Ansøgning om støtte til renovering af Sofiegårdens Kollegium

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 10. maj 2000

14. Ansøgning om støtte til renovering af Sofiegårdens Kollegium

BTU 207/2000 J.nr. 631.0030/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

DIS Bygge- og Ejendomsadministration har for Den Selvejende Institution Kollegiet Sofiegården fremsendt skema A-ansøgning vedrørende et renoverings/modernise-ringsprojekt, der omhandler udskiftning af varmtvandsledninger, etablering af individuel måling af el og varme samt etablering af nyt telefonsystem med netværk.

Den samlede anskaffelsessum er opgjort til 7.589.000 kr., der påregnes finansieret med realkreditlån, for hvilket realkreditinstituttet Nykredit på grund af de særlige regler om opgørelse af belåningsværdi kræver 100% kommunal garanti.

Kollegiet er opført i 1972, og bebyggelsen består af 10 "huse" (opgange). Kollegiet omfatter 81 stk. 1-rums boliger med eget bad/toilet og køkken, 10 enkeltværelser uden selvstændigt bad og køkken samt 65 stk. 2-rums lejligheder med et samlet boligetageareal på 7.053 m², hvortil kommer fællesarealer på 1.819 m². Ejendommen rummer endvidere en række erhvervslejemål på i alt 890 m² (børnehave, vuggestue, galleri, frisør og beværtningen "Sofies Kælder").

Kollegiet har i 1990/91 i to etaper udbedret en række byggeskader og gennemført renoveringsarbejder vedrørende facader, badeværelsesgulve, pap- og glastage, betonkonstruktioner, VVS-arbejder (herunder påtrængende udskiftning af varmtvandsledninger i en del af "husene") og ventilationsanlæg for godt 21 mio. kr. (jf. (B.F. 1990, s. 20-22 og 233-234, B.F. 1991, s. 526-529).

Der er på ejendommen tinglyst tilbagekøbsret for kommunen i år 2040 uden bygningserstatning.

Projektet omfatter totaludskiftning af varmtvandsledninger i hus 1-4, hvor lignende udskiftning som nævnt fandt sted i 1990/91 i de øvrige "huse", etablering af nyt telefonsystem med netværk (intranet) og etablering af individuel måling af varme og el (lovkrav).

Rådgivende Ingeniører og Arkitekter (RIA) finder det påkrævet og hensigtsmæssigt, at de af ansøgningen omhandlede varmtvandsledninger nu udskiftes.

Udskiftning af telefonanlæg og etablering af intranet er af DIS begrundet i det eksisterende anlægs alder og manglende fremtidssikring, hvilket ikke giver RIA anledning til bemærkninger.

Etablering af individuel måling af el- og varmeforbrug er et lovkrav og kombineres med aflæsning af forbrug via radiosignaler eller over intranet-kabler, hvilket er hensigtsmæssigt henset til den – som i andre kollegier – relativt høje flyttefrekvens.

Projektet, finansieringen og den hermed forbundne lejeforhøjelse er tiltrådt af beboerne.

De samlede udgifter er ifølge skema A-ansøgningen kalkuleret til 7.589.000. (prisbasis september 1999)

Udskiftning af varmtvandsledninger 2.800.000 kr.

Telefonsystem samt målere til vand og el m.v. 3.400.000 kr.

Byggepladsudgifter 50.000 kr.

Omkostninger og gebyrer 1.339.000 kr.

Arbejderne påtænkes udbudt i indbudt licitation som fagentrepriser.

For byggearbejderne gælder bl.a. bestemmelserne om pris og tid i Byggestyrelsens cirkulære af 10. oktober 1991.

Der er ifølge DIS Bygge- og Ejendomsadministration ikke mulighed for, at nogen del af udgifterne kan dækkes ved erstatning eller gennem forsikringer.

De tekniske rådgivere har ifølge DIS Bygge- og Ejendomsadministration ikke medvirket ved kollegiets opførelse eller senere renoveringsarbejder.

Ejendommen, der pr. 1. januar 2000 er vurderet til 35,5 mio. kr., heraf grundværdi ca. 7,4 mio. kr., har en bogført anskaffelsessum pr. 31. juli 1999 opgjort til ca. 47,4 mio. kr. Restgælden pr. samme dato på de i ejendommen indestående prioriteter udgør ca. 43,3 mio. kr. Ungdomsboliginstitutionen har opsamlet en underbalance på ca. 0,1 mio. kr.

De sidste års driftsresultater og budget 1999/00 er som følger:

Værelseslejen, der ifølge budget for 1999/00 udgør gennemsnitlig 1.917 kr. pr. måned, svarende til 509 kr./m² p.a. inklusive betaling for el og varme, forventes at stige netto godt 80 kr. pr. m² som følge af udgifterne til de projekterede arbejder.

I henhold til § 100 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboligforeninger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og på statens vegne meddele tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne (100%) til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.

Støtte kan ydes i det omfang, udgifterne ikke dækkes ved erstatninger eller gennem forsikringer, eller ved at der ydes støtte efter § 91, stk. 2-6.

Til lånene yder staten ydelsesstøtte svarende til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers (beboernes) betaling, der udgør 2,15% af byggeudgifterne. Kommunen godtgør staten 20% af udgifterne til ydelsesstøtten.

Budgetansvarlig institution: 0.2 Plandirektoratet på funktion 05.65.94.

Kommunal garanti ydes for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80% af ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse for lånet må der på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdier påregnes garanti på indtil 100% af lånet, dvs. op til 7.589.000 kr.

Det er en betingelse for statens støtte, at kommunalbestyrelsen indestår for eventuelt underskud på ungdomsboliginstitutionens fremtidige drift. Indeståelsen omfatter ikke underskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder kan afvikles over en kortere årrække.

Ifølge DIS Bygge- og Ejendomsadministration vil det lejeniveau, der følger af renoveringens gennemførelse, ikke medføre fremtidige lejetab eller udlejningsvanskeligheder.

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger, det vil sige såvel omkostningerne ved udførelsen som ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledte fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering af totaløkonomien.

DIS har oplyst, at materialerne er valgt ud fra høje krav til stabilitet, funktion og kvalitet med henblik på minimering af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger og ressourceforbrug, ligesom installationer er tilpasset krav til funktion og kvalitet samt ønsket om ressourcebesparelser.

Knud E. Rasmussen