrækkelige til at sikre områdets beståen som villakvarter
førte til, at kommunen i 1939 – umiddelbart efter Byplanlovens ikrafttræden –
udarbejdede et forslag til byplan for "Rosenvænget".
Dengang som nu var det et diskussionspunkt, hvorledes det oprindelige
villakvarters randområder skulle behandles: Både mod Nordre Frihavnsgade og
Holsteinsgade er der karreer, hvor villaejendomme støder direkte op til
ejendomme med 5-6 etagers bebyggelse. Skulle man fastholde disse stumper af
villakvarteret i fremtiden eller videreføre den påbegyndte høje randbebyggelse
efter et traditionelt karré-mønster? Udgangspunktet fra kommunens side i
arbejdet med byplanvedtægten var, at villakvarteret som helhed skulle bevares.
Diskussioner om dette forhold kommunen, Grundejerkomiteen og
Indenrigsministeriet imellem resulterede imidlertid i, at området syd for
Rosenvængets Allé blev fastlagt til sammenhængende etagebebyggelse som vist på
bilag 6.
Resten af byplanens område omfattes af bestemmelser, der tilsigter at
fastholde dette som villakvarter. Byplanen blev vedtaget og tinglyst i 1942. I
1952 fik byplanen en tilføjelse til bestemmelserne for ny bebyggelse syd for
Rosenvængets Allé. Det blev herved muligt at opføre 3 etagers bebyggelse på
ejendommen Saabyesvej nr. 4 helt op i skel mod hjørneejendommen ved
Holsteinsgade.
I byplanen bestemmes i øvrigt, at de ovenfor refererede, oprindelige
servitutter stadig gælder for så vidt de ikke strider mod byplanens
bestemmelser.
Efter byplanens fremkomst er den forudsatte sammenhængende bebyggelse
vest for Saabyesvej gennemført. Øst for denne vej – i det aktuelle
lokalplanområde – er der alene opført bebyggelse på ejendommen Saabyesvej 4 og
på ejendommen Rosenvængets Allé 34-38 i form af en tilbygning til den
oprindelige villa, nr. 34-36. Tilbygningen er sket efter nedrivning af en ældre
villa, Rosenvængets Allé 38, og rummer en foredragssal for Det Franske
Institut. Foredragssalen er opført i 1958 i overensstemmelse med byplanens
bebyggelsesplan, men er ikke bygget så tæt på Holsteinsgade-husrækken, som
byplanens byggefelt muliggør.
Den boligpolitiske
handlingsplan. I henhold til
den boligpolitiske handlingsplan er det intentionen at sikre gode og attraktive
familieboliger til kommunens borgere. Det er målet bl.a. at skabe det
nødvendige plangrundlag for etablering af sådanne boliger nær byens
herlighedsværdier.
Det aktuelle projekt
Projektet er udformet som tilbagetrukket randbebyggelse mod
Rosenvængets Allé og Saabyesvej i 3 etager samt tagetage. Gesimshøjden er ca.
10 m og bygningshøjden ca. 13 m. I hjørnet af Rosenvængets Allé og Saabyesvej
er bebyggelsen dog i fulde 4 etager. Endvidere er foreslået en mere frit formet
bygning inde i gårdrummet i 2 etager med tagetage. Bebyggelsen er samlet på ca.
5.800 m2 etageareal og rummer ca. 60 boliger varierende i
størrelser på mellem 90 og 110 m2. Bebyggelsesprocenten vil blive
ca. 100 og friarealprocenten ca. 70. Der påregnes anlagt parkeringskælder under
bebyggelsen. Den nuværende havekarakter opretholdes med bevaring i videst
mulige omfang af værdifulde træer. Enkelte eksisterende træer, herunder et
relativt stort træ ved Saabyesvej, må dog fjernes af hensyn til
bebyggelsesprincippet.
Projektet er vist på bilag 7, 8
og 9 med henholdsvis situationsplan, luftperspektiv og gadeperspektiv. Arkitektfirmaet
har givet følgende beskrivelse af projektet:
"Baggrunden for byggeriets udformning er et
ønske om at danne overgang fra den høje karrébebyggelse mod syd og øst og
villabebyggelsen mod nord. Herudover er det hensigten at afslutte og
sammenbinde karréen så den fremstår som en helhed mod Rosenvængets Allé og
Saabyesvej.
