Garanti for realkreditlån i afdeling Remisevænget Vest under Fagforeningernes Boligforening
Garanti for realkreditlån i afdeling Remisevænget Vest under Fagforeningernes Boligforening
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 11. august 2004
Sager til beslutning
17. Garanti for realkreditlån i afdeling Remisevænget Vest under Fagforeningernes Boligforening
BTU 365/2004 J.nr. 631.0039/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende, at der gennemføres byggeskadearbejder for 44,3 mio. kr. i Fagforeningernes Boligforening, afdeling Remisevænget Vest
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og udgifter hertil under forudsætning af, at det endelige projekt ikke afviger væsentligt fra det foreliggende
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at afgive garanti for op til 100 pct. af realkreditlån, der optages i forbindelse med finansiering af arbejderne
RESUME
Fagforeningernes Boligforening (FB) har søgt om støtte i form af kommunal garantistillelse for realkreditlån til finansiering af facaderenoveringsarbejder i afdeling Remisevænget Vest.
Borgerrepræsentationen bemyndigede i mødet den 7. december 2000 Bygge- og Teknikforvaltningen til i forbindelse med boligorganisationernes ansøgninger om særlig støtte til visse almene afdelinger (2. omprioriteringsrunde) at videresende de foreløbige ansøgninger til Landsbyggefonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån og at tillade, at indestående kommunale lån kunne respektere omlægning af foranstående lån.
FB, afd. Remisevænget Vest, der modtog støtte i 1. omprioriteringsrunde i 1994, har tillige ansøgt om støtte i 2. runde, men Landsbyggefonden har fundet mulighed for at yde støtte med resterende midler fra 1. runde.
Fonden har i den forbindelse til finansiering af byggeskadearbejder - facaderenovering - godkendt låneoptagelse inden for en ramme på 44,3 mio. kr.
Herudover har Landsbyggefonden forhøjet den årlige løbende støtte (huslejesikring) fra 1. omprioriteringsrunde fra 550.000 kr. til 1.550.000 mio. kr.
Låneoptagelsen i kombination med den forhøjede huslejesikring medfører, at lejen kalkuleres at stige med 21 kr./m2 til 603 kr./m2.
De omhandlede byggeskadearbejder m.v. finansieres fuldt ud med realkreditlån, hvor realkreditinstituttet efter de herom gældende regler kan kræve op til 100 pct. kommunal garanti.
Københavns Kommunes økonomiske engagement i sagen består i garantistillelse for realkreditlånet, i det omfang dette kræves af det långivende realkreditinstitut.
SAGSBESKRIVELSE
Ved en ændring i år 2000 af lov om almene boliger blev der indført regler om særlig støtte til visse almene afdelinger (2.omprioriteringsrunde).
I mødet den 7. december 2000 bemyndigede Borgerrepræsentationen (BR 513/2000) Bygge- og Teknikforvaltningen til at videresende de fra boligorganisationerne modtagne foreløbige ansøgninger med helhedsplaner til Landsbyggefonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån og tillade, at indestående kommunale lån kunne respektere omlægning af foranstående lån.
Plan & Arkitektur havde på daværende tidspunkt modtaget 73 ansøgninger, der blev videresendt til Landsbyggefonden, og efterfølgende blev videresendt en ansøgning fra afdeling Remisevænget Vest under Fagforeningernes Boligforening.
Efter at Landsbyggefonden havde modtaget ansøgninger fra hele landet blev disse i 2001 prioriteret på en hovedliste og en venteliste. Da afdeling Remisevænget Vest havde modtaget støtte i 1. omprioriteringsrunde i 1994 kom afdelingen ikke på hovedlisten over ansøgere i 2. omprioriteringsrunde.
I 2001 udgik ansøgningen vedrørende Remisevænget Vest, da Landsbyggefonden fandt mulighed for at yde støtte med resterende midler fra 1. omprioriteringsrunde.
Støtten består dels i ydelsesstøtte til realkreditlånet, huslejesikring til reduktion af beboernes egenbetaling samt kommunal garantistillelse for realkreditbelåningen.
For så vidt angår huslejesikringen gælder, at denne udbetales med 100 pct. de første 4 år. I de næste 5-10 år aftrappes med 2 kr./m2 årligt, og fra det 11. år med 5 kr./m2 årligt.
Renoveringsarbejderne skal udbydes i henhold til tilbudsindhentningsloven og om påkrævet efter EU´s regler om udbud af bygge- og anlægsarbejder.
Renoveringsarbejderne finansieres gennem optagelse af realkreditlån, men i de tilfælde, hvor der efter realkreditinstituttets vurdering ikke er den fornødne "friværdi" i en afdelings ejendom, vil låneoptagelsen forudsætte en kommunal garanti for hele lånet eller en del heraf.
Afdelingen og
ansøgningen
Remisevænget Vest er taget i brug i 1967. Afdelingen rummer 266 familieboliger (rækkehuse) med et samlet bruttoetageareal på 29.620 m2.
Afdelingen blev i 2001 frikøbt for kommunens tilbagekøbsret for 25.069.000 kr., hvilket blev finansieret ved optagelse af et realkreditlån med 100 pct. kommunalgaranti.
