Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan for det tidligere Øresunds-hospitals område, "B93"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 10. maj 2000

22. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan for det tidligere Øresunds-hospitals område, "B93"

BTU 218/2000 J.nr. 611:211.0001/00

Nærværende redegørelse fremsendes hermed til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse med henblik på iværksættelse af arbejdet med forslag til lokalplan for det tidligere Øresundshospitals område, Ved Sporsløjfen 2 og Carl Nielsens Allé 9, i bydelen Ydre Østerbro.

Arkitekt Anders Helsted har på vegne af Boldklubben af 1893 (B93) fremsendt anmodning om udarbejdelse af en lokalplan, som muliggør opførelse af en multihalbebyggelse på en del af det tidligere Øresundshospitals område.

B93, som i 1994 lejede en del af hospitalsgrunden samt boldbaner på Østre Gasværkgrunden, tilsikres ifølge lejekontrakten mulighed for at opføre en hal på det lejede areal. Der foreligger ejerfuldmagt fra Kultur- og Fritidsforvaltningen, Ejendomsdrift.

Klubben anmodede medio 1998 om tilladelse til at opføre hallen, men da man på dette tidspunkt undersøgte mulighederne for etablering af en havnetunnel med tilhørende vejanlæg, som kunne berøre den aktuelle byggegrund, fandt man ikke grundlag for at påbegynde forberedelserne til en lokalplan. Igangsætning af lokalplanarbejdet er imidlertid aktualiseret efter Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 10. februar 2000 om at stoppe arbejdet med havnetunnelen (BR 48/2000).

Multihalprojektet omfatter en bebyggelse med et etageareal på ca. 4.900 m². Bebyggelsen ligger langs med jernbanen, og består af to sammenhængende bygningskroppe med bygningshøjder på henholdsvis ca. 11,5 m og ca. 14,5 m. Projektets størrelse og karakter vil påvirke området i en sådan grad, at en gennemførelse vil forudsætte forudgående udarbejdelse af en lokalplan.

Lokalplanen vil omfatte hele det tidligere Øresundshospitals grund, som fastlægges til offentlige formål, herunder institutioner, undervisning, sundhedsmæssige og kulturelle formål m.v. samt idrætsformål. Udover at muliggøre det ansøgte projekt vil lokalplanen indeholde bestemmelser, som sikrer områdets mange bevaringsværdige bygninger og værdifulde træbeplantninger. Endvidere vil der medtages bestemmelser om nybyggeri, som med hensyn til placering, dimensionering og udformning må tage udgangspunkt i og respektere de bevaringsværdige bebyggelser i området.

Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 1997.

Arkitekt Anders Helsted har på vegne af Boldklubben af 1893 (B93) fremsendt anmodning om udarbejdelse af en lokalplan, som muliggør opførelse af det nedenfor beskrevne multihalprojekt med et etageareal på ca. 4.900 m² på ejendommen matr.nr. 998 Udenbys Klædebo Kvarter, København, - det tidligere Øresundshospital. Boldklubben har på dele af Øresundshospitalets og på det tidligere Østre Gasværks grund lejet et areal af Københavns Kommune og Københavns Idrætsanlæg. Det lejede areal omfatter i alt ca. 74.000 m² , hvoraf ca. 17.000 m² ligger på det tidligere Øresundshospitals grund, mens resten ligger på det tidligere Østre Gasværks grund og i dag rummer boldbaner (se bilag A). Det fremgår af lejekontrakten, at klubben har mulighed for at opføre et sådan halbyggeri.

Medio 1998 anmodede arkitekt Anders Helsted om tilladelse til at opføre multihalprojektet. Under henvisning til igangværende undersøgelser til belysning af havnetunnelprojektet med tilhørende vejanlæg, som bl.a. kunne berøre byggegrunden til halprojektet, fandt man - på det pågældende tidspunkt - ikke grundlag for at igangsætte lokalplanarbejdet.

Med baggrund i Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 10. februar 2000 om at stoppe arbejdet med havnetunnelprojektet (BR 48/2000) har arkitekt Anders Helsted fremsendt en lokalplananmodning. Der foreligger fuldmagt fra Kultur- og Fritidsforvaltningen, Ejendomsdrift.

Øresundshospitalets og gasværkets arealer er i Kommuneplan1997 fastlagt til offentlige formål samt private institutioner mv. af almen karakter (se bilag B).

