Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for ejendommen Frederikssundsvej 378 ("Abildhøj")

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 11. august 2004

 

 

Sager til drøftelse

 

24.      Redegørelse om udarbejdelse af lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for ejendommen Frederikssundsvej 378 ("Abildhøj")

 

BTU 343/2004  J.nr. 611:174.0001/04

 

 

INDSTILLING

Nærværende redegørelse om de planmæssige forudsætninger m.v. fremsendes til Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelse med henblik på iværksættelse af arbejdet med forslag til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg, som muliggør opførelse af en boligbebyggelse på ejendommen matr.nr. 3 i, Husum, København, Frederikssundsvej 378 ("Abildhøj").

Redegørelsen indeholder også en nærmere orientering om lov om miljøvurdering af planer og programmer, der trådte i kraft den 21. juli 2004 og - på den baggrund - et eksempel på miljøvurdering af de konkrete planer. Forvaltningerne vil snarest udarbejde en indstilling til Borgerrepræsentationen om den nærmere fremgangsmåde ved afgørelser om miljøvurdering af planer, hvori nærværende sag således også vil indgå.

 

 

RESUME

Staten har afhændet den godt 2 ha store ejendom Frederikssundsvej 378, som tidligere har været anvendt af Lægemiddelstyrelsen, til Schaumann A/S. Firmaet ønsker at ombygge en del af den eksisterende bebyggelse til boliger med et samlet etageareal på ca. 4.500 m² og opføre 50 – 60 rækkehuse med et etageareal på ca. 5.900 m². Bebyggelsesprocenten vil i alt blive ca. 50.

Ejend ommen er i dag omfattet af lokalplan nr. 96 "Vestvolden", som fastlægger anvendelsen til offentlige formål (laboratorier mv.), bebyggelsesprocenten til højst 50 og etageantallet til højst 2. Den ønskede anvendelse forudsætter udarbejdelse af en ny lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg.

Med baggrund i naboskabet til det fredede Vestvoldanlæg mod øst og boligbebyggelser mod vest, der mod Frederikssundsvej er opført som etageboligbebyggelser i 2½ etage og som en villabebyggelse bag disse, vil lokalplanen fastlægge en principiel bebyggelsesplan. Bebyggelsen er placeret således, at der dannes rum med forskelligt præg, og gennem et "stræde" i bebyggelsen fastlægges en offentligt tilgængelig stiforbindelse, der giver bebyggelsen mod vest adgang via Abildhøj til Vestvolden. Bebyggelsesplanen er udformet således, at eksisterende, tilbagetrukne bygninger mod Frederikssundsvej, som suppleres med en ny tagetage, vil formidle overgangen mod Vestvoldanlægget, mens rækkehusene danner overgangen mellem villabebyggelsen og Vestvolden. Endvidere foreslås kravet i den gældende lokalplan om et 5 m bredt beplantningsbælte langs grundgrænsen mod vest og nord opretholdt. 

Hovedprincipperne i Lov om miljøvurdering af planer og programmer, der er trådt i kraft medio juli 2004, refereres. Loven er gældende for de aktuelle planforslag, og forvaltningerne har til orientering udarbejdet et eksempel på den i medfør af loven nødvendige screening for miljøvurdering. Forvaltningerne vurderer ikke, at der i medfør af loven er behov for en miljøvurdering af planforslagene. Formel afgørelse herom må afvente en nærmere fastlæggelse af kompetencen til at træffe disse afgørelser. Forvaltningerne vil tage initiativ til udarbejdelse af indstilling til Borgerrepræsentationen herom, idet loven kræver screening for miljøvurdering af såvel planer med hjemmel i planloven, som en række andre lovbundne planer i henhold til anden sektorlovgivning.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Med baggrund i Lægemiddelstyrelsens flytning til Islands Brygge har staten afhændet ejendommen matr.nr. 3 i, Husum, København, Frederikssundsvej 378. Firmaet Schaumann A/S har overtaget ejendommen med henblik på opførelse af boliger i form af rækkehuse i 2 etager, samt ombygning af enkelte af de eksisterende bygninger til boligformål i op til 3 etager.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 96 "Vestvolden" fra 1986. Heri fastlægges anvendelsen til offentlige formål (laboratorier m.v. samt dertil hørende administration), bebyggelsesprocenten må højst bære 50, og bebyggelse må opføres i højst 2 etager.

