Høringssvar vedrørende opførelse af 40 plejeboliger ved Ragnagade

15. Høringssvar vedrørende opførelse af 40 plejeboliger ved Ragnagade

BTU 179/2003 J.nr. 631.0006/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

Boplan a/s har på vegne Den selvejende institution "Det jødiske plejehjem Bryggervangen" søgt om støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af projekt med 40 plejeboliger samt tilhørende serviceareal på del af matr.nr. 4994 Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Ragnagade 9. Bebyggelsen opdeles i 2 ejerlejlighedspartier, hvor den ene del omfatter boligdelen, og den anden del omfatter servicearealer, herunder dagcenter.

Byggeriet opføres som en L-formet bebyggelse i 5 etager med et samlet etageareal på knap 4.100 m². Bebyggelsen opføres som erstatning for Meyers Minde og Frænckels Stiftelse, der hører til de mest utidssvarende plejehjem i kommunen.

Projektet overholder lokalplanens intentioner, men forudsætter bl.a. dispensation fra lokalplanens bestemmelse om maksimal bebyggelsesprocent.

Grundsælger er Kuben Byg A/S. Anskaffelsessummen for de 40 plejeboliger er anslået til 49.847.000 kr. (ca. 18.800 kr. pr. m²) og for servicearealerne til 24.772.000 kr. (17.300 kr. pr. m²)

I forslaget til høringssvar anbefales det, at der ydes kommunal støtte til de 40 plejeboliger, idet det dog forudsættes, at tillæg til lokalplan og kommuneplan vedtages endeligt af Borgerrepræsentationen. Endvidere tilkendegives, at det Bygge- og Teknikudvalget med forbehold for udfaldet af fornøden naboorientering er indstillet på, at der dispenseres fra lokalplantillægget.

Derudover forudsættes, at projektets høje standard ved valg af materialer og detaljering af bygningsdele fastholdes i den videre bearbejdning.

Sundheds- og Omsorgsudvalget har den 18. september 2000 tiltrådt, at der arbejdes videre med planer om opførelse af et plejecenter til Mosaisk Troessamfund.

På baggrund heraf har Sundhedsforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen ført forhandlinger med Kuben A/S, som råder over den tomme byggegrund ved Ragnagade med henblik på opførelse af et sådant plejecenter. Disse forhandlinger er endt med det nu foreliggende projekt, der muliggør, at Troessamfundets samlede behov for plejeboliger og servicefunktioner kan varetages i tidssvarende rammer.

Byggeriet opføres som erstatning for de meget utidssvarende plejehjem Meyers Minde og N.J. Frænckels Stiftelse, der herefter lukkes, ligesom det jødiske dagcenter i Ny Kongensgade tænkes lukket i forbindelse hermed.

Projektet, der omfatter 40 plejeboliger med tilhørende serviceareal, er udarbejdet af Frederiksen & Knudsen A/S, Arkitekter PAR for den selvejende institution "Det jødiske plejehjem Bryggervangen".

Efter ændring af almenboligloven er det med virkning fra 1. januar 2003 en forudsætning for tilsagn om støtte til alment byggeri, at bygherren er udpeget på baggrund af en åben konkurrence. Kommunen kan dog beslutte, at denne forudsætning ikke finder anvendelse for tilsagn, der gives inden den 1. juli 2003, såfremt der inden 6. november 2002 (lovforslagets fremsættelse) er indgået en forhåndsaftale om byggeriet, eller at planlægningen af byggeriet er så fremskreden, at udpegning af en anden bygherre vil fordyre byggeriet eller på anden måde være uhensigtsmæssig.

Under hensyn til det ovenfor skitserede tidsforløb anser forvaltningen dette projekt for værende omfattet af denne undtagelsesbestemmelse.

Grundsælger er Kuben Byg A/S.

Ejendommen Ragnagade 9 har i perioden 1903 - 1994 rummet produktionen for "Nordisk Droge & Kemikalie". Den 4.788 m² store ejendom er i dag – bortset fra en mindre transformerstation ved Bryggervangen – ubebygget. Bryggergade og dennes forlængelse er fælles internt færdselsareal for varetilkørsel til "Vibenhus Butikscenter" og tilkørsel til boligparkering på naboejendommene.

Med beliggenheden ved "Vibenhus Butikscenter" er butiksforsyningen overordentlig god.

