Lokalplanforslag "Blytækkervej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg
Lokalplanforslag "Blytækkervej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 9. marts 2005
Sager til beslutning
22. Lokalplanforslag "Blytækkervej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg
BTU 148/2005 J.nr. 611:188.0001/05
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at forslag til lokalplan "Blytækkervej"
vedtages med henblik på fælles offentliggørelse
at indsigelsesfristen fastsættes til 2
måneder
at offentliggørelsen annonceres i
områdets lokalaviser
at der gennemføres den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal plancheudstilling samt et borgermøde tilrettelagt som et orienteringsmøde
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til ovennævnte lokalplanforslag
hørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles
offentliggørelse
at offentlighedsperioden fastsættes til
2 måneder
at offentliggørelsen annonceres i
områdets lokalaviser
at der
gennemføres den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for
planen, en lokal plancheudstilling samt et borgermøde tilrettelagt som et
orienteringsmøde
RESUME
I møderne den 27. oktober og 16. november 2004 i henholdsvis Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget drøftedes forvaltningernes redegørelse om udarbejdelse af en lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for området mellem Frederikssundsvej, Frederiksborgvej og Glasvej. Planarbejdet er foranlediget af to konkrete byggeønsker, dels på to ejendomme langs østsiden af Blytækkervej (matr. nr. 1025 og 1410 Utterslev, København), hvor De Forenede Ejendomsselskaber A/S ønsker at opføre boliger, dels på en ejendom ved Brofogedvej (matr.nr. 6g Utterslev, København), hvor ejeren ønsker at opføre ungdomsboliger. Gennemførelse af projekterne, der bør ses samlet, forudsætter udarbejdelse af lokalplan samt udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen.
Lokalplanforslaget fastlægger området til boliger med overvejende større familieboliger med en gennemsnitlig størrelse på mindst 85 m2. Endvidere fastlægges mulighed for udover boliger at etablere serviceerhverv indenfor den omkransende randbebyggelse, således at det multifunktionelle præg i området videreudvikles. Lokalplanen har endvidere til formål at understøtte udviklingen af en sammenhængende friarealstruktur med henblik på at sikre rekreative kvaliteter indenfor området.
Lokalplanforslaget fastholder bebyggelsen mod Frederiksborgvej, Frederikssundsvej og Glasvej som en høj, overvejende sammenhængende randbebyggelse, og området indenfor denne randbebyggelse som et mere åbent og sammensat område med en overvejende lavere bebyggelse.
Etagearealet for hele området må ikke overstige 54.000 m2 svarende til den eksisterende bebyggelse suppleret med de fremsendte skitseprojekter samt enkelte supplementsbyggerier i randen af området. Dette svarer til en samlet bebyggelsesprocent for området som helhed på godt 170.
Samtidig med lokalplanforslaget er der udarbejdet forslag til tillæg Kommuneplan 2001. Forslaget omfatter en ændring af rammen for lokalplanlægning for området fra henholdsvis B4- og B5-område til et B5*-område (boligområde) med særlige bestemmelser om samlet etageareal og anvendelse.
Planforslagene er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer, der trådte i kraft den 21. juli 2004. Forvaltningerne vurderer, at forslagene ikke medfører, at der skal udføres en tilhørende miljørapport.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
De forenede Ejendomsselskaber A/S har på vegne af ejerne af ejendommene
langs østsiden af Blytækkervej (matr. nr. 1025 og 1410 Utterslev, København),
fremsendt et forslag til boligbebyggelse på de to ejendomme efter fjernelse af
enkelte mindre bygninger. Projektet omfatter godt 3.000 m2
etageareal. Endvidere har ejeren af pianovirksomheden ved Brofogedvej (matr.
nr. 6g Utterslev, København) fremsendt et skitseprojekt for ungdomsboliger på
ejendommen omfattende ca. 1.800 m2 etageareal efter fjernelse af
enkelte mindre bygninger.
Gennemførelse af projekterne, der bør ses samlet, forudsætter
udarbejdelse af lokalplan samt udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen for
så vidt angår anvendelse og bebyggelsestæthed.