De nuværende brede forarealer mellem
bygninger og vej bibeholdes og muliggør bevarelse/nyplantning af træer foran
husene. Mod Saabyesvej danner bebyggelsen en ubrudt facadelinie som modspil
til den overfor liggende sammenhængende facaderække.
På hjørnet Rosenvængets Allé/Saabyesvej øges
højden til 4 etager hvorved der skabes en afdæmpet pendant til den diagonalt
modstående hjørnebygning i 5-6 etager.
For at fremhæve bebyggelsens sammenhæng med
resten af karréen udføres denne i tunge teglfacader af grå blådæmpede mursten.
Facaderne skal bearbejdes med klare udskæring
er for altaner og vinduer så disse
åbner sig mod både gård og vej. Lodrette markeringer i form af karnapper eller
vinduesbånd opdeler facaden i mindre afsnit.
Tagetagen bearbejdes med store åbne altaner
og varierede boligtyper.
Gårdhuset udformes i kontrast til den tunge
randbebyggelse som en fritliggende bygning i lette materialer.
For at danne rumlig sammenhæng mellem karré
og villakvarter udformes randbebyggelsen opdelt i to adskilte bygningskroppe,
så der mod Rosenvængets Allé åbnes ind til gårdrummet. Gavle bearbejdes som
øvrige facader så disse optræder levende og varierede."
Vurdering
Som det fremgår af ovenstående vil de aktuelle ejendomme i kraft af
deres størrelse og beliggenhed være en enestående mulighed for at tilføre nye
boliger af høj kvalitet til denne del af Østerbro. Dette vil tillige være i
overensstemmelse med den boligpolitiske handlingsplan.
Beskrivelsen af områdets karakter fører frem til, at der må stilles
ganske særlige krav til et sådant nybyggeri. Dette vedrører dels en opstramning
af bebyggelses-strukturen på dette sted, dels krav om et arkitektonisk
kvalitetsniveau, der modsvarer det omgivende miljø.
Af områdebeskrivelsen fremgår, at lokalplanområdet har en særlig
struktur, hvor villaområdet "breder" sig ind i karreen og dermed på dette sted
skaber en uklar afgrænsning af "Rosenvænget". Dette forhold har i fortsættelse
af de kvarteranalyser, der er beskrevet ovenfor, været nøjere vurderet,
herunder bebyggelsens højde samt graden af sammenhængende facadekarakter i
relation til de øvrige bygningsfronter omkring "Rosenvænget".
I Byplan nr. 7 var forudsat en vægdannelse mod villakvarteret med en
aftrapning af bebyggelsen ned til 2 normaletager langs Rosenvængets Allé. Med
udgangspunkt i de ovennævnte kvarteranalyser finder forvaltningen, at en så lav
bebyggelse ikke i tilstrækkelig grad vil harmonere med den samlede bebyggelsesstruktur
i kvarteret. På baggrund af projektudviklingen, herunder en vurdering af højden
på den eksisterende hovedbygning med gesimshøjde på ca. 10 m og bygningshøjde
på ca. 12 m, er det forvaltningens opfattelse, at den i projektet viste
bebyggelse med hensyn til højde, placering og opdeling i bygningsenheder på en
harmonisk måde vil medvirke til at gøre omgivelserne omkring "Rosenvænget" til
en mere helstøbt bystruktur. Samtidig vil en opgivelse af den i byplanen
fastlagte sidebygning ind i karreen medvirke til, at karreen kan videreudvikles
mod bedre sammenhængende og velfungerende friarealer.
Projektet forudsætter bl.a. nedrivning af Rosenvængets Allé 34-36, der
i bygningsregistreringen er registreret i kategori 4 (høj bevaringsværdi).
Forvaltningen finder dette acceptabelt på baggrund af dels de ovennævnte
byarkitektoniske betragtninger, dels det forhold, at bygningen siden 1947
gradvist er væsentligt ombygget til Det Franske Institut og derved har en
indvendig rumstruktur og oprindelige etagehøjder, der gør bygningen vanskelig
at omdanne til boliger.
