Forslag om støtte til opførelse af 56 private andelsboliger ved Øresundsvej 144 (2. etape)

Området er omfattet af lokalplan nr. 346 "Østamager III" vedtaget af Borgerrepræsentationen den 6. december 2001 (BR 598/01).

Bebyggelsen i etape 1 og 2 er beliggende i lokalplanens underområde II, som er fastlagt til helårsboliger, der skal have en gennemsnitsstørrelse på mindst 95 m² og ikke under 75 m². Der skal desuden indrettes fællesanlæg for beboerne.

Tilkørsel til området er i projektet vist via overkørsel fra Øresundsvej ved vestskellet af etape 1. Under hensyn til at Metroen nu planlægges lagt under Øresundsvej i åben grav, vil det blive undersøgt, om der i stedet kan etableres til – og frakørsel ved parkeringsarealet langs østskellet. Herved opnås en trafikal fredeliggørelse af området. Der fastlægges en 3,5 m bred gang- og cykelsti fra hjørnet af Endvej/Palermovej med tilslutning til denne tilkørselsvej.

Bebyggelsesprocenten for etape 1 og 2 under ét må ikke overstige 90, og ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med den i lokalplanen viste principielle bebyggelsesplan og må opføres i højst 4 etager.

Friarealet (ekskl. parkerings- og tilkørselsareal) skal være af størrelsesordenen 60 % af boligetagearealet og skal anlægges med opholdsarealer for beboere og brugere.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, og højst 2/3 af parkeringsdækningen må indrettes på terræn, idet mindst 1/3 er forudsat indrettet i et parkeringshus umiddelbart nord for Øresundsvej. I forbindelse med indstillingen om den endelige vedtagelse af lokalplan nr. 346 "Østamager III" tiltrådte Borgerrepræsentationen i mødet den 6. december 2001, at man var indstillet på at anbefale, at der ved ansøgning om byggetilladelser kunne forventes dispensation fra lokalplanens krav om etablering af parkeringshuset, mod at ejeren forpligtes til at deltage i opførelse af parkeringshuset med en forholdsmæssig andel af udgiften, når parkeringsbehovet overstiger kapaciteten i den fastlagte terrænparkering.

Projektet er i overensstemmelse med lokalplanen, idet der vil blive foretaget de mindre arealjusteringer i relation til metroen, som er nødvendige, for at etape 1 og 2 under ét kan overholde en bebyggelsesprocent på maksimalt 90 %.

Nærmere oplysninger om planlægningen fremgår af den redegørelse, der er vedlagt som bilag 1.

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive familieboliger, for derved at åbne mulighed for flere til at blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Bebyggelsen er beliggende tæt ved Øresund og vil med sin placering tæt ved vandet leve op til de boligpolitiske hensigter. Det samme gør boligernes indretning. De 56 andelsboliger indgår i den af Erhvervs- og Boligstyrelsen udmeldte andelsboligkvote til Københavns Kommune for år 2002.

Om miljøforholdene oplyser Miljøkontrollen, at røgeriet Chr. Dyhrbergs Eftf. på Krimsvej 9 under de nuværende forhold afkaster en 150 meter afstandszone, hvor der ikke kan etableres miljøfølsomme anvendelser, som f.eks. boliger. Da de kommende boliger ligger indenfor denne afstandszone, vil projektets gennemførelse kræve, at lugtgenerne fra røgeriet bliver afhjulpet.

Miljøkontrollen vurderer, at grænseværdier for lugtgener for såvel kold- og varmrøgning vil kunne overholdes i alle afstande fra virksomheden, såfremt afkastene forhøjes til henholdsvis 20 og 30 m over terræn kombineret med en rensningseffektivitet på minimum 80 %.

I den forbindelse kan der henvises til den af Amagerbanken indgåede aftale med røgeriet fra oktober 2001, der indebærer, at lugtgenerne vil blive elimineret, således at de planlagte boligbebyggelser i området kan gennemføres. Amagerbanken indestår for, at lugtgenerne er afhjulpet eller røgeriet nedlagt, allerede inden ibrugtagning af bebyggelsens 1. etape.

Det aktuelle areal (tidligere Helly Hansen) er ifølge Miljøkontrollen kortlagt som forurenet på vidensniveau 2 i henhold til Lov om forurenet jord. Ved en række undersøgelser er der konstateret forurening med olieprodukter, plastblødgørende stoffer og tungmetaller på arealet. Da arealet ønskes anvendt til forureningsfølsomt formål (boliger), skal Miljøkontrollen ansøges om opførelse af boliger efter § 8, stk. 1 og 2 i Lov om forurenet jord.