Skitseprojektet på grundene ved Blytækkervej omfatter dels en 2-etages
rækkehusbebyggelse oven på den nuværende butik, der forlænges og
facaderenoveres, dels en tværstillet 5½-etages bygning mod Frederiksborgvej.
Skitseprojektet på grunden v
ed Brofogedvej omfatter en 4-etages bygning, der er
udformet som en fritliggende bygning.
Lokalplanforslaget
Lokalplanforslaget vedlægges som bilag.
Bilaget indeholder foruden selve forslaget endvidere hovedafsnittet "Baggrund
for lokalplanen og kommuneplantillægget", der indgår i det materiale, der
trykkes sammen med lokalplanen, når denne bekendtgøres endeligt. Materialet
danner samlet grundlag for efterfølgende administration af lokalplanen samt
medvirker til forståelse af lokalplanens baggrund og intentioner for personer,
der senere ønsker at orientere sig herom.
Lokalplanforslaget omfatter området begrænset af Frederikssundsvej,
Frederiksborgvej og Glasvej. Forslaget har til formål at muliggøre en
anvendelse af området til overvejende større helårsboliger i overensstemmelse
med kommunens boligpolitik med en gennemsnitsstørrelse på mindst 85 m2
med publikumsorienterede strøggadefunktioner ud mod Frederikssundsvej og den
sydligste del af Frederiksborgvej, og med mulighed for udover boliger at
etablere serviceerhverv indenfor den omkransende randbebyggelse, således at det
multifunktionelle præg i området videreudvikles.
I lokalplanen er fastlagt bestemmelser om byggemuligheder, hvorefter
bebyggelse i randen af området i princippet kan suppleres og erstattes i samme
omfang som den eksisterende bebyggelse. Indenfor nærmere fastlagte byggefelter
fastlægges byggemuligheder for de fremsendte skitseprojekter. Derudover kan
erstatning af eksisterende bebyggelse inde i området kun ske efter et nærmere
fastlagt princip, hvorefter bebyggelse med hensyn til omfang og placering skal
fremtræde som lavere og overvejende fritliggende byggeri i op til 3½ etager,
der medvirker til at skabe en åbenhed inde i området. I lokalplanen medtages
endvidere bestemmelser for bevaringsværdig bebyggelse samt bebyggelsernes ydre
fremtræden, herunder vedrørende udformning og materialevalg for facader og tag.
Etagearealet for hele området må ikke overstige 54.000 m2
svarende til den eksisterende bebyggelse suppleret med de fremsendte
skitseprojekter samt enkelte supplementsbyggerier i randen af området. Dette
svarer til en samlet bebyggelsesprocent for området som helhed på godt 170 med
de nuværende grundarealer, men vil være godt 150, såfremt både Brofogedvej og
Blytækkervej omdannes, således at arealerne indgår i grundene som
byggeretsgivende.
Da bebyggelsesprocenten for skitseprojektet på grundene ved
Blytækkervej, som for de to grunde tilsammen udgør knap 190, er væsentligt
højere end den i kommuneplanen fastlagte, indebærer dette, at såfremt det fulde
omfang af det ønskede nybyggeri skal realiseres, skal Blytækkervej i overensstemmelse
med vejlovgivningen helt eller delvis nedlægges som vejareal og indgå i
grundene. Herved muliggøres bebyggelse på ca. 3.200 m2 efter
fjernelse af enkelte mindre bygninger, svarende til en bebyggelsesprocent på
maksimalt 165.
Lokalplanen muliggør, at Blytækkervej og Brofogedvej, udover at
varetage lokal trafik, varetilkørsel og parkering, kan ændre status og
omdannes, hvorved vejene kan indgå med opholdsarealer og rekreative funktioner.
Derudover fastlægges interne passagemuligheder for fodgængere i principielle
forløb, således at intentionerne om en sammenhængende friarealstruktur indenfor
lokalplanområdet understøttes. Lokalplanen indeholder bestemmelser om
udformningen af de ubebyggede arealer, herunder de vejarealer der måtte blive
nedlagt og tillagt de tilstødende grunde.
