Den fremtidige markedsfunktion på Israels Plads

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 10. maj 2000

21. Den fremtidige markedsfunktion på Israels Plads

BTU 220/2000 J.nr. 21513.0006/98

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget drøfter, hvorvidt et idéoplæg til overdækkede torvehaller m.m. fra "Københavns Torvelaug af 1998" kan danne udgangspunkt for det fremtidige koncept for en markedsplads på Israels Plads mellem Frederiksborggade og Vendersgade, samt hvorvidt projektet skal baseres på en medfinansiering fra København Kommune.

Bygge- og Teknikudvalget har på møde den 3. juni 1998 (BT 180/98) truffet beslutning om, at den nuværende markedsfunktion på Israels Plads skal evalueres med henblik på et fremtidig koncept for stadehandel på pladsen.

I relation til denne drøftelse ønskes en idéskitse fra "Københavns Torvelaug af 1998" inddraget i vurderingen af den fremtidige markedsfunktion på Israels Plads. Idéskitsen tager udgangspunkt i opførelsen af to åbne overdækkede markedshaller omkring et mindre træbeplantet markedstorv med forbillede i de nordiske saluhaller. Torvehallerne og en renovering af pladsdelen – herunder etablering af mobilsug til affaldshåndtering – påtænkes etableret via privat investor, som ligeledes vil stå for den fremtidige drift. Det er endvidere forudsat, at det nuværende antal stadelejere kan opretholde deres stadeplads i det foreslåede markedskoncept. Idéforslaget kan således være et vigtigt "vitamintilskud" til det nuværende forretningsliv i Frederiksborggade og sidegaderne omkring Israels Plads.

Idéforslaget skal endvidere ses som et vigtigt grønt og arkitektonisk bindeled mellem Botanisk Have og Ørstedsparken i relation til markeringen af fæstningsringen omkring den indre by med mulighed for folkelig udfoldelse. Endvidere skal forslaget ses i sammenhæng med den igangværende overdragelse til Staten af parkeringsanlægget under Israels Plads og den påtænkte omlægning af området omkring Nørreport Station og metrostationen i Frederiksborggade med henblik på at skabe en velfungerende trafikterminal. Det var ønskeligt – om end næppe praktisk og økonomisk realistisk – hvis projektet kunne færdiggøres samtidigt med, at metrostationen tages i brug i slutningen af 2002.

Med baggrund i Bygge- og Teknikudvalgets beslutning om evaluering af den nuværende markedsfunktion på Israels Plads i forbindelse med Metro-byggeriets afslutning i Frederiksborggade ønskes vedlagte projektidé fra "Københavns Torvelaug af 1998" (se bilag 1) og skitseret finansieringsmulighed inddraget i denne vurdering.

Projektideen med overdækkede torvehaller tager udgangspunkt i de nordiske – primært svenske – saluhaller, der omfatter handel med bl.a. frisk frugt og grønt samt kød, fisk og ost m.m. De mest berømte saluhaller findes i Stockholm – eksempelvis Högtorget eller Östermalm – men også saluhallerne i Bergen, Helsinki samt Gøteborg og Lund er gode eksempler.

Torvehallerne tænkes opført på den nordøstlige del af Israels Plads som to åbne søjlebårne overdækninger med gennemgående ovenlys. Under overdækningerne placeres opvarmede salgsenheder (stadepladser) i et regelmæssigt modulnet, der respekterer de bærende stålkonstruktioner. Hvert modul - som indeholder el, vand, køl og nødvendige læ-, hygiejne- og affaldsfaciliteter m.m. - kan underopdeles i varierende størrelser inden for den faste modul. I mellem modulerne tænkes anlagt langs- og tværgående granitbelagte gangstrøg, der tillige tjener som forsyningsveje for varetilførslen. Endvidere vil samme strøg kunne indeholde underjordiske føringsveje for støjsvagt affaldssug til central afhentningsenhed (evt. underjordisk), som det bl.a. kendes fra Nyhavn.

