Dispensation fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet"

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 9. oktober 2002

13. Dispensation fra lokalplan nr. 202 "Fisketorvet"

BTU 478/2002 J.nr. 611:130.0007/01

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget drøfter,

Bygge- og Teknikudvalget bemyndigede på mødet den 7. februar 2001 Bygge- og Teknikforvaltningen til at dispensere fra bestemmelserne i lokalplanen vedr. promenader langs kajkant i forbindelse med opførelse af et kontorhus og et hotel på en ø i Gasværkshavnen. Den 11. februar 2002 er der givet byggetilladelse til opførelse af byggerierne. Opfyldningen er gennemført, men selve byggerierne er ikke påbegyndt. I byggetilladelsen gives tilladelse til en forsænket promenade på en 3 m bred træbrygge langs kanalen ind mod øen under hensyn til de to nærliggende parallelle promenadeforløb samt tilladelse til 3 kørebroer, 2 gangbroer og 2 promenadebroer. Ifølge byggetilladelsen skal forvaltningen godkende friarealernes udformning.

Skanska Danmark A/S søger i forbindelse med indretning af friarealerne om dispensation fra lokalplanens krav om en 6 m bred promenade på landsiden af kanalen. Den 6 meter brede promenade ønskes opdelt i en 3,5 m bred promenade langs vejen og en 2,5 m bred forsænket træbrygge i kanalen. Den forsænkede promenade afbrydes af 5 broer over kanalen på denne ca. 220 m lange strækning og forbindes med disse via trapper. Dette er i strid med lokalplanens bestemmelse om en udformning, der tilgodeser bevægelseshæmmede.

Baggrunden for ønsket om dispensation er, at en parkering vinkelret på lokalgaden, der giver en mere rationel løsning, kræver en bredde på ca. 12 m og dermed ikke giver mulighed for en 6 m bred promenade.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan efter omstændighederne anbefale den fornødne dispensation, idet der på ø-siden af kanalen etableres den nævnte forsænkede 3 m brede promenade og på den anden side af øen ud mod Gasværkshavnen etableres 6 og 8 m brede promenader. Med hensyn til bevægelseshæmmedes færdsel forløber størstedelen af promenaden i et fortov på landsiden, hvorfor det ikke er nødvendigt at skifte niveau, for at kunne færdes langs promenaden. Det er en betingelse, dels at promenadebredden på strækningen øges til ca. 4,5 m, hvilket der arealmæssigt er mulighed for, dels at der som minimum for hver syvende parkeringsplads langs vejen etableres træbeplantning, dog under hensyntagen til ledningsforholdene.

Skanska Danmark A/S søger samtidig om tilladelse til at etablere et antal træbrygger i Gasværkshavnen. Dette kræver dispensation fra lokalplanen, idet Bygge- og Teknikudvalget skal godkende etablering af marina og lignende. Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale den fornødne dispensation hertil, idet træbryggerne vurderes at være et tilskud til området og være med til at skabe et havnemiljø. Dispensationen gives under forudsætning af, at Skanska Danmark A/S opnår tilladelse fra Kystdirektoratet til anlæg af træbryggerne.

Dispensationen forelægges Bygge- og Teknikudvalget, idet forvaltningen anser sager vedr. promenader langs havnen samt anlæg af marina og lignende som værende af principiel karakter.

Med hensyn til den angivne parkering i kælder (89 pladser) og på terræn (110 pladser, heraf 32 på naboejendommen) opfylder denne ikke lokalplanens krav om 234 pladser. For så vidt angår de manglende 35 parkeringspladser og de 32 parkeringspladser vist på naboejendommen, forudsættes disse etableret ved en aftale mellem Skanska Danmark A/S og Fisketorvet Shoppingcenter, og/eller i forbindelse med Skanska Danmarks A/S' kommende byggerier i lokalplanområdet (tinglyst deklaration).

Til udvalgets orientering bemærkes, at Skanska Danmark A/S i forbindelse med dispensationsansøgningen anmoder om, at adgangsbroen til hotellet kan etableres i 16 m´s bredde af hensyn til tilkørsel til hotellet. I byggetilladelsen af 11. februar 2002 har forvaltningen forudsat, at bredden af broen maksimalt må være 9,5 m svarende til bredden af indgangsparti og nødtrappe, idet den 16 m brede adgangsbro vurderes uacceptabelt dominerende. Forvaltningen finder fortsat ikke, at adgangsbroen bør være bredere af hensyn til kanalen, hvor der som nævnt bliver 5 adgangsbroer fra Kalvebod Brygge til bebyggelserne foruden de 2 promenadebroer i forlængelse af øen.

