Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan "Finlandsgade"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 9. oktober 2002

15. Redegørelse om udarbejdelse af forslag til lokalplan "Finlandsgade"

BTU 485/2002 J.nr. 611:258.0001/02

Bygge- og Teknikforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Finlandsgade".

Ejendomsselskabet af 1.11.1979 ApS ønsker at opføre en boligbebyggelse med 50 udlejningsboliger på ejendommene matr.nr. 47 og 104 Eksercerpladsen, København, og Nordbo Huse har på vegne af selskabet fremsendt et skitseforslag. Bebyggelsen skal erstatte et erhvervsbyggeri, der er under nedrivning.

Bebyggelsen er af et sådant omfang, at det udløser krav om tilvejebringelse af lokalplan, der foreslås at omfatte hele karreen begrænset af Finlandsgade, Brigadevej, Sundholmsvej og Norgesgade.

Foruden erhvervsgrundene består karreen af en 5-etages boligbebyggelse fra 1914 mod Sundholmsvej og på hver side af en bred passage vinkelret herpå. Bebyggelsen er opført med lukkede gavle med henblik på fortsættelser langs Sundholmsvej og passagen. Nordvest herfor og sammenbygget hermed mod Sundholmsvej ligger en 5 etages boligbebyggelse fra 1933. Bebyggelsen er placeret omkring en plads mod Sundholmsvej og danner randbebyggelse mod Norgesgade og Finlandsgade afsluttet med en gavl med henblik på fortsættelse. Endelig ligger i den sydlige del af karreen et kollegie fra 1971 opført langs Brigadevej som en selvstændig bygning. I forbindelse med dette byggeri blev Sundholmsvej udvidet ud for grunden til en 25 m vej-udvidelseslinie.

Med lokalplanen, der skal fastlægge området til helårsboliger i overensstemmelse med kommuneplan 2001, skal der tilstræbes en bedst mulig afslutning af karreens bebyggelsesforhold samtidig med, at der tages hensyn til lys- og friarealforhold. Dette indebærer, at der ikke foreslås bygget på gavlene af bebyggelsen ved passagen og ved Norgesgade, da passagen er smal, og da gårdrummet på dette sted er meget snæver. Derimod bør der bygges videre på gavlen mod Sundholmsvej i facadeflugten, men dette forudsætter, at vejlinien fremrykkes ved nedlæggelse af en del af den udvidede Sundholmsvej, hvilket forvaltningen kan anbefale. Desuden skal der ske et magelæg mellem de aktuelle hidtidige erhvervsejendomme og kollegiegrunden, hvilket der forventes opnået enighed om.

Forvaltningen finder ikke, at det fremsendte skitseforslag, der viser nybyggeriet placeret mod Finlandsgade, giver en tilfredsstillende afslutning af karreen og har derfor udarbejdet alternative forslag. I bilag til redegørelsen er vist 2 forslag, og forvaltningen anbefaler et forslag, der medfører en bebyggelsesprocent på 130, der vurderes, at give den bedste tilpasning til den eksisterende bebyggelse. Dette er imidlertid i strid med rammerne i Kommuneplan 2001, hvor den maksimale bebyggelsesprocent er 110 (B3-område), og forslaget forudsætter således i givet fald tillæg til kommuneplanen, der ændrer området til et B4-område, der har en maksimal bebyggelsesprocent på 130. Området ligger stationsnært i en afstand af 400 m fra Amagerbro-metrostation ved Amagercentret.

I det videre lokalplanarbejde vil der i givet fald blive optaget forhandling med Økonomiforvaltningen om et forslag til kommuneplantillæg og med andrageren samt kollegiet om magelæg og ændret udformning af nybyggeriet. Boligerne forudsættes at være helårsboliger og familieegnede. Parkering skal etableres i kælder, langs Finlandsgade skal der etableres forhaver, og der skal være adgang til opgangene fra begge facader.

