Høringssvar vedrørende opførelse af 21 almene boliger på Dannebrogsgade 12

18. Høringssvar vedrørende opførelse af 21 almene boliger på Dannebrogsgade 12

BTU 184/2003 J.nr. 631.0003/03

Boligselskabet KSB v/Fællesadministrationen 3B har ansøgt om støtte til opførelse af 21 boliger med fællesareal til særligt udsatte grupper på ejendommen matr.nr. 58 C Udenbys Vester Kvarter, København, beliggende Dannebrogsgade 12.

Byggeriet er udformet som et hjørnehus til huludfyldelse i 5 etager med udnyttet tagetage og med et samlet bruttoetageareal på 1.250 m², inkl. fælleslokale på 133 m².

Projektet er i overensstemmelse med principperne i den for området gældende lokalplan nr. 254, men forudsætter dispensation fra lokalplanens bestemmelse om maksimalt 4 etager med udnyttet tagetage samt om indretning af familieboliger.

Byggeriet opføres som en selvstændig afdeling under Boligselskabet KSB og med aftale om 100 % anvisningsret for Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Grundsælger er Byfornyelsesselskabet København. Den samlede anskaffelsessum for de 21 boliger er opgjort til kr. 25.196.000, inkl. moms, svarende til ca. 20.150 kr./m2.

Projektet indgår i den orientering om anvendelsen af en del af de 4x10 mio. kr. til boliger for særligt udsatte grupper i den almene sektor, som Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget tog til efterretning på mødet den 30. oktober 2002. Projektet indgår endvidere i den indstilling om udbud af kommunal grundkapitallån, som Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte i mødet den 26. marts 2003, idet projektet heri forudsættes undtaget fra udbud.

I forslaget til høringssvar anbefales det, at der ydes kommunal støtte til de 21 almene boliger for særlige udsatte grupper på adressen Dannebrogsgade 12. Endvidere tilkendegives det, at Bygge- og Teknikudvalget med forbehold for udfaldet af fornøden nabohøring er indstillet på, at der dispenseres fra lokalplanen.

Derudover forudsættes det, at der i den videre projektering lægges vægt på en arkitektonisk bearbejdning af facadepartiet ved trappe og elevatortårn og på detaljeringen af vinduesprofiler og øvrige facadepartier. Det forudsættes desuden, at der anvendes afprøvede materialer med lang holdbarhed, god totaløkonomi og lave driftsomkostninger.

Endelig forudsættes det i forslaget til høringssvar, at Bygge- og Teknikforvaltningens krav om brandredningsmulighed for de ensidige boliger mod gård løses i den videre bearbejdning af projektet.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har med skrivelse af 30. januar 2003 anmodet om en udtalelse vedrørende en ansøgning fra Boligselskabet KSB v/Fællesadministrationen 3B om støtte til opførelse af 21 almene boliger med tilhørende fælleslokale for særligt udsatte grupper på ejendommen matr. nr. 58 C Udenbys Vester Kvarter, beliggende Dannebrogsgade 12, som kan indgå i grundlaget for Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets endelig behandling af projektet.

Projektet er udarbejdet af Tegnestuen Møllen ApS i samarbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Dette projekt og de samtidig hermed forelagte indstillinger om projekterne på henholdsvis Bogfinkevej 1 og Griffenfeldsgade 31 indgår i den orientering om opførelse af boliger for særligt udsatte grupper, som blev taget til efterretning i Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets møde den 30. oktober 2002 (FAU 448/2002).

Projekterne opføres af almene boligorganisationer efter aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, og den kommunale grundkapital på 7 % af anskaffelsessummen finansieres over en del af de 4x10 mio. kr., som blev afsat til en intensiveret boligsocial indsats i forbindelse med aftalen mellem Københavns Kommune og Boligselskabernes Landsforening om frikøb af tilbagekøbsrettighederne i den almene sektor.