Den ændrede anvendelse af ejendommen og byggeriets omfang forudsætter udarbejdelse af en ny lokalplan samt et tillæg til Kommuneplan 2001.

 

Eksisterende forhold

Lægemiddelstyrelsens ejendom, som har et grundareal på 20.754 m², ligger umiddelbart uden for Vestvolden nær kommunegrænserne til Herlev og Gladsaxe Kommune (bilag 1 - 2 og 4 - 6).  Ejendommen rummer knap 7.000 m² etageareal i en blandet, fritliggende bebyggelse i 1 – 3 etager, som ikke rummer særlige arkitektoniske kvaliteter. Ejendommen har en grøn, parkagtig karakter med græs og fritstående træplantninger i området mod Frederikssundsvej og tæt bevoksning af selvgroede træer i den nordlige del. Grunden rummer terrænstigninger på op til et par meter mod Vestvolden.

Området præges i særlig grad af Vestvolden, der blev opført i 1888 – 1892 som en del af Københavns befæstning. Voldanlægget er anlagt med en forvold, en 16 m bred vandfyldt voldgrav, og en hovedvold med en samlet bredde på i alt ca. 100 m. Voldanlægget, der i dag fremstår med tæt skovbevoksning, anvendes nu som rekreative arealer, der danner en grøn forbindelse fra Avedøre Holme i syd til Utterslev Mose i nord. Vestvolden er et fredet fortidsminde, som på dette sted er sikret af en 15 m beskyttelseslinie, der hindrer etablering af ny bebyggelse og andre anlæg nær fortidsmindet. Denne linie er desuden å- og skovbeskyttelseslinier.

Naboerne mod vest er en 2½ etager høj etageboligbebyggelse nærmest Frederikssundsvej opført som en U-formet bebyggelse med gavlene mod Frederikssundsvej. Bag denne bebyggelse ligger et villaområde med bebyggelse overvejende fra 1930erne. Villaudstykningen er lille og omfatter et halvt hundrede grunde placeret omkring den centrale plads Kagsløkke, der med et fint anlæg og beplantning giver villaområdet sin egen identitet. Pladsen har status af erstatningsareal. Set fra Frederikssundsvej er det særligt etageboligbebyggelsens friarealer, der sammen med Lægemiddelstyrelsens parkbebyggelse, giver området en grøn, åben karakter.

 

Projektet

Arkitektfirmaet Jensen + Jørgensen + Wohlfeldt har på vegne af ejendommens ejer udarbejdet et skitseprojekt til opførelse af 50-60 rækkehuse med et samlet bruttoetageareal på ca. 5.900 m² (bilag 7 og 8).

Projektet omfatter endvidere ombygning af 4 af de eksisterende bygninger til boliger. 2 bygninger nærmest Frederikssundsvej planlægges ombygget med en ny udnyttet tagetage, der vil kunne indgå i det gavlmotiv langs Frederikssundsvej, som nabobebyggelserne skaber. Ombygning og etablering af nye tagetager omfatter ca. 4.500 m². Bebyggelsesprocenten vil blive ca. 50, friarealet er ca. 12.000 m² svarende til ca. 115 pct. af boligetagearealet, og der anlægges 104 parkeringspladser svarende til 1 plads pr. 100 m² etageareal.

Bebyggelsesplanen er udformet på en sådan måde, at bebyggelsen nærmest Frederikssundsvej med de 2 eksisterende bygninger kan fremstå som en parkbebyggelse omgivet af grønne områder, som kan formidle overgangen fra den eksisterende etagehusbebyggelse langs Frederikssundsvej til Vestvolden.

