Endelig vedtagelse af lokalplan "Finlandsgade" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
Endelig vedtagelse af lokalplan "Finlandsgade" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 10. marts 2004
Sager til beslutning
14. Endelig vedtagelse af lokalplan "Finlandsgade" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001
BTU 128/2004 J.nr. 611:133.0001/03
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen
indstiller, at
at lokalplan "Finlandsgade" vedtages endeligt med de under sagsbeskrivelsen foreslåede ændringer af bebyggelsesplan.
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til ovennævnte lokalplan hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt.
RESUME
Planforslagene, der er udarbejdet med henblik på at muliggøre en bebyggelse med ca. 50 boliger på en tidligere industrigrund, har været udsendt i offentlig høring fra den 23. september 2003 til den 5. januar 2004.
I høringsperioden har det været muligt at sætte sig ind i planforslagene via en hjemmeside, en udstilling på biblioteket i Jemtelandsgade og på et borgermøde, der blev afholdt oktober 2003 med ca. 45 deltagere fra lokalområdet.
Planforslagene har givet anledning til betydelig modstand fra de lokale beboere. Der er herfra modtaget 16 henvendelser, heraf 1, som er vedlagt 223 underskrifter. Fra øvrige forvaltninger og myndigheder er modtaget 4 henvendelser.
Alle henvendelser fra lokalområdet, inklusive underskriftindsamlingen, er på nær én imod forøgelsen af bebyggelsesprocenten fra 110 til 130, og mod bebyggelsesplanen og etageantallet. Synspunkterne er bl.a., at nybyggeriet er ude af skala med byggeforeningshusene i Sverrigsgade og vil forringe udsigtsforhold og give skyggegener både for denne bebyggelse og for karreens eksisterende boliger. Der foreslås forskellige alternative bebyggelsesplaner, hvor ny bebyggelse højdemæssigt begrænses til 2-3 etager, eller hvor ny bebyggelse fortrinsvis opføres som 5½ etages randbebyggelse mod Sundholmsvej.
Det er fortsat forvaltningens vurdering, at bebyggelsesplanen bør tage udgangspunkt i karreens eksisterende bebyggelse, der er i 5 etager og fremstår uafsluttet med 4 brandgavle.
Et spring fra 5½ etage til 2-3 etager i en sammenhængende randbebyggelse eller tilføjelse af andre bebyggelsesprincipper anses for byarkitektonisk problematiske.
Skyggegener i større omfang for haverne langs Finlandsgade er begrænset til eftermiddagstimerne i vinterhalvåret, hvor det meste af byen ligger i skygge. Vedrørende udsigts- og indbliksforhold må man efter forvaltningens opfattelse forvente, at disse forhold i en bymæssig sammenhæng kan ændre sig, især i områder præget af blandet bebyggelse og anvendelse.
Med henblik på delvis imødekommelse af indsigelser vedrørende skyggevirkninger for ejendommen Sundholmsvej 25-27 foreslås, at bebyggelsesplanen ændres således, at vinkelbygningen mod Sundholmsvej afkortes. Desuden foreslås bebyggelsen mod Finlandsgade ændret fra 5 til 4 etager med penthouse, hvilket medfører, at bebyggelsen fremtræder mindre massiv.
I nogle henvendelser anfægtes nybyggeriets arkitektur, som anses at være ude af trit med den dominerende byggeskik i området.
Forvaltningen finder, at det nye byggeris arkitektoniske udtryk, tilsvarende den eksisterende bebyggelses tidstypiske udtryk, bør afspejle nutidens idealer og byggeskik således, at byens historiske identitet bevares og synliggøres.
I flere henvendelser peges på de øgede trafikale- og miljømæssige problemer, som nybyggeriet vil medføre.
Efter forvaltningens og Miljøkontrollens opfattelse vil der ikke være tale om øgede eller væsentlige gener. Det vurderes, at gener ved til- og frakørsel til den ny bebyggelse formodentlig vil svare til generne ved kørsel til den tidligere papirvarefabrik i området.
Øvrige synspunkter i henvendelserne er bl.a., at der burde etableres et offentligt grønt anlæg i stedet for ny bebyggelse samt en afvisning fra Rasmus Nielsen Kollegiet i at deltage i fælles gårdanlæg og ønsker om hegning mod nybyggeriet.