Som erstatning for lokalplanbestemmelserne i byggefelt C til serviceerhverv i lokalplan nr. 185, "Ragnagade", har Borgerrepræsentationen den 2. maj 2002 (BR 220/02) tiltrådt et forslag til tillæg til lokalplanen, "Ragnagade II" med tilhørende kommuneplantillæg. Planforslagene muliggør, at arealet kan anvendes til boliger og serviceerhverv i overensstemmelse de fremsatte byggeønsker fra Kuben Byggeadministration og den selvejende institution "Bryggervangen" v/Boplan a/s, jfr. den hermed samtidigt fremsendte indstilling vedrørende endelig godkendelse af planforslagene.

Lokalplantillægget erstatter bestemmelserne i lokalplan nr. 185 om anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, den ydre fremtræden samt de ubebyggede arealer. Området fastlægges til boligformål og serviceerhverv. Der kan med Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse opføres og indrettes institutioner af offentlig almen karakter samt andre sociale, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv. Mindst 40 pct. og højst 75 pct. af etagearealet skal anvendes til boliger. Boliger skal være helårsboliger. Der kan herudover indrettes plejehjemslignende ældreboliger, bofællesskaber for særligt udsatte grupper og lignende opført efter gældende lovgivning. Serviceareal skal placeres langs Ragnagade og eventuelt i den nederste etage i den øvrige bebyggelse. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 150. Den heromhandlede bebyggelse skal opføres i mindst 3 etager og højst 5 etager inklusive tagetage.

Bebyggelsen skal fremstå med et arkitektonisk helhedspræg i en nutidig udformning. Facader skal fremstå overvejende i mur (blank tegl, puds eller lignende) i mørke farvetoner. Herudover er der bestemmelse om, at den øverste etage kan indrettes tilbagerykket fra gadefacade eller som penthouseetage. Endvidere kan øverste etage udformes som en sadeltagskonstruktion, der skal harmonere med den omgivende bebyggelse. Boliger skal i videst muligt omfang forsynes med opholdsaltaner.

Friarealet skal være af størrelsesordenen 10 pct. af erhvervsetagearealet plus 40 pct. af boligetagearealet og skal anlægges med opholdsarealer for beboere og brugere.

Parkeringsdækningen skal være 1 plads pr. 100 m² etageareal og skal overvejende indrettes i underjordisk anlæg.

Arealet mellem bebyggelsen og Ragnagade skal overvejende anlægges som offentligt tilgængeligt opholdsareal. Det indre gårdrum skal indrettes som opholdsareal.

Byggeriet "Det jødiske plejehjem Bryggervangen", etableres som en selvejende institution, der indrettes til ældre, med fortrinsvis anvisning af boliger til medlemmer af Det Mosaiske Troessamfund i København. Projektet opføres som en L-formet bebyggelse i 5 etager på en del af matr.nr. 4994 Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Ragnagade 9. Bebyggelsen placeres i facadelinie langs Teglværksgade og Bryggergade, og der etableres hovedindgang fra Bryggergade i hjørnet ved Tegværksgade, som giver adgang til både det dagcenter, der etableres i stueetagen, samt boligerne i overetagerne.

Grundens nordlige del mod Ragnagade påtænkes fremtidigt bebygget med en kon-torejendom i fem etager med en adgangsgivende glasmellembygning i 3 etager til erhvervsejendommen Ragnagade 7. Til kontorejendommene hører en p-kælder under hele gårdrummet mellem kontor- og boligbebyggelsen med indkørsel fra Teglværksgade. Til plejecentrets gæster anlægges et antal p-pladser på egen grund langs Bryggergade samt øst for gårdrummet.

Bebyggelsens stueetage er hævet ca. 1 meter over terræn på grund af længden af nedkørsel til p-kælder og for at minimere indbliksgener for dagcentret i stueetagen. Friarealet over parkeringskælderen i gårdrummet ligger i niveau med stueetagen, og indgang og reception til plejeboligerne og dagcentret ligger i gadeniveau. Der er herfra adgang til den hævede stueetage og overetagerne ved hjælp af 2 elevatorer og trapper.

Dagcentret indeholder et stort opholds- og spisekøkken samt et produktionskøkken i husets vestlige længe – med dagslys både fra øst og vest samt direkte adgang til friarealet. Den sydlige længe indeholder et stort multianvendeligt rum med synagoge, der kan deles i 3 rum ved hjælp af foldevægge. I forbindelse med synagogen findes kontorfunktioner, møde-/frokostrum, toilet- og garderobefaciliteter samt andre servicerum til dagcentret.

