Dispensation fra lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus"
Dispensation fra lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus"
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 8. december 2004
Sager til beslutning
14. Dispensation fra lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus"
BTU 606/2004 J.nr. 611:178.0002/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,
at der meddeles dispensation fra bestemmelserne i lokalplan nr. 327 " Ny Tøjhus", § 5, stk. 3 og 4 om etageantal og det skrå højdegrænseplan på de i sagsbeskrivelsen anførte betingelser med henblik på at opføre en ny boligbebyggelse på ejendommen matr.nr. 607 Amagerbro Kvarter, København, mellem Thorshavnsgade og Klaksvigsgade.
RESUME
Arkitektfirmaet Schmidt, Hammer & Lassen K/S har på vegne af MJC Ejendomme ansøgt om tilladelse til at opføre en boligbebyggelse på ovennævnte ejendom i 5 etager plus et toetages manzardtag, der mod pladsen i Weidekampsgades forlængelse indrettes med boliger i begge etager og mod de to gader med toplansboliger, øverst med havestuer, teknikrum og store tagterrasser, der giver et varieret tagprofil. Bebyggelsen rummer 171 boliger med størrelser fra 77 m2 op til 240 m2 bruttoetageareal og et gennemsnit på 102 m2. Mod gadesiden er tilstræbt et vertikalt facadeudtryk med smalle vinduespartier og franske altaner. Gavlene mod syd er udformet med et altan/karnapmotiv, og mod gårdhaven er der store opholdsaltaner. Facaderne udføres af tegl, og de skrå tagflader beklædes med rheinzink. Den detaljerede udformning, herunder valg af materialer og farver er endnu ikke endeligt fastlagt.
Det ansøgte forudsætter dispensation fra lokalplanens bestemmelser om etageantal og det skrå højdegrænseplan mod Thorshavnsgade og Klaksvigsgade.
I forbindelse med den foretagne naboorientering er der modtaget 11 henvendelser, heraf er to vedlagt henholdsvis 74 og 42 underskrifter fra beboerne i bebyggelsen mod Thorshavnsgade overfor og fra beboerne i ejendommen Haraldsborg mellem Njalsgade, Islands Brygge, Reykjaviksgade og Thorshavnsgade. Øvrige henvendelser er fra Foreningen til Hovedstadens Forskønnelse, ejere og lejere i bebyggelsen mod Thorshavnsgade og fra I/S Ny Tøjhus, der er ved at opføre en 6½ etages boligbebyggelse på naboejendommen mod sydøst. I henvendelserne protesteres over overbebyggelse, skyggevirkning, manglende udsigt, indbliksgener, bygningshøjden og bebyggelsens udformning og indpasning i kvarteret. Byggeriet anses at betyde værdiforringelser af eksisterende boliger overfor og af de nye penthouselejligheder mod syd. Hjemmelen til at dispensere og bygherrens motiver for lokalplanafvigelserne anfægtes, og der stilles spørgsmålstegn ved borgernes nytte af planlovens paragraffer om naboorientering.
Forvaltningen skal hertil bemærke, at situationen for beboerne langs Thorshavnsgade selvsagt vil ændre sig markant, når ejendommen overfor bebygges, men forvaltningen anser ikke den mindre overskridelse af højdegrænseplanet for afgørende i denne sammenhæng. Skyggevirkningerne vil i sommerhalvåret være begrænset til de tidlige formiddagstimer, hvor overskridelsen betyder fra ca. 0,5 til 1 m højere skygge på nabofacaden, undtagen udfor tagterrassserne, hvor højdegrænseplanet overholdes. Ved indretning af den ekstra etage mod de to gader med havestuer, store tagterrasser og teknikrum opnås både attraktive store boligtyper samtidig med, at tekniske installationer integreres i tagprofilet. Herudover finder forvaltningen, at bebyggelsens udformning og store tagflader som overgangsled mellem gammelt og nyt er en moderne tolkning af Islands Brygges homogene fornemme boligkarreer ofte med arkitektonisk markante tagformer. Dog er det ønskeligt med en tydeligere markering af hovedgesimsen.