Indpasning af et offentligt anlæg i en del af en boligkarré anses for problematisk og forudsætter kommunal erhvervelse af arealet. Der er endvidere ingen planer om at inddrage Rasmus Nielsen Kollegiet i en fælles gård mod kollegiets ønske via en byfornyelsesbeslutning. Da parkering etableres i kælder, vil nybyggeriets ubebyggede arealer i sin helhed blive anlagt som grønne arealer, herunder med forhaver langs Finlandsgade, og naboejendommene vil blive tilbudt at indgå i fælles gårdanlæg. Der vil således blive mulighed for en væsentlig forbedring af friarealforholdene i forhold til tidligere, hvor ejendommen blev anvendt til erhverv.
SAGSBESKRIVELSE
Borgerrepræsentationen tiltrådte
i mødet den 28. august 2003 (BR 347/03)
Offentliggørelse
Planforslagene har været i offentlig høring i perioden fra den 23. september 2003 til den 5. januar 2004. Der er udsendt 951 foldere til ejere, lejere, brugere og interessegrupper og 43 pjecer til lokalråd og foreninger m.v.
På biblioteket i Jemtelandsgade har der i høringsperioden
været opstillet en plancheudstilling om planforslagenes indhold, og den 28.
oktober 2003 blev der afholdt et borgermøde med deltagelse af ca. 45 borgere
fra lokalområdet og et medlem af
- Man ønsker ikke, at rammebestemmelserne i Københavns Kommuneplan 2001 ændres, således at bebyggelsesprocenten i underområde I øges fra 110 til 130.
- Den foreslåede nye randbebyggelse langs Finlandsgade anses at være for høj i forhold til den eksisterende bebyggelse, særligt i forhold til den 2½ etagers byggeforeningbebyggelse i Sverrigsgade.
- Den nye L-formede bebyggelse langs Sundholmsvej anføres at ville forringe lysforholdene for friarealet og for boligerne i nabobebyggelsen Sundholmsvej 25-27.
- Udformningen af den foreslåede nye bebyggelse anses ikke at harmonere arkitektonisk med bebyggelsen i det omkringliggende område.
Der er vedlagt et notat fra debatten opdelt i emner som bilag 1 og opsummering af resultatet fra de uddelte evalueringsskemaer som bilag 2.
I høringsperioden har der via internettet været mulighed for at søge oplysninger om planforslagene på en særlig hjemmeside, komme med debatindlæg eller sende sine bemærkninger til planforslagene som mail. Der har i alt været ca. 1072 besøg på hjemmesiden i perioden, og 12 indsigelser er modtaget pr. mail.
Ialt er modtaget 20 henvendelser, hvoraf én er vedlagt 223
underskrifter. Kopi af henvendelserne er fremlagt til gennemsyn i Borgmester
1. Henvendelser fra offentlige myndigheder
2. Bebyggelsesplanen og det nye boligbyggeris volumen og ydre fremtræden
3. Trafik, parkeringsforhold og støjgener
4.
Øvrige forhold
1. Henvendelser fra offentlige myndigheder
Hovedstadens Udviklingsråd, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Københavns Stiftsøvrighed har ingen bemærkninger til planforslagene.
Københavns Energi gør opmærksom på, at selskabets elkabelanlæg skal sikres i forbindelse med nedlæggelse af vejareal/vejudlæg i Finlandsgade, således at eventuel flytning eller andet er uden udgift for Københavns Energi.
Bemærkninger: Det fremgår af lokalplanens § 4, stk. 4, at nedlæggelse af vejanlæg/ophævelse af vejudlæg kun kan ske, når betingelserne herfor i hvert enkelt tilfælde er opfyldt. Dette sker i henhold til vejlovgivningen efter en procedure, der indebærer, at ledningsmyndighederne bliver hørt, og at ledningsanlæg bliver omlagt eller sikret ved deklaration. Eventuelle udgifter i forbindelse hermed er et aftaleforhold mellem de berørte parter.
2. Bebyggelsesplanen og det nye boligbyggeris volumen og ydre fremtræden.
I 15 henvendelser fra lokalområdet, inklusive underskriftindsamlingen, protesteres der mod forøgelse af bebyggelsesprocenten i område I fra 110 til 130, den foreslåede bebyggelsesplan og etageantallet på 4½ og 5½. Endvidere finder man, at kommunens arkitektur- og bevaringspolitik bør tænkes ind for de områder, der grænser op til områder med bevaringsværdige bebyggelser.