Friarealet skal være af størrelsesordenen 40 % af boligarealet og 10 %
af erhvervsarealet. Friarealet skal anlægges med opholdsarealer for beboere og
brugere.
Parkeringsdækningen
skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2
etageareal. Parkeringen skal så vidt muligt indrettes i konstruktion, men kan
placeres på terræn eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Bygge- og
Teknikforvaltningens nærmere bestemmelse. Parkering ud over den nævnte
parkeringsdækning må ikke placeres på terræn.
Forslag til
kommuneplantillæg
Samtidig med lokalplanforslaget er der udarbejdet et forslag til tillæg
til Kommuneplan 2001, der ændrer de bestemmelser, som gælder for området i dag.
Forslaget omfatter en ændring af rammen for lokalplanområdet fra henholdsvis
B4- og B5-område til et B5*-område med særlige bestemmelser om, at der i
lokalplan kan fastlægges en bebyggelsesplan, som muliggør en samlet bebyggelse
i området på 54.000 m2 etageareal og tillades bebyggelse til
serviceerhverv, der er forenelig med boliganvendelsen.
Det er vurderet, at der er tale om mindre ændringer af rammedelen, der
ikke strider mod kommuneplanens hovedprincipper. Der er derfor ikke forudgående
indkaldt ideer, forslag m.v., jf. planlovens § 23 c.
Der henvises i øvrigt til det vedlagte bilag, hvori der redegøres for
forholdet til øvrig planlægning og lovgivning.
Miljøvurdering
Lov om miljøvurdering af planer
og programmer.
Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5.
maj 2004) skal der foretages en vurdering af, om bl.a. en fysisk plan får
væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis den gør, skal der udarbejdes en
miljøvurdering.
I mødet den 9. december 2004 tiltrådte Borgerrepræsentationen (608/04)
en indstilling, hvorefter Bygge- og Teknikforvaltningen o
g Økonomiforvaltningen
blev bemyndiget til at foretage den forudsatte screening af en af loven
omfattet plan for, om der skal udarbejdes en miljøvurdering.
Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en
miljøvurdering heraf, idet planerne ikke muliggør anlægsarbejder, der er
optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang, samt i
forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få
en væsentlig indvirkning på dette eller på omkringliggende områder eller
bebyggelser. Der henvises herom til det vedlagte bilags afsnit om "Forhold til
øvrig planlægning og lovgivning".
Beslutningen vil blive offentliggjort samtidig med, at forslaget til
lokalplan offentliggøres.
Bygge-
og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister til miljøvurdering.
Sagen er miljøvurderet og har ikke væsentlige miljømæssige
påvirkninger.
Parkeringsforhold i
området
I dag findes der
indenfor lokalplanområdet i alt ca. 175 parkeringspladser på privat grund (i
anlæg og på terræn). Parkeringspladser på vejareal, der normalt ikke medregnes
som indfrielse af lokalplaners krav til parkeringsdækningen, udgør dog en
parkeringsmulighed også for områdets beboere og andre brugere. Antallet af parkeringspladser
på Blytækkervej, Brofogedvej og på Frederiksborgvej, Frederikssundsvej og
Glasvej i den ud for lokalplanområdet liggende vejside er på nuværende tidspunkt
optalt til ca. 180 således, at der i alt er ca. 355 pladser til rådighed i
området. I forhold til områdets nuværende etageareal på ca. 47.000 m² - heraf
godt 28.000 m2 boligareal - svarer dette til, at der er rådighed
over 1 plads pr. ca. 130 m² etageareal.
Ifølge en optælling,
foretaget den 22. februar 2005, er der i dagtimerne gennemgående en høj
udnyttelse af de forannævnte parkeringspladser på vejareal: Ca. 86 pct. kl. 12
og ca. 80 pct. kl. 16. Optælling kl. 23 viser en noget lavere udnyttelse, idet
gennemsnitligt ca. 66 pct. af pladserne var optaget. Det antal
parkeringspladser, der i dag er til rådighed, vurderes umiddelbart at være
tilstrækkeligt. Områdets blanding af boliger og erhverv med forskellig
spidsbelastningstidspunkter muliggør en vis dobbeltudnyttelse af pladserne.