Den østlige del af gasværksgrunden med B93's boldbaner samt den aktuelle byggegrund i det østlige hjørne af hospitalsgrunden er fastlagt som et O1-område, der kan anvendes til parker, grønne anlæg, sportsanlæg mv. Der må kun opføres de for arealets anvendelse fornødne bygninger, og bebyggelsesstruktur samt bebyggelsesprocent kan i fornødent omfang fastsættes i en lokalplan.

Den øvrige del af området er fastlagt som et O2-område, der kan anvendes til institutioner og andre sociale formål, skoler og andre uddannelsesformål, sportsanlæg, hospitaler og andre sundhedsmæssige formål, miljømæssige servicefunktioner, kulturelle formål ældreboliger samt administration. Den maksimale bebyggelsesprocent er 60, og det maksimale etageantal er 4 eksklusive tagetage.

I O-områder kan der i lokalplaner fastsættes nærmere bestemmelser om friareal- og parkeringsforhold.

Det ansøgte projekt er af en sådan størrelse og karakter, at det forudsætter udarbejdelse af en lokalplan i henhold til planlovens § 13, stk. 2. Multihalprojektet rummer udelukkende idrætsmæssige funktioner og er således i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelses- og bebyggelsesbestemmelser for O1-områder.

Det foreslås, at lokalplanområdet omfatter hele det tidligere Øresundshospitals område (se bilag B), idet der bl.a. skal ske en udmatrikulering af det af B93 lejede areal i området, og der således skal ske en ordning af vejadgangsforholdene.

Det er ikke skønnet ønskeligt på nuværende tidspunkt at inddrage det tidligere Østre Gasværks område i lokalplanlægningen, idet området henligger som den eneste store arealreserve på Østerbro, hvor der endnu ikke er taget stilling til den mere detaljerede fremtidige anvendelse. Endvidere er der endnu ikke taget endelig stilling til oprensningen af den stærkt forurenede grund. Realiseringen af multihalprojektet vil ikke have indflydelse på en fremtidig disponering af Østre Gasværk grunden.

Kvarteret (Se bilag C)

Øresundshospitalet blev - sammen med Østre Gasværk - opført i sidste halvdel af 1800-tallet som to store, arealkrævende offentlige institutioner i området mellem Østerbrogade og kystlinien.

Dette område har i dag generelt en grøn karakter. Hospitalsområdet præges af de oprindelige fritliggende bygninger, omgivet grønne områder med store, gamle træer. Gasværksgrunden fremstår som et åbent areal, der overvejende domineres af B93's fodboldbaner samt Østre Gasværk Teater med den fredede Nyrops gasbeholder og den nye teaterfoyerbygning. Ved siden af Gasbeholderen – langs Nyborggade – ligger en større transformerstation af arkitektonisk høj kvalitet. Bygningerne langs gasværksgrundens vestskel anvendes overvejende til skole og institutioner. Den øvrige del af gasværksgrunden er indhegnet, og den henligger ubenyttet med vildtvoksende beplantning.

Umiddelbart uden for området ligger Strandvejsskolen og Svanemøllehallen som to selvstændige, markante bygninger, der begge er bevaringsværdige (kategori 2 og 4).

Området afgrænses på en markant måde mod vest og syd af Østerbros tætte etageboligbebyggelser. Disse bebyggelser er opført som sluttede randbebyggelser i 5-6 etager, og de danner veldefinerede bygningsfronter mod de åbne arealer. Mod nord og øst danner jernbanen, som ligger i flere niveauer, en fysisk barriere mellem Østerbro og havne- og kystområderne.

Den veldefinerede grænse mod "den tætte by" og områdets mere åbne karakter præget af fritliggende bebyggelser - heraf enkelte med et sådan volumen, at de kan opfattes som vartegn - medfører, at dette bebyggelsesmæssigt i højere grad er knyttet til havneområderne øst for jernbanen end til Østerbros bymæssige bebyggelse. Dette overordnede bystrukturelle træk må danne udgangspunkt for områdets videre bebyggelsesmæssige udvikling.

Øresundshospitalets område fremstår i dag med stort set samme præg, som da det blev opført i sidste halvdel af 1800-tallet og begyndelsen af 1900-tallet med fritliggende pavillonbyggeri i 1 – 3 etager placeret i et grønt, parklignende anlæg (se bilag D).