Efter en konkret ansøgning vil Miljøkontrollen kunne give tilladelse til projektet på vilkår om undersøgelse af forureningsforholdene samt iværksættelse af fornødne afværgeforanstaltninger.

Grundsælger er Ejendomsselskabet Østamager Nord. Grunden erhverves for 6.000.000 kr., svarende til 1.092 kr./m² bruttoetageareal. Købsprisen er fastsat under hensyn til, at grunden er stærkt forurenet. I anskaffelsessummen indgår grundkøbesummen med 1.600 kr./m² bruttoetageareal, svarende til grundprisen for etape 1, idet den restende del af grundkøbesummen på 508 kr./m² bruttoetageareal, eller i alt 2.787.000 kr., vil medgå til dækning af en del af de anslåede udgifter til oprensning af grunden på i alt 8.200.000 kr. De restende udgifter til oprensning af grunden er indeholdt i entreprisesummen.

Byggeriet udføres i øvrigt således, at det opfylder miljømyndighedernes krav om isolering mod trafikstøj.

Projektet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR 28/01).

Projektets anskaffelsessum er af bygherren pr. juli 2002 opgjort til 107.500.000 kr. inkl. moms. Grundsælger er som nævnt ovenfor under miljøforhold Ejendomsaktieselskabet Østamager Nord.

Finansiering af andelsboligerne sker efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., hvorefter anskaffelsessummen efter fradrag for statsligt tilskud finansieres med op til 80 % realkreditlån og op til 20 % andelsindskud med kommunegaranti for den del af belåningen, der har pantesikkerhed udover 65 % af ejendommens værdi. Det statslige tilskud er betinget af, at kommunen godtgør 33 % af udgifterne hertil.

Kommunens andel af tilskuddet andrager ca. 2,2 mio. kr. og afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

I henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger skal kommunen betinge støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for løsning af påtrængende boligsociale opgaver, såfremt ejendommen indeholder mere end 10 boliger.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i den forbindelse meddelt, at forvaltningen efter en konkret vurdering ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten ved førstegangssalget, men ønsker at få hver 10. bolig tilbudt i henhold til gældende regler ved eventuel videresalg.

Boligafgiften for en gennemsnitlig andelsbolig på 98 m² er beregnet til at andrage 1.204 kr. pr. m², svarende til ca. 9.830 kr. pr. måned, og andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 384.000 kr.

Nærmere oplysning om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag 1.

Projektet er velbeliggende tæt ved Øresund og Amager Strandpark samt nær den fremtidige metrostation. Projektet lever endvidere op til kommunens boligpolitiske ambitioner, og overholder lokalplanens bestemmelser om anvendelse, friarealprocent, etageantal og højde. Lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent vil være overholdt, når de forudsatte arealjusteringer i relation til Metroen er gennemført.

Bebyggelsen i anden etape fremtræder i en enkel struktur, opbygget som en randbebyggelse mod nord og øst, suppleret af et længehus mod vest, der tilsammen omkranser et grønt gårdrum, der åbner sig mod Vibeengen i syd. Bebyggelsen harmonerer arkitektonisk og materialemæssigt med den eksisterende nabobebyggelse Vibeengen samtidig med, at den fremstår med sin egen identitet og i et nutidigt formsprog som afslutning af første etape.

Bebyggelsens funktionalistiske udtryk og materialevalg i lyse tegl, der skal vælges med omhu, store glaspartier i opgangene og præcise vinduesåbninger i facaderne samt altaner i stål er velvalgt og gedigent. Det er samtidig afprøvede materialer med lang levetid og begrænset behov for vedligeholdelse og dermed begrænsede driftsudgifter, hvilket samtidig signalerer en miljøbevidst bebyggelse.

Man kan anbefale, at projektet gennemføres med det høje kvalitetsniveau, der er lagt op til i projektmaterialet, og som modsvarer niveauet i den nærliggende bebyggelse.

Det kan på den baggrund anbefales, at der ydes kommunal støtte til de 56 andelsboliger.

Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i den forbindelse til Miljøkontrollens udtalelser, jfr. nedenfor, samt til det anførte under afsnittet Miljøforhold.

Miljøhensyn vil blive sikret i støttetilsagnet ved den nu indgåede aftale om røgeriet Chr. Dyhrbergs Eftf. samt betingelser om bl.a. isolering mod trafikstøj, håndtering af forurenet jord samt om opfyldelse af Borgerrepræsentationens vedtagne miljøretningslinier "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".