Kvarterløftprojekter i Nørrebro Park Kvarter

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 11. august 2004

Sager til beslutning

18. Kvarterløftprojekter i Nørrebro Park Kvarter

BTU 366/2004 J.nr. 621.0005/03

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til efter byfornyelseslovens kap. 3, § 11, stk. 5 dels at meddele bindende tilsagn til bygningsfornyelse af 5 ejendomme og 7 friarealforbedringer indenfor et beløb på 58,8 mio. kr. fastlagt til uddeling i 2004 af den i år 2000 af By og Boligministeriet til Nørrebro Park Kvarterløft tildelte ekstraordinære bevillingsramme på 140 mio. kr., dels at meddele bindende tilsagn til 9 ejendomme og 4 friarealforbedringer, der står på venteliste, såfremt en eller flere af de 5 indstillede ejendomme og 7 indstillede friarealforbedringer måtte frafalde tilsagnet.

RESUME

By og Boligministeriet har ved skrivelse af 20. december 2000 givet Københavns Kommune tilsagn om en ekstraordinær byfornyelsesramme på 140 mio. kr. til kvarterløftområdet Nørrebro Park, hvoraf der i 2003 er meddelt tilsagn for et samlet beløb på 44,5 mio. kr.

Det er efterfølgende fastlagt, at 61,2 mio. kr. af den ekstraordinære ramme, heraf 0,7 mio. kr. til information og rådgivning i området, anvendes til bygningsfornyelse og friarealforbedring i 2004.

Forvaltningen foreslår efter indstilling ved brev af 10. juni 2004 fra den lokale styregruppe for Nørrebro Park Kvarterløft samt det i forbindelse hermed nedsatte lokale boligudvalg, at Bygge- og Teknikudvalget tiltræder, at der tildeles støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til 5 ejendomme samt 7 friarealforbedringer med i alt 58,8 mio. kr. af den for 2004 afsatte ekstraordinære ramme til bygningsfornyelse i Nørrebro Park Kvarterløft.

Tildelingen til ejendommene på samlet 48.800.000 kr., heraf 19.900.000 kr. (41%) til tabsgivende udgifter og 28.900.000 kr. (59%) til forbedringsudgifter, omfatter 3 private andelsboligforeninger og 1 ejerforening samt 1 privat udlejningsejendom med tilsammen 145 boliger. Ejendommenes ejere supplerer bevillingen med en egenfinansiering på 2.024.500 kr., svarende til ca. 4% af den samlede investering.

Andelsboligforeningerne med 100 boliger og et samlet etageareal på 6.952 m² foreslås tildelt 41.354.000 kr. og egenfinansierer 1.644.500 kr. (4%), den private udlejningsejendom med 35 boliger og et samlet etageareal på 2.419 m² foreslås tildelt 7.066.000 kr., mens ejerforeningen med 10 boliger og et samlet etageareal på 743 m² foreslås tildelt 380.000 kr. med en egenfinansiering på 380.000 kr. (50%).

De 7 gårdanlæg forslås tildelt i alt 10.000.000 kr. til friarealforbedringer, og omfatter 25 ejendomme med tilsammen 903 boliger.

Gennemførelsen af flere af projekterne indebærer med den foreslåede støtte væsentlige stigninger i huslejen/boligafgiften. Der er derfor ikke sikkerhed for, at alle projekterne kan realiseres fuldt ud, og det kan vise sig nødvendigt at forhandle en reduktion af projekterne eller en øget støtte, såfremt der ved bortfald af projekter bliver mulighed herfor.

Såfremt en eller flere af ansøgerne ikke ønsker at udnytte tilsagnet foreslås endvidere muliggjort, at tilsagnet tillige kan overføres til 9 nærmere angivne ejendomme med tilsammen 178 boliger samt 7 angivne friarealforbedringer, eller til en anden allerede tilsagnsdækket ejendom som støtte til delarbejder, der ikke i første omgang har fået støtte.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

By og Boligministeriet har i den som bilag 1 vedlagte skrivelse af 20. december 2000 givet Københavns Kommune tilsagn om en ekstraordinær ramme på 140 mio. kr. til bygningsfornyelse for perioden år 2001-2007 til kvarterløftområdet Nørrebro Park kvarter.

I mødet den 11-12. juni 2003 (BR 308/03) bemyndigede Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalget til at fordele den af By og Boligministeriet tildelte ekstraordinære ramme i Kvarterløft Nørrebro Park.