Planlovens bestemmelser om naboorientering er som i den aktuelle sag netop møntet på at få alle synspunkter frem, så afgørelsen kan træffes på et så kvalificeret grundlag som muligt.
Forvaltningen kan på baggrund af ovenstående anbefale, at der dispenseres til projektet på betingelse af, at hovedgesimsen markeres tydeligere ved en let tilbagerykning af de skrå tagflader, og at den detaljerede udformning af taget og bebyggelsen som helhed, herunder materialer og farver forelægges forvaltningen til godkendelse. Endvidere kan oplyses, at der på forvaltningen foranledning er der sket en viderebearbejdning af projektet siden naboorienteringen jf. bilag 1.
SAGSBESKRIVELSE
Arkitektfirmaet Schmidt, Hammer & Lassen K/S har på vegne af MJC Ejendomme ansøgt om tilladelse til at opføre en boligbebyggelse på ejendommen matr.nr. 607 Amagerbros Kvarter, København, mellem Thorshavnsgade og Klaksvigsgade.
Bebyggelsen opføres i 5 etager plus et toetages manzardtag. Mod de to gader er tagkonstruktionen indrettet med toplansboliger, hvor øverste plan rummer havestuer, teknikrum og store tagterrasser, der giver et varieret tagprofil. Havestuer og teknikrum udgør ca. 45 pct. af det øverste tagplan i fløjen mod Thorshavnsgade og ca. 50 pct. af det øverste tagplan mod Klaksvigsgade. Ekslusive tagterrasser og teknikrum omfatter havestuerne knap 700 m2 etageareal. Mod Pladsen i Weidekampsgades forlængelse er tagkonstruktionen indrettet med selvstændige boliger på hver etage. Bygningen mod pladsen markerer sig endvidere i forhold til bygningerne mod de to gader ved en lidt forhøjet gesims og dermed let fremspringende tagflader, men overholder de fastlagte gesims- og bygningshøjder og det skrå højdegrænseplan mod pladsen.
Bebyggelsen rummer i alt 171 boliger med bruttoetagearealer fra 77 m2 til 240 m2 for de største tagetageboliger. Gennemsnittet er 102 m2 . Mod gaden er tilstræbt et vertikalt facadeudtryk med smalle vinduespartier og franske altaner. Ud til gårdhaven etableres store opholdsaltaner og ud til kanalen mod syd er gavlene udformet med et altan/karnapmotiv. Facaderne udføres af blødstrøgne teglsten, og de skrå tagflader beklædes med rheinzink. Vinduer og døre udføres af træ /aluprofiler med gående rammer i mahogni. Den detaljerede udformning af bebyggelsen, herunder valg af materialer og farver, er endnu ikke endeligt fastlagt.
Afvigelser fra lokalplan nr. 327 "Ny Tøjhus"
Indretning af to etager i tagkonstruktionen er ikke i overensstemmelse med lokalplanens § 5, stk. 3, der bestemmer, at bebyggelsen skal opføres i 5 etager samt udnyttet tagetage. Endvidere er bebyggelsens højde mod Thorshavnsgade og Klaksvigsgade ikke i overensstemmelse med § 5, stk. 4, der bestemmer, at bebyggelsens højde ikke må overstige 0,8 x afstanden til Thorshavnsgades modstående vejlinie og til anden boligbebyggelse, jf. bilag 1. Overskridelsen mod Thorshavnsgade er ca. 1,4 m og mod nabobebyggelsen langs Klaksviksgade ca. 0,9 m.
Bygge- og Teknikforvaltningen har i perioden fra den 26. oktober til den 15. november 2004 foretaget den i henhold til planloven forudsatte orientering af ejere, lejere og brugere i bebyggelsen overfor det aktuelle byggeri samt interessegrupper, jf. brev af 26. oktober 2004 med bilag lagt til gennemsyn som bilag A.
Forvaltningen har i perioden modtaget 10 henvendelser, hvoraf én er vedlagt 74 underskrifter. Efterfølgende er yderligere modtaget en henvendelse med 42 underskrifter.
