Høringssvar vedrørende opførelse af 12 almene boliger på Griffenfeldsgade 31

16. Høringssvar vedrørende opførelse af 12 almene boliger på Griffenfeldsgade 31

BTU 169/2003 J.nr. 631.0004/03

Foreningen Socialt Boligbyggeri har ansøgt om støtte til opførelse af 12 almene boliger med tilhørende fælleslokale for særligt udsatte grupper på ejendommen matr. nr. 440 Udenbys Klædebo Kvarter, Griffenfeldsgade 31.

Bebyggelsen opføres som en huludfyldning i 4 etager med udnyttet tagetage og med et samlet bruttoetageareal på 820 m², inkl. et fælleslokale på 78 m² etageareal, hvortil kommer fuld kælder. Bebyggelsens 12 boliger har et gennemsnitligt boligareal på 62 m².

Projektet er i overensstemmelse med principperne i den for området gældende lokalplan nr. 215, men forudsætter dispensation fra lokalplanens bestemmelse om indretning af familieboliger og bestemmelsen om en maksimal husdybde på 9 meter, hvilket kan anbefales. Forvaltningen vurderer, at der er tale om mindre betydende afvigelser, der ikke forudsætter forudgående nabohøring.

Byggeriet opføres som en selvstændig afdeling under Foreningen Socialt Boligbyggeri og med aftale om 100 % anvisningsret for Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Grundsælger er Københavns Kommune. Grunden er erhvervet og bebyggelsen nedrevet i forbindelse med gennemførelse af en saneringsplan for karreen fra 1969 med et senere tillæg fra 1988.

Den samlede anskaffelsessum er opgjort til 17.948.000 kr., inkl. moms, svarende til ca. 21.900 kr. pr. m² bruttoetageareal (i alt 820 m²).

Projektet indgår i den orientering om anvendelsen af en del af de 4x10 mio. kr. til boliger for særligt udsatte grupper i den almene sektor, som Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget tog til efterretning på mødet den 30. oktober 2002. Projektet indgår endvidere i den indstilling om udbud af kommunal grundkapital, som Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte i mødet den 26. marts 2003, idet projektet heri forudsættes undtaget fra udbud.

I forslaget til høringssvar anbefales det, at der ydes kommunal støtte til de 12 almene boliger for særligt udsatte grupper på adressen Griffenfeldsgade 31. Endvidere tilkendesgives det, at Bygge- og Teknikudvalget er indstillet på, at der dispenseres fra lokalplanen.

I den videre projektering forudsættes det, at farvesætning og detaljer på udvendige bygningsdele tilpasses bebyggelsen på naboejendommene efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse. Det forudsættes desuden, at der anvendes afprøvede materialer med lang holdbarhed, god totaløkonomi og lave driftsomksotninger.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har med skrivelse af 5. marts 2003 anmodet om en udtalelse vedrørende en ansøgning fra Foreningen Socialt Boligbyggeri om støtte til opførelse af 12 almene boliger med tilhørende fælleslokale for særligt udsatte grupper på ejendommen matr. nr. 440 Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Griffenfeldsgade 31, som kan indgå i grundlaget for Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets endelig behandling af projektet.

Projektet er udarbejdet af Ai-gruppen AS i samarbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Dette projekt (Griffenfeldsgade 31) og de samtidig hermed forelagte indstillinger om projekterne på henholdsvis Bogfinkevej 1 og Dannebrogsgade 12 indgår i den orientering om opførelse af boliger for særligt udsatte grupper, som blev taget til efterretning i Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets møde den 30. oktober 2002 (FAU 448/2002).

Projekterne opføres af almene boligorganisationer efter aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, og den kommunale grundkapital på 7 % af anskaffelsessummen finansieres over en del af de 4x10 mio. kr., som blev afsat til en intensiveret boligsocial indsats i forbindelse med aftalen mellem Københavns Kommune og Boligselskabernes Landsforening om frikøb af tilbagekøbsrettighederne i den almene sektor.