Enkelte finder, at randbebyggelse er et forældet bebyggelsesprincip og er imod den viste byggemulighed på kollegieejendommen. Endvidere mener man, at B*- bestemmelsen for område II fastlåser en tårnhøj bebyggelsesprocent for området med eksisterende boligbebyggelse.
Begrundelserne er bl.a., at området og karreen i forvejen er tæt bebygget, at den foreslåede nye bebyggelse mht. proportioner og skala ikke er tilpasset byggeforeningshusene i Sverrigsgade, og at den vil forringe udsigten og medføre skygge- og indbliksgener for byggeforeningsbebyggelsen og for den eksisterende boligbebyggelse Sundholmsvej 25-27.
I 5 henvendelser foreslås en lavere bebyggelse på 2-3 etager, bl.a. med henvisninger til rækkehusene opført ved Kirkegårdsvej i henhold til lokalplan nr. 300 med tillæg nr. 1 og AAB's nyere boligbebyggelse i Sverrigsgade.
I én henvendelse foreslås en alternativ bebyggelsesplan med mindre, fritliggende stokke placeret med gavle orienteret mod Finlandsgade og aftrappet i højden mod kollegiet.
I én henvendelse foreslås en alternativ bebyggelsesplan, hvor randbebyggelse mod Sundholmsvej føres helt frem til Rasmus Nielsen Kollegiets gavl, og at eventuelt ny bebyggelse mod Finlandsgade opføres som en vinkelbebyggelse, der forbinder gavlen mod nord på matr. nr. 1 al og østgavlen på matr. nr. 107.
I 4 henvendelser anføres, at nybyggeri langs Sundholmsvej udelukkende bør opføres som randbebyggelse.
I 4 henvendelser anføres, at man er imod det foreslåede nybyggeri pga. af byggeriets arkitektur og ydre fremtræden. Begrundelserne er bl.a., at det adskiller sig radikalt fra den byggeskik, som er dominerende i området mht. materialer, farve og tagkonstruktion, og at den foreslåede byggemåde op til et område med bevarende lokalplan er aggressiv og lader hånt om eksisterende bebyggelse.
Bemærkninger: På baggrund af de modtagne henvendelser foreslår forvaltningen en mindre revision af bebyggelsesplanen, hvor den vinkelformede bygning mod Sundholmsvej afkortes med ét lejlighedsmodul således, at lysforholdene for friarealerne og for boligerne Sundholmsvej 25-27 forbedres. Husdybden øges endvidere fra ca. 9 m til ca.10 m, og tagetagen trækkes 1,5 m tilbage mod Finlandsgade af hensyn til bebyggelsens fremtræden bl.a. mod byggeforeningshusene. Den reviderede bebyggelsesplan, facadetegning af bebyggelsen mod Finlandsgade m.m. er vedlagt som bilag 4.
Denne ændring af bebyggelsesplanen ændrer ikke ved, at forslaget om et kommuneplantillæg, der muliggør en bebyggelsesprocent på 130, fastholdes for denne del af området. Dette svarer også til den generelle rammebestemmelse for det boligområde mellem Sundholmsvej og Amagerbrogade, der omgiver det aktuelle område.
Efter forvaltningens opfattelse er der med bebyggelsesplanen, etageantal og bygningshøjder taget afsæt i de eksisterende noget usammenhængende bebyggelsesforhold i området, der bl.a. er karakteriseret såvel ved forskellige bebyggelsesstrukturer og bygninger, der afspejler de forskellige perioder, de er opført i, som frie gavle i skel mod den tidligere industrigrund og kollegieejendommen. Bebyggelsesplanen søger at opnå et rumligt sammenspil mellem det nye byggeri langs Sundholmsvej og Finlandsgade og den eksisterende bebyggelse i området således, at den nye og den eksisterende bebyggelse danner en byarkitektonisk sammenhæng.
Hensigten med B*-bestemmelsen for område II er at sikre den bevaringsværdige bebyggelse, herunder muliggøre opførelse af nybyggeri til opretholdelse af bebyggelsesstrukturen, såfremt mindre dele af den bevaringsværdige bebyggelse ved f.eks. brand ikke kan retableres. Ved brand af store dele eller hele den eksisterende bebyggelse vil det være naturligt at udarbejde et tillæg til lokalplanen med henblik på at revurdere bebyggelsesplanen.
Et spring fra 5½ etager til 2-3 etager i en sammenhængende randbebyggelse eller tilføjelse af endnu et bebyggelsesprincip med gavlvendte stokke mod Finlandsgade anses for arkitektonisk problematisk.
