Forslag til lokalplan "Elmegården"

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 10. marts 2004

 

 

Sager til beslutning

 

16.      Forslag til lokalplan "Elmegården"

 

BTU 127/2004  J.nr. 611:164.0001/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  forslag til lokalplan "Elmegården" vedtages med henblik på offentliggørelse

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at  vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for lokalplanen, en lokal udstilling, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.

 

 

RESUME

Lokalplanforslaget, der omfatter Parcelforeningen Elmegårdens område, mellem Kongelundsvej og Ørestad, udarbejdes efter ønske fra parcelforeningen med henblik på lovliggørelse af anvendelsen til helårsbeboelse af det oprindelige kolonihaveområde. Elmegården, der har et grundareal på 5,45 ha og rummer 133 lodder, er et af de kolonihaveområder, som Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 20. november 2002 drøftede i forbindelse med en redegørelse om lovliggørelse af helårsbeboelse i en række kolonihaveområder i Københavns Kommune.

Lokalplanforslaget tager udgangspunkt i de modeller, der er tilvejebragt i lokalplan nr. 361 "Bastiansminde", lokalplan nr. 364 "Grønrisvej" for haveforeningen "Ny Kongens Enghave" samt lokalplan nr. 369 "Elmebo", med tilpasninger til de konkrete forhold i Elmegården.

Parcelforeningen Elmegården har fået udarbejdet en brandsikringsplan, som forvaltningen har principgodkendt, og brandsikringen kan dermed igangsættes.

Det foreliggende lokalplanforslag, der i det væsentlige er tiltrådt af andelsforeningens bestyrelse, aflyser ved den endelige vedtagelse den tinglyste meddelelse, der fastlægger området til sommerophold, og skaber det planmæssige grundlag for en anvendelse til helårsboliger i overensstemmelse med Københavns Kommuneplan 2001. Der må opføres én beboelsesbygning med én bolig på hver lod, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30. For lodder over 400 m² må etagearealet dog ikke overstige 120 m². I dag er den gennemsnitlige bebyggelsesprocent på den enkelte lod ca. 21. Langs de relativt smalle adgangsveje fastlægges der bebyggelsesregulerende byggelinier for at opretholde det grønne præg. Bestemmelserne gælder ved nybyggeri, mens lovliggørelse af eksisterende bebyggelse skal finde sted i forhold til den på opførelsestidspunktet gældende byggelovgivning.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med rammebestemmelserne i Kommuneplan 2001.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Efter udløb af tidsbegrænsede byggetilladelser gennem 1940´erne og 1950´erne til udlodning og bebyggelse af kolonihaver, blev der i lokalplanområdet i 1968 giver tilladelse til udlodning til kolonihaver. Men allerede fra begyndelsen blev der opført helårsboliger, og i dag benyttes alle huse undtagen ét til helårsbeboelse uanset en tinglyst meddelelse om, at området kun må bruges til sommerophold. Området har et grundareal på 5,45 ha og rummer 133 beboelsesbygninger med et samlet etageareal på ca. 9.900 m². Af de 133 lodder er 17 større end 400 m2, mens 112 har en størrelse mellem 300 og 400 m2. Tilsvarende gælder at 6 lodder har en bebyggelsesprocent højere end 30, mens den for 79 lodder er mellem 20 og 30 %.

 

Der er givet byggetilladelser i området til sommerophold, men på grund af den daværende boligsituation gav kommunen en generel byggetilladelse til at bibeholde den stigende ulovlige helårsbeboelse. Tilladelsen blev forlænget flere gange for perioder på 3-5 år helt frem til 2000. I foråret 2000 søgte Parcelforeningen Elmegården om 5-10 års fornyet udsættelse. Der blev tilbudt en udsættelse til 31. december 2001 med henblik på at afvente en ændring af kommuneplanens rammer fra fritidsformål til boliger. I Kommuneplan 2001 fik Elmegården kommuneplanmæssigt ændret status fra offentligt rekreativt område (O1) til boligområde (B1*), hvor *-bemærkningen fastlægger, at områdets særlige karakter af åbent havehusområde søges opretholdt. Parcelforeningen har herefter ansøgt om at få udarbejdet en lokalplan for området for at få lovliggjort forholdene i foreningen og for at kunne regulere den fremtidige bebyggelse.