Da Bygge- og Teknikudvalgets bemyndigelse af forvaltningen til at meddele dispensationer fra lokalplaner og byplanvedtægter ikke omfatter situationer, hvor orienteringen afstedkommer mange og/eller vægtige indsigelser, forelægges sagen for udvalget.
En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag 2. Henvendelserne er lagt til gennemsyn som bilag B og beskrives og kommenteres nedenfor.
1. Mail af 29.10.04 fra
Foreningen til Hovedstadens Forskønnelse
Foreningen finder, at tagets arkitektonisk grimme udformning på ingen måde retfærdiggør overskridelsen af lokalplanen, og opfordrer til at holde fast ved den traditionelle københavnske manzardkonstruktion og den på stedet gældende gesimshøjde. Havde man opnået en sublim arkitektur, ville en dispensation måske være berettiget. Man erkender, at der her er tale om små overskridelser, men frygter med henvisning til "Krøyers Plads", at det vil skabe præcedens i andre sager, så normerne skrider.
2. Brev af 12.11.04 fra Jakob
Lundegaard Asferg, Thorshavnsgade 24
I brevet påpeges, at en dispensation vil påføre naboerne væsentlige indbliksgener og manglende solindfald, og at udnyttelsesgraden i øvrigt vil blive overskredet. Endvidere anses Bygge- og Teknikforvaltningens hjemmel ikke at være i orden, da der er tale om en væsentlig afvigelse fra planens principper om at skabe gode bolig- og miljøforhold for Bryggens beboere. Yderligere bemærkes, at en dispensation vil forringe ejerlejlighedernes værdi i Thorshavnsgade og påføre ejerne økonomiske tab, samt at en afgørelse om at meddele dispensationen vil blive påklaget til Naturklagenævnet.
3. Brev af 11.11.04 fra
Dan-Ejendomme as, ved erhvervschef Birthe Clement
På vegne af ejeren af ejendommen Haraldsborg, afgrænset af Islands Brygge, Njalsgade, Thorshavnsgade og Reykjavikgade, protesteres mod den påtænkte boligbebyggelse, der vil virke meget høj i forhold til kvarterets øvrige ejendomme og dermed passe dårligt ind i kvarteret. Yderligere anses bygningen at skygge unødigt for ejendommen Haraldsborg, og man kan ikke se nogen grund til ikke at overholde lokalplanen.
4. Brev af 04.11.04 fra Jon
Fritzbøger, Thorshavnsgade 18
Der udtrykkes undren over at blive præsenteret for et projekt med to udnyttede tagetager, der overskrider byggelinierne og vil gøre byggeriet meget højere end de omgivne ejendomme, når kun én tagetage er tilladt.
5. Brev af 29.10.04 fra
Mogens Videbæk, Thorshavnsgade 18
Det anføres, at bygherren uden store problemer må kunne tilpasse byggeriet, så det overholder lokalplanen, da der ifølge kommunen er tale om en mindre overskridelse. Det findes uhyggeligt, at man med lokalplanen først tillader en kraftig overbebyggelse af området i forhold til tidligere lokalplan for dernæst at tillade en mindre.
6. Henvendelse af
12.11.04, vedlagt 74 underskrifter fra beboere i Vestmannagade 2-6,
Thorshavnsgade 14 – 24 og Reykjaviksgade 3-5
I henvendelsen anføres, at udnyttelse af tagetagen til beboelse i to etager og overskridelse af den tilladte afstand til den eksisterende bebyggelse i Thorshavnsgade vil forringe lysindfaldet i lejlighederne her væsentligt. Desuden anføres, at byggestilen vil harmonere dårligt med gadens bebyggelse.