Det lokale sekretariat for Kvarterløft Nørrebro Park har på vegne af den lokale styregruppe med den som bilag 2 vedlagte skrivelse af 10. juni 2004 meddelt, at styregruppen og det i denne forbindelse hermed nedsatte boligudvalg har vedtaget at indstille, at 5 ejendomme og 7 gårdprojekter tildeles de i skrivelsen opgjorte midler. Man har endvidere anbragt 9 ejendomme og 4 friarealforbedringer på en venteliste. Disse ejendomme og gårdprojekter kan få tildelt støtte såfremt en eller flere af de indstillede 5 ejendomme og 7 friarealforbedringer skulle frafalde ansøgningen. Boligudvalget består af 5 beboere fra området, 1 repræsentant fra sekretariat for Kvarterløft Nørrebro Park samt 3 fra Københavns Kommune (Grønne Gårde og Plan & Arkitektur).

Til de enkelte indstillinger fra den lokale styregruppe kan oplyses:

1. A/B Bregnerødgade 8-18 har et samlet etageareal på 3.372 m², fordelt på 42 boliger og 11 erhverv, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 5 i SAVE-systemet. Det indstilles, at der ydes støtte til istandsættelse af tag, etablering af solceller, etablering af wc/bad, etablering af mekanisk ventilation, udvidelse af tagetage op i manzarden, sammenlægning af lejligheder på 3. sal med 17.225.000 kr. Af de støtteberettigede udgifter forventes det, at forbedringsdelen udgør 11.800.000 kr. (ca. 69%) og tabsdelen 5.425.000 kr. (ca. 31%). Udgifterne til det samlede projekt udgør således 17.225.000 kr., svarende til en udgift på 5.108 kr./m².

2. A/B Nørrebrogade 233-237 har et samlet boligetageareal på 1.622 m², fordelt på 26 boliger, og ejendommen er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 6 i SAVE-systemet. Det indstilles, at der ydes støtte til udskiftning af tag, fugtstandsende foranstaltninger, istandsættelse af facader, isolering af gavle, istandsættelse/udskiftning af vinduer og udskiftning af udvendige døre, istandsættelse af trapper og udskiftning af faldstammer m.v. med 11.253.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer med 1.644.500 kr. Af de støtteberettigede udgifter forventes det, at forbedringsdelen udgør 2.900.000 kr. (ca. 26%) og tabsdelen 8.353.000 kr. (ca. 74%). Udgifterne til det samlede projekt udgør således 12.897.500 kr., svarende til en udgift på 7.952 kr./m².

3. A/B Esrumsgade 4A-C + 6 har et samlet etageareal på 1.958 m², fordelt på 32 boliger og 1 erhverv, og ejendommene er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 5 og 6 i SAVE-systemet. Det indstilles, at der ydes støtte til etablering af wc/bad og etablering af tidssvarende køkkener med 12.876.000 kr. Af de støtteberettigede udgifter forventes det, at de værdiforøgende udgifter udgør 9.800.000 kr. (ca. 67%) og kontant tab 3.076.000 kr. (ca. 33%). Udgifterne til det samlede projekt udgør således 12.876.000 kr., svarende til en udgift på 6.576 kr./m².

4. E/F Kronborggade 8 har et samlet boligetageareal på 743 m², fordelt på 10 boliger, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig lokalplanpraksis anses for bevaringsværdigt. Det indstilles, at der ydes støtte til istandsættelse af facader, istandsættelse/udskiftning af vindue samt udskiftning af udvendige døre med 380.000 kr. under forudsætning af, at E/F egenfinansierer med 380.000 kr. De støtteberettigede udgifter er 100% kontant tab. Udgifterne til det samlede projekt udgør således 760.000 kr., svarende til en udgift på 1.023 kr./m².

5. Udlejningsejendommen Steffansgade 33 og Husumgade 46-50 har et samlet etageareal på 2.419 m², fordelt på 35 boliger og 4 erhverv, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 5 i SAVE-systemet. Det indstilles, at der ydes støtte til etablering af wc/bad ved kondemnable forhold, etablering af mekanisk ventilation ved nye wc/bad samt eftergang af el med 7.066.000 kr. Af de støtteberettigede udgifter forventes det, at de værdiforøgende udgifter udgør 4.400.000 kr. (ca. 62%) og kontant tab 2.666.000 kr. (ca. 38%). Udgifterne til det samlede projekt udgør således 7.066.000 kr., svarende til en udgift på 2.921 kr./m².