Efter ændring af almenboligloven er det med virkning fra 1. januar 2003 en forudsætning for tilsagn om støtte til alment byggeri, at bygherren er udpeget på baggrund af en åben konkurrence. Kommunen kan dog beslutte, at denne forudsætning ikke finder anvendelse for tilsagn, der gives inden den 1. juli 2003, såfremt der inden 6. november 2002 (lovforslagets fremsættelse) er indgået en forhåndsaftale om byggeriet, eller at planlægningen af byggeriet er så fremskreden, at udpegning af en anden bygherre vil fordyre byggeriet eller på anden måde være uhensigtsmæssig.

Som nævnt ovenfor og som angivet i Økonomiforvaltningens, Bygge- og Teknikforvaltningens og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens indstilling om udbud af kommunale grundkapitallån til almene bygherre- og driftsherrekonkurrence, der blev tiltrådt af Bygge- og Teknikudvalget den 26. marts 2003, anser forvaltningen dette projekt og de samtidig to andre projekter for særligt udsatte grupper for omfattet af denne undtagelsesbestemmelse.

Bebyggelsen opføres som en selvstændig afdeling under Boligselskabet KSB og efter aftale med 100 % anvisningsret for Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Grunden ejes af Byfornyelsesselskabet København, men overdrages til boligselskabet i forbindelse med projektets gennemførelse.

Kvarterets bebyggelsesstruktur er som helhed karakteriseret ved karreer med sluttet randbebyggelse. Den aktuelle karré er dog præget af brandgavle og tomter efter tidligere nedrivninger ifølge saneringsplan. De sydlige tomter er omdannet til Otto Krabbes Plads og mod Westend er opført en "funktionsmur" med indbyggede mindre 1-etages bygninger til affaldshåndtering, cykelparkering, siddenicher m.m.

Den eksisterende randbebyggelse er opført i sidste halvdel af 1800-tallet i 4 og 5 etager samt udnyttet tagetage, og fremtræder med et homogent udtryk med markerede hovedgesimser, kvadrefugede pudsede underfacader og dannebrogsvinduer. Mod Dannebrogsgade er tagene fortrinsvis udformet med sadeltag, beklædt med tegl eller skifer. De omkringliggende ejendomme fremstår generelt nyrenoverede.

Gårdanlægget er indrettet som et sammenhængende fællesanlæg med grønne plæner og arealer til ophold for ejendommenes beboere.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 254 "Dannebrogsgade", bekendtgjort den 2. august 1995, og er beliggende i lokalplanens underområde Ia. Formålet med lokalplanen er bl.a. at skabe grundlag for at ordne bebyggelsesforholdene efter de gennemførte saneringer og sikre, at kvarterets overvejende sluttede randbebyggelse i 4-5 etager med udnyttet tagetage opretholdes og videreføres.

Området er fastlagt til boliger, og nyt lejlighedsbyggeri skal overvejende indrettes med familieboliger. I henhold til Kommuneplan 2001 er det bl.a. et mål at skabe flere boliger til udsatte grupper. Det er forvaltningens vurdering, at den aktuelle ejendom er velegnet til dette formål og man kan derfor anbefale en dispensation fra lokalplanens bestemmelse om indretning af familieboliger. Såfremt behovet med tiden skulle ændre sig, er det som vist i projektbeskrivelsen muligt at ombygge de små boliger til 10 stk. familieboliger på hver ca. 100 m².

Ifølge lokalplanen skal bebyggelse langs Dannebrogsgade opføres i 4 etager med udnyttet tagetage, mens det aktuelle nybyggeri opføres i 5 etager samt udnyttet tagetage. Da gesimshøjden er tilpasset nabobygningerne som følge af nybyggeriets lavere etagehøjde og stueetage i terrænniveau, kan forvaltningen anbefale en dispensation fra det fastlagte etageantal. Projektet er i overensstemmelse med lokalplanens øvrige bestemmelser om bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden.

Såfremt ejendommen efterfølgende ombygges til familieboliger, kan den fælles altan mod gården ud for opholdsrummet opdeles således, at hver bolig forsynes med opholdsaltan, som angivet i lokalplanen.

De ubebyggede arealer skal i videst muligt omfang anlægges som opholdsarealer for beboere og brugere. I henhold til byfornyelsesbeslutning, tinglyst den 9. juni 2000, er gårdarealet indrettet som et sammenhængende fællesanlæg med fælles adgange til anlægget fra Westend. I henhold til beslutningen skal friarealet til nybyggeriet indrettes, så det kan indgå i det fælles gårdanlæg. Ejendommen skal indgå i gårdlauget og betale en forholdsmæssig andel af driftsudgifter beregnet efter etageareal.