7. Brev af 11.11.04 fra Joy Rismer, Thorshavnsgade 22
Indsigeren spørger om, hvilken gavn han som nabo har af planlovens paragraf om naboorientering, når kommunen ifølge en anden paragraf kan dispensere fra en plan, de selv har vedtaget. Herudover stilles spørgsmåltegn ved, hvis interesser der bliver varetaget, og hvorfor kommunen ikke blot anmoder om et nyt projekt, der overholder lokalplanen. Specielt bør kommunen tænke på lejlighederne i de nederste etager overfor. I et velfærdssamfund bør der være råd til at bygge menneskevenligt. Der henvises til det "spændende miljø" i betonørkenen ved Axels Heides Gade som godt eksempel på, hvad kommunen vil berige Islands Brygge med.
8. Brev af 12.11.04 fra A/S
KFU-Arkitekter ved Bruno Beblein
På vegne af I/S Ny Tøjhus, der er i gang med at opføre en 6½ etages boligbebyggelse med 186 lejligheder på naboejendommen matr.nr. 606 ibid., protesteres mod den ekstra etage og dens udseende, som vil forringe udsigten ud over byens tage fra penthouseboligerne mod Klaksvigsgade, og som ikke harmonerer med lokalplanens intentioner om at nedtrappe den nye bebyggelse mod den eksisterende bebyggelse langs Thorshavnsgade. Såfremt kommunen vælger at dispensere, forudsættes, at der bliver stillet krav til en arkitektonisk bearbejdning af tagformen. I øvrigt forbeholder man si g ret til at rejse erstatningskrav for værdiforringelse af penthouselejlighederne.
9. Brev af 11.11.04 fra
Marianne og Holger Schütt-Jensen, Syvstjernen 29, 8900 Randers.
Som ejere af en lejlighed i Thorshavnsgade 18 protesteres mod den ekstra etage til skade for naboerne. Man finder, at tendensen til altid at dispensere fra lokalplaner, hvor der gennem en lang proces er fastlagt detaljerede bestemmelser, må ophøre, da borgere, der har disponeret efter lokalplanens bestemmelser ellers ikke kan have tillid til, at myndighederne vil håndhæve lokalplanerne. Man forudsætter at blive underrettet om sagens udfald, herunder om klagemuligheder.
10. Brev af 11.11.04 fra Kim
og Lorna Wildgaard, Thorshavnsgade 14.
Med henvisninger til lokalplanens formålsparagraf, bestemmelserne om omfang og placering og om bebyggelsens ydre fremtræden er hovedsynspunkterne i henvendelsen, at MJC ejendomme fra begyndelsen har valgt at se bort fra principperne for, hvordan der må bygges. Man kan ikke se, at der tages de nødvendige hensyn til de omgivne ejendomme, som krævet i lokalplanen, og dispensationsansøgningen virker profitmotiveret frem for motiveret af arkitektoniske visioner om kvalitet. Følgende problemstillinger nævnes:
- Det ekstra facadeareal i teglsten og rheinzink samt overskridelse af højdegrænseplanet som følge af en ekstra etage kan ikke betragtes som at tage hensyn til omgivne karreer og lægge vægt på beliggenheden.
- Den ekstra etage vil uanset overholdelse af gesims- og bygningshøjde betyde ændring af "skyline" og forholdene for eksisterende udsigtskiler.
- I forhold til eksisterende ejendommes fornemme facader er det svært at se, hvordan de store zinktagflader skal medvirke til at give området et "kvalitativt helhedspræg".
- Etageantal og højdemål, fastlagt af hensyn til helheden i lokalområdet, bør ikke vige for private økonomiske interesser. Der er i lokalplanen endvidere mulighed for tilbagerykket tagetage og tagterrasser.
- Krav til lysforhold er ikke diskuteret i naboorienteringen af 26.10.04.
- Det toetages tag og tagformen vil fremstå langt mere massivt, end hvad oprindeligt var hensigten i lokalplanen, og kan umuligt skabe en god helhedsvirkning sammen med omgivelserne. Argumentationen i det "velargumenterede fællespræg" for de forskellige afsnit af bebyggelsen er ikke beskrevet i naboorienteringen.
- Der udtrykkes frygt for, at de nødvendige hensyn til udførelsen af markiser, solafskærmning og andet facadeudstyr ikke vil blive taget.