Nordbo Huse har på vegne af Ejendomsselskabet af 1.11.1979 ApS fremsendt et forslag til opførelse af boligbebyggelse på 4.390 m² etageareal med 50 boliger på ejendommene matr. nr. 47 og 104 Eksercerpladsen, København, Finlandsgade 9-15.

Ejendommene har indtil for nylig huset Aage Seibæk Papirvarefabrik og papirengros. Al produktion på ejendommene er ophørt, og der er givet tilladelse til nedrivning af de eksisterende bygninger, jf. bilag 2.

Opførelse af bebyggelse af dette omfang forudsætter tilvejebringelse af lokalplan. Lokalplanområdet foreslås afgrænset af Finlandsgade, Brigadevej, Sundholmsvej og Norgesgade, jf. bilag 1 og 2.

Karreen rummer bebyggelse fra forskellige perioder spændende fra starten af 1900 tallet til 1970'erne. Bebyggelsesforholdene fremtræder i dag noget rodede og usammenhængende, da industriens tidlige lokalisering i området hidtil har blokeret for opførelse af byggeri til afslutning af den karréstruktur, som den eksisterende ældste boligbebyggelse i karreen peger frem mod. Bilag 3.1-3.4 er fotografier fra området.

De syv ejendomme i lokalplanområdet har et samlet grundareal på ca. 13.100 m², hvoraf 893 m² er udlagt til vej.

Den gennemsnitlige bebyggelsesprocent for karreen som helhed er 148, før nedrivningen af de ca. 2.450 m² store produktions- og lagerbygninger, og varierer for de enkelte ejendomme fra 50 til 300. Det ubebyggede areal udgør i forhold til etagearealet 39 pct. og for de enkelte ejendomme mellem 18 og 102 pct.

Ud over de mindre produktions-, lager- og administrationsbygninger, der rives ned, rummer lokalplanområdet boligbebyggelse i 5 etager.

Bebyggelsen i den nordvestlige del af karreen på matr.nr. 106 og 107 ibid. ejes af Fælledgården, der er en afdeling under Foreningen Socialt Boligbyggeri (FSB), og rummer 95 lejligheder med en gennemsnitlig størrelse på 66 m². Bebyggelsen i gule mursten med rødt tegltag fra 1932-33 er tegnet af arkitekterne E. Heiberg og Karl Larson. Den passer fint i gadebilledet og har en bevaringsværdi på trin 4, hvilket i forbindelse med lokalplanlægning almindeligvis indebærer, at den fastlægges som bevaringsværdig. Bebyggelsesprocenten er 224, og det ubebyggede areal udgør i forhold til etagearealet 25 pct.

Bebyggelsen på matr. nr. 46 og 1al ibid., bestående af to bygninger ud mod Sundholmsvej og på hver side af en passage, er tegnet af Landbo Bertelsen og er opført i 1914. Bygningerne, der omfatter 40 ejerlejligheder med en gennemsnitlig størrelse på ca. 83 m², har høj bevaringsværdi (trin 3). Bebyggelsesprocenten er 256, og det ubebyggede areal udgør i forhold til etagearealet 19 pct.

Rasmus Nielsen Kollegiet i den sydøstlige del af karreen på matr.nr. 35 ibid. er beliggende Brigadevej 50. Kollegiet ejes af en selvejende institution og administreres af FSB. Bygningen, der er i røde mursten, er tegnet af arkitekt Frode Galatius og opført i 1971. Bebyggelsesprocenten er 127, og det ubebyggede areal udgør i forhold til etagearealet 58 pct. Kollegiet rummer 219 værelser à 14 m² netto. En stor del af det ubebyggede areal er udlagt til parkering, men da kun ca. halvdelen af parkeringspladserne er etableret betyder det, at kollegiet sammenlignet med den øvrige boligbebyggelse i karréen har relativt store udendørs opholdsarealer. Bygningen er for ny til at være omfattet af bygningsregistreringen, som kun omfatter bygninger opført før 1950. Bygningen fremtræder lidt bastant og arkitektonisk anonym.