Med en fuld
udnyttelse af de i lokalplanen anviste byggemuligheder, kommer lokalplanområdet
til at rumme ca. 54.000 m² etageareal. Dette medfører, at det samlede antal
parkeringspladser i området skal forøges med 54, såfremt det nuværende forhold
mellem etageareal og parkeringspladser, der er til rådighed, skal opretholdes.
I forbindelse med gennemførelse af de to kendte og aktuelle projekter på i alt
ca. 5.000 m² vil antallet af parkeringspladser skulle forøges med 38
parkeringspladser.
Forholdene for de nuværende brugere af gadeparkeringen i forbindelse
med eventuelle vejnedlæggelser, vil ikke kunne fastlægges på nuværende
tidspunkt, men vil blive nærmere fastlagt i forbindelse med gennemførelsen af
vejnedlæggelsessagen. Hvorvidt der sikres opretholdt det samme forhold mellem
etagearealer og parkeringspladser i området ved etablering af nye pladser på
privat grund og opretholdelse af eksisterende pladser på vejareal, eller om
antallet af pladser på vejareal reduceres og en større andel etableres på
privat grund, vil være afhængig af hvordan og i hvilket omfang de muliggjorte
nedlæggelser af vejareal gennemføres.
Økonomi
Høring
I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget er der foretaget
høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og
Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns
Energi, Københavns Bymuseum og Kvarterløft NordVest.
Kultur- og
Fritidsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Uddannelses- og
Ungdomsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har ingen bemærkninger til lokalplanforslaget.
Miljø- og
Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen, henviser til den af Borgerrepræsentationen i mødet den 1. marts 2001
tiltrådte reviderede udgave af retningslinierne i pjecen "Miljøorienteret
byfornyelse og nybyggeri". Endvidere er der anført bemærkninger om trafikstøj,
virksomheder, jordforurening, regnvand og affald.
Bemærkninger. Miljøkontrollens anbefalinger er videst
muligt omfang medtaget i lokalplanforlaget, undtaget affaldsforhold, der
forudsættes håndteret i den kommende byggesagsbehandling. Miljøkontrollens
bemærkningerne om miljøforholdene er gengivet i afsnittet "Baggrund for
lokalplanen og kommuneplantillægget" i det ve
dlagte bilag.
Københavns
Energi gør opmærksom på
bygassens positive egenskaber i tilknytning til byøkologi og krav til
ressourcerigtige løsninger. Endvidere gøres opmærksom på, at ved nedlæggelse af
vejarealer skal ledninger, såsom vandforsynings-, afløbs-, el- og gasledninger,
sikres ved deklaration. Endelig gøres opmærksom på, at en del af den
muliggjorte nye bebyggelse i området er placeret ovenpå en fjernvarmeledning.
Bemærkninger.
Der er ikke i planloven
hjemmel til at stille krav om tilslutning til bygasnettet, hvorfor der ikke er
medtaget bestemmelser herom. Lokalplanforslaget indeholder en generel
bemærkning om sikring af ledninger. Vedrørende den nævnte fjernvarmeledning vil
der blive koordineret en omlægning heraf med bygherre.
Københavns
Bymuseum oplyser, at der
ikke tidligere har været arkæologiske undersøgelser i området, hvorfor der bør
foretages en større forundersøgelse for at konstatere, om der er arkæologiske
forekomster i området. Denne undersøgelse bør foretages i så god tid, at der i
bekræftende fald kan foretages en egentlig arkæologisk undersøgelse forinden
eventuelle jordarbejder går i gang for at undgå en eventuel standsning af
arbejdet. Endvidere er der bemærkninger vedrørende kulturhistoriske
bevaringsinteresser, hvor en mindre bygning på ejendommen matr. nr. 6g og ejendommen
Frederiksborgvej 27 anbefales bevaret.
Bemærkninger.