Ligeledes finder forvaltningen, at de to bygninger på Rosenvængets Allé
40 på grund af den tilstræbte fremtidige bebyggelsesstruktur ikke bør
fastlægges som bevaringsværdige.
Det foreliggende projekt, der i princippet er en randbebyggelse med
åbninger, bidrager til en definition af karreen og en mere entydig afgrænsning
af "Rosenvænget". Områdets grønne karakter fastholdes ved at placere
bebyggelsen tilbagetrukket, med et overvejende grønt præg mellem bygningerne og
vejlinierne. Ved hjørnet mod Saabyesvej er bebyggelsen foreslået fremrykket og
eventuelt accentueret, hvilket understreger sammenhængen med den tilstødende
bebyggelse. Åbninger i bebyggelsen skaber kig til det bagvedliggende grønne
gårdrum. Den foreslåede bebyggelse svarer generelt til højden på Det Franske
Instituts hovedbygning.
I konsekvens af dette bebyggelsesprincip vil bebyggelsen på
Rosenvængets Allé 40 kunne erstattes af et nybyggeri med tilsvarende højder i
forlængelse af nabobygningen nr. 42 A.
I projektet indgår en mindre enkeltstående bygning i 2 etager samt
udnyttet tagetage, der er placeret i gårdrummet. Forvaltningen vurderer, at
karreen har en sådan rummelighed, at der kan placeres en mindre bygning i
gårdrummet, der dog ikke må danne en konkurrerende struktur i forhold til
karreens randbebyggelse.
Forvaltningen finder, at projektets bebyggelsesmæssige hoveddisposition
i mødekommer de beskrevne byskabsmæssige forhold i området, mens bebyggelsens
arkitektoniske udformning, herunder facader, valg af materialer og
farveholdning, nærmere skal bearbejdes i det videre forløb, idet de viste
perspektiver på bilag 8 og 9, har en
foreløbig karakter.
Lokalplan
Lokalplanområdet opdeles i 2 underområder,
der svarer til B5-området og B3-området i Kommuneplan 2001. Underområderne
markeres I og II (bilag 5).
For
begge områder vil
anvendelsen blive fastlagt til boligformål med store, familieegnede
helårsboliger. Herudover vil der kunne indrettes børneinstitutioner og lignende,
og det vil endvidere være muligt at etablere mindre boliger for unge og ældre
samt bofællesskaber for særlige grupper efter gældende lovgivning.
<
span style='mso-bidi-font-size:12.5pt'>Område
I. Den ældre bebyggelse
langs Holsteinsgade og Livjægergade fastlægges for så vidt angår
facadebebyggelsen som en bevaringsværdig helhed evt. med mulighed for
tagterrasser mod gårdsiden.
I lokalplanen medtages bestemmelse om
eventuel erstatningsbebyggelse i forbindelse med fjernelse af facadebebyggelse
på grund af ildebrand eller anden force majeure situation.
Område
II. Bebyggelserne Saabyesvej
4 og Rosenvængets Allé 42 A og B, der er nyere end karreens øvrige bebyggelse,
forventes bibeholdt i en længere årrække. Ny bebyggelse skal placeres i
fastlagte byggefelter og opføres i op til 3 etager med mulighed for udnyttet
tagetage. Ny bebyggelse kan etapedeles, men skal opføres i arkitektonisk
afsluttede enheder. Bebyggelsens gesimshøjde må maksimalt være ca. 10 m, og
bygningshøjden må ikke overstige ca. 13 m. Mod hjørnet af Rosenvængets Allé og
Saabyesvej muliggøres bebyggelse i op til 4 etager uden tagetage.
Bebyggelse i karreens indre må etableres i højst 2 etager med mulighed
for udnyttet tagetage. Gesimshøjden må maksimalt være ca. 7 m, og
bygningshøjden må maksimalt være ca. 10 m.