Lokalplanområdet ligger på kanten af den tætte by ud til det mere åbne institutionsområde mod sydvest. Omgivelserne rummer flere bevaringsværdige bebyggelser, der på grund af helhedspræg eller større sammenhængende træk, har særlig byarkitektonisk værdi.

Byggeforeningshusene ved Sverigsgade blev opført i perioden 1867-71 af Arbejdernes Byggeforening som den første bebyggelse foreningen opførte. Den 2½ etagers bebyggelse danner et fint, næsten provinsielt miljø, der adskiller sig markant fra det omgivende kvarters høje etagebebyggelse. Området er omfattet af en bevarende lokalplan.

Ved Norgesgade grænser lokalplanområdet op mod Amagerbros Kvarter, der er bebygget efter en samlet plan, inspireret af byplankonkurrencen i 1909 om udformning af de indlemmede distrikter i Københavns Kommune. Grundlaget for bebyggelsesplanen var gadeplaner udarbejdet af Københavns kommune ud fra en hensigt om at skabe et varieret byområde, hvor pladser, forhaver og beplantning skulle berige gadebilledet. Kvarteret, med sin 6 etagers bebyggelse, opleves som et tæt, men samlet og helstøbt område.

Lige syd for lokalplanområdet ved Brigadevej/Sundholmsvej ligger den ene af to portbygninger, der giver adgang til Sundholm. Bebyggelsen Sundholm, der indeholder bygninger af høj bevaringsværdi og fint anlagte grønne opholdsarealer, danner en selvstændig enklave på Amager – en by i byen.

Amager Fælled Skole på den sydvestlige side af Sundholmsvej består ligeledes af flotte markante bygninger. Flere af bygningerne danner en helhed og har høj bevaringsværdi.

Lokalplanområdet er velbeliggende i forhold til den kollektive trafikbetjening med buslinierne 12 og 13 ad Sundholmsvej og buslinierne 33, 34, 77 og 78 ad Amagerfælledvej. Herudover vil der være afstande på henholdsvis 400 og 7-800 m til de nye metrostationer ved Amagercentret og Njalsgade/Københavns Universitet. I områdets umiddelbare omgivelser ligger en skole, flere børneinstitutioner, et bibliotek og Københavns Universitet Amager. Vor Frelsers Kirkegård, Christianshavns Vold og den centrale grønning samt kanalerne i Ørestad Nord er større rekreative områder i kort afstand fra lokalplanområdet. Der er imidlertid mangel på nærrekreative arealer.

Planforhold

I Kommuneplan 2001 er lokalplanområdet fastlagt til boligformål (B3-område). Herudover kan der tillades kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, som er forenelige med anvendelsen til boliger. Der kan endvidere tillades serviceerhverv, såsom butikker, liberale erhverv og erhvervs- og fritidsundervisning samt håndværk.

Der må normalt kun udøves virksomhed i forureningsklasse 1 (ingen forurening), der skønnes forenelig med boliganvendelsen eller på nærmere vilkår højst virksomhed i forureningsklasse 2 (ubetydelig forurening med vejledende afstandskrav på 20 m til boliger og lignende). Erhverv må ikke placeres over bebyggelsens stueetage.

I lokalplaner kan det bestemmes, at særskilte områder, bygninger eller bygningsdele anvendes til institutioner og fællesanlæg, herunder parkeringsanlæg. I lokalplaner kan der tillige stilles krav om boligernes størrelse (herunder gennemsnittet), helårsstatus, lejlighedssammenlægning, støjisolering samt om indretning af fælleslokaler for bebyggelsens beboere.