Efter ændring af almenboligloven er det med virkning fra 1. januar 2003 en forudsætning for tilsagn om støtte til alment byggeri, at bygherren er udpeget på baggrund af en åben konkurrence. Kommunen kan dog beslutte, at denne forudsætning ikke finder anvendelse for tilsagn, der gives inden den 1. juli 2003, såfremt der inden 6. november 2002 (lovforslagets fremsættelse) er indgået en forhåndsaftale om byggeriet, eller at planlægningen af byggeriet er så fremskreden, at udpegning af en anden bygherre vil fordyre byggeriet eller på anden måde være uhensigtsmæssig.

Som nævnt ovenfor og som angivet i Økonomiforvaltningens, Bygge-og Teknikforvaltningens og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens indstilling om udbud af kommunale grundkapitallån til almene bygherre- og driftsherrekonkurrence, der blev tiltrådt af Bygge- og Teknikudvalget den 26. marts 2003, anser forvaltningen dette projekt og de samtidig fremlagte to andre projekter for særligt udsatte grupper for omfattet af denne undtagelsesbestemmelse.

Bebyggelsen opføres som en selvstændig afdeling under Foreningen Socialt Boligbyggeri og efter aftale med 100 % anvisningsret for Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Grundsælger er Københavns Kommunen. Ejendommen Griffenfeldsgade 31 er erhvervet af kommunen ved skøde tinglyst den 22. marts 1965, og bebyggelsen på ejendommen er nedrevet i henhold til en saneringsplan fra 1969 med et senere tillæg fra 1988. Borgerrepræsentationen meddelte i mødet den 15. maj 1986 i forbindelse med vedtagelse af tillægget til saneringsplanen for karreen magistraten bemyndigelse til at afhænde ejendommen til nyt boligbyggeri. Nærmere oplysninger om grundsalget fremgår af den som bilag 1 optrykte udtalelse om projektet.

Den aktuelle byggegrund er beliggende i "Folkets Hus-karreen" på Indre Nørrebro. Bebyggelsen på grunden er nedrevet i henhold til ovennævnte saneringsplan, og arealet anvendes midlertidigt som supplerende legeplads for institutionerne i karreen.

Mod gaden er ejendommen omgivet af en byfornyet 5- og 5½-etagers facadebebyggelse fra slutningen af 1800-tallet. Karreens sydlige del fremstår – bortset fra den aktuelle ejendom – som en sammenhængende facadebebyggelse i 4 og 5 etager og anvendes overvejende til beboelse.

Ombygninger i henhold til byfornyelsesbeslutningen fra 1995 er afsluttede, mens etableringen af et fælles g årdanlæg for karreen afventer endelig stillingtagen til et tillæg til byfornyelsesbeslutningen.

Ejendommen Griffenfeldsgade 31 vil indgå i det fælles gårdanlæg for karreen og skal bidrage økonomisk til anlæggets etablering.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 215 "Stengade II" fra 1993.

Lokalplanen fastlægger, at nyt lejlighedsbyggeri skal indrettes overvejende med familieboliger. Bebyggelsen indrettes med 11 stk. 2-rums boliger og 1 stk. 3-rums bolig til særligt udsatte grupper med aftale om 100 pct. afvisningsret for Københavns Kommune.

I henhold til Kommuneplan 2001 er det bl.a. et mål at skabe flere boliger til udsatte grupper. Det er forvaltningens vurdering, at den aktuelle ejendom er velegnet til dette formål, og man kan derfor anbefale en dispensation fra lokalplanens bestemmelse om indretning af familieboliger. Såfremt behovet med tiden skulle ændre sig, er det angivet i projektmaterialet, hvordan der i stedet kan indrettes 6 stk. 2-rums boliger, hvis fælleslokalet inddrages, og 4 stk. familie/3 rums-boliger, hvis de 6 ensidige boliger sammenlægges til 3 familieboliger.

Lokalplanen fastlægger endvidere, at husdybden må være maksimalt 9 m. Den projekterede husdybde er imidlertid 10 m, idet den er tilpasset husdybden på naboejendommene. Det er forvaltningens vurdering, at bebyggelsen ved denne tilpasning er indpasset i husrækken på hensigtsmæssig vis, og en dispensation fra lokalplanens bestemmelse om husdybde anbefales derfor.

Forvaltningen vurderer, at der er tale mindre betydende afvigelser, der ikke forudsætter forudgående naboorientering.