Den maksimale bebyggelsesprocent må ikke
overstige 110 og kravet til friareal er på minimum 60. For de aktuelle
ejendomme medfører bestemmelserne, at bebyggelsesprocenten for ejendommene
under ét vil være ca. 100.
Der medtages mere præcise bestemmelser om bebyggelsens udformning, der
sikrer, at nybyggeri udføres som afrundede enheder med et arkitektonisk
nutidigt udtryk, som samtidig tager udgangspunkt i og bidrager til områdets
nuværende kvaliteter og særpræg. Bebyggelsen skal udføres med saddeltag eller
anden form for tagopbygning, herunder eventuelt penthouse, og boligerne skal
så vidt muligt forsynes med opholdsaltaner.
Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads
pr. 100 m² etageareal. En væsentlig del af parkeringen vil skulle placeres i
parkeringskælder.
I lokalplanen fastlægges bestemmelser om bevaringsværdige træer, og om at
friarealer mv.
vil kunne forlanges anlagt som fællesanlæg for flere ejendomme.
Byplan nr. 7 vil blive
ophævet for det af lokalplanen omfattede område.
Tillæg til Kommuneplan 2001
Gennemførelse af
lokalplanen vil på grund af, at bebyggelsesprocenten ved eventuelt
erstatningsbyggeri i underområde I kan blive på op mod 500 for enkeltejendomme,
forudsætte et tillæg til Kommuneplan 2001.
Det foreslås, at dette
område fastlægges som et B5*-område med særlig bestemmelse, som muliggør erstatning af den bevaringsværdige
facadebebyggelse langs Holsteinsgade og Livjægergade med tilsvarende
dimensioner.
Miljøvurdering
Lov om miljøvurdering af planer
og programmer.
Kulturmiljørådet er anmodet om eventuelle bemærkninger til vurdering af
planforslagenes indvirkning på miljøet. Rådets eventuelle bemærkninger
forventes at foreligge ved udvalgenes behandling af sagen.
Planforslagene vurderes ikke på det foreliggende grundlag at medføre,
at der skal foretages en miljøvurdering heraf, idet planerne ikke muliggør
anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse
og omfang, samt i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og
karakter vurderes at få en væsentlig indvirkning på dette eller på
omkringliggende områder eller bebyggelser.
Lokalplanforslaget erstatter den for planområdet gældende Byplan.
Planområdet udgør en enkelt mindre karré i overgangen mellem det tæt bebygget
Østerbro og den åbne villabebyggelse "Rosenvænget". Den bebyggelse, der
muliggøres ved lokalplanforslaget vil med hensyn til placering, omfang og
karakter, i højere grad end den bebyggelse der muliggøres opført i henhold til
Byplanen, skabe en mere helstøbt bystruktur med en afgrænsning af villaområdet
i harmoni med de øvrige omliggende etagebebyggelser, samt forøge de rekreative
anvendelser af karreens indre ved at udelade den i byplanen fastlagte sidebygning
ind i karreen.
Opførelse af bebyggelse i henhold til lokalplanforslaget forudsætter -
lige som byplanen - nedrivning af bebyggelse, der efter sædvanlig
lokalplanpraksis anses for bevaringsværdig. Endvidere forudsættes ændringer i
den eksisterende beplantning i karreen, idet dog værdifulde træer i videst
muligt omfang søges bevaret. Disse forhold vurderes ikke i væsentlig grad at
berøre "Rosenvængets" kvaliteter, idet områdets grønne karakter sikres med
bl.a. tilbagerykket bebyggelse og enkelte åbninger i bebyggelsen.
Bygge- og Teknikforvaltningens
og Økonomiforvaltningens positivlister til miljøvurdering.
Indstillingen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens eller
Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.
Bilag
vedlagt
1.
Lokalplanområde
og aktuelle ejendomme
2.
Luftfoto
3.
"Rosenvænget"
samt byskabsanalyse
4.
Bevaringsværdier
5.
Kommuneplanrammer
6.
Kort med
markering af området dækket af Byplan nr. 7
7.
Skitseprojekt
/ bebyggelsesplan
8.
Skitseprojekt
/ Luftperspektiv
9.
Skitseprojekt
/ Perspektiv fra gade