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110, og der må maksimalt bygges i 5 etager eksklusive tagetage. Friarealet (eksklusive parkerings- og tilkørselsareal) skal være af størrelsesordenen 60 procent af boligetagearealet. I områder med etagehusbebyggelse er friarealkravet fastsat under hensyn til, at friarealerne forudsættes indrettet som fællesarealer for flere ejendomme. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal.

Sundholmsvej er i kommuneplanen fastlagt som bydelsgade, der skal sikre forbindelsen mellem det overordnede vejnet og lokalområderne i bydelen, mens Norgesgade, Finlandsgade og Brigadevej alle er fastlagt som lokalgader. Der er etableret cykelstier på Sundholmsvej.

Ifølge Københavns Kommuneplan 2001 skal nyt boligbyggeri som udgangspunkt være helårsboliger og primært bestå af store familieegnede boliger. For at fremme et bæredygtigt transportmønster skal princippet om stationsnærhed også indgå i prioriteringen af nyt boligbyggeri.

Lokalplanområdet ligger inden for et område, der i kommuneplanen er udpeget som et større byfornyelsesområde.

Lokalplanområdet grænser op til områder, der i kommuneplanen er fastlagt dels til boligformål (B4-område og B5-område) med maksimal bebyggelsesprocent på henholdsvis 130 og 150, dels til offentlige formål (O3-område) med maksimal bebyggelsesprocent 110, jf. bilag 4.

Der er ingen registrerede affaldsdepoter på området. I forbindelse med den interne høring af Miljøkontrollen vil miljøforholdene blive nærmere belyst.

Lokalplanområdet er ikke i dag omfattet af lokalplan eller servitutter, der regulerer bebyggelsesforholdene.

Området nordøst for det aktuelle lokalplanområde – mellem Finlandsgade, Norgesgade, Kongedybet og Sverigesgade – er omfattet af lokalplan nr. 133 med tillæg nr. 1, tinglyst den 23. december 1993. Lokalplanen fastlægger området til boliger.

Området øst for det aktuelle lokalplanområde – mellem Finlandsgade, Sverrigsgade, Amagerbrogade og Brigadevej – er omfattet af lokalplan nr. 135, tinglyst den 16. januar 1990. Lokalplanen fastlægger området til boliger.

Det aktuelle lokalplanområde ligger indenfor området omfattet af "Forslag til Røsågade-planen" tiltrådt af Borgerrepræsentationen den 8. december 1988. Planen indeholder et principforslag til fremtidig bebyggelses- og gadestruktur i området begrænset af Norgesgade, Amagerbrogade, Englandsvej og Sundholmsvej, og ophæver samtidig tidligere vedtagne gade- og bebyggelsesplaner for området, jf. bilag 5.

Forslaget er begrundet i såvel trafikale som arkitektoniske overvejelser – herunder opretholdelse af den eksisterende karréstruktur samt tilpasning til bevaringsværdig bebyggelse – og udgør et samlet grundlag for den videre planlægning i området. Nye bygge- og vejlinier forudsættes fastlagt i forbindelse med lokalplanlægning og byggesagsbehandling i overensstemmelse med forslaget.

For at styrke områdets karakter som boligområde foreslås trafikal fredeliggørelse, bevaring af værdifulde miljøer, herunder byggeforeningshusene i Sverrigsgade, og opførelse af nybyggeri til udfyldning og afrunding af den eksisterende bebyggelse. I principforslagets trafikplan foreslås bl.a. opholds- og legeområder m.v. i tilknytning til centrale stiforløb.

Planen tager ikke stilling til konkrete fornyelser i heromhandlede karré, men viser den sydligste del af Finlandsgade, der er privat fællesvej, anlagt som sti.