 

Der er bygget mere på det enkelte lod end tilladt i den tinglyste meddelelse, og der er ikke givet byggetilladelser til helårsbeboelserne, hvorfor det meste af byggeriet er ulovligt. En lovliggørelse af området kræver først og fremmest, at de brandsikkerhedsmæssige forhold bliver bragt i orden, hvilket andelsforeningen er indstillet på. Foreningen har med en teknisk rådgiver udarbejdet et forslag til brandsikring af hvert enkelt hus således, at de gældende brandkrav kan opfyldes. Forvaltningen har principgodkendt brandsikringsplanen, og bestyrelsen forventer, at brandsikringen kan være afsluttet i løbet af 12 måneder fra godkendelsen.

 

Bygge- og Teknikudvalget drøftede i mødet den 20. november 2002 (BTU 557/2002) forvaltningens redegørelse om helårsbeboelse i kolonihaveområder samt igangsætning af lokalplanarbejdet for 11 kolonihaveområder. Redegørelsen blev udarbejdet på baggrund af resultatet af et arbejde, der er gennemført af en arbejdsgruppe internt i kommunen, der har undersøgt mulighederne for og konsekvenserne af en lovliggørelse af helårsbeboelsen i de københavnske kolonihaveområder. Arbejdsgruppen konkluderede, at en væsentlig forudsætning for at bringe de ulovlige forhold i orden i kolonihaverne er at udarbejde lokalplaner for områderne. I indstillingen foreslog forvaltningen, at der igangsættes lokalplaner for de 11 kolonihaveområder, der endnu ikke er udarbejdet lokalplaner for. Elmegården er den anden haveforening, der har udarbejdet det materiale (en lodinddelingsplan, planer med indtegning af bygninger, skema med grundarealer og etagearealer på de enkelte lodder og en brandsikringsplan), der er nødvendigt for, at forvaltningen har kunnet igangsætte lokalplanlægningen. Der vil ikke blive givet byggetilladelser, og den egentlige status som helårsbeboelse opnås ikke, før lokalplanen er endelig vedtaget.

 

Andelsforeningens synspunkter

Forvaltningen har haft løbende kontakt med bestyrelsen for Parcelforeningen Elmegården, der har haft lejlighed til at kommentere et udkast til lokalplanforslag. Bestyrelsen har tilsluttet sig indholdet, idet man dog har ønsket mulighed for at placere 2 parkeringspladser på hver lod. Forvaltningen kan ud fra ønsket om at sikre områdets grønne karakter ikke anbefale placering af mere end én parkeringsplads pr. lod.

 

Lokalplanforslaget

Lokalplanforslaget omfatter området begrænset af sydskel af matr.nr. 37 Sundby Overdrev, København, Kongelundsvej, nordskel af matr.nr. 603, 604, 613, 614, 622 og 623 Sundby Overdrev, København, og østskel af matr. nr. 89 Eksercerpladsen, København.

 

Med forslaget tilvejebringes det planmæssige grundlag for anvendelse af det tidligere kolonihaveområde til helårsboliger. Den oprindelige lodinddeling fastholdes, og der muliggøres en matrikulær udstykning svarende hertil samtidig med, at det tilstræbes at fastholde områdets grønne præg. Området fastlægges til helårsboliger i form af énfamiliehuse.

