Garanti for ændret belåning af de støttede andelsboliger i Helgoland Strand-park II, Ny Tøjhus II og Brydes Allé

2. Garanti for ændret belåning af de støttede andelsboliger i Helgoland Strand-park II, Ny Tøjhus II og Brydes Allé

BTU 400/2003 J.nr. 631.0021/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

I møderne den 14. november og 5. december 2002 tiltrådte Borgerrepræsentationen efter behandling i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget 3 projekter om støtte til opførelse af i alt 172 andelsboliger, beliggende på Ny Tøjhusgrunden ("Ny Tøjhus 2. etape" med 91 boliger), Øresundsvej 144 ( "Helgoland Strandpark 2. etape" med 56 boliger) og Brydes Allé/Lysefjordsgade med 25 boliger.

Det var forudsat at kommunen, som anført i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., skulle garantere for den del af belåningen, der fik pantesikkerhed ud over 65 % af anskaffelsessummerne.

Bygherrerne har ønsket at øge belåningen, hvilket blev muliggjort ved en ændring af almenboligloven, der trådte i kraft den 1. april 2002. Forvaltningen indstiller på denne baggrund, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at påtage sig den øgede garanti, der er en konsekvens af, at det offentlige tilskud anvendes fuldt ud til at nedbringe andelsindskuddene i stedet for helt at gå til at reducere realkreditbelåningen. Herved reduceres andelsindskuddenne med i størrelsesordenen 120.000 kr. pr. bolig, mens den gennemsnitlige kommunale garantiforpligtelse pr. bolig øges tilsvarende fra 192.000 kr. til 312.000 kr.

I møderne den 14. november og 5. december 2002 (BR 554/02, 555/02 og 623/02) tiltrådte Borgerrepræsentationen efter behandling i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget 3 projekter om støtte til opførelse af i alt 172 andelsboliger, beliggende på Ny Tøjhusgrunden ("Ny Tøjhus 2. etape" med 91 boliger), Øresundsvej 144 ("Helgoland Strandpark 2. etape" med 56 boliger) og Brydes Allé/Lysefjords-gade med 25 boliger.

Samtidig blev Bygge- og Teknikudvalget bemyndiget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og andel af offentligt tilskud samt til at godkende de endelige projekter og anskaffelsessummer, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det da foreliggende.

Statsstøtten er i henhold til almenboliglovens § 160 b, stk. 3 betinget af, at kommunen ud over andel af det offentlige tilskud påtager sig at yde garanti for realkreditlån efter almenboliglovens § 160 d, dvs. for den del af lånet, der har pantesikkerhed ud over 65 % af ejendommens værdi.

Som anført i finansieringsafsnittene i bilagene til indstillingerne var boligerne i ansøgningerne (skema A) tænkt finansieret med 1/3 30-årigt kontantlån, 1/3 30-årigt flexlån med årlig rentetilpasning og 1/3 30-årigt flexlån, der er stående de første 10 år med rentetilpasning efter 10 år, idet det herved var forudsat, at de offentlige tilskud blev fratrukket i realkreditbelåningen.

Endvidere fremgik, at det af hensyn til den kommunale garantiforpligtelse var af afgørende betydning, at der blev valgt en realistisk og ikke for risikofyldt belåningsform.

Den endelige sammensætning af finansieringen er imidlertid overladt til andelsboligforeningen, der indenfor realkreditlovens rammer har mulighed for at vælge den for foreningen mest hensigtsmæssige finansiering af byggeriet.

På grund af boligernes størrelse og det efterfølgende rentefald har det imidlertid vist sig vanskeligt at afsætte andelsboligerne med ovennævnte belåningsform. I stedet foreslås boligerne finansieret med 50 % 30-årigt flexlån med årlig rentetilpasning og 50 % 30-årige flexlån, der er stående de første 10 år med rentetilpasning efter 10 år.