Det fremsendte projekt til boligbebyggelse på ejendommene matr. nr. 47 og 104 Eksercerpladsen, København, viser en L-formet bebyggelse i 4 ½ etager i vejlinien langs Finlandsgade med et etageareal på 4.390 m², svarende til en bebyggelsesprocent på 125, som er en overskridelse af kommuneplanens rammer (110). Bebyggelsen rummer 40 lejligheder på 90 m² og 10 lejligheder på 79 m². Der er i forslaget ikke gjort rede for anlæg af de ubebyggede arealer, herunder etablering af parkeringspladser m.m. Ved et møde er det oplyst, at al parkering påregnes etableret i kælder. Arkitektonisk er bebyggelsen udformet traditionelt med sadeltag, kvadratiske vinduer og altaner sammenlagt 2 og 2 mod gårdsiden, jf. bilag 7.1.

Forvaltningen finder ikke projektet byarkitektonisk tilfredsstillende, ligesom selve bebyggelsen arkitektoniske standard ikke anses at leve op til den omgivende bebyggelse og kommunens arkitekturpolitiske udmeldinger om høj kvalitet.

Det fremgår umiddelbart af bilag 2, at grænsen mellem den aktuelle byggegrund og kollegiet, matr. nr. 35 Eksercerpladsen, København, er et historisk levn. Et magelæg vil gøre det muligt at skabe nogle bedre og mere sammenhængende friarealer både for kollegiet og byggegrunden og samtidig gøre det muligt at placere en ny bebyggelse mere hensigtsmæssigt i forhold til eksisterende bebyggelse i karréen. På vedlagte bilag 6 vises et eksempel på et sådant magelæg.

Forvaltningen har undersøgt muligheden for, at der indgås et magelæg mellem den aktuelle ejendom og Rasmus Nielsen Kollegiets ejendom. I de indledende drøftelser har såvel bygherre som kollegiets administrator, Foreningen Socialt Boligbyggeri, umiddelbart været positive overfor et magelæg dog med forbehold for kollegiebestyrelsens holdning.

Det er samtidig en forudsætning, at vejlinien mod Sundholmsvej ud for matr. nr. 35 ibid. kan fremrykkes svarende til resten af karréen, hvorved bemærkes, at Sundholmsvej blev udvidet til en 25 m vejudvidelseslinie ud for kollegiegrunden i forbindelse med opførelsen af kollegiet. Ønsket om denne vejudvidelse er ikke længere aktuel og forvaltningen er positiv over for en fremrykning.

På denne baggrund har forvaltningen overvejet en række alternative forslag til placering og udformning af nybyggeriet. Konklusionen er, at det findes væsentligt, at der bygges videre mod Sundholmsvej i 5½ etage, hvor den øverste etage eventuelt kan udføres som en penthouseetage, og hvor en høj kælder vil indebære, at gesimshøjden vil være tilpasset gesimshøjden på den eksisterende bygning, der sammenbygges med mod Sundholmsvej. Efter en facade med en længde på 10-15 m i flugt med nabobygningen drejes nybyggeriet til et forløb parallelt med kollegiet, hvorved der opnås et rumligt samspil mellem de 2 bygninger og en facade, der tydeligt vil markere sig i forhold til Sundholmsvej på grund af vejens drejning ved Brigadevej. Denne del af bebyggelsen har 2 opgange og 24 lejligheder.

Mod Finlandsgade foretrækkes en randbebyggelse, der friholder arealet i forlængelse af passagen. Ved at placere nybyggeriet med gavl i passagens østside opnås i samspil med etagehuset på gadens nordside et klart defineret pladsrum, der som fælles friareal vil være et positivt tilskud til de ellers meget trange friarealer i denne del af karreen, og samtidig opnås bedre lysforhold for den eksisterende bebyggelse ved passagen end ved den fremsendte idéskitse. Det forudsættes, at nybyggeriets gavle udføres som facader med åbninger, og det muliggøres, at også de eksisterende gavle kan åbnes. Bebyggelsen foreslås opført i 5 etager ud mod Finlandsgade af hensyn til en højdemæssig tilpasning til nabobebyggelsen mod vest og i 4½ etage mod gården. Med en bebyggelsesprocent på 110 er der på ejendommene mulighed for et etageareal på ca. 4.000 m², og som vist i alter nativ 1 (bilag 7.2) kan der herefter opføres en blok med 2 opgange mod Finlandsgade med 20 lejligheder. Den gennemsnitlige lejlighedsstørrelse for de 44 lejligheder bliver ca. 91 m². Forøges blokken med én opgang som vist i alternativ 2 (bilag 7.3), bliver bebyggelsesprocenten 130, hvilket forudsætter tillæg til Kommuneplan 2001, hvor lokalplanområdet ændrer status fra B3-område med maksimal bebyggelsesprocent 110 til B4-område med maksimal bebyggelsesprocent 130. Efter forvaltningens opfattelse vil alternativ 2 give den bedste tilpasning mellem den eksisterende bebyggelse og nybyggeriet samt de to dele af nybyggeriet indbyrdes.