Den samlede bygningsforbedring omfatter således:

Adresse	Støtte Værdiforøgende udgifter 1.000 kr.	Støtte Kontant tab 1.000 kr.	Egenfinansiering 1.000 kr.	I alt 1.000 kr.
Bregnerødgade 8-18	11.800	5.425	0	17.225
Nørrebrogade 233-237	2.900	8.353	1.645	12.898
Esrumgade 4 A-C + 6	9.800	3.076	0	12.876
Kronborggade 8	0	380	380	760
Steffansgade 33 og Husumsgade 46-50	4.400	2.666	0	7.066
I alt	28.900	19.900	2.025	50.825

Grønne Gårde har deltaget i boligudvalgets udvælgelse af følgende gårdprojekter (delprojekter og gårdrenovering), som indstilles til støtte med i alt 10.000.000 kr.

Gårdrenovering:

A. Lundtoftegården: Nørrebrogade, Esrumgade, Fredensborggade, Lundtoftegade og Hyltebro: 6.000.000 kr. omfattende 16 ejendomme med 374 boliger.

B. Husumgade 5-7 og 9-13: 950.000 kr. omfattende 2 ejendomme med 52 boliger.

C. Jægersborggade 30-40 og Stefansgade 41: 1.770.000 kr. omfattende 1 ejendom med 72 boliger.

D. Folmer Bendtsens Plads, Nørrebrogade og Hyltebro: 720.000 kr. omfattende 2 ejendomme med 87 boliger.

Delprojekter:

E. Jagtvej 59-61: 250.000 kr. omfattende 2 ejendomme med 41 boliger.

F. Stefansgården: Stefansgade, Hellebækgade, Nivågade og Humlebækgade: 250.000 kr. omfattende 1 ejendom med 250 boliger.

G. Nørrebrogade 163 og Heinesgade 41: 60.000 kr. omfattende 1 ejendomme med 27 boliger.

Ved gårdrenovering er der tale om en omlægning af hele gårdanlægget. Delprojekter er i henhold til den vedtagne kvarterplan midler til at give eksisterende gårdanlæg "en kærlig hånd".

Da gennemførelsen af flere af projekterne med den foreslåede støtte vil indebære væsentlige husleje-/boligafgiftsstigninger, er der ikke sikkerhed for, at alle projekterne kan realiseres i fuldt omfang. Det vil derfor kunne blive nødvendigt at forhandle sig frem til et reduceret projekt eller en øget støtte, såfremt der ved bortfald af projekter bliver mulighed herfor.

De 9 ejendomme anbragt på venteliste i ikke prioritet rækkefølge har søgt om støtte til følgende arbejder:

6. Nørrebrogade 215-221: Projekt til ca. 8.000.000 kr. til bl.a. udskiftning af tag, istandsættelse af baghus til gesims, fugtsikring, nye kældervinduer m.m. I alt 41 boliger.

7. Fredensborggade 6-8: Projekt til ca. 13.000.000 kr. til bl.a. fundering, facade, trapper og varmeanlæg m.m. I alt 19 boliger.

8. Søllerødgade 44-46/Stefansgade 10-12: Projekt til ca. 17.000.000 kr. til bl.a. vinduer, facade, trapper og varmeanlæg m.m. I alt 41 boliger.

9. Holtegade 9-11: Projekt til ca. 16.000.000 kr. til bl.a. wc/bad, tag, kælder, facade, vinduer m.m. I alt 19 boliger.

10. Husumgade 26-28: Projekt til ca. 6.000.000 kr. til bl.a. tag, kælder, fundering, og trapper m.m. I alt 20 boliger.

11. Bjelkes Alle 37: Projekt til ca. 500.000 kr. til facade og sokkel. I alt 3 boliger.

12. Bjelkes Alle 39: Projekt til ca. 1.500.000 kr. til facade, trappe, wc/bad m.m. I alt 3 boliger.

13. Kronborggade 7-9: Projekt til ca. 7.000.000 kr. til wc/bad, køkkener m.m. I alt 22 boliger. < /o:p>

14. Kronborggade 13: Projekt til ca. 10.000.000 kr. til tag, kælder, facade, køkken wc/bad m.m. I alt 10 boliger.

Det skal bemærkes, at projekterne i givet fald må forventes at undergå en nøjere bearbejdning, samt at spørgsmålet om egenfinansiering vil blive særligt forhandlet.

4 friarealprojekter i følgende gårdanlæg er endvidere anbragt på venteliste

H. Sandbjerggade/Hillerødgade/Krogerupgade/Ørholmgade omfattende 1 ejendom med 266 boliger.

I. Ågade/Borups Plads/Borups Allé/Skotterupgade omfattende 1 ejendom med 172 boliger.

J. Sandbjerggade/Høsterkøbsgade/Lundtoftegade/Ørholmsgade omfattende 1 ejendom med 308 boliger.

K. Nørrebrogade 151 A-B 153/Jagtvej 71 omfattende 2 ejendomme med 42 boliger.

Valg af ventelisteprojekt vil afhænge af hvilket beløb der eventuelt bliver til rådighed samt medfinansieringens omfang.