De oprindelige hospitalsbygninger er næsten alle bevaringsværdige. Herudover danner det samlede hospitalsanlæg en bevaringsværdig helhed omkring en hovedallé i forlængelse af hovedbygningens port. Bygningerne er placeret i nord-sydlig retning; de er opført i gule sten og har skifertag.

Efter hospitalsanvendelsens ophør anvendes bygningerne nu til en række offentlige formål, herunder børneinstitutioner, undervisning, ambulatorium m.v. Hovedstadens Sygehusfællesskab ejer og anvender fortsat hospitalets hovedbygning. B93 anvender den østligste bygning ("Slottet") til klubhus.

Hospitalsgrunden er i dag opdelt i 2 ejendomme. Hovedbygningen med et etageareal på 2.400 m² samt et grundareal på 2.326 m² ejes af Hovedstadens Sygehusfællesskab. Københavns Kommune ejer den resterende del af ejendommen med et grundareal på 59.618 m² og et etageareal på 16.400 m², inklusive det grundareal og den bygning, som er udlejet til B93. Københavns Kommune og Hovedstadens Sygehusfællesskab har i februar 2000 indgået en aftale om, at bebyggelsesprocenten for de 2 ejendomme tilsammen ingen sinde må overstige 60, svarende til kommuneplanrammen for O2-områder.

Lokalplanområdet er trafikalt knyttet til Østerbrogade, men har i dag relativt dårlige vejtilslutninger. Adgangen til området foregår ad den oprindelige hovedindgang gennem porten i Øresundshospitalets hovedbygning for enden af Carl Nielsens Allé samt ad hospitalets tidligere bagindgang, Ved Sporsløjfen. Da porten i Øresundshospitalets hovedbygning har en bredde på ca. 2,8 m, er denne adgangsvej kun anvendelig for en meget begrænset trafikmængde. Adgangsvejen Ved Sporsløjfen har lysreguleret tilslutning til Østerbrogade og anvendes i dag af de fleste brugere af de tidligere hospitalsbygninger, men Ved Sporsløjfen er samtidig endestation for flere buslinier. Fra tilslutningen er der en intern adgangsvej langs banen ind i området til bl.a. idrætsfunktionerne.

Området er derimod særdeles velbeliggende i forhold til kollektive trafikforbindelser med umiddelbar adgang til S-tog på Svanemøllen Station og med buslinierne 6, 14, 39, 100S og 650S på Østerbrogade og linie 18 på Strandboulevarden.

Projekt (Se bilag E)

Projektets bygherre vil være "Den Selvejende Institution Københavns Tennis & Squashcenter/B93", der er under stiftelse. Institutionen er direkte knyttet til B93 med det formål at fungere som momsregistreret driftsselskab og for at minimere risici for den frivilligt drevne boldklub.

Projektet er på i alt ca. 4.900 m² fordelt på 2 sammenhængende bygningskroppe, som ligger drejet i forhold til hinanden.

Den ene bygningskrop opføres som en 123 m lang stålhal langs med og i en afstand af 3,5 m fra skel mod jernbanearealerne. Banestyrelsen har meddelt tilsagn til bygningernes placering. Bygningskroppen rummer 2 tennisbaner, 4 squashbaner, motionsrum, omklædningsrum og teknikrum. I en mindre del af bygningskroppen etableres en 1. sal med et tilskuer- og caféområde. Bygningskroppen har en højde på ca. 11,5 m.

Den anden bygningskrop er ca. 14,5 m høj og indeholder en 40 x 40 m multihal. Hallen rummer 2 tennisbaner, som kan omdannes til en opvisningsbane.

Bebyggelsen udføres med flade tagkonstruktioner. Der er ikke gjort nærmere rede for udvendige materialer, farver m.v.

Det er oplyst af ansøgeren, at der i det daglige vil være maksimalt 50-60 brugere i anlægget på samme tid, mens der ved stævner, turneringer eller andre større arrangementer, som typisk vil finde sted i weekender, skønnes at være 200-500 tilskuere.

Projektet indeholder ikke parkering på det lejede areal, men der er med projektet fremsendt et forslag om etablering af en parkeringsplads til 96 biler på et areal umiddelbart nord for det areal, som klubben lejer.

Da byggegrunden grænser op til den stærkt forurenede gasværksgrund, er der planer om hurtigt at foretage en forureningsundersøgelse af forureningssituationen på den aktuelle byggegrund.