Lokalplanens formål er at muliggøre omdannelse af tidligere erhvervsgrunde til boliger og at skabe en bebyggelse af god arkitektonisk standard, som kan indgå i et samspil med eksisterende bebyggelse i området.

Området fastlægges til helårsboliger, hvor der endvidere vil kunne indrettes kollektive anlæg, der naturligt vil kunne finde plads i et boligområde. Lejlighedsstørrelsen fastlægges således, at boligerne i gennemsnit skal have et bruttoetageareal på mindst 90 m², og ingen bolig må være mindre end 75 m².

Der fastlægges en maksimal bebyggelsesprocent på 110 (alternativt 130 under forudsætning af kommuneplantillæg) og et maksimalt etageantal på 5 samt udnyttet tagetage. Der fastlægges en principiel bebyggelsesplan for nybyggeri til udfyldning og afrunding af den eksisterende bebyggelse. Der forudsættes fastlagt gesims- og bygningshøjder.

For at befordre en høj arkitektonisk standard og skabe bedst mulig helhed i området, skal det i det efterfølgende lokalplanarbejde belyses, om der skal fastlægges bestemmelser om variation i højde og dybde samt tagudformning.

Med hensyn til bebyggelsens ydre fremtræden vil der blive fastlagt bestemmelser om materialer og facadeudformning m.v. Desuden skal der være adgang til begge facader i opgangene.

Der vil indgå bestemmelser om, at der kan indrettes beboelse i eksisterende tagetager, under forudsætning af at ejendommen indgår i et fælles gårdanlæg med tilfredsstillende opholdsarealer.

Lokalplanen vil indeholde bestemmelser om etablering af friarealer i tilknytning til boligerne – i størrelsesordenen 60 pct. (alternativt 50 pct. under forudsætning af kommuneplantillæg) af etagearealet.

Der fastlægges en parkeringsdækning på 1 plads pr. 100 m² etageareal. Parkeringen til nybyggeriet forudsættes altovervejende etableret i et underjordisk anlæg med ind- og udkørsel ved Finlandsgade.

I forbindelse med lokalplanarbejdet vil nye bygge- og vejlinier mod Sundholmsvej og Finlandsgade blive fastlagt, og den sydlige strækning af Finlandsgade forudsættes fastlagt som opholds- og legeområde. Boligerne skal forsynes med opholdsaltaner, og der fastlægges forhaver langs Finlandsgade.

Bilag 1. Luftfoto af lokalplanområdet

Bilag 2. Plan med angivelse af lokalplanområdets afgrænsning, bevaringsværdier mv.

Bilag 3.1-3.4. Fotos fra området

Bilag 4. Kommuneplanrammer

Bilag 5. Principplan for Røsågadeområdet, 1988

Bilag 6. Plan der viser eksempel på magelæg og vejarealer/vejudlæg, der forudsættes nedlagt/ophævet

Bilag 7.1-7.3. Modelfotos, der viser det aktuelle bebyggeønske og forslag til alternativ bebyggelsesstruktur i lokalplanområdet

Jens Ole Nielsen