Bygge- og Teknikudvalget bemyndigede på mødet den 7. februar 2001 (BTU 66/2201) Bygge- og Teknikforvaltningen til, at dispensere fra bestemmelserne i lokalplanen vedr. promenader langs kajkant i forbindelse med opførelse af et kontorhus og et hotel på en ø i Gasværkshavnen. Den 11. februar 2002 er der givet byggetilladelse til opførelse af byggerierne. Opfyldningen er gennemført, men selve byggeriet er ikke påbegyndt. I byggetilladelsen gives tilladelse til en forsænket promenade på en 3 m bred træbrygge langs kanalen ind mod øen under hensyn til de to nærliggende parallelle promenadeforløb samt til etablering af 3 kørebroer, 2 gangbroer og 2 promenadebroer. Ifølge byggetilladelsen skal forvaltningen godkende friarealernes udformning.

Skanska Danmark A/S søger i brev af 7. august 2002 i forbindelse med indretning af friarealerne om dispensation fra lokalplanens krav om en 6 m bred promenade på landsiden af kanalen. Skanska Danmark A/S ønsker at skabe specielle kvaliteter i udformningen af omgivelserne ved kanalen mellem den fremtidige ø og Kalvebod Brygge. Den 6 m brede promenade på landsiden ønskes opdelt i en 3,5 m bred promenade langs vejen og en 2,5 m bred træbrygge ca. 1,4 m over vandet i kanalen. Den forsænkede promenade afbrydes af 5 broer over kanalen på denne strækning og forbindes med disse via trapper. Efter drøftelser med forvaltningen er den 3,5 m brede promenade blevet øget til 4,5 m, der arealmæssigt er mulighed for, hvorved der opnås en samlet bredde på ca. 7 m, hvor man kan bevæge sig langs kanalen som vist på vedlagte bilag 1, der er en revideret situationsplan.

Træbryggen modsvarer den allerede tilladte træbrygge på ø-siden af kanalen, og sammen vil de danne et mere indbydende og intimt miljø langs kanalen, hvor det er muligt at komme tættere på vandet og tage ophold, jf. bilag 2. Bredden på kanalen er øget fra 15 m som planlagt til 17 m. Baggrunden for ønsket om dispensation er, at en parkering vinkelret på lokalgaden, der giver en mere rationel løsning, kræver en bredde på ca. 12 m, og dermed ikke muliggør en 6 m bred promenade.

Mod havnen ud for hotellet udføres et opholdsareal med træbeplantning på en fremskudt del af øen. På de tre sider af arealet ønskes etableret forsænkede gang- og opholdsarealer i form af træbrygger og/eller med fast belægning i forlængelse af belægninger på arealet. I øvrigt ønskes yderligere to træbrygger etableret ud i havneløbet, som vist på bilag 1. Der er vist bådepladser langs træbryggerne.

Gasværkshavnen er omfattet af lokalplan nr. 202 "Fisketorvet". I henhold til § 10, stk. 6, skal der langs kajkant etableres offentligt tilgængelige promenader. På promenadestrækninger, der ikke er særskilt markeret på en lokalplantegning, skal promenaderne anlægges for fodgængere i en bredde på mindst 6 m. Forbindelser mellem promenader anlagt i forskellige niveauer skal efter Bygge- og Teknikudvalgets nærmere godkendelse udformes på en måde, der tilgodeser bevægelseshæmmedes adgang til og færdsel på promenaderne.

I henhold til lokalplanens § 10, stk. 8 kræver etablering af marina og lignende Bygge- og Teknikudvalgets godkendelse, og der kan i den forbindelse stilles krav til friarealernes indretning m.v.

I henhold til lokalplanens § 12 må der ikke foretages opfyldninger eller etableres faste anlæg på søterritoriet, før der er opnået tilladelse hertil fra Trafikministeriet (Kystdirektoratet).

Placeringen af en del af promenaden på en træbrygge i kanalen strider mod bestemmelserne i lokalplanens §10, stk. 6 om, at der langs kajkant skal etableres en mindst 6 m bred offentligt tilgængeligt promenade og om, at forbindelser mellem promenader anlagt i forskellige niveauer efter Bygge- og Teknikudvalgets nærmere godkendelse skal udformes på en måde, der tilgodeser bevægelseshæmmedes adgang til og færdsel på promenaderne.

Etablering af træbrygger i Gasværkshavnen kræver dispensation fra lokalplanens § 10, stk. 8, og desuden tilladelse fra Kystdirektoratet.