Projektet er i overensstemmelse med lokalplanens øvrige bestemmelser.

Ejendommen er endvidere omfattet af saneringsplan, hvorefter den tidligere bebyggelse på ejendommen er nedrevet, samt af byfornyelsesbeslutning, "Folkets Hus-karreen", der bl.a. fastlægger etablering af fælles gårdanlæg.

Borgerrepræsentationen besluttede den 14. juni 2000 bl.a. at opgive opførelse af andelsboliger i karreens nordlige område, der i dag anvendes til Folkets Park. Det blev besluttet, at lokalplanen skal ændres ved et tillæg i overensstemmelse hermed, og at friarealerne i den øvrige del af karreen skal ordnes via et tillæg til byfornyelsesbeslutningen.

Bygge- og Teknikudvalget besluttede den 28. november 2001 at udsætte den endelige vedtagelse af tillæggene, indtil der er sket en afklaring vedrørende indretning af parkeringshuset ved Blågårdsgade. Lokalplantillægget medfører ikke ændringer for den aktuelle ejendom. Indretning af fællesgård, bl.a. for den aktuelle ejendom, afventer vedtagelse af tillægget til byfornyelsesbeslutningen.

Der henvises i øvrigt til afsnit om planforhold og vurdering af projektet m.v. i den som bilag 1 vedlagte udtalelse.

Byggeriets samlede bruttoetageareal udgør 820 m², hvoraf 78 m² indrettes som et fælleslokale for beboerne. De 12 boliger fordeler sig med 1 stk. 3 rums-bolig på 89 m² og 11 stk. 2 rums-boliger med et gennemsnitligt areal på ca. 59 m². Bygningen rummer 1 trappeopgang med elevator og adgang fra gade- og gårdside. Bebygglsesprocenten er ca. 120 og friarealprocenten ca. 74.

Projektet er udformet som en udfyldning af husrækken i 4 etager med udnyttet tagetage og fuld kælder. Tag og facader forholder sig til bebyggelsen på naboejendommene, således at højderne på hovedgesims og tagkant føres igennem. Herudover er facaderne udformet med et moderne udtryk, der passer ind i den eksisterende husrække.

Bygningens facader udføres mod gade- og gårdside i teglsten med pudsede overflader.

Boligerne er disponeret med en gennemgående vådrumszone med køkken og bad mod trappeopgangen, hvilket giver størst mulig fleksibilitet i disponeringen af boligernes opholdsrum. Boligerne til højre og tagboligen til venstre er gennemgående, mens de 6 boliger til venstre på 1., 2. og 3. sal er ensidige. Den valgte planløsning giver mulighed for, at de 6 ensidige boliger kan senere sammenlægges til 3 gennemgående boliger på hver 96 m².

De 7 boliger med facade mod gården er udformet med opholdsaltaner. De to taglejligheder og de tre ensidige lejligheder mod gaden er ikke forsynet med franske/ opholdsaltaner af hensyn til ønsket om at sikre en velafbalanceret facadeudformning mod gaden og for ikke at bryde tagkanten.

Parkeringskravet forudsættes opfyldt ved etablering af parkeringspladser i det kommende parkeringshus ved Blågårdsgade.

De udbebyggede arealer skal indgå i det fælles gårdanlæg for karreen.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning, konstruktion samt indretning af boligerne fremgår af vedlagte bilag 1.

Der henvises til afsnittet om økonomi og finansiering i den som bilag 1 vedlagte udtalelse, hvoraf fremgår, at anskaffelsessummen for de 12 almene boliger er anslået til ca. 17.948.000 kr., svarende til ca. 21.900 kr./m².

Huslejen (bruttolejen) for en bolig på gennemsnitlig 62 m² er opgjort til ca. 6.400 kr./ måned, svarende til ca. 1.240 kr. pr. m².

Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i øvrigt til afsnittet om Miljøforhold i vedlagte bilag 1.

1.Udtalelse om planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering

1. Skema A-ansøgning af 5. marts 2002 og revideret ansøgning af 17. marts 2003
2. Projektmateriale udarbejdet af Ai-gruppen AS
3. Omslag med høringssvar

Jens Ole Nielsen