Der vil i forbindelse med nybyggeriet blive stillet krav om etablering af 12 parkeringspladser, der i det aktuelle tilfælde vil blive opfyldt ved en deklaration, der forpligter ejendommens ejer til at bidrage til et parkeringsanlæg i kvarteret, når det af Bygge- og Teknikforvaltningen skønnes gennemførligt, eller til at indbetale til en eventuel kommende kommunal parkeringsfond.

Der henvises til vedlagte bilag 1, udtalelse om planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, for en mere detaljeret gennemgang af indholdet i lokalplanens bestemmelser.

I forbindelse med dispensationerne fra lokalplanen gennemfører Bygge- og Teknikforvaltningen den fornødne høring i området. Resultatet heraf forventes at foreligge således, at Borgerrepræsentationen kan orienteres om høringsresultatet i forbindelse med behandlingen af sagen.

Byggeriets samlede bruttoetageareal udgør 1.250 m², hvoraf 133 m² indrettes til fælleslokaler. Hovedvægten er lagt på almene boliger for særlige udsatte grupper, og byggeriets 21 lejligheder fordeler sig med 20 stk. 1-værelses boliger og 1 stk. 2-værelses bolig. Endvidere indrettes et fælleslokale i stueetagen. Der er i projektet lagt op til, at de 1-værelses boliger senere kan ombygges til familieboliger på 3 værelser. Bebyggelsesprocenten udgør ca. 430 pct. og friarealprocenten 6 pct., idet der ikke herved er taget højde for at ejendommen indgår i fælles gård.

Byggeriet er udformet som et hjørnehus til huludfyldelse i eksisterende karré-bebyggelse. Bygningen udføres med en hjørneafskæring med franske altaner. Alle etagelejligheder får franske altaner mod gade og gård, mens stuelejligheden i Dannebrogsgade får direkte udgang til friarealet. På hver etage indrettes et fælles køkken/opholdsrum mod gård med opholdsaltaner til brug for de 1-værelses boliger. Nybyggeriet harmonerer med nabobygningerne med hensyn til materialeholdning, proportioner og bygningshøjder og skaber en arkitektonisk helhed i karréen og gadebilledet. Facaden mod Dannebrogsgade skal dog bearbejdes, således at vinduerne i trappen bedre indgår i helheden.

De 21 støttede almene boliger indrettes med wc/baderum opbygget i letbetonmultiplader mens skillevægge i øvrigt udføres i beton og visse steder gipsplader, således at en senere sammenlægning til familieboliger kan udføres på en økonomisk fordelagtig måde. Lejlighedsstørrelsen bliver i gennemsnit 53 m².

Der vil i forbindelse med byggeriet blive stillet krav om etablering af 12 parkeringspladser. Da det ikke er muligt at indrette parkering i forbindelse med byggeriet, vil parkeringskravet blive indfriet ved en deklaration, der forpligter ejendommens ejer til på et efterfølgende tidspunkt at etablere parkeringspladserne, når det af Bygge- og Teknikforvaltningen skønnes gennemførligt eller ved indbetaling til en kommunal parkeringsfond.

Der indrettes gårdanlæg på friarealet med befæstede arealer langs facaden og et græsareal i midten. Friarealet skal indgå i det eksisterende nyligt anlagte gårdanlæg, og udformes i stil hermed. Ved anlæggelse af karreens eksisterende gårdanlæg blev der langs Westend bygget en funktionsmur indeholdende cykelparkering, skarnkasserum, depotrum og siddenicher. Det er tanken at nybyggeriet skal benytte sig af disse allerede eksisterende faciliteter hvorfor der i projektet ikke er indrettet cykelparkering og skarnkasserum til nybyggeriet. Det stilles som krav fra Byggeri & Bolig, at brandredningsmulighed for de ensidige boliger mod gård løses i den videre bearbejdning af projektet.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag 1.