 

Der må på hver parcel opføres én beboelsesbygning med én bolig i 1½ etage. For parceller mindre end 400 m² skal etagearealet overholde en bebyggelsesprocent på 30, og for parceller på 400 m² eller derover må etagearealet ikke overstige 120 m². For et fastlagt fællesareal gælder, at der kan opføres et fælleshus på maksimalt 225 m², en butik på maksimalt 100 m² samt øvrige fællesbygninger på maksimalt 100 m².

 

Udover beboelses bygningen må der på hver parcel opføres én carport på maksimalt 17 m², et skur på maksimalt 10 m² og en overdækket terrasse på indtil 5 pct. af parcellens areal, dog indtil 15 m² for parceller under 300 m².

 

Tage skal udformes som fladt tag eller som sadeltag eller deraf afledte tagformer. Bygningernes overflader skal fremstå i naturlige materialer.

Mod Kongelundsvej opretholdes den eksisterende vejlinie. Et vejudlæg langs områdets grænse mod Ørestad forudsættes ophævet. De interne adgangsstier, der fastlægges i lokalplanen, kan udlægges som private fællesveje.

 

Ubebyggede arealer skal, bortset fra parkeringsarealer, anlægges som have, der skal understøtte områdets karakter af åbent havehusområde. Den enkelte parcel skal hegnes med levende hegn, eventuelt suppleret med trådhegn. Der fastlægges bebyggelsesregulerende byggelinier, som sikrer, at arealerne ud mod de interne færdselsarealer får havekarakter.

 

Der henvises i øvrigt til redegørelsen og selve lokalplanforslaget, der er vedlagt som bilag 1.

 

Planmæssige forhold

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2001, hvor området udgør et B1*-område med bemærkning om, at områdets særlige karakter af åbent havehusområde skal opretholdes.

 

En tinglyst meddelelse om, at området bl.a. kun må anvendes til sommerophold, ophæves.

 

Der henvises i øvrigt til vedlagte bilag 1, hvori der redegøres for forholdet til øvrig planlægning og lovgivning.

 

Miljøvurdering

Der henvises til vedlagte bilag 1, afsnittene i "Baggrund for lokalplanen", vedrørende områdets påvirkning af miljøet, trafikstøj, forurening af undergrunden, nedsivning af regnvand og miljørigtigt byggeri, hvor Miljøkontrollens kommentarer vedrørende lokalplanforslaget er indarbejdet.

 

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Økonomiforvaltningen samt Københavns Bymuseum.

 

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, har ingen kommentarer til forslaget. Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen og Økonomiforvaltningen har ikke fremsendt bemærkninger.

 

Københavns Bymuseum oplyser, at området ikke tidligere har været berørt af arkæologiske undersøgelser, og i tilfælde af større byggerier bør museet kontaktes. På denne baggrund er der i lokalplanforslaget optaget en kommentar herom.

 

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet i bilag 1, afsnittet om "Baggrund for lokalplanen", jf. ovenstående.

De indkomne bemærkninger er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A –E.

 

Forslag til dialogstrategi

Med henvisning til Borgerrepræsentationens beslutning den 29. marts 2001 (BR 111/01) foreslås, at der i offentlighedsperioden gennemføres følgende tiltag:

·       Der etableres en særlig hjemmeside, som opbygges med en informationsdel og en dialogdel.

·       Der gennemføres en udstilling i lokalområdet.

·       Der annonceres i lokalaviser

·       Der gennemføres et borgermøde i lokalområdet, som har karakter af et orienteringsmøde.

 

BILAG VEDLAGT

1: Forslag til lokalplan "Elmegården" med hovedafsnittene "Baggrund for lokalplanen", "Lokalplanforslag Elmegården" og "Forhold til øvrig planlægning og lovgivning"

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Brev af 23. januar 2004 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

B. E-mail af 6. februar 2004 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen

C. E-mail af 9. januar 2004 fra Sundheds- og Omsorgsforvaltningen

D. Brev af 14. januar 2004 fra Københavns Bymuseum

E. Brev af 4. februar 2004 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

 

 

Jens Ole Nielsen