Centralt på grunden opføres rækkehusene, så de skaber en plads med en mere bymæssig karakter omkring en af de eksisterende bygninger, og hvor en anden af de eksisterende bygninger danner grænsen mod Vestvolden.

Mod nord danner rækkehusbebyggelserne ramme om et landskabsrum, hvor dele af den eksisterende træbevoksning opretholdes og danner en naturlig overgang til "skovbeplantningen" på Vestvolden.

Mellem den sydlige og den centrale bebyggelse etableres et "stræde", som kan give direkte adgang til Vestvolden for såvel beboere som for naboerne fra etagehusene og villaområdet vest for lokalplanområdet.

Projektets parkering tænkes placeret bag et beplantningsbælte langs skel mod vest.

 

Planlægning

Ejendommen er i Kommuneplan 2001 fastlagt som et område til offentlige formål (O2-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 60 og med en maksimalt tilladt bygningshøjde på 24 m (bilag 3).

Ejendommen er desuden omfattet af lokalplan nr. 96, som fastlægger anvendelsen i overensstemmelse med kommuneplanen samt begrænser bebyggelsesprocenten til maksimum 50 og etageantallet til 2.

I lokalplanen fastlægges et 4 m bredt stiudlæg langs ejendommens skel mod Vestvolden, og langs skel mod nabobebyggelserne mod vest og nord er der fastlagt et 5 m bredt beplantet afskærmningsbælte.

Der fastlægges endvidere en bebyggelsesregulerende byggelinie mod vest, nord og øst. Den østlige byggelinie er sammenfaldende med beskyttelseslinierne langs fortidsmindet Vestvolden.

En af de eksisterende bygninger, som opretholdes på ejendommen, ligger inden for beskyttelseslinierne, men Kulturarvsstyrelsen har telefonisk tilkendegivet, at bygningen kan opretholdes med en ny anvendelse til boliger. Den ændrede anvendelse må dog ikke medføre anlæg af f.eks. legepladser eller parkeringspladser indenfor beskyttelseslinierne.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har tilkendegivet, at man ønsker mulighed for at etablere en institution i området.

 

Trafikforhold

Lokalplanområdet er trafikalt velbeliggende ved Frederikssundsvej, som har tilknytning til det overordnede vejnet.

Endvidere er området velbetjent med kollektive trafikforbindelser. Bus 15 og 350 S, der passerer lokalplanområdet på Frederikssundsvej, suppleres på Husum Torv med buslinierne 5 A, 166 og 200 S. Ca. 500 m mod syd ligger Husum Station med S-togforbindelse mod Hovedbanegården og mod Ballerup/Frederikssund. 

 

Vurdering

Områdets helt særlige karakter med beliggenhed ved siden af det fredede fortidsminde Vestvolden stiller særlige krav til en bebyggelse på den aktuelle ejendom.

Ved udarbejdelse af den principielle bebyggelsesplan, som er gennemført i samarbejde med Plan & Arkitektur, har det været ønsket, at der etableres boliger af høj kvalitet såvel med hensyn til funktion som til arkitektur. Det har været væsentligt at skabe en boligbebyggelse, som udnytter de landskabelige træk med den kraftige skovplantning på Vestvolden og samtidig formidler overgangen mellem det eksisterende boligområde mod vest og Vestvolden mod øst.

Det har endvidere været et ønske, at muliggøre en adgang fra såvel ejendommen som det eksisterende boligområde til Vestvoldanlægget.

Det vurderes, at de to bygninger nærmest Frederikssundsvej, som bevares, med fordel kan tilføres en ny, udnyttet tagetage med højere rejsning end det eksisterende. Disse bygninger vil på harmonisk måde kunne indgå i gadebilledet sammen med den eksisterende nabobebyggelses gavle, og den tilbageliggende placering ind i et parklignende friareal vil formidle overgangen til det skovbevoksede Vestvoldanlæg.