Der er lagt vægt på at muliggøre etablering af større sammenhængende fælles friarealer for karreens beboere. En ny bebyggelse mod Finlandsgade, opført som en vinkelbygning, der forbinder de to gavle på matr. nr. 1 al og 107, indebærer efter forvaltningens opfattelse uacceptable forhold for den eksisterende i forvejen tætte boligbebyggelse, der endvidere vil blive afskåret fra muligheden for at indgå i et sammenhængende fælles gårdanlæg.
Nybyggeri mod Sundholmsvej hviler på en frivillig aftale om magelæg mellem kollegiet og b ygherre, og en forlængelse af randbebyggelsen her vil forudsætte en ændring af den aftalte magelægsgrænse, hvilket ikke kan accepteres fra kollegiets side.
Hvad angår henvisningen til de 2½ etages rækkehuse, der er opført ved Kirkegårdsvej, er der tale om en bymæssig sammenhæng, der ikke kan sammenlignes med den aktuelle, mens der for det nyere byggeri i Sverrigsgade er tale om en volumenmæssig tilpasning til den randbebyggelse, det indgår i, svarende til intentionen i den aktuelle lokalplan.
Med hensyn til skyggegener fra nybyggeriet langs Finlandsgade anses de for begrænsede. Kun i vinterhalvårets eftermiddagstimer berøres haverne langs gaden af skygge i større omfang, hvilket gælder for det meste af byen. I sommerhalvåret ligger således ingen eller kun mindre dele af haverne i skygge om eftermiddagen. Tilbagerykning af tagetagen på nybyggeriet vil begrænse skyggevirkningen en smule.
Vedrørende indbliksgener og ønsket om at bevare byggeforeningsbebyggelsens udsigt mod sydvest finder forvaltningen, at det i en bymæssig sammehæng med blandet anvendelse og bebyggelse er en urealistisk høj forventning, og at udsynet til et nybyggeri og en forskønnet Finlandsgade med beplantede forhaver vil være en forbedring i forhold til det tidligere nære udsyn til industribygninger. Herudover vil kollegiets haveanlæg mod gaden blive opretholdt.
Lokalplanens § 5, stk. 2, pkt. b, 2. punktum: "Mod
Sundholmsvej skal bebyggelsen opføres i 5 etager med udnyttet tagetage udformet
som penthouseetage, og mod Finlandsgade skal bebyggelsen opføres i 4 etager med
udnyttet tagetage udformet som penthouseetage således, at bebyggelsen fremstår
som værende 5 etager mod nordsiden (Finlandsgade) og 4 etager mod sydsiden
(gårdsiden)," foreslås erstattet af: "Mod Sundholmsvej og Finlandsgade skal
bebyggelsen opføres i henholdsvis 5 og 4 etager med udnyttet tagetage udformet
som penthouse."
Lokalplanens § 5, stk. 2, pkt. b, 5. punktum: "For
bebyggelsen mod Finlandsgadegælder, at gesimshøjden på sydsiden skal være 12,5
– 13,5 m og på nordsiden være 15,0 – 15,5 m," foreslås erstattet af: "For
bebyggelsen mod Finlandsgade gælder, at gesimshøjden skal være 12,5 – 13,5 m."
Lokalplantegning nr. 2 erstattes af ny
tegning, og øvrige illustrationer i lokalplan og redegørelse vedrørende
bebyggelsesplan og nybyggeriet konsekvensrettes.
Med hensyn til nybyggeriets udformning vil der på baggrund af lokalplanens formål og bestemmelser blive stillet krav til den arkitektoniske kvalitet, herunder til materialevalg, farver og detaljer i forbindelse med de videre forhandlinger og meddelelse af byggetilladelse.
Forvaltningens udgangspunkt er, at det nye byggeris arkitektoniske udtryk skal afspejle den tid, det opføres i, tilsvarende kvarterets øvrige bebyggelse. Mødet mellem forskellige bebyggelsesstrukturer og mellem arkitektonisk forskellige bygninger, der afspejler tidernes skiftende idealer og byggeskik, er nogle af en historisk bys væsentligte karaktertræk og kvaliteter, som skal følges op ved fornyelser af byen, således at byens historiske identitet bevares og synliggøres.
3. Trafik, parkeringsforhold og støjgener
I 9 af henvendelserne anføres, at det planlagte nybyggeri vil skabe øgede trafik- og parkeringsproblemer i området og øge støj- og luftforureningen.