Lokalplanforslaget
indeholder en kommentar om, at udgravningsarbejder kan medføre påbud om
midlertidig standsning af arbejdet i henhold til museumsloven, og at Københavns
Bymuseum som repræsentant for Kulturarvstyrelsen bør kontaktes i god tid,
forinden arbejdet påbegyndes. I lokalplanen er medtaget bestemmelser om
bevaringsværdige bygninger. Disse bygninger må ikke nedrives eller ombygges
uden
Kvarterløft NordVest,
Styregruppen, bemærker, at
Styregruppen for Kvarterløft NordVest vil tage endeligt stilling til
lokalplanforslaget i forbindelse med den offentlige høring af planforslaget og
her fremkomme med et eventuelt høringssvar, idet disse indledende bemærkninger
har en principiel tilgang med afsæt i de hidtidige lokalt besluttede
dokumenter, herunder Kvarterplanen og Trafik og Grøn Plan NV. Styregruppen
finder, at hensigten med at bevare og udvikle det eksisterende miljø er positiv,
men finder at den omgivende randbebyggelse ikke skal opstrammes yderligere,
idet dette vil muliggøre nedrivning af nogle af de originale bebyggelser i
randen af området. Særligt nævnes ejendommen på matr. nr. 6ip (Frederiksborgvej
35), og ejendommene på matr. nr. 6fu (Blytækkervej 11 og Frederiksborgvej 27).
Styregruppen finder, at betragtningerne omkring den generelle trafikafvikling i
området principielt er i overensstemmelse med lokalområdets ønsker i Trafik og
Grøn Plan NV. Endvidere anføres bemærkninger om igangværende planer for byrum
og omlægning af knudepunktet Frederiksborgvej/Frederikssundsvej samt Frederiksborgvej,
og endeligt anfører Styregruppen betænkeligheder ved den i lokalplanredegørelsen
antydede parkeringsstrategi, idet den fornødne parkering anbefales placeret i
konstruktion.
Bemærkninger.
Oplysning om planer for
opgradering af grønne strukturer og byrum i kvarteret er anført under afsnittet
" Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" i det vedlagte bilag. I
lokalplanen er medtaget bestemmelser om bevaringsværdige bygninger, jf.
ovenstående bemærkninger til Bymuseets kommentarer om bevaringsværdige
bygninger. Lokalplanen fastlægger endvidere, at parkeringsdækningen
skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2
etageareal. Parkeringen skal så vidt muligt indrettes i konstruktion, men kan
placeres på terræn eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Bygge- og
Teknikforvaltningens nærmere bestemmelse. Parkering ud over den nævnte
parkeringsdækning må ikke placeres på terræn. En forudsætning for parkering på
terræn er bl.a., at friarealkravet overholdes.
Forslag til
dialogstrategi
På baggrund af den hidtidige praksis i forbindelse med
lokalplanlægningen foreslås følgende initiativer til at opnå dialog med
borgerne i offentlighedsperioden:
·
Etablering
af en særlig hjemmeside bestående af en informationsdel og en dialogdel.
·
Etablering
af en plancheudstilling i lokalområdet.
·
Gennemførelse
af et borgermøde i lokalområdet. Borgermødet afholdes som et orienteringsmøde
med indlæg fra forvaltningen om planens indhold, idet interessen for planen
hovedsageligt må forventes at dreje sig om bebyggelsen og dens indvirkning på
de umiddelbare omgivelser. Borgerrepræsentationens partier indbydes til at lade
sig repræsentere på mødet med henblik på at kunne besvare eventuelle spørgsmål
og indgå i en debat om planens indhold.
BILAG
VEDLAGT
Forslag til lokalplan "Blytækkervej" med hovedafsnittene "Baggrund for
lokalplanen og kommuneplantillægget" og "Lokalplanforslag Blytækkervej" samt
"Forhold til øvrig planlægning og lovgivning".
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTER SØRENS PINDS
FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Skrivelse af 26. november 2004 fra Københavns
Bymuseum
B. Skrivelse af 2. december 2004 fra Kvarterløft
NordVest
C. Skrivelse af 2. december 2004 fra Københavns
Energi.
D. Skrivelse af 6. december 2004 fra Miljø- og
Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen
Erik Jacobsen Mette
Lis Andersen