Dispensation fra lokalplan nr. 197 med tillæg nr. 1, "Søndre Frihavn - Østmolen", til etablering af boliger i stueetagen

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 10. maj 2000

9. Dispensation fra lokalplan nr. 197 med tillæg nr. 1, "Søndre Frihavn - Østmolen", til etablering af boliger i stueetagen

BTU 228/2000 J.nr. 611:145.0009/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

NCC Danmark A/S har søgt om dispensation fra bestemmelserne i tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 197 "Søndre Frihavn - Østmolen" til at indrette en større del af stueetagen i den projekterede bebyggelse nord for Dahlerups Pakhus på Østmolen til boliger.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan med henvisning til den lokalplanmæssigt anførte mulighed for indretning af enkelte boliger i stueetagen acceptere, at der etableres boliger her på betingelse af, at den resterende del af stueetagen indrettes til publikumsorienterede, kulturelle eller fritidsprægede funktioner i overensstemmelser med lokalplanens bestemmelser.

Med brev af 26. april 2000, overbragt til Plandirektoratet den 28. april 2000, har NCC Danmark A/S ansøgt om dispensation fra bestemmelsen i § 3, stk. 5, i tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 197 "Søndre Frihavn - Østmolen" om, at stueetagen i bebyggelsen langs havnepromenaden og pladsdannelserne skal indrettes til publikumsorienterede, kulturelle eller fritidsprægede funktioner, beboerlokaler eller sådanne virksomhedsfunktioner, såsom foyer, lobby, kantine og lignende, der medvirker til at skabe et varieret og levende miljø i området.

Det anføres, at man i relation til at opføre en boligbebyggelse inden for det i lokalplantillægget benævnte byggefelt A primært ønsker tilladelse til at indrette 6 boliger og beboerlokaler i bebyggelsens stueetage. Sekundært ønskes stueetagen indrettet med 4 boliger, 2 butikker og beboerlokaler. Hensigten er at etablere flest mulige boliger i området i tråd med kommunens ønsker om flere boliger.

Som begrundelse for ansøgningen anføres, at erfaringerne fra de 5.000 m² butikker i den hævede promenade ikke er gode, idet sæsonen vurderes at være for kort til at skabe et kundeunderlag for driften. En række lejere er gået konkurs, og der er mange ledige lokaler. Butikker i boligbebyggelsen vil yderligere være adskilt fra det i forvejen ringe kundeunderlag på Langelinie. Hensigten med bestemmelsen om stueetagens indretning et at skabe liv, hvilket ikke opnås med lokaler, der ikke kan udlejes. Det anføres, at der vil opstå problemer når boliger skal ligge oven på butikker, hvorfor lokalplanens krav herom er dårligt foreneligt med boliger. Afslutningsvis henledes opmærksomheden på, at der hverken i den første boligbebyggelse på Langelinie Allé eller i øvrige nye boligbebyggelser i området er indrettet butikker i stueetagen.

Det foreslås i stedet, at området som helhed tilføres andre publikumsorienterede aktiviteter, såsom opstilling af skulpturer på torvet ved Dahlerups Pakhus og etablering af en lystbådehavn med plads til 15-25 lystfartøjer ved Pakhuskaj.

Det aktuelle område er omfattet af tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 197 "Søndre Frihavn – Østmolen", der omfatter Østmolen nord for det fredede Dahlerups Pakhus. Området er heri fastlagt til serviceerhverv og boliger med krav om, at mindst 10% af det samlede tilladte etageareal skal anvendes til boliger (5.200 m²). Boligerne skal fortrinsvis placeres i den sydlige del af området. Lokalplantillægget har til formål at skabe et levende og varieret miljø gennem bl.a. fastlæggelsen af stueetagernes anvendelse. Derfor gælder for al bebyggelse i området, at stueetagen mod havnepromenaden og pladsdannelserne mellem bebyggelserne, skal indrettes til publikumsorienterede, kulturelle eller fritidsprægede funktioner, beboerlokaler eller sådanne virksomhedsfunktioner, såsom foyer, lobby, kantine og lignende, der efter Magistratens (nu Bygge- og Teknikforvaltningen) skøn medvirker til at skab e et varieret og levende miljø i området. Der kan tillades indrettet enkelte boliger, under forudsætning af, at intentionerne om et varieret og levende miljø opretholdes.

Boligernes placering i den sydlige del af området er betinget af miljømæssige årsager i forhold til færgeterminalen (Danlink m.v.) i Mellembassinet samt krydstogtskibenes anløb og liggetid ved Langelinie og den nordlige del af Pakhuskaj. Fastlæggelsen af stueetagen til de ovennævnte anvendelser er sket med baggrund i ønsket om, at skabe en fysisk, funktionel og visuel sammenhæng mellem de offentligt tilgængelige havnepromenader og bebyggelsen på molen, således at der sikres et varieret og levende miljø i Søndre Frihavnsområdet.