I henhold til planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 16, kan der dispenseres fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationerne ikke strider mod principperne i planen.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan efter omstændighederne og på nedennævnte vilkår anbefale de fornødne dispensationer fra lokalplanens § 10, stk. 6 om placering af promenaden på den omhandlede strækning, idet der på den anden side af kanalen etableres den nævnte forsænkede 3 m brede promenade og på den anden side af øen ud mod Gasværkshavnen etableres 6 og 8 m brede promenader. Med hensyn til bevægelseshæmmedes færdsel forløber størstedelen af promenaden i et fortov på landsiden, hvorfor det ikke er nødvendigt at skifte niveau, for at kunne færdes langs promenaden.

Dispensationen gives på betingelse af, at promenadebredden på strækningen øges til de ca. 4,5 m, der arealmæssigt er mulighed for, hvorved der samlet opnås ca. 7 m, hvor man kan bevæge sig langs denne side af kanalen. Det er desuden en betingelse, at der som minimum for hver syvende parkeringsplads langs vejen etableres træbeplantning, dog under hensyntagen til ledningsforholdene.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale den fornødne dispensation fra lokalplanens § 10, stk. 8, idet træbryggerne i Gasværkshavnen vurderes at være et tilskud til området og være med til at skabe et havnemiljø. Dispensationen gives under forudsætning af, at Skanska Danmark A/S opnår tilladelse til anlæg af træbryggerne fra Kystdirektoratet.

Dispensationen forelægges Bygge- og Teknikudvalget, idet forvaltningen anser sager vedr. promenader langs havnen samt anlæg af marina og lignende som værende af principiel karakter.

Med hensyn til den angivne parkering i kælder og på terræn, er denne ikke i overensstemmelse med lokalplanens krav om antal. Det samlede antal pladser er således mindre end lokalplanens krav om 1 plads pr. 100 m² etageareal. Der må maksimalt placeres 1/3 af parkeringspladserne på terræn, mens resten skal etableres i et parkeringshus samt i underjordiske anlæg eller i halvt nedgravede kældre. Det konkrete byggeri afføder krav om 234 parkeringspladser, hvoraf højst 78 må være på terræn. På den reviderede situationsplan (bilag 1) er der angivet 199 parkeringspladser, hvoraf de 78 er terrænparkering på ejendommen. Der er vist yderligere 32 terrænparkeringspladser på Fisketorvet Shoppingcenters ejendom.

For så vidt angår de manglende 35 parkeringspladser og de 32 terrænparkeringspladser vist på naboejendommen, forudsættes disse etableret ved en aftale mellem Skanska Danmark A/S og Fisketorvet Shoppingcenter, og/eller i forbindelse med Skanska Danmarks A/S' kommende byggerier i lokalplanområdet (tinglyst deklaration). Parkeringspladserne vist på terræn på Fisketorvet Shoppingcenters ejendom vil kunne etableres, hvis den forudsatte aftale indgås, idet størstedelen af parkeringen på denne ejendom er i konstruktion.

Til udvalgets orientering bemærkes, at Skanska Danmark A/S i forbindelse med dispensationsansøgningen anmoder om, at adgangsbroen til hotellet kan etableres i 16 m´s bredde af hensyn til tilkørselsforhold til hotellet. I byggetilladelsen af 11. februar 2002 har forvaltningen forudsat, at bredden af broen maksimalt må være 9,5 m svarende til bredden af indgangsparti og nødtrappe, idet den 16 m brede adgangsbro vurderes uacceptabelt dominerende. Forvaltningen finder fortsat ikke, at adgangsbroen bør være bredere af hensyn til kanalen, hvor der som nævnt bliver 5 adgangsbroer fra Kalvebod Brygge til bebyggelserne foruden de 2 promenadebroer i forlængelse af øen. Baggrunden for de fem adgangsbroer til de to byggerier er, at der kommer forskellige lejemål og funktioner i bygningerne. Den sydligste bro skal være en kørebro til hotellet, hvor det skal være muligt at gæsterne kan komme så t&a elig;t på indgangen som muligt. Den næste bro er en kørebro til parkeringskælderen. Den 3. og den 4. bro er gangbroer til kontorbygningen. Skanska Danmark A/S har endnu ikke udlejet bygningen, og ved derfor ikke om der kommer 1 eller flere lejere. Skulle det vise sig, at Skanska Danmark A/S får bygningen lejet ud til én lejer, før byggeriet går i gang, vil der kun blive etableret én adgangsbro. Den 5. adgangsbro, kørebroen, ønskes etableret for at muliggøre varetilkørsel til punkthuset.

Da forholdet ikke berører omboende i væsentlig omfang, skønnes naboorientering om dispensation at være af underordnet betydning, hvorfor der ikke er foretaget forudgående naboorientering, jf. planlovens § 20, stk. 2.

1. Situationsplan, Kalvebod Brygge 47-53
2. Perspektiv af kanal mod Kalvebod Brygge

Jens Ole Nielsen