Der henvises til afsnittet om økonomi og finansiering i den som bilag 1 vedlagte udtalelse, hvoraf fremgår, at anskaffelsessummen for de 21 almene boliger er anslået til kr. 25.196.000, svarende til ca. kr. 20.150 kr./m².

Huslejen (bruttolejen) for en bolig på gennemsnitlig 52 m² er opgjort til ca. 4.970 kr./måned, svarende til ca. 1.150 kr./m^2.

Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises til afsnit om miljøforhold i den som bilag 1 vedlagte udtalelse.

I forbindelse med behandling af støttesagen har Plan & Arkitektur udbedt sig udtalelse fra Miljøkontrollen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig.

De hørte instanser kan godkende projektet under forudsætning af, at de anførte bemærkninger, som projektet giver anledning til, iagttages under den videre bearbejdning af projektet. De modtagne svar er i kopi vedlagt til gennemsyn på borgmesterens forkontor.

"Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har med skrivelse af 30. januar 2003 anmodet om en udtalelse vedrørende en ansøgning fra Boligselskabet KSB v/Fæ ;llesadministrationen 3B om støtte til opførelse af 21 almene boliger med tilhørende fælleslokale for særligt udsatte grupper på ejendommen matr. nr. 58 C Udenbys Vester Kvarter, beliggende Dannebrogsgade 12, som kan indgå i grundlaget for Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets endelig behandling af projektet.

Idet der henvises til vedlagte udtalelse om planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering samt nedenstående bemærkninger, kan Bygge- og Teknikudvalget anbefale, at der ydes kommunal støtte til de 21 almene boliger for særlige udsatte grupper på adressen Dannebrogsgade 12.Med forbehold for udfaldet af den fornødne nabohøring er Bygge- og Teknikudvalget således indstillet på, at der dispenseres fra lokalplanens bestemmelser, så projektet kan opføres som ansøgt.

Bygge- og Teknikudvalget anser de anviste muligheder for lejlighedsammenlægninger som en fleksibilitet og et positivt element i projektet.

Trods høj bebyggelsesprocent er lys- og friarealforholdene tilfredsstillende.

Overordnet lever projektet efter Bygge- og Teknikudvalgets vurdering op til intentionerne om arkitektonisk kvalitet i et nutidigt formsprog. Franske altaner og store vinduesarealer giver facaden variation og karakter og materialevalget skønnes tilpasset områdets bebyggelse.

Dog forudsætter Bygge- og Teknikudvalget, at der i den videre projektering lægges vægt på en arkitektonisk bearbejdning af facadepartiet ved trappe, herunder vinduernes placering, og elevatortårn og på detaljeringen af vinduesprofiler og øvrige facadepartier.

Det forudsættes endvidere, at der anvendes afprøvede materialer med lang holdbarhed, god totaløkonomi og lave driftsomkostninger.

Derudover henledes opmærksomheden på, at der i forbindelse med nybyggeriet vil blive stillet krav om etablering af 12 parkeringspladser, som opfyldes ved en deklaration, der forpligter ejendommens ejer til at bidrage til et parkeringsanlæg i kvarteret, når det af Bygge- og Teknikforvaltningen skønnes gennemførligt, eller til at indbetale til en eventuel kommende kommunal parkeringsfond.

Endelig forudsætter Bygge- og Teknikudvalget, at Byggeri & Boligs krav om brandredningsmulighed for de ensidige boliger mod gård, løses i den videre bearbejdning af projektet.

Bygge- og Teknikudvalget har behandlet sagen i sit møde den 9. april 2003. En udskrift af dagsordenen og beslutningsprotokol vedlægges.

Med venlig hilsen

Søren Pind

Mette Lis Andersen

Bilag: Udtalelse om planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering

Udskrift af Bygge- og Teknikudvalgets dagsorden og beslutningsprotokol"

1. Udtalelse om planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering.

1. Skema A-ansøgning af 16. januar 2003 og revideret ansøgning 12. marts 2003
2. Projektmateriale udarbejdet af Tegnestuen Møllen ApS
3. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens anmodning af 30. januar 2003 om en udtalelse
4. Omslag med høringssvar

Jens Ole Nielsen