Sidst henvises til formålsparagraffen i tillæg nr. 1 til lokalplanen vedrørende bygningsenheders harmoniske samspil med omgivelserne, som ikke anses at være opfyldt.
11. Brev af 22.11.04 fra
Vibeke Holte, Reykjaviksgade 2, vedlagt 42 underskrifter fra beboerne i
"Haraldsborg", ejendommen afgrænset af Njalsgade, Islands Brygge,
Reykjaviksgade og Thorshavnsgade.
I brevet anføres, at det ikke skal gå upåagtet hen, at kommunen endnu engang vælger at give dispensation fra lokalplanen til at bygge med ekstra højde på den grund, der ligger lige op af og vil skygge for adskillige boliger. I henvendelsen opfordres beboerne til at skrive under som en tilkendegivelse på, at denne dispensation ikke ønskes.
Bemærkninger
Bebyggelsen er placeret i overensstemmelse med lokalplanens principielle bebyggelsesplan med facade i den fastlagte byggelinie mod Thorshavnsgade, 25 m fra modstående vejlinie og ca. 6 m tilbagetrukket fra vejlinien. Arealet mellem bebyggelsen og vejlinien skal anlægges overvejende som beplantet areal. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 175 beregnet for område I, II og III under ét, hvilket indebærer, at bebyggelsesprocenten kan varierer fra ejendom til ejendom. De tre områder omfatter al ny bebyggelse på Ny Tøjhusgrunden samt området med eksisterende bebyggelse mod Njalgade på nær ejendommene matr.nr. 495 og 81 ibid. ved hjørnet af Njalsgade og Thorshavnsgade. I tillæg I og II til lokalplanen er der efterfølgende fastlagt bebyggelsesregulerende bestemmelser for område II og III. Grundsælger og kommunen kontrollerer løbende, at bebyggelsesprocenten overholdes. Den aktuelle bebyggelse vil ikke medfører, at lokalplanens bebyggelsesmuligheder i området overskrides.
I forhold til den fastlagte maksimale gesimshøjde på 19 m er gesimshøjden på fløjen mod Weidekampsgades forlængelse 17,7 m, svarende til gesimshøjden på de eksisterende ejendomme mod Thorshavnsgade, og mod de to gader er den 17,2 m. Den fastlagte maksimale bygningshøjde på 23 m er overholdt. Situationen for beboerne overfor vil selvfølgelig ændre sig markant i forhold til i dag, men skyggegenerne fra bebyggelsen vil i sommerhalvåret være begrænset til de tidlige formiddagstimer på grund af Thorshavngades orientering nordøst-sydvest. (Ved forårsjævndøgn kl. 9 berøres til og med 2. sal og kl.11 kun kælderetagen. Ved sommersolhverv kl. 9 berøres stueetagen og kl. 9.30 kun kælderetagen.) Overskridelsen af højdegrænseplanet vil kl. 9 ved jævndøgn og sommersolhverv betyde henholdsvis ca. 0,5 og 1 m højere skygge bortset fra strækningerne med tagterrasser, hvor højdegrænseplanet overholdes. Ejendommen Haraldsborg berøres ikke af skygger fra bebyggelsen. Angående indblikgener anses de nævnte overskridelser at være uden betydning, da den fastlagte byggelinie 25 m fra de modstående facader overholdes.
For så vidt angår situationen for beboerne i penthouselejligheder i den nye bebyggelse mod sydøst, der i overensstemmelse med lokalplanen opføres i 6½ etage som alle øvrige boligbebyggelser på Ny Tøjhusgrunden, er der ingen bestemmelser i lokalplanen, der sikrer disse udsigt over tagene. Et traditionelt 45 graders saddeltag på den nye bebyggelse ville have samme konsekvenser for udsigten.
Det er forvaltningens opfattelse, at der ved indretning af en ekstra etage i taget mod de to gader med havestuer, tagterasser og teknikrum tilføjes ekstra boligkvaliteter i form af spændende store boligtyper samtidig med, at tekniske installationer indgår som integreret led i tagudformningen inden for den fastlagte bygningshøjde.