Mellem de to åbne fællesoverdækninger tænkes etableret et mindre træbeplantet torv med granitbelægning, der ligeledes respekterer hallernes modulgeometri. Det åbne torv er primært tænkt som et samlende element for rekreativt ophold, udeservering og sæsonbetonet stadehandel. Endvidere vil der være mulighed for kortvarig stadeudlejning i intervaller fra en enkelt dag og op til eksempelvis en uge, således at mindre producenter, iværksættere o.l. får mulighed for at præsentere deres fødevaresortiment uden større bindende investeringer.

Den foreslåede torvehal vil således både kunne tilvejebringe et større udbud i varesortimentet og give et mere varieret udbud af stader. Samtidig bliver stadefaciliteter og publikumsforhold mere attraktive, ikke mindst i dårligt vejr. Herudover vil hygiejne- og affaldsfaciliteter fremstå bedre.

På sigt kan et sådant "Fødevarernes oase" - og det nærliggende succesfulde "Loppemarked"- evt. skabe en platform for et mødested mellem den indre by og de tilstødende brokvarterer. Endvidere vil en sådan handelsaktivitet - og evt. turistattraktion - være trafikalt forenelig med både de nuværende underjordiske P-faciliteter samt den påtænkte omlægning af området omkring Nørreport Station og metrostationen i Frederiksborggade med henblik på at skabe en velfungerende trafikterminal.

Bygge- og Teknikforvaltningen blev i 1997 præsenteret for torvehalsprojektet ved arkitekt M.A.A. Hans Peter Hagens. I de forløbne år er ideen og projektudformningen blevet konkretiseret ved etableringen af et egentligt torvelaug - "Københavns Torvelaug af 1998".

Både den daværende Vejafdeling og daværende Parkafdeling samt den nuværende Vej & Park har haft løbende kontakt med initiativtagerne og været behjælpelig med diverse faktuelle oplysninger, kortmateriale m.m. Igennem hele forløbet er det påpeget fra Bygge- og Teknikforvaltningens side, at et sådant projekt skal kunne hvile i sig selv, og at Bygge- og Teknikforvaltningen ikke kan indgå økonomisk i opførelsen af de respektive overdækninger. Ved samme drøftelser er det endvidere foreslået, at etablering og drift kunne tænkes overladt til en privat investor - eksempelvis en BOT-finansieringsmodel - hvor pladsdelen evt. kunne stilles til rådighed for en symbolsk leje under forudsætning af godkendelse i Bygge- og Teknikudvalget.

Omvendt ser Vej & Park torvehalsprojektet som en mulig nyfortolkning af den traditionsrige stadepladshandel, der igennem tiderne har holdt til på Israels Plads - eller "Det gamle Grønttorv", som pladsen stadig omtales. Herudover vil projektet ligeledes være foreneligt med intentionerne om det visuelle miljø m.m., jf. Trafik- og Miljøplan for København. Endvidere kan projektet bearbejdes til at være et vigtigt bindeled, der kan formidle overgangen mellem Botanisk Have og Ørstedsparken som del af en markering af Fæstningsringen rundt om den indre by.

Projektet tager udgangspunkt i at bibeholde den nuværende ældre toiletbygning på hjørnet af Frederiksborggade/Rømersgade og respekterer ligeledes den planlagte trappeforbindelse til metrostationen.

Til dato har Torvelauget kun analyseret placeringsmulighederne af de to åbne overdækninger i relation til en parallelplacering med Frederiksborggade, men forslaget vil formentlig også kunne gennemføres med en placering parallelt med henholdsvis Linnésgade og Rømersgade. Såfremt en sådan placering vælges, vil det visuelle grønne bindeled i mellem Botanisk Have og Ørstedsparken fremtræde med en mere glidende overgang set fra Frederiksborggade, og vil således også understøtte det allerede planlagte ønske om en supplerende træplantning og gaderenovering langs Rømersgade (og Arbejdermuseet) samt Linnésgade (jf. "Projekt Fæstningsring"). Endvidere vil en sådan placering formentlig kunne rumme en overdækket – evt. etageopdelt – cykelparkering i tilknytning til den planlagte trappeforbindelse til metrostationen.