Afdeling Remisevænget Vest modtog støtte under 1. omprioriteringsrunde i 1994/95, hvor der blev gennemført en række arbejder for godt 99 mio. kr. omfattende tagrenovering, omdisponering af P-pladser, opførelse af et beboerhus, renovering af VVS-anlæg samt renovering/modernisering af fællesvaskerier.
I forbindelse med den forudgående bygningsgennemgang blev der konstateret begyndende nedbrud af facader, dog ikke i et sådant omfang, at det på daværende tidspunkt blev vurderet, at indgriben var nødvendig.
De nu ansøgte arbejder omfatter renovering af den eksisterende eternit-facadebeklædning, der nu har skader i et sådant omfang, at Rådgivende ingeniørfirma Dominia as i en rapport fra oktober 2000 anbefaler udskiftning - herunder af underlag – for at foregribe en gentagelse af det hidtidige skadesforløb.
I det ansøgte projekt udskiftes facadebeklædningen med ny beklædning udført i fibercementplader, der er robuste over for stød og vejrlig. Pladerne er ikke tilsat bindemidler eller fyldstoffer, som kan medføre miljømæssige gener. Foruden facadebeklædningen isoleres der med 125 mm mineraluld og vindafdækning. Endeligt valg af farven på fibercementpladerne afklares med Plan & Arkitektur inden Skema B ansøgningen. På facadepladen opsættes der trælister i cedertræ. Listerne tænkes opsat på en varieret måde for herved at tilføre facaderne en nuanceret udsmykning. Der er tidligere udført prøveopsætning af 3 forskellige facadetyper til vurdering i boligforeningen, og det er besluttet at vælge ovennævnte type med trælister. Vinduer tilpasses med nye inddækninger i samme materiale og udformning som eksisterende.
Plan & Arkitektur skønner, at den valgte løsning vil give bebyggelsen et nutidigt facadeudtryk i harmoni med bebyggelsens karakter som lav stokkehusbebyggelse. Samtidigt vil der med de valgte materialer opnås et varierende udseende af facaderne på de enkelte stokke, som vil give kvarteret et samlet arkitekttonisk løft. Det skal ved den endelige facadeudformning tilstræbes, at bebyggelsen som helhed fremtræder harmonisk i valget af materialer, farver og detaljer.
Projektet har været behandlet på et afdelingsmøde i maj 2003, hvor der blev truffet principiel beslutning om projektet. I perioden november 2003 - januar 2004 blev der på nogle af husene etableret prøvefelter med forskellige forslag til udformning og farve på facaderne. Projektet blev herefter på ny behandlet på et afdelingsmøde i januar 2004, hvor der samtidig blev nedsat et byggeudvalg til at følge den videre proces.
Efter afslutning af Byggeudvalgets arbejde i april/maj måned har Fagforeningernes Boligforening fremsendt Skema A ansøgning den 1. juli 2004.
Resultatet af Byggeudvalgets arbejde er vedlagt som Bilag 1.
Huslejen
Landsbyggefonden har i forbindelse med behandling af sagen givet tilsagn om et yderligere årligt huslejebidrag på 1.000.000 kr., der bevillingsmæssigt afholdes af ordningen under 1. omprioriteringsrunde. Tilsagnet forhøjer det årlige bidrag fra 550.000 kr. til 1.550.000 kr.
Den gældende husleje er 582 kr./m2.
Beboernes egenbetaling på et realk
reditlån på 44,3 mio. kr.
til finansiering af arbejderne er kalkuleret til 55 kr./m2, der
efter fradrag af det forøgede huslejebidrag reduceres med ca. 34 kr./m2.
Lejen stiger således med 21 kr./m2, svarende til en årlig forhøjelse
på ca. 2.300 kr. for en bolig på 110 m2, og den fremtidige husleje
vil være 603 kr./m2.
Økonomi
Kommunens udstedelse af garantier er eventualforpligtelser, der ikke umiddelbart medfører en belastning af kommunens økonomi.
Efter forvaltningens vurdering er der tale om påkrævede og hensigtsmæssige arbejder, der i fortsættelse af tidligere arbejder vil bringe ejendommen op til en nutidig standard.
Forvaltningen har ikke bemærkninger til den påtænkte finansiering, hvorfor man kan gå ind for, at der stilles den påkrævede garanti for realkreditlånet.
Projektet for Remisevænget Vest har været koordineret med de processer (beboermøder, workshops m.v.), der siden november 2003 har fundet sted under "Byudvikling i partnerskaber for Remisevænget, Dyvekevænget og Hørgården", der omfatter 6 boligafdelinger. For de øvrige afdelingers vedkommende har en række projekter, der er omfattet af 2. omprioriteringsrunde, hen over sommeren været behandlet i de enkelte afdelinger, således at der inden for kortere tid kan forventes skema A ansøgninger vedrørende disse projekter.
Miljøvurdering
Indstillingen vurderes ikke at have miljømæssige konsekvenser.
Høring
-
BILAG VEDLAGT
Bilag 1 – Nye Facader Remisevænget Vest, "Resultat af byggeudvalgets arbejder".
Jens Ole Nielsen