Opretholdelse af den eksisterende 3 etager høje bygning, som ligger inden for beskyttelseslinierne, vil muliggøre etablering af et pladsrum med en mere bymæssig karakter. Et rum som påvirkes i mindre grad af Vestvoldens beplantning, end det vil være tilfældet i bebyggelsen i øvrigt.

Den nye 2 etager høje rækkehusbebyggelse vil med den foreslåede bebyggelsesplan skabe et nyt miljø med såvel vertikale som horisontale forskydninger af bygningskroppene. Bebyggelsen vil endvidere skabe rum med såvel landskabelig, grøn karakter, som rum med en mere bymæssig karakter. 

Den foreslåede udformning af et stræde som et element i bebyggelsesplanen, understreger samtidig en naturlig sammenhæng i kvarteret og giver fremover forbedret forbindelse mellem de vestlige villa- og etagebebyggelser og Vestvolden.

I forbindelse med udarbejdelse af et lokalplanforslag gennemføres en mere detaljeret bearbejdning af parkerings- og friarealer, ligesom den fremtidige bebyggelses udformning vil blive nærmere defineret.

 

Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg

Lokalplanområdet foreslås begrænset til ejendommen matr.nr. 3 i, Husum, København, svarende til området for lokalplan nr. 96 (bilag 9). Området fastlægges til boligformål. Bebyggelsesprocenten må højst være 50, og der fastlægges en principiel bebyggelsesplan, som skal sikre principperne i det ansøgte forslag. Bebyggelse kan opføres i maksimalt 2 etager, idet der dog kan etableres nye udnyttede tagetager på de 2 eksisterende bygninger, som beskrevet ovenfor.

Der fastlægges bestemmelser om, at parkering skal etableres langs skel mod vest, idet det forudsættes, at parkeringen etableres som mindre parkeringslommer afgrænset af beplantning og med en belægning med armeret græs, således at områdets grønne præg understreges. Beplantningsbæltet, som er fastlagt i den gældende lokalplan med en bredde på 5 m, forudsættes opretholdt. Dette medfører, at det fremsendte projekt må justeres, da der i dette kun er afsat et 2 – 3 m bredt beplantningsbælte.

En offentligt tilgængelig stiforbindelse fra Abildhøj til Vestvoldanlægget fastlægges gennem det foreslåede "stræde".

Lokalplan nr. 96 ophæves i sin helhed.

Kommuneplanforslaget omfatter en ændring af rammen for lokalplanlægning fra et område til offentlige formål (O2-område) til et boligområde (B2-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 60, et maksimalt etageantal på 3 eksklusive tagetage samt med krav om et friareal på 100 pct. af boligetagearealet og 20 pct. af eventuelt erhvervsetageareal.

 

Lov om miljøvurdering af planer

Den 21. juli 2004 er Lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) trådt i kraft.

 

Det betyder, at alle offentlige, lovbundne planer og ændringer heraf – eksempelvis lokal-, kommune- og regionplaner, samt tillæg hertil - der påbegyndes efter denne dato skal miljøvurderes, såfremt planen omfattes af et af følgende kriterier:

1.        Planen fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der er nævnt i lovens bilag 3 og 4, dog undtaget planer for mindre områder på lokalt plan, såfremt disse ikke antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.

2.        Planen omhandler forhold, der kan påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt.

3.        Planen fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, der vurderes at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.

 

Alle planforslag skal således screenes for, om den endelige plan vil være omfattet af disse kriterier. Screeningen skal foretages af den myndighed, der er ansvarlig for udarbejdelsen af planen.

 

Resultatet af screeningen skal offentliggøres, enten i form af en offentliggørelse af miljørapporten sammen med planforslaget, eller ved offentliggørelse af, at planen ikke vurderes at forudsætte en miljøvurdering. Denne offentliggørelse skal senest foretages i forbindelse med offentliggørelsen af forslaget med en begrundelse for afgørelsen, oplysninger om klageadgang til naturklagenævnet og angivelse af en klagefrist på 4 uger.