Overetagerne indeholder en boliggruppe med 10 boliger og fællesrum samt servicefaciliteter pr. etage. Fællesrummene har direkte udgang til en stor sydvestvendt altan. Rummene er placeret centralt i huset i hjørnet af de 2 længer, og i direkte forbindelse til elevatorer og hovedtrappe. For enden af de 2 boligfløje med 5 boliger i hver, placeres yderligere en supplerende trappe. Gangene udformes med opholdsnicher ved hver boligindgang samt store vinduespartier mod det grønne gårdrum.

Anskaffelsessummen for de 40 plejeboliger er anslået til ca. 49.847.000 kr. svarende til ca. 18.800 kr. pr. m²

Anskaffelsessummen for servicearealerne er anslået til ca. 24.772.000 kr. svarende til 17.300 kr. pr. m².

Huslejen (bruttolejen) for en plejebolig på gennemsnitlig 66 m² er beregnet til 5.400 kr. pr. måned, svarende til 986 kr. pr. m².

Der henvises i øvrigt til afsnittene om økonomi og finansiering i vedlagte bilag 1.

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelser fra Miljøkontrollen, samt Byggeri & Bolig. De modtagne svar er i kopi vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor. De hørte instanser kan alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere specificerede ændringer og krav løses i forbindelse med den endelige byggesagsbehandling.

Forslag til høringssvar

"Sundheds- og Omsorgsudvalget"

På baggrund af Sundheds- og Omsorgsudvalgets principvedtagelse i mødet den 18. september 2000 har Sundhedsforvaltningen anmodet om en udtalelse vedrørende en ansøgning fra den selvejende institution "Det jødiske plejehjem Bryggervangen" v/Boplan a/s om støtte til opførelse af 40 plejeboliger med tilhørende serviceareal på del af ejendommen matr.nr. 4994 Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Ragnagade 9, som kan indgå i grundlaget for Sundheds- og Omsorgsudvalgets endelige behandling af projektet.

Idet der henvises til vedlagte udtalelse om planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering samt nedenstående bemærkninger, kan Bygge og Teknikudvalget anbefale, at der ydes kommunal støtte til de 40 plejeboliger samt servicearealerne på adressen Ragnagade 9.

Byggeriet overholder i sin udformning og omfang lokalplantillæggets intentioner. Grundarealet opdeles i 2 parceller, der under et har en bebyggelsesprocent på 150. Imidlertid kan denne bebyggelsesprocent ikke opfyldes alene på en af parcellerne, der får en bebyggelsesprocent på 221, hvorfor projektet forudsætter dispensation fra lokalplanens bestemmelse om maksimal bebyggelsesprocent på 150. Herudover kræver projektet dispensation til midlertidigt anlæg af 6 ud af 40 p-pladser til plejeboligerne og midlertidigt anlæg af 50 p-pladser til kontorhuset Ragnagade 7. Bygge- og Teknikudvakget er med forbehold for udfaldet af fornøden naboorientering indstillet på, at der dispenseres fra lokalplantillægget.

Projektet lever i øvrigt efter Bygge- og Teknikudvalgets vurdering op til intentionerne i plejeboligplanen og til intentionerne om arkitektonisk kvalitet i et nutidigt formsprog.

Endvidere finder Bygge- og Teknikudvalget, at facadernes udformning med den tilbagetrukkede øverste etage i glas samt indpasningen af de rummelige altaner og sammenhængende vinduespartier i murfladen harmonerer fint med bebyggelserne i området, og at der i projektet er beskrevet en høj standard ved valg af materialer og detaljering af bygningsdele, hvilket udvalget forudsætter fastholdes i den videre bearbejdning. Derudover anser udvalget boligernes indretning samt mulighederne for udnyttelse af fælles opholdsarealer for hensigtsmæssig.

Bygge- og Teknikudvalget har behandlet sagen i sit møde den 9. april 2003. En udskrift af dagsordenen og af beslutningsprotokol vedlægges.

Med venlig hilsen

Søren Pind Mette Lis Andersen

Bilag: Udtalelse om planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering

Bilag 1: Bygge- og Teknikforvaltningens udtalelse vedrørende opførelse af 40 plejeboliger ved Ragnagade.

1. Omslag med projekt og ansøgning, herunder skema A for boligdelen og servicearealet
2. Omslag med høringssvar

Jens Ole Nielsen