Bygge- og Teknikforvaltningens bemærkninger og forslag

Forvaltningen kan anbefale indstillingen fra den lokale styregruppe i sin helhed, jfr. dog bemærkningerne om de husleje-/boligafgiftsmæssige konsekvenser, idet bemærkes, at forvaltningen har deltaget i boligudvalgets arbejde.

I byfornyelseslovens § 9, stk. 4 er anført, at kommunalbestyrelsen kun kan træffe beslutning om bygningsfornyelse, såfremt de samlede udgifter til ombygning og istandsættelse for den enkelte bygning overstiger 1.000 kr./m² istandsat areal. Samtlige indstillede ejendomme opfylder denne bestemmelse.

Der er tale om maksimerede bevillinger, hvori indgår bidrag til genhusningsudgifter, Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse m.v. Eventuelle udgifter til erhvervs- og driftstabserstatning m.v. er egenfinansiering.

I byfornyelseslovens § 23 stk. 4 er anført, at ejeren skal have oplysninger om, hvorvidt kommunalbestyrelsen vil optage forhandling om støtteafkald i medfør af byfornyelseslovens § 57.

Hertil bemærkes, at forvaltningen ikke agter at optage yderligere forhandling om det støtteberettigede beløbs størrelse, idet forhandlingsmulighederne anses for udtømt ved, at der som betingelse for støtten til ovennævnte arbejder kræves, at der egenfinansieres i det omfang, der fremgår ovenfor, og at bevillingen maksimeres til de anførte beløb.

For samtlige af de indstillede ejendomme foreligger beboererklæringer med tilslutning til projektets gennemførelse fra mindst halvdelen af beboerne.

Økonomi

Gennemførelsen af bygningsfornyelsesopgaven skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:

I denne 2. ansøgningsrunde er afsat 61,2 mio. kr., hvoraf højest 50% eller 30,6 mio. kr. ifølge ændringen af byfornyelsesloven der trådte i kraft 1. januar 2003, må anvendes til tabsgivende udgifter. Af den tabsgivende udgift skal afholdes informationsudgifter på 0,7 mio. kr., hvorfor der til fordeling på ejendommene og friarealerne restere 29,9 mio. kr. til tabsgivende udgifter. Kommunen modtager refusion fra staten på 50% af tabsudgifterne til bygnings- og friarealforbedring. Den kommunale udgift skønnes herefter at ville udgøre 14,95 mio. kr.

De støtteberettigede udgifter, hvoraf 0,7 mio. kr. er til information og rådgivning i området, udgør i alt 59,5 mio. kr., heraf skønnes 30,6 mio. kr. at blive tabsgivende, der skal udbetales kontant til ejerne i henhold til lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001. I de valgte projekter er der kun forbedringsarbejder for 28,9 mio. kr., hvilket er 1,7 mio. kr. mindre end det afsatte støtteberettigede beløb. De samlede støtteberettigede udgifter for de foreslåede projekter udgør derfor kun 59,5 mio. kr. selvom der er afsat i alt 61,2 mio. kr. Forvaltningen ønsker dog at kunne disponere over hele det afsatte beløb, såfremt ventelisten tages i brug eller såfremt der som nævnt skal ske overførsel af tilsagn til en anden allerede tilsagnsdækket ejendom som støtte til delarbejder, der ikke i første omgang har fået støtte.

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet 2003 og følgende år for Bygge- og Teknikudvalget, under 44010 Plan & Arkitektur, konto 0.15.3 til byfornyelse optagne rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur

Miljøvurdering

Forslagets forbedringer skønnes at forlænge bygninger samt gårdanlægs levetid og udnytter derigennem eksisterende ressourcer.

Friarealforbedringerne vil medføre større oplevelses-, udfoldelses- og kontaktmuligheder i det nære boligmiljø for såvel børn som voksne. Desuden vil forslaget medføre bedre luftkvalitet i gårdene, idet der sker en forøgelse af den grønne beplantning i gårdrummene, hvilket foruden det syns- og duftmæssige aspekt, er medvirkende til at øge bybørns og voksnes naturkendskab.

BILAG VEDLAGT

1. By- og Boligministeriets skrivelse af 20. december 2000

2. Nørrebro Park Kvarterløft skrivelse af 10. juni 2004

3. Kortbilag

Jens Ole Nielsen

Til top