I én henvendelse anføres, at kollegiet bør forpligtes
til at etablere 1 p-plads pr. 100 m2 på lige fod med øvrige
grundejere i kvarteret, når kollegiets grundareal indgår ved realisering af
byggeplaner i området.
Bemærkninger: Forvaltningen og Miljøkontrollen vurderer, at det planlagte boligbyggeri ikke medfører væsentlige gener for området. Trafikbelastning og gener ved tilkørsel til det nye boligbyggeris parkeringskælder vil formodentlig svare til de problemer, som den tidligere erhvervsrelaterede kørsel til og fra Aage Seibæk Papirvarefabrik og papirengros medførte.
I tilknytning til det planlagte nye boligbyggeri vil der blive etableret en underjordisk parkeringskælder, der indeholder 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal. Dette svarer til normen for det meste nye byggeri og anses at dække nybyggeriets behov.
Den fastlagte parkeringsdækning på 1 plads pr. 200 m2 for kollegieejendommen svarer til normen for nye kollegiebyggerier i kommunen og er fastsat ud fra et forventeligt lavt bilejerskab hos beboere i kollegier.
4. Øvrige forhold
I 4 henvendelser opfordres til, at de aktuelle byggegrunde
udlægges til offentlige nærrekreative arealer for det i forvejen tæt bebyggede
kvarter.
Bemærkninger: Forvaltningen finder det uhensigtsmæssigt
at indpasse et offentligt anlæg i en boligkarré af denne karakter med private
friarealer. Det vil i øvrigt forudsætte, at kommunen erhverver arealet. I
forhold til tidligere, hvor ejendommen blev anvendt til erhverv, er der tale om
en væsentlig forbedring af friarealforholdene, da etablering af parkering i
kælder indebærer, at nybyggeriets ubebyggede arealer i sin helhed anlægges som
grønne arealer, herunder med forhaver langs Finlandsgade.
I én henvendelse efterlyses en computertegning, der viser byggeforeningshusenes skala i forhold til den øvrige bebyggelse.
Bemærkninger: Forvaltningen foreslår indføjet en
3D-tegning af forslag til revideret bebyggelsesplan, der i fugleperspektiv
illustrerer skalaforholdet mellem den nye bebyggelse, bebyggelsen i
lokalplanområdet bebyggelsen i Sverrigsgade, jf. bilag 4.
Enkelte henvendelser vedrører ønsker om at bevare eksisterende forhold, bl.a. hegn og lukket port til passagen mod Sundholmsvej.
Bemærkninger: En lokalplan kan ikke påtvinge ændringer af eksisterende lovlige forhold, jf. en lokalplans retsvirkninger.
I en henvendelse fra Rasmus Nielsen Kollegiet præciseres, at kollegiets endelige accept af det viste magelæg forudsætter, at der foreligger en godkendt lokalplan, der tager hensyn til kollegiet, som ikke ønsker deltagelse i fælles gårdanlæg og ønsker hegn i skel mod nybyggeriet. Øvrige bemærkninger vedrører aftaleforhold i forbindelse med indgåelse af magelæg.
Bemærkninger: En lokalplan kan ikke pålægge eksisterende bebyggelser at indgå i fælles gårdanlæg. Dette forudsætter en byfornyelsesbeslutning om gårdrydning, og der er ikke planer om at inddrage kollegiet i en eventuel beslutning mod beboernes vilje. Lokalplanen muliggør hegning, jf. § 8 stk. 6, og det er aftalt med kollegiet, at et levende hegn eventuelt kombineret med et trådhegn vil være den æstetisk bedste løsning.
Ændring af lokalplanen
Forvaltninge ns forslag til ændring af bebyggelsesplanen skønnes kun at berøre ejeren af den aktuelle byggegrund. Fornyet høring af ejeren anses derfor for fornøden i henhold til planlovens § 27, stk. 3.
Miljøvurdering
De foreslåede ændringer har ikke miljømæssige konsekvenser.
BILAG VEDLAGT
1. Notat fra borgermødet den 28. oktober 2003
2. Evaluering af borgermødet
3. Skema over modtagne henvendelser og forvaltningens bemærkninger
4. Forvaltningens forslag til alternativ bebyggelsesplan m.m.
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS
FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Indstilling med bilag forelagt Borgerrepræsentationen den 28. august 2003
B. Kopi af modtagne henvendelser
Erik Jacobsen