Etablering af det fremsendte multihalprojekt vil indgå som en naturlig del af det eksisterende sportsanlæg, og det skønnes, at aktiviteterne i hallerne kun i begrænset omfang vil medføre øget trafik i forhold til den nuværende situation i området.

Byarkitektonisk findes halprojektets monumentale karakter at harmonere med dimensionerne i denne del af området, herunder "Slottet", som er i 3 etager, samt de store bygningsvolumener i det nærliggende havneområde, herunder i særlig grad Svanemølleværket, der fungerer som et markant vartegn. Multihalbyggeriet ligger endvidere i passende afstand fra den eksisterende lavere bevaringsværdige bebyggelse i den vestlige del af området. Bebyggelsen er disponeret med den lange stålhal i flugt med banelinien og med multihallen drejet i samme retning som hospitalsbebyggelsen, herunder "Slottet". Derved formidles på en fin måde de markante hovedretninger i området.

Den kommende lokalplan er i overensstemmelse med bestemmelserne i Kommuneplan 1997. Lokalplanen vil muliggøre opførelse af den planlagte multihalbebyggelse.

Der vil blive medtaget bestemmelser, som fastlægger hele området til offentlige formål i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Den aktuelle byggegrund vil blive fastlagt til idrætsformål m.v., mens den øvrige del af området vil blive fastlagt med et bredere spektrum af offentlige formål, herunder sociale formål, uddannelses- og sundhedsmæssige formål, miljømæssige servicefunktioner, kulturelle formål, administration, ældreboliger m.v.

Der vil for den bevaringsværdige bebyggelse blive fastlagt bestemmelser, som sikrer denne mod nedrivning, væsentlige ombygninger o.lign.

Bebyggelsesprocenten vil blive fastlagt til 60. Efter opførelse af multihallen vil der være en teoretisk restbyggemulighed på godt 13.000 m2.

For multihalbebyggelsen vil der blive medtaget bestemmelser, der sikrer de i det fremsendte forslag viste arkitektoniske og bebyggelsesmæssige kvaliteter.

For nybyggeri i øvrigt vil der blive formuleret bestemmelser, som tager udgangspunkt i de bevaringsværdige bygningers bebyggelsesstruktur og arkitektoniske træk. Det vil sige, at nybyggeri må underordne sig den aksiale struktur og retningsbestemte fasthed, som udgår fra hovedbygningen. Endvidere må nybyggeriet tilpasse sig de bevaringsværdige bygningers højder, facadelængder og dimensioner i øvrigt. Nybyggeriet må endvidere med hensyn til materialer, tagformer, farveholdning m.v. tage udgangspunkt i og respektere den bevaringsværdige bebyggelse. Nybyggeri vil overvejende kunne placeres i den nordvestlige del af området samt i mindre grad i den sydvestlige del, der ligger mod gasværksgrunden. På grund af de lave højder i den bevaringsværdige bebyggelse (overvejende 1½-2½ etager) vil størstedelen af dette nybyggeri blive relativt lavt. Der vil derfor næppe kunne opnås en fuld udnyttels e af den ovennævnte restbyggemulighed.

På grund af de brede anvendelsesmuligheder vil der blive fastlagt generelle bestemmelser om etablering af 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal.

Der vil endvidere blive fastsat krav om et friareal ved nybyggeri på 100 pct. etagearealet til børneinstitutioner og 20 pct. af etagearealet til administrative, kulturelle o.lign. formål. Friarealkravet kan reduceres for de dele af bebyggelsen, der anvendes til idrætsudøvelse o.lign.

Parkerings- og friarealerne vil blive forlangt anlagt som fællesanlæg.

I lokalplanen vil der endvidere blive medtaget bestemmelser, som sikrer områdets mange store og bevaringsværdige træer.

Området vil først og fremmest blive vejbetjent fra Ved Sporsløjfen ad en intern vejforbindelse langs med banen. I tilknytning hertil kan der etableres parkeringspladser. Herudover er der mulighed for sekundær vejadgang gennem porten i hovedbygningen, som i øvrigt forventes at danne hovedadgang for den gående og cyklende trafik.

1. Plan visende B93's lejemål samt placering af multihallen.
2. Kommuneplanrammer og lokalplanområde
3. Plan af kvarteret med angivelse af bebyggelsesmæssige træk
4. Luftfoto af området
5. Multihalprojekt – modelfoto

Projektmappe

Knud E. Rasmussen