Torvehalsprojektet er i dag forankret i "Københavns Torvelaug af 1998" ved en bestyrelse bestående af redaktør/direktør Jacob Ludvigsen (Baltisk Bureau A/S), advokat Bonnie R. Mürsch, forfatterinde og kulturredaktør Iselin C. Hermann samt arkitekt M.A.A./P.A.R. Hans Peter Hagens (Arkitekturværkstedet). "Københavns Torvelaug af 1998" blev stiftet 24. november 1998 og har i dag en række støttemedlemmer.

Torvelauget forestår bl.a. kontakten til privat investor og andre relevante parter i forbindelse med en evt. realisering af torvehalsideen.

Torvelauget har bl.a. haft orienterende møde med borgmester Søren Pind og er i løbende kontakt med bl.a. Ørestadsselskabet (Metro), Levnedsmiddelkontrollen, Renovationsteknik A/S, Statoil (nuværende tankstation) og den eksisterende stadepladsforening m.fl. Projektet er således godt forankret i relation til sine eventuelle fremtidige naboer og kommunen.

Endvidere har Torvelauget allerede taget kontakt til potentielle investorer med henblik på drøftelse af diverse finansieringsmodeller.

Torvelauget har ligeledes ansøgt "Velux Fonden af 1981" med henblik på støtte til en viderebearbejdning af projektideen. Fondens endelige stillingtagen afventer bl.a. Københavns Kommunes opbakning til og planlægning af projektet.

Israels Plads består af 2 delpladser skilt af Vendersgade. Den nordøstlige del - mellem Vendersgade og Frederiksborggade - fremtræder i dag uden større sammenhæng til den sydvestlige pladsdel med legeplads og opholdsarealer oven på den underjordiske P-kælder. For tiden er den nordøstlige pladsdel delvis amputeret som følge af den etablerede byggeplads i forbindelse med metrobyggeriet.

For ti år siden var den nordøstlige pladsdel nærmest Frederiksborggade opdelt i ca. 35 stadepladser á 24 kvadratmeter. I dag er dette antal – bl.a. som følge af tidligere pladsomlægning og det nuværende metrobyggeri – reduceret til ca. 10 stader, hvoraf to er fordelt på en fiskebil og en pølsevogn. De resterende stader er næsten ligeligt fordelt på grønt og blomster. I tilknytning til disse stader er der endvidere midlertidigt opstillet ca. 12 stk. tyve fods containere til brug for de handlendes opbevaring af varer m.m. Herudover er der ligeledes opstillet en demonterbar komprimator til brug for opsamling af affald fra frugt og grønt.

Stadeområdets fremtræden lever på ingen måde op til Københavns rolle som metropol i den kommende Ørestadsregion - men heller ikke i relation til Frederiksborggade, som fortsat ønskes bevaret og udbygget som et vigtig butiksstrøg til/fra den indre by og knudepunktet for den kollektive trafik ved Nørreport Station.

Den nordøstlige pladsdel blev omlagt i årene op til Kulturbyåret, men fremstår i dag med en noget uregelmæssig granitbrolægning, der delvis er suppleret med diverse beton- og asfaltreparationer. Belysningen består af bl.a. fire ældre lysmaster, som er placeret inde på selve pladsområdet. Mod sydvest afgrænses pladsdelen af bagfacaden til en benzintank samt to mindre beplantede hjørneområder. Ved beplantningen nærmest Rømersgade indgår endvidere et underjordisk gastankanlæg. Denne afgrænsning af pladsdelen mod Vendersgade er hverken befordrende for stedets arkitektoniske eller beplantningsmæssige kvaliteter. Mod Linnésgade og Rømersgade afgrænses pladsen af en række ældre og yngre træer. Endvidere er der et større solitært træ syd for toiletbygningen ved Frederiksborggade.

I randområderne til hele Israels Plads er der endvidere opstillet et mindre antal uoverdækkede cykelstativer, hvoraf to sektioner er forbeholdt bycyklen med plads til i alt 20 cykler.

