Betonrenovering og vinduesudskiftning i AAB, afd. 60 "Revaldsgården"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 10. maj 2000

13. Betonrenovering og vinduesudskiftning i AAB, afd. 60 "Revaldsgården"

BTU 205/2000 J.nr. 631.0028/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

AAB ansøger om støtte i henhold til almenboligloven, herunder kommunal garanti for realkreditlån, i forbindelse med udbedring af betonskader, renovering af gårdanlæg samt udskiftning af vinduer i AAB, afd. 60, Revaldsgården, matr.nr. 707 m.fl. Udenbys Vester Kvarter, beliggende Letlandsgade/Sønder Boulevard/Saxogade.

De samlede udgifter er anslået til 19.883.794 kr. Heraf udgør udgiften til betonskaderenovering m.v. 6.990.000 kr. og udgiften til vinduesudskiftning 12.893.794 kr.

Udgifterne finansieres for betonrenoveringsarbejdernes vedkommende fuldt ud ved optagelse af realkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden samt kommunal garanti med regaranti fra Landsbyggefonden.

Udgifterne til udskiftning af vinduer finansieres med ugaranterede realkreditlån samt forbrug af henlagte midler. Der gives ikke ydelsesstøtte til disse arbejder.

På ejendommene er tinglyst tilbagekøbsret for kommunen i år 2045.

Fra AAB er modtaget ansøgning om støtte til udbedring af betonskader og renovering af gårdanlæg samt godkendelse af udskiftning af vinduer i en del af AAB, afd. 60 "Revaldsgården", matr.nr. 707 m.fl. Udenbys Vester Kvarter, beliggende Letlandsgade/Sønder Boulevard/Saxogade.

Ejendommene er pålagt deklaration om ret for Københavns Kommune til at tilbagekøbe disse i år 2045 uden bygningserstatning.

Afdeling "Revaldsgården" består dels af en oprindelig almen afdeling på matr.nr. 707 Udenbys Vester kvarter (opført i 1976), som rummer 139 boliglejemål (1- 4 rums boliger), med et samlet etageareal på 11.898 m², dels af afsnit "Alhambra", matr.nr. 1156 og 1157 Udenbys Vester Kvarter, der er en i 1996 erhvervet byfornyet ejendom, som beboerne ikke ønskede at erhverve på andelsbasis. "Alhambra" rummer 23 boliglejemål med et etageareal på 2.048 m² og 1 erhvervslejemål på 570 m². 4 af beboelseslejemålene i "Alhambra" (367 m²) er fortsat udlejet på private vilkår. På almene vilkår er der således udlejet 158 beboelseslejemål med et samlet etageareal på 13.579 m².

Afdelingen søgte i midten af 1990'erne om at blive godkendt omprioriteret i henhold til lov om visse almennyttige boligselskabers omprioritering m.v., men opnåede ikke Boligministeriets godkendelse hertil.

De to projekter ønskes udbudt samtidig i begrænset licitation i hovedentreprise med henblik på opnåelse af rationaliseringsudgift på byggepladsudgifter m.v., idet der dog indhentes delpriser på de forskellige arbejder.

Udskiftning af vinduer vedrører alene den oprindelige almene afdeling.

Udskiftningen af vinduer anbefales på baggrund af en rapport fra rådgivende ingeniørfirma Klaus Nielsen, ifølge hvilken vinduerne lider af en konstruktionsmangel, som gør dem vanskelige at betjene og vedligeholde, ligesom manglen resulterer i vandindtrængen i træet med rådskader til følge. Endvidere er det vanskeligt at udskifte tætningslister under skydepartierne på de nuværende vinduer, hvilket gør vinduerne utætte i hårdt vejr. De store vinduespartier er endelig vanskelige at rengøre, og flere termoruder er punkterede.

Plandirektoratet finder udskiftningen nødvendig og har godkendt en ændret opdeling af vinduespartier, samt at en række oplukkelige lemme i lejlighedernes værelser, køkkener og bad udskiftes til vinduer eller faste partier med indbygget rist/friskluftsventil.

Projektet er tiltrådt på et beboermøde.

Ifølge en af ingeniørfirma Klaus Nielsen i maj 1997 udarbejdet rapport, der følger op på en tilstandsrapport fra 1992, er der konstateret betonskader i mere eller mindre omfang på parkeringskælder og gangbroer. Med henblik på at standse udviklingen i skaderne påtænkes renovering af garagedækket, udskiftning af gangbroer samt udskiftning af div. vægge og dæk.

Renoveringen omfatter udskiftning af membran, reparation af befæstningslag, genetablering af boldbane og sandkasse med legeredskaber samt nye rækværker og pergolaer, ligesom man i forbindelse med renoveringen påtænker renovering af det øvrige gårdanlæg for at få tilvejebragt en mere grøn gård, samtidig med at pasning og vedligeholdelse gøres mindre arbejdskrævende.

Projektet er tiltrådt på et beboermøde.

AAB har oplyst, at der ikke kan gøres ansvar gældende over for entreprenør eller rådgivere. Entreprenørfirmaet A/S Danalea er i øvrigt gået konkurs.

Betonrenoveringsarbejderne – 6.990.000 kr. – påregnes finansieret fuldt ud med et 30-årigt realkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden.

Landsbyggefonden kan give tilsagn om ydelsesstøtte til lånet. Ydelsesstøtten udgør et beløb, som svarer til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers betaling, der svarer til 3,6% af anskaffelsessummen. Landsbyggefonden kan helt eller delvis bringe betalingen af ydelsesstøtte til ophør, såfremt ejendommens økonomi forbedres eller ændrede forhold for byggeriet taler derfor, herunder at der indtræder en stigning i det almindelige lejeniveau.

Det er en betingelse for ydelsesstøtten, at kommunalbestyrelsen påtager sig garanti for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80% af ejendommens værdi. Det er samtidig en forudsætning for kommunens garanti, at Landsbyggefonden påtager sig forpligtelse til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen.

Udskiftning af vinduer i Revaldsgården – 12.893.794 – påregnes finansieret med et 30-årigt realkreditlån på 10.973.794 kr. dækkende såvel forbedringsdel som vedligeholdelsesdel, mens 1.920.000 kr. dækkes via henlagte midler.

Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse har BRFKredit tilkendegivet, at der for lånet til finansiering af betonrenovering m.v. påregnes garanti for ca. 38,6% af lånet, mens der ikke vil blive krævet garanti for låneoptagelse vedr. udskiftning af vinduer.

Realkreditlånene vil være fuldt afdraget, inden kommunen kan gøre sin tilbagekøbsret gældende i år 2045.

Lejeforhøjelse vedr. betonrenoveringsarbejderne, svarende til 3,6% af anskaffelsessummen, fordeles på de 158 almene lejemål (13.579 m²).

Lejeforhøjelse vedr. udskiftning af vinduer fordeles for forbedringsdelens vedkommende på de 139 oprindelige almene boliger (11.898 m²), idet udskiftningen alene omfatter disse boliger, mens lejeforhøjelse vedrørende vedligeholdelsesdelen efter gældende regler fordeles på samtlige almene boliger som nævnt foran (dvs. de 4 lejemål på private lejevilkår er undtaget).

Den fremtidige leje vil herefter være:

Kommunens udstedelse af garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart medfører nogen belastning af kommunens økonomi.

Knud E. Rasmussen