 

En miljøvurdering af planer i henhold til planloven eller ændringer af disse medfører, at der skal udarbejdes en miljørapport, der skal offentliggøres sammen med planforslaget. Miljørapporten skal indeholde en vurdering af planens indvirkning på miljøet i forhold til såvel de sædvanlige miljøforhold, såsom støj, luft- og jordforurening, som de "blødere" miljøværdier, såsom kulturhistorie, arkitektur og naturværdier. Rapporten svarer dermed stort set til en VVM-redegørelse.

 

Udarbejdelsen af miljørapporten, en tilpasning af planen til rapportens konklusioner samt en sammenfattende redegørelse for rapportens effekt på planen og den planlagte overvågning af miljøindvirkningerne, vil være en betingelse for planens endelige vedtagelse.

 

Det skal i den forbindelse oplyses, at miljøministeren i forbindelse med fremlæggelsen af lovforslaget, har vurderet, at lov om miljøvurdering af planer på hele det primær- og amtskommunale plan alene forventes at betyde meromkostninger på 2 årsværk, hvorfor der kun i begrænset omfang forventes udarbejdet miljøvurderinger af lokalplaner med tilhørende kommuneplantillæg.

 

I forhold til udarbejdelse af planforslag, er det nødvendigt at foretage screeningen senest i forbindelse med udarbejdelsen af redegørelsen om iværksættelse af planforslag, da en eventuel miljøvurdering i givet fald skal gennemføres under udarbejdelsen af planforslagene og miljørapporten skal foreligge sammen med planforslagene.

 

Forvaltningerne agter på den baggrund at tage initiativ til udarbejdelse af indstilling til Borgerrepræsentationen med henblik på, at bemyndige forvaltningerne til at træffe screeningsafgørelser for miljøvurdering.

 

Forvaltningernes screeningsafgørelser i lokal- og kommuneplansager vil blive forelagt udvalgene i forbindelse med redegørelsesindstillinger, og vil blive offentliggjort umiddelbart herefter. Eventuelle klager over afgørelsen forventes dermed afklaret inden fremlæggelsen af planforslagene.

 

"Abildhøj"

Forvaltningerne har som eksempel på screening, vurderet nærværende sag efter reglerne i lov om miljøvurdering af planer og programmer. Endelig afgørelse herom må imidlertid afvente den nærmere fastlæggelse af kompetencen til at træffe disse afgørelser, jf. ovenfor.

 

Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering af planforslagene.

 

Baggrunden herfor er, at planplanforslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang, samt i forhold til lokalområdets nuværende udformning og karakter vurderes, at få en væsentlig indvirkning på dette.

 

Den bebyggelse, der muliggøres ved planerne, placeres og udformes med særlig hensyntagen til beliggenheden op til Vestvolden, og dennes beplantning og vil derfor ikke have en væsentlig indflydelse herpå. Bebyggelsen vil med hensyn til omfang, højde og lignende indgå på en harmonisk måde med den eksisterende bebyggelse langs Frederikssundsvej og det bagved liggende villaområde, og vurderes ikke at medføre en væsentlig ændring af lokalområdets trafikale belastning.

 

Den på grunden nuværende beplantning, der for en stor dels vedkommende er selvgroet, vurderes ikke at indeholde sådanne særlige kvaliteter, at den som helhed skal opretholdes, men vil blive suppleret og erstattet med nye beplantninger, der skaber en naturlig overgang mellem Vestvolden og den nye og eksisterende bymæssige bebyggelse.

 

I forhold til den nuværende bebyggelse på grunden og dennes lukkethed mod boligbebyggelserne vest for, vil planforslagene muliggøre en mere åben og integreret anvendelse i forhold til kvarteret.

 

BILAG VEDLAGT

1.             Luftfoto

2.             Oversigtskort

3.             Kommuneplanrammer

4.             Fotos

5.             Fotos

6.             Fotos

7.             Situationsplan af projektet

8.             Luftperspektiv med projektet

9.             Lokalplantegning

 

 

 

Erik Jacobsen                                                              Mette Lis Andersen