Ved og omkring den nuværende byggeplads for metrobyggeriet findes et system af underjordiske dækningsgrave med tilhørende forbindelsesgange. Anlægget blev etableret i 1944. Dele af disse beredskabsrum m.m. er delvis fjernet i 1996 i forbindelse med etableringen af metro-byggepladsen. Den resterende del af dækningsgravene er ikke vurderet som bevaringsværdige og kan således nedlægges eller overgå til andet formål – eksempelvis ombygges til brug for rørføring eller central affaldsenhed i forbindelse med Torvelaugets påtænkte affaldssystem, som i øvrigt vil blive udarbejdet i samråd med Miljøkontrollen. Det er Brandvæsenets skøn, at der ikke skal etableres erstatningsrum i forbindelse med nedlæggelse af dækningsgravene.

I planmæssig henseende er hele den sydvestlige del af Israels Plads - mellem Ørstedsparken og Vendersgade - udlagt til O1-område i Kommuneplanen - dvs. område for institutioner og fritidsområde forstået som park herunder bl.a. legepladser og sportsanlæg samt tilhørende miljømæssige servicefunktioner. Den øvrige del af pladsen er udlagt som offentligt vejareal. Herudover ønskes Frederiksborggade opretholdt som centerstrøg med øgede krydsningsmuligheder og en reducering af støjniveauet via trafikale omlægninger, jf. Trafik- og Miljøplan for København.

I forbindelse med den eksisterende markedsplads – og før Metro-byggeriets opstart i Frederiksborggade – er der i forvaltningen modtaget diverse klager over støj- og lugtgener. Disse klager er i dag helt forstummet bl.a. som følge af, at stadelejerne har fået mulighed for vareopbevaring m.m. i de midlertidigt opstillede containere.

Forvaltningen modtager dog stadig klager, men disse går primært på støj- og rottegener i forbindelse med udgravningen til metrostationen m.m. i Frederiksborggade.

De nuværende kriterier for tildeling af stadepladser er bl.a., at salg fra stader skal ske i henhold til gældende retningslinier fra Levnedsmiddelkontrollen samt i henhold til "Bekendtgørelse om kompensation til handicappede i erhverv m.v." Sidstnævnte medfører en fortrinsadgang for handicappede, hvilket kan tænkes at være vanskeligt at opretholde, såfremt arealet udlejes/overdrages med henblik på etablering af torvehaller. Torvelauget forudsætter imidlertid i sine økonomiske beregninger, at det nuværende antal stadepladser kan indgå i den fremtidige markedsfunktion. Arbejdsmarkedsstyrelsen vurderer, at der lovgivningsmæssigt næppe vil være noget til hinder for at gøre ovennævnte bekendtgørelse til en betingelse for en evt. arealoverdragelse.

Den nuværende tankstation (Statoil) ved den nordøstlige side af Vendersgade har en lejekontrakt, som udløber i år 2003. Det må dog forventes, at lejeren benytter sin ret til at forlænge lejemålet til år 2023.

I overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutninger af henholdsvis den 30. november 1995 og 16. maj 1999 vedr. nedlæggelse af offentligt vejareal ved Israels Plads bliver hele den sydvestlige pladsdel og grundarealet ved den eksisterende tankstation (inkl. de to tilstødende hjørnearealer) overdraget til Staten ved Slots- og Ejendomsstyrelsen. I denne grundoverdragelse indgår endvidere den nordvestlige del af Linnésgade regnet fra Ahlefeldtsgade til Vendersgade, der får vejstatus som privat fællesvej.

Offentliggørelsen vedr. grundoverdragelsen blev sendt til høring den 15. februar 2000 med en høringsfrist på otte uger. De aktuelle overdragelsesarealer fremgår af bilag 2 og er markeret som henholdsvis "Del 1" og "Del 2."

Trafikministeriet har med rapport "NØRREPORT, Tog- og busterminal – en fremtidig løsning" dateret maj 1998 foreslået etableret en busterminal i Linnésgade mellem Vendersgade og Frederiksborggade. Endvidere foreslås en mindre HT-bygning med chaufførfaciliteter opført på den nordøstlige del af Israels Plads.