Den offentlige støtte i de 2 finansieringsforslag er ens (ca. 6-7% af anskaffelsessummen), hvorimod andelsindskuddene udgør 20 % af anskaffelsessummen i det oprindelige forslag og ligger i intervallet 13-14 % i det nu foreliggende forslag, ligesom realkreditlånene oprindeligt udgør 73-74 % af anskaffelsessummen mod nu 80%. Den kommunale garantiforpligtelse øges dermed fra 8%-9 % af anskaffelsessummen til 15 % af anskaffelsessummen. I de konkrete sager svarer dette til, at den kommunale garantiforpligtelse øges fra 9,5 mio. kr. til 16,5 mio. kr. i Helgoland Strandpark II, fra 20 mio. kr. til 31,3 mio. kr. i Ny Tøjhus II og fra 3,4 mio. kr. til 6,3 mio. kr. i Brydes Alle. Gennemsnitlig indebærer dette, at garantiforpligtelsen pr. bolig øges fra ca. 192.000 kr. til 312.000 kr.

Til sammenligning er den kommunale garantiforpligtelse i de nyeste almene boligprojekter i kommunen (26 % af anskaffelsessummen) i størrelsesordenen 311.000-544.000 kr. pr. bolig.

I vedlagte bilag er de forskellige finansieringsordninger sammenstillet.

Med den ændrede finansieringsform kan andelsindskuddene reduceres med ca. 1/3, ligesom kapitaludgifterne og dermed den årlige boligafgift kan reduceres med ca. 100 kr. pr. m², uanset at der er tale om et større lån. Til gengæld vil den kommunale garantiforpligtelse som nævnt samlet bliver øget med godt 60 % for de heromhandlede 172 andelsboliger, ligesom der i en årrække bliver tale om mindre afdrag på gælden, idet kun det ene lån afdrages mod 2 af de 3 lån i 1/3-dels ordningen.

Realkredit Danmark har i denne forbindelse overfor forvaltningen oplyst, at man af hensyn til eventuelt fremtidigt lånebehov som udgangspunkt anbefaler andelsboligforeninger og/eller disses forretningsfører at finansiere med "1/3-løsningen", men at "fifty-fifty-ordningen" anses for acceptabel, såfremt ansøger ønsker denne belåningsform.

Såvel Realkredit Danmark som Nykredit og BRFkredit har i øvrigt tilkendegivet, at "fifty-fifty-ordningen" ikke er usædvanlig. Endvidere er det oplyst, at det primære belåningskriterium er ejendommens beliggenhed og dermed dennes salgsmulighed, medens der i mindre grad ses på m²-prisen for byggeriet. Beliggenhed i Københavns Kommune anses som udgangspunkt at være attraktivt, og der skønnes ikke at være problemer med belåning af de omhandlede projekter.

Det er forvaltningens opfattelse, at den væsentligste risiko er forbundet med afsætningsvanskeligheder, som igen har en sammenhæng med boligafgiften og indskuddenes størrelse.

Da såvel boligafgiften som indskuddene ved den nu foreslåede finansiering er reduceret, finder forvaltningen ikke, at kommunens egentlige risiko er forøget, selvom hæftelsen øges som anført.

Det bemærkes endvidere, at Borgerrepræsentationen i mødet den 11. juni 2003 efter behandling i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget tiltrådte forvaltningens indstilling om støtte til 114 andelsboliger i Ørestad City (BR 289/03) med en tilsvarende belåningsform som nu er ønsket i de omhandlede 3 projekter.

På baggrund heraf har Plan & Arkitektur i sommerperioden fundet at kunne godkende en tilsvarende finansiering og meddele skema B-tilsagn til igangsætning af andelsboligerne på Brydes Allé. Skema B-ansøgning er fremsendt medio juni 2003 med anmodning om igangsætning 1. august 2003, idet samtlige 25 andele var solgt og licitationsresultatet viste besparelser på ½ mio. kr. i forhold til skema A.

Kommunens udstedelse af garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart medfører nogen belastning af kommunens økonomi.

Det bemærkes herved, at långiver ikke uden videre vil kunne ændre belåningsformen med tilknyttet garanti uden garantens (kommunens) samtykke.

Garanti Helgoland Strandpark II m.fl. – oversigt vedr. finansiering

Jens Ole Nielsen