Angående bebyggelsens udformning, byggestil, valg af materialer og samspillet med kvarterets bebyggelse finder forvaltningen, at projektet lever op til lokalplanens intentioner og bestemmelser og danner fin overgang mellem de eksisterende karreer og øvrig ny bebyggelse på Ny Tøjhusgrunden. De vertikalt opdelte teglstensfacader og de store skrå tagflader med ovenlys og et varieret tagprofil er efter forvaltningens opfattelse en fin moderne tolkning af Islands Brygges homogene fornemme boligkarreer med ofte arkitektonisk markante tagformer. Dog er det ønskeligt med en tydeligere markering af hovedgesimsen. Hvad angår formålsparagraffens afsnit om nybyggeriets virkning i forhold til byens "skyline" og hensynet til karakteristiske udsigtskiler er dette søgt opfyldt med de fastlagte principielle bebyggelsesplaner og bygningshøjder i lokalplanen med tillæg 1 og 2. Eksempelvis er lagt vægt på udsigtskilen gennem bebyggelsen fra Njalsgade til Christianshavns Vold og Vor Frelsers Kirke.
Hvad angår den påpegede værdiforringelse af lejligheder i nabobebyggelser er det forvaltningens opfattelse, at den aktuelle afvigelse fra lokalplanen har minimal betydning i forhold til de kvaliteter, som tilføres kvarteret, når hele Ny Tøjhusgrunden er færdigudbygget som et integreret område med eksisterende og nye bolig- og erhvervsbebyggelser, kanaler, vandbassiner, pladser og beplantning. I øvrigt skal tilføjes, at lokalplanlægning og dispensationer herfra er erstatningsfri regulering af ejendomsretten.
For så vidt angår anfægtelsen af kommunens hjemmel til at dispensere, skal anføres, at de foreslåede dispensationer ikke er i strid med lokalplanens principper. Planens formål og paragraffer er møntet på det konkrete lokalplanområde og indeholder ingen formulering om at skabe gode bolig- og miljøforhold for Bryggens beboere som anført i brev nr. 2.
I flere henvendelser udtrykkes principielle synspunkter om borgernes nytte af planlovens paragraffer, om at dispensere overhovedet og om at dispensationer er en skrue uden ende, der undergraver borgernes tillid til planlægningen. Hertil skal bemærkes, at planlovens bestemmelser om offentlighed i planlægningen, herunder naboorientering i forbindelse med afvigelser fra planer som i den aktuelle sag, netop tilsigter at få alle synspunkter frem således, at der kan træffes en så kvalificeret afgørelse som muligt. Herudover er dispensationsmuligheder indbygget i loven såvel som i lokalplaner for at opnå en vis smidighed i administration af planerne, da der i den forudgående planlægningsproces ikke nødvendigvis kan tages højde for alle faktuelle forhold og mulige konkrete løsninger. Når kommunen meddeler en dispensation, vil den herudover altid være ledsaget af en klagevejledning således, at det bliver muligt at afprøve, hvorvidt kommunen har haft hjemmelen i orden.
Forvaltningens
anbefaling af dispensation
Som anført ovenfor anses bebyggelsen at efterleve lokalplanens intentioner, også med hensyn til boligernes størrelse og kvalitet. Forvaltningen skal derfor anbefale, at der dispenseres til opførelse af byggeriet på betingelse af, at hovedgesimsen markeres tydeligere ved en let tilbagerykning af de skrå tagflader, og at den detaljerede udformning af alle udvendige bygningsdele, herunder valg af materialer og farver forelægges til forvaltningens godkendelse. Det kan i denne forbindelse oplyses, at der på forvaltningens foranledning er sket en viderebearbejdning af projektet siden nabohøringen, jf. bilag 1.
Miljøvurdering
Indstillingen
vurderes ikke at have væsentlige miljømæssige konsekvenser
BILAG VEDLAGT
1: Situationsplan, snit og 3D-model tegninger af bebyggelsen
2: Liste over modtagne henvendelser
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS
FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A: Naboorientering af 26. oktober 2004
B: Modtagne henvendelser
Jens Ole Nielsen