Efterfølgende er der nedsat en arbejdsgruppe under ledelse af Københavns Kommune, Vej & Park, og med deltagere fra DSB, Banestyrelsen, Ørestadsselskabet, HT samt Københavns Kommunes Plandirektorat og Økonomiforvaltning med henblik på at analysere og udarbejde løsningsforslag til forbedring af forholdene omkring Nørreport Station. I dette arbejde indgår også problematikken vedr. en evt. busterminal. Som et alternativ til busterminalen i Linnésgade arbejdes eksempelvis med et mindre terminalområde i selve Frederiksborggade ud for Israels Plads (og evt. også Linnésgade). De konkrete løsningsforslag er p.t. under udarbejdelse og således ikke færdigbehandlet, men forventes forelagt "Nørreportudvalget" medio maj 2000 og efterfølgende Bygge- og Teknikudvalget.

I forbindelse med etableringen af metrostationen planlægges etablering af cykelparkering ved Israels Plads. Omfanget udgør ca. 800 pladser på overfladen og ca. 200 pladser under jorden. Overfladeparkeringen svarer til et arealbehov på ca. 1.000 kvadratmeter ekskl. fornødne adgangsveje. I relation til dette arealbehov – som ønskes placeret i nærhed af cykeltrappen til metrostationen – overvejes det, om noget af cykelparkeringen kan etableres i Linnésgade.

Den månedlige stadeleje udgør p.t. 1.075 kr./md. Lejen er ikke momsbelagt. Den årlige lejeindtægt fra de nuværende stader udgør således skønsmæssigt ca. 130.000 kr. Denne lejeindtægt er reduceret som følge af generne fra metrobyggeriet. Når dette byggeri er færdigt, vil stadelejen blive hævet med 40% svarende til gældende priser, jf. afgiftskataloget. Herefter vil den årlige lejeindtægt fra de nuværende stader udgøre skønsmæssigt ca. 180.000 kr. Herudover betaler hver stadelejer et mindre beløb til de/den opstillede containere/komprimator og den daglige renholdelse, som udføres af KTK.

Torvelauget og dennes rådgivere har vurderet, at etableringen af de foreslåede torvehaller inkl. det mellemliggende torv og en underjordisk affaldshåndtering skønsmæssigt vil ligge i størrelsesordenen ca. 28,5 mio. kr. Heraf udgør de to overdækninger m.m. ca. 12,5 mio. kr., overfladebelægning af pladsdelen ca. 13 mio. kr. og det underjordiske affaldssystem ca. 3 mio. kr. Overslaget er ekskl. moms og honorarer samt evt. ledningsomlægninger. Overslaget er baseret på prisniveau 4. kvartal 1999. Overslag over de forventede driftsudgifter er under udarbejdelse.

Vej & Park har ikke forholdt sig til, hvilke økonomiske betingelser som i givet fald skulle knyttes til en tidsbestemt overdragelse (leje) af arealer til torvehaller. Som minimum bør lejen fastsættes på et niveau, der svarer til de samlede driftsudgifter for pladsen.

Senest er projektideen blevet drøftet med Lokalrådet Indre By på borgermøde den 27. marts 2000. Lokalrådets udtalelse til borgmester Søren Pind fra dette møde - hvor bl.a. Vej & Park redegjorde for de forvaltningsmæssige aspekter - vedlægges som bilag 3.

Rettigheder om offentlige vejarealer kan stiftes for indtil 10 år i henhold til Udstykningslovens § 6. Såfremt der ønskes en længere brugsret – eksempelvis 30 år – kan en sådan brugskontrakt kun gennemføres med et løbende opsigelsesvarsel på 10 år. Herudover bør en sådan arealoverdragelse ligeledes indeholde diverse krav til en løbende vedligeholdelse af etablerede installationer, samt at der stilles et relevant depositum herfor. Ligeledes bør der være krav om, at installationer o.l. enten overgår til Københavns Kommune eller fjernes ved kontraktperiodens ophør. De mere specifikke kontraktvilkår forudsættes forhandlet med Vej & Park.

Ole Bach