Den ansøgte bebyggelse placeres i lokalplantillæggets sydligste byggefelt og indrettes med boliger i varierende størrelser med et gennemsnit på 175 m² bruttoetageareal i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplantillægget om boligernes placering og andel af det samlede etageareal i tillægsområdet. Bebyggelsen, der er i 5 etager samt penthouseetage, er i alt på 6.275 m2 og opføres på et let hævet plateau, der fortsætter mod nord. Bygningen er udformet med to gavlbygninger i byggefeltets fulde bredde og med en smallere, tilbagerykket mellembygning. Under plateau i en hævet kælder etableres parkering m.v. Stueetagen har et etageareal på ca. 1.175 m².

I den af NCC Danmark A/S ansøgte primære indretning af stueetagen indrettes der beboerlokaler i knap halvdelen af mellembygningen og boliger i resten, hvilket medfører at der indrettes ca. 240 m² til de af lokalplantillægget krævede anvendelser og at der skal meddeles dispensation til indretning af ca. 935 m² boliger.

I den ansøgte sekundære indretning etableres der, udover beboerlokaler, to butiksenheder i mellembygningen og der indrettes boliger i de to gavlbygninger. Dette medfører, at der indrettes ca. 525 m² i overensstemmelse med lokalplantillægget, og der skal meddeles dispensation til indretning af ca. 650 m² boliger.

Ved begge de søgte indretninger vil de af lokalplantillægget krævede anvendelser alene komme til udtryk i de indrykkede facader i midterdelen parallelt med havnepromenaden, og ikke i facaderne af tværbygningerne nærmest promenaden og pladserne mod henholdsvis det istandsatte Dahlerups Pakhus og erhvervsbebyggelsen i det nord for beliggende byggefelt.

Det skal i relation til de af NCC Danmark A/S fremførte synspunkter bemærkes, at NCC Danmark A/S (tidligere Rasmussen og Schiøtz A/S), som optionshavere på arealet har medvirket i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplantillægget. Efter Bygge- og Teknikforvaltningens skøn er der ikke belæg for generelt at hævde, at lokalplanens krav til anvendelsen af stueetagen, herunder eventuelle butikker, er dårligt foreneligt med boliger, eftersom en sådan fordeling er gældende for en stor del af etagebebyggelsen i København. Endvidere skal forvaltningen fremhæve, at den i lokalplantillægget muliggjorte anvendelse af stueetagen er bredere formuleret, end de i ansøgningen foreslåede anvendelser. Bestemmelsen muliggør således også publikumsorienterede fritidsfunktioner, eksempelvis i tilslutning til kommende marinafunktioner i området.

Vedrørende anvendelsen af stueetagen i de syd for beliggende bebyggelser og bebyggelserne i øvrigt i Søndre Frihavn skal særligt bemærkes, at disse bebyggelser er opført i overensstemmelse med bestemmelserne i lokalplan 197, og at det netop var erfaringerne med disse bebyggelser, der førte til kravene i tillæg til lokalplan 197 for den nord for Dahlerups Pakhus beliggende del af Østmolen om anvendelsen af stueetagen til mere udadvendte aktiviteter.

Slutteligt skal det bemærkes, at etablering af en egentlig lystbådehavn/marina forudsætter, at der meddeles dispensation fra § 11, stk. 7, i lokalplan nr. 197, hvilken bestemmelse ikke er ophævet med lokalplantillægget. En sådan indretning vil forudsætte, at der bl.a. kan etableres de nødvendige faciliteter.

Med henvisning til den i lokalplantillægget anførte mulighed for indretning af enkelte boliger i stueetagen på bebyggelsen, kan Bygge- og Teknikforvaltningen acceptere, at der meddeles dispensation til indretning af boliger i tværbygningernes stueetage i bebyggelsen i byggefelt A på betingelse af, at der etableres de i lokalplantillægget beskrevne anvendelser i hele stueetagens midterdel. Det skal i den forbindelse bemærkes, at den krævede boligandel på 10% af etagearealet i området fortsat er opfyldt i forbindelse med denne bebyggelse.

1. Tegning S1, der viser den ansøgte primære indretning af stueetagen
2. Tegning S2, der viser den ansøgte sekundære indretning af stueetagen

1. NCC Danmark A/S ansøgning af 26. april 2000 med bilag
2. Plandirektoratets brev af 4. maj 2000 til NCC Danmark A/S med bemærkninger af til sagsfremstillingen

Knud E. Rasmussen