Tillæg til lokalplan "Ragnagade" med kommuneplantillæg

14. Tillæg til lokalplan "Ragnagade" med kommuneplantillæg

BTU 177/2003 J.nr. 611:132.0001/03

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

I forbindelse med den offentlige høring vedrørende forslaget til tillæg nr. 1 (hidtil benævnt "Ragnagade II") til lokalplan nr. 185 "Ragnagade" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg er der modtaget 6 henvendelser, hvoraf de 3 er fra offentlige myndigheder. De øvrige 3 er fra grupperingen ejere, brugere, interessegrupper m.fl.

Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har ingen bemærkninger til forslagene. Københavns Bymuseum ønsker at føre et arkæologisk opsyn med anlægsarbejdet. Af de øvrige 3 henvendelser er den ene fra Østerbro Lokalråd, der er tilfreds med de ændringer i området, som lokalplantillægget muliggør. De resterende 2 henvendelser, der er fra henholdsvis en beboer i Ragnagade og bygherren, Kuben Byggeadm. A/S, omhandler indsigelser og forslag bl.a. vedrørende bebyggelsens placering, herunder i forhold til offentligt tilgængeligt areal, bygnings- og gesimshøjde samt trafik og parkering. Der er ingen bemærkninger i henvendelserne til forslaget om kommuneplantillægget.

Henvendelserne giver alene forvaltningen anledning til at foreslå mindre ændringer i forslaget til lokalplantillægget i form af tilføjelse af en bestemmelse om midlertidig standsning af udgravningsarbejder i henhold til museumsloven samt ændring af bestemmelser henholdsvis om den maksimale højde i forhold til terræn af dæk over parkeringskælder og om terrænparkering. I øvrigt udgår planforslagets bestemmelse om tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas. Dette sker som konsekvens af Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 5. september 2002 (BR 441/02), idet Miljøministeriet i forbindelse med en af forvaltningen rejst tvivl om rækkeviden af tilslutningspligten har fastslået, at der ikke er hjemmel i planloven til at optage en sådan bestemmelse.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i sit møde den 2. maj 2002 (BR 220/02) Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 3. april 2002 og Økonomiudvalgets indstilling af 9. april 2002 om offentliggørelse af forslag til tillæg nr. 1 (hidtil benævnt "Ragnagade II") til lokalplan nr. 185 "Ragnagade" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg.

Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag samt orienteringspjece vedlægges til gennemsyn som bilag A. Materialet indeholder tegninger med angivelse af gadenavne, områder for lokalplanen og for tillægget, byggefelter, anvendelse af omliggende bebyggelser og lignende, samt oplysninger om det til grund for lokalplantillægget liggende projekt til kontorbebyggelse for Kuben Byggeadministration A/S samt bebyggelse til ældreboliger og ældrecenter for Det Mosaiske Troessamfund, hvortil der refereres i den efterfølgende tekst.

Forslagene til tillæg til lokalplanen og det tilhørende kommuneplantillæg har været offentliggjort i perioden 4. juni til 4. september 2002. Der er udsendt 375 pjecer til ejere, lejere og brugere samt 61 pjecer til interessegrupper, foreninger og lignende.

I offentliggørelsesperioden har der i Øbro Bibliotek, Jagtvej 227, været afholdt en udstilling med plancher, som har illustreret indholdet af forslaget til lokalplantillægget.

Den 26. august 2002 blev der afholdt borgermøde på Kildevældsskolen, Bellmansgade 5 A. De 13 deltagende borgere blev her orienteret af en medarbejder fra Plan & Arkitektur om tillæggets indhold, ligesom borgerne havde lejlighed til at stille spørgsmål til forslaget. Til stede ved mødet var et medlem af Bygge- og Teknikudvalget, ligesom der var bygherrerepræsentanter til stede. Der vedlægges som bilag 1 et referat fra borgermødet samt som bilag 2 resultatet af de evalueringsskemaer, der blev omdelt på mødet. Som det fremgår af referatet, blev der drøftet størrelsen af offentligt tilgængeligt område, bevaring af træer, bebyggelsens placering samt trafik og parkering.

Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed for via internettet at søge oplysninger om forslaget til lokalplantillægget på en særlig hjemmeside. Denne indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslaget. Der har ikke i perioden været indlæg på debatsiden. Hjemmesiden indeholdt endvidere mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e-mail. Muligheden er dog ikke blevet udnyttet.

Der er i forbindelse med offentliggørelsen rettidigt modtaget seks henvendelser, heraf tre fra offentlige myndigheder, der vedlægges til gennemsyn som bilag B. En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag 3. Henvendelserne beskrives og kommenteres i de efterfølgende afsnit Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v. og Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

1. Skrivelse af 20. juni 2002 fra Københavns Bymuseum

Københavns Bymuseum oplyser, at man har foretaget en arkivalsk kontrol på området. Dette ligger topografisk meget højt og i umiddelbar nærhed af den i dag udtørrede Lersø. Området er derfor arkæologisk interessant, hvorfor museet med henvisning til § 27 i museumsloven ønsker at føre arkæologisk opsyn med anlægsarbejdet. Der udbedes snarest muligt yderligere oplysninger, såsom ledningsplaner, tidsplan m.m. vedrørende projektet, så et budget kan udarbejdes.

Bymuseet oplyser i øvrigt, at der ikke er bemærkninger vedrørende øvrige kulturhistoriske interesser.

Bemærkninger

Lokalplanen foreslås under § 9 "Tilladelse i henhold til anden lovgivning" suppleret med oplysning om museumslovens § 27. Der henvises herom til det efterfølgende a fsnit Ændring af tillægget til lokalplanen.

Københavns Bymuseum har fra Plan & Arkitektur fået kopi af tinglyste retningsplaner vedrørende henholdsvis Bryggergade og tidligere Rytterknægtsgade med tilhørende ledningsoplysninger og er i øvrigt henvist til ledningsejerne samt til Vej & Park. Kopi af skrivelsen fra Københavns Bymuseum er sendt til Boligfonden Kuben som ejer af de ejendomme, som lokalplantillægget omfatter, med henblik på øvrig koordinering af oplysninger.

2. Skrivelse af 15. august 2002 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen oplyser, at der ikke er bemærkninger til det modtagne materiale vedrørende forslaget om tillæg til lokalplanen, og at dette tages til efterretning.

3. Skrivelse af 29. august fra Hovedstadens Udviklingsråd (HUR)

Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) oplyser, at forslaget til lokalplantillægget har været behandlet i henhold til planlovens § 29 og i henhold til HUR´s trafikale interesser. Det anføres, at der ikke er indsigelser eller bemærkninger til planforslaget.

1. Skrivelse af 30. august 2002 fra Østerbro Lokalråd v/ Jacob Sønderby

Østerbro Lokalråd udtrykker tilfredshed med forslaget til lokalplantillægget, der muliggør boliger fremfor erhverv. Lokalrådet bifalder, at projektudformningen tager hensyn til den omliggende bebyggelse for så vidt angår højde og arkitektonisk fremtræden. Endvidere finder lokalrådet det positivt i relation til det omkringliggende miljø, herunder beboernes rekreative muligheder, at der etableres underjordisk parkering ved nybebyggelse.

2. Skrivelse af 3. september 2002 fra Valdemar Sporring, Ragnagade 24, 4.tv.

Valdemar Sporring mener ikke, at der er overensstemmelse mellem perspektivtegning, facadetegning og modelfoto på side 7 i den udsendte pjece, der derfor anses for vildledende.

Antallet af parkeringspladser anses for underestimeret i forhold til det reelle behov for erhvervsdelen med forringede forhold for beboerne til følge.

Det anføres, at den foreslåede bebyggelses højde vil skygge for Ragnagade 22-30, der derved vil blive væsentligt værdiforringet, ligesom herlighedsværdien vil blive formindsket. Den øverste etage i nybebyggelsen bør ikke udføres af hensyn til udsigten for de overfor liggende øverste lejligheder. Det foreslås, at bebyggelsen ikke bør være højere end Kubens eksisterende kontorbygning Ragnagade 7.

Det anses for optimistisk, at der etableres en meget stor glasfacade for Det Mosaiske Troessamfunds ældre i et arabisk domineret område overfor en arabisk skole.

Der foreslås skiltning eller anden færdselsdæmpende foranstatning i Ragnagade på grund af forventet øget trafik fra den kommende nye kontorbygning.

Pjecens side 7 indeholder tre forskellige illustrationer af den projekterede bebyggelse - perspektivtegning af ældreboligdelen samt facadeopstalt og modelfoto af kontordelen. Illustrationerne af kontorfacaden som henholdsvis stregtegning og modelfoto får således forskelligt udtryk, men der er tale om den samme facadeudformning. De tre illustrationsformer tjener sammen med pjecens øvrige oplysninger til at give en bred oplysning om det foreliggende projekt og forslaget til lokalplantillægget.

Parkeringsdækningen er 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal ifølge planforslaget. Dette er i overensstemmelse med rammebestemmelserne for lokalplanlægning i henhold til Kommuneplan 2001og svarer til det krav, der normalt stilles i forbindelse med kontor- og boligbebyggelse i kommunen.

Påberåbelse af forringelse af udsyn og lysindfald, herunder gener som følge af skygge samt tab af handels- og nytteværdi i den forbindelse, er ikke ualmindeligt ifølge forvaltningens erfaringer fra andre lignende situationer. Ændringer af bebyggelsesforhold i en storby er imidlertid forhold, der må påregnes som en mulighed, og en eventuel eksisterende udsigt m.v. - også gennem længere tid - er som udgangspunkt ikke planmæssigt garanteret. I henhold til planloven har kommunen kompetence til ved vedtagelse af lokalplaner og den efterfølgende administration af disse at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens omfang. En sådan lovlig regulering af ejendomsforholdene medfører ingen erstatningsforpligtelse, idet der ikke herved sker indgreb i tilsikrede rettigheder. I øvrigt bemærkes det, at lokalplantillægget og den projekterede bebyggelse i det væsentlige svarer til de byggemuligheder, der har ligget i lokalplanen, der blev endeligt bekendtgjort i april 1991, idet tillægget udarbejdes som følge af anvendelsen.

Den projekterede kontorbygning mod Ragnagade holdes på grund af det foranliggende lokalplanbestemte offentligt tilgængelige areal i væsentlig afstand (15 m) fra grundens grænse mod gade. Derved er afstanden til den eksisterende boligbebyggelse på modsatte side af Ragnagade med i alt ca. 34 m betydelig større end normalt i bymæssige områder, hvor bebyggelsens facade som regel ligger i grundens grænse mod gade, som det f.eks. er tilfældet med den eksisterende kontorbygning i Ragnagade 7 og den modstående boligbebyggelse. Bygningshøjden på den projekterede bebyggelse mod Ragnagade er fastlagt maksimalt til 20 m, hvilket er ca. 1 m højere end den hosliggende eksisterende kontorbygning i Ragnagade 7.

Der vedlægges i øvrigt som bilag 4 skyggediagrammer udarbejdet af forvaltningen. Der er her bl.a. vist den projekterede kontorbygnings skyggevirkning i forhold til den overfor liggende boligbebyggelse i Ragnagade 22-30. Det fremgår af diagrammerne, at boligbebyggelsen ved sommersolhverv ikke berøres af skygge. Ved jævndøgn berøres en mindre del af bebyggelsen tidligt på formiddagen, mens det alene er ved vintersolhverv, at hele bebyggelsen berøres af skyggevirkningen, og da kun til hen over middag. Forvaltningen finder på baggrund af ovenstående ikke, at der er grundlag for at imødekomme forslaget om at reducere den projekterede bebyggelse med en etage.

Planforslaget indeholder bestemmelser, der sikrer, at bebyggelsens ældreboligdel af arkitektoniske grunde udføres med facader overvejende i mur (blank teglmur, puds eller lignende), mens kun kontordelen mod Ragnagade vil kunne udføres med store vertikale glaspartier. Den nærmere udformning af bebyggelsen inden for disse rammer vil blive fastlagt i bygherrens videre projektering.

Overvejelser om skiltning eller anden færdselsdæmpende foranstaltning ligger uden for lokalplanens rammer. En nærmere vurdering af nødvendigheden af sådanne foranstaltninger må foretages af forvaltningen på grundlag af de faktiske forhold til sin tid, såfremt anmodning herom fremsættes.

Kuben Byggeadministration A/S ønsker, at den nye bebyggelses facade mod Ragnagade skal flugte med det vestfor liggende eksisterende kontorhus på ejendommen matr. nr. 5781 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Teglværksgade 37, Haraldsgade 72 og Rønnegade 1. Det anføres, at tilbagerykningen ifølge planforslaget af byggefeltet mod Ragnagade med ca. 2 m i forhold til en sådan flugtning forekommer arkitektonisk, byrumsmæssigt og funktionelt forkert samtidig med, at det er uden betydning for bebyggelsesprocenten og arealfordelingen mellem erhverv og boliger/ serviceerhverv. Dette uddybes med, at planforslagets disponering vil skabe et uafklaret gade- og rumforløb, da placeringen af det nye kontorhus mod Ragnagade vil fremstå tilfældigt, og det offentlige areal nord for kontorhuset ikke vil blive en logisk forlængelse af den eksisterende udvidelse af gaderummet mod Haraldsgade eller give en selvstændig pladsdannelse. Funktionelt anses forkortelsen af facadelinien mod Teglværksgade, der angives som en følge af tilbagerykningen på 2 m, at gøre det umuligt at placere boligdelens centrale trappe i det sydvestlige hjørne ud mod gaden. Trappen skal derfor placeres i det indre hjørne af gårdrummet, hvilket vil resultere i en forringelse af dagslyset til ældrecentret og en uafklaret udformning af det indre hjørne mod gårdrummet.

Der ønskes ændring af planforslagets bestemmelser om gesimshøjde og højde på dæk over parkeringskælder af hensyn til projektforslag til den kommende bebyggelse. Således ønskes planforslagets bestemmelse om gesimshøjde for bebyggelse mod Ragnagade på 16 m ændret til 17 m under hensyn til projektets gesimshøjde på 16,6 m. Planforslagets bestemmelse om gesimshøjde på 15 m for den øvrige bebyggelse ønskes udeladt, således at der muliggøres en arkitektonisk udformning, der udtrykker de fire overetagers lighed. Der henvises tillige til, at boligfunktionen kræver den samme husdybde også i den øverste etage, idet dimensionskravene til ældreboligerne er de samme. Planforslagets bestemmelse om en maksimal højde af dæk over parkeringskælder på 1 m i forhold til terræn ønskes ændret til 1,2 m af hensyn til rampelængde og en hensigtsmæssig indretning af parkeringskælderen i forhold til projektet.

I øvrigt ønskes der indretning af private parkeringspladser til boligdelen langs Bryggergade og Teglværksgade. Dette begrundes med ønske om parkeringsdækning i videst muligt omfang tæt på egen indgang af hensyn til beboerne i boligdelen samt bevægelseshæmmedes adgang til bebyggelsen. Foran forbindelsesbygningen mellem det eksisterende kontorhus i Ragnagade 7 og den nye kontorlænge mod Ragnagade ønskes der foruden handicapparkering mulighed for indretning af parkeringspladser til korttidsgæster.

Ifølge planforslagets § 6 om kollektiv varmeforsyning m.v. er der stillet krav om tilslutning til Københavns Energis forsyning med bygas. Miljøministeriet, Landsplanafdelingen, har på en henvendelse fra forvaltningen foranlediget af tvivl om rækkevidden af tilslutningspligten tilkendegivet, at der ikke er hjemmel i planloven til at optage en sådan bestemmelse i en lokalplan. Der henvises i den forbindelse til Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 5. september 2002 (441/02) om, at der ikke udarbejdes tillæg til lokalplan nr. 346 "Østamager III" vedrørende tilslutningspligt til bygasnettet. I konsekvens af at Borgerrepræsentationen dermed godkendte, at ministeriets tilkendegivelse tages til efterretning, udgår § 6, stk. 2, af lokalplanen.

Forvaltningen foreslår i øvrigt følgende ændringer i lokalplanen i forhold til det offentliggjorte forslag, jf. foranstående afsnit Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v. og Henvendelser fra ejere, brugere, interessegrupper m.fl.:

Som stk. 2 til § 9 tilføjes følgende: "Arbejder, der forudsætter udgravning i grunden, kan medføre påbud om midlertidig standsning af arbejdet i henhold til museumslovens § 27 (arkæologisk kulturarv)." Bestemmelsen forsynes med følgende fodnote: "Opmærksomheden skal henledes på, at Københavns Bymuseum som repræsentant for rigsantikvaren bør kontaktes i god tid, forinden et jordarbejde påbegyndes, således at en forundersøgelse kan iværksættes med henblik på at imødegå påbud om midlertidig standsning af arbejdet."

I § 8, stk. 2, 2. afsnit, ændres "… 1 m …" til "… 1,2 m …". Endvidere tilføjes i § 8, stk. 3, et nyt punkt mrk. d: "Uanset punkt c kan der i den nedlagte del af Bryggergade indrettes op til 8 parkeringspladser uden forbehold for korttids- og handicapparkering".

Ændringerne skønnes ikke at være af en sådan karakter, at underretning i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er påkrævet, da der alene er tale om tilretning efter gældende lovgivning samt to mindre ændringer af bestemmelserne om ubebyggede arealer.

1. Referat fra borgermøde.
2. Vurdering af evaluering.
3. Liste over modtagne henvendelser.
4. Skygediagrammer.
5. Oversigtskort med gesimshøjder.

1. Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag samt orienteringspjece.
2. Kopi af de i bilag 3 nævnte henvendelser.

Erik